Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 5 ноября 2019г. Заслушав доклад судьи Богдановой Л.В., судебная коллегия,

установила:

ООО «Агрокомплекс Ростовский» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим, ссылаясь на то, что 8 июля 2010г. между ОАО агрофирма «Кагальницкая» (правопредшественник истца) и участниками долевой собственности на земельный участок, в том числе и Ч.П.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 3024000 кв.м сельскохозяйственных угодий, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчиком в нарушение условий договора аренды произведено отчуждение земельной доли третьему лицу ФИО2 Ссылаясь на нарушение ответчиком преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка, ООО «Агрокомплекс Ростовский» с учетом последующих уточнений требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ просило суд перевести права и обязанности покупателя на ООО «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи 1/63 земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между ФИО1 и ФИО2 20 сентября 2018г., регистрационный нотариальный номер АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, регистрационная запись права собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.09.2018; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 1/63 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дата и номер государственной регистрации права 21.09.2018, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 5 ноября 2019г. исковые требования ООО «Агрокомплекс Ростовский» удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласилась ФИО2, подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно истолкован п.5.2 договора аренды, устанавливающий, по мнению суда, арендатору преимущественного права покупки. Обращает внимание, что действующим законодательством, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения, не предусмотрено право преимущественной покупки земельной доли, Федеральным законом от 24.07.2002г. №10-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определен только круг лиц, которые вправе купить земельную долю в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Ссылаясь на отсутствие в материалах дела акта приема-передачи прав по спорному договору аренды между ОАО АФ «Кагальницкая» и ООО «Агрокомплекс Ростовский», полагает, что истцом не доказан факт того, что он является правопреемником ОАО АФ «Кагальницкая».

Кроме того, апеллянт указывает, что является участником долевой собственности на спорный земельный участок, имела право приобретать долю без извещения других участников долевой собственности, настаивает на том, что продажа ФИО1 принадлежавшей ему доли в праве собственности на земельный участок совершена в соответствии с требованиями закона,

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Агрокомплекс Ростовский», опровергая доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя ООО «Агрокомплекс Ростовский» - ФИО3, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 8 июля 2010г. между собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и ОАО агрофирма «Кагальницкая» (правопредшественник ООО «Агрокомплекс Ростовский») заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 3024000 кв.м. Согласно п. 2.1 договора аренды договор заключен сроком на 7 лет с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 01.08.2010г.

В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского Кодекса РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

По окончании установленного договором срока аренды арендатор продолжал пользоваться этим земельным участком, возражений со стороны арендодателя не было, поэтому применительно к приведенной выше норме ст.621 Гражданского Кодекса РФ договор аренды по истечении срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.4.1 договора аренды арендатор имеет право по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок или произвести выкуп земельных долей (земельного участка) на согласованных сторонами условиях.

Согласно п.5.2 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление и заключение договора аренды на новый срок или права выкупа земельных долей (земельного участка) при прочих равных условиях перед другими лицами в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Между ФИО1 и ФИО2 20 сентября 2018г. заключен договор купли-продажи доли земельного участка, согласно которому ФИО1 продал ФИО2 принадлежащую ему на праве собственности 1/63 долю земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за 450000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Агрокомплекс Ростовский» и ответчики являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ему принадлежит право преимущественной покупки спорной доли земельного участка при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, которое предусмотрено п. 5.2 договора аренды.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «Агрокомплекс Ростовский», суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст.246, 250 Гражданского Кодекса РФ, ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сделал вывод о нарушении права арендатора на преимущественный выкуп земельной доли и переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО2 по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Суд посчитал, что ООО «Агрокомплекс Ростовский», являющийся как сособственником спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, так и арендатором, и сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок по целевому назначению, имеет согласно договору аренды земельного участка от 8 июля 2010г. преимущественное право покупки доли земельного участка.

При этом суд сослался на отсутствие доказательств того, что ответчики предлагали, как ОАО АФ «Кагальницкая», так и ООО «Агрокомплекс Ростовский», произвести выкуп земельной доли в преимущественном порядке перед другими лицами.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, полагая их основанными на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с подп.4 п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности, либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Исходя из положений ч.1 ст.12 данного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 ст. 12 данного закона в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии со ст. 250 Гражданского Кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как указывалось выше, ФИО2, приобретшая долю в праве собственности на земельный участок у ФИО1, является участником долевой собственности на данный земельный участок.

ООО «Агрокомплекс Ростовский» на праве собственности принадлежит 1/21 доли в праве собственности на земельный участок.

Вопреки позиции истца, никакого преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности ООО «Агрокомплекс Ростовский» как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет.

ООО «Агрокомплекс Ростовский» и ФИО2, как сособственники земельного участка, обладают равными правами на приобретение доли в праве собственности, и продажа доли одному из сособственников, не свидетельствует о нарушении прав истца как арендатора.

Положения ст.250 Гражданского Кодекса РФ регулируют преимущественное право покупки доли недвижимого имущества сособственника перед иными лицами, в то время как в данном случае сделка заключена также с сособственником спорного земельного участка, что освобождало продавца от обязанности известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности.

Более того, отсутствие необходимости извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю прямо предусмотрено ч.2 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Не имеется оснований и для вывода о нарушении прав ООО «Агрокомплекс Ростовский» как арендатора земельного участка, поскольку каких-либо изменений договора аренды, заключение договора купли-продажи земельной доли за собой не повлекло, а ООО «Агрокомплекс Ростовский» как арендатор земельного участка не имеет преимущественного права покупки перед ФИО2 как перед его сособственником.

С учетом изложенного нормы о преимущественном праве покупки доли не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Поскольку преимущественное право покупки земельной доли не может принадлежать арендатору земельного участка в силу закона, судебная коллегия полагает, что истцом со ссылкой на несоблюдение условий договора аренды, при предъявлении требований о переводе прав и обязанностей покупателя избран ненадлежащий способ защиты предполагаемо нарушенного права.

При таких обстоятельствах выводы суда о преимущественном праве ООО «Агрокомплекс Ростовский» на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок являются ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права, в связи чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Агрокомплекс Ростовский».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 5 ноября 2019г. отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения изготовлен 17 февраля 2020 г.