Гражданский кодекс часть 1

на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 15 ноября 2019 года по делу по иску акционерного общества «Надежда» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о переводе прав и обязанностей покупателя, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.,

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество «Надежда» обратилось в суд с настоящим иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи указав, что 13 июня 2013 года мировым судьей вынесено определение об утверждении мировое соглашение сторон, по которому ФИО2 от ФИО11 приобрел 12/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного производства площадью 40708369,00 кв.м., КН: №, адрес: Новоселицкое, Новоселицкий район, Ставропольского края. АО «Надежда» и другие участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельной доли ФИО11, как и о его намерении распорядиться земельной долей. ФИО12 после незаконного приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершил ряд сделок по приобретению долей у других собственников. Заключение таких договоров купли – продажи нарушает права истца на преимущественное право покупки земельной доли, как в соответствии со ст. 250 ГК РФ, так и положениями заключенного договора аренды с АО «Надежда».

Истец просил суд перевести на акционерное общество «Надежда» права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 40 708369 кв.м., расположенный по адресу: край Ставропольский, р-н Новоселицкий, с. Новоселицкое, территория колхоза им.Ленина:

- по договору купли-продажи недвижимости от 08.04.2019 года, заключенному между ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) о покупке земельной доли 6/2174 в праве, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.04.2019г., номер регистрации №, 16.04.2019 г.;

- договору купли-продажи недвижимости от 08.04.2019 года, заключенному между ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) о покупке земельной доли 6/2174 в праве, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.04.2019г., номер регистрации №, 16.04.2019 г.

- договору купли - продажи недвижимости от 08.04.2019 года, заключенному между ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) о покупке земельной доли 3/2174 в праве, зарегистрированного 16.04.2019г., номер регистрации №, 16.04.2019 г.;

- договору купли-продажи недвижимости от 08.04.2019 года, заключенному между ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) о покупке земельной доли 12/2174 в праве, зарегистрированного 16.04.2019г., номер регистрации №, 16.04.2019 г.

Истец просил указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за АО «Надежда» в Межмуниципальном отделе по Буденновскому району и Новоселицкому району Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Решение постановлено при участии представителя АО «Надежда» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2- Исаковой Т.Ш., ответчика ФИО11 Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 15 ноября 2019 года в удовлетворении исковых требований, отказано.

В апелляционной жалобе представитель АО «Надежда» - ФИО1 просит решение отменить, как незаконное, указывает, что срок исковой давности Обществом не пропущен, так как о приобретении ФИО2 долей им стало известно из выписки ЕГРП, которая была получена 01 февраля 2019 года и 11 февраля 2019 года ими получено определение об утверждении мирового соглашения 2013 года. Отчуждение права на долю является возмездной сделкой, нарушающей права Общества о преимущественном приобретении земельной доли. Общество о намерении ФИО11 распорядиться своей долей в земельном участке не было извещено. Суд не принял во внимание апелляционное определение, которым отменено определения суда 2013 года об утверждении мирового соглашения. Последующие приобретатели долей должны были предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы имущества, не могут являться добросовестными. Общество заявило о готовности внести денежные средства на депозит Управления Судебного департамента по Ставропольскому краю, представитель просил слушание дела отложить и дать возможность истцу внести деньги, но в удовлетворении этого ходатайства судом отказано, таким образом, обстоятельства платежеспособности общества не исследовались, сумма подлежащая перечислению на депозитный счет не установлена. Изначально ответчик ФИО2 на момент приобретения спорных долей не являлся участником долевой собственности, и продавец был обязан в письменной форме известить собственников земельного участка и арендатора о намерении возмездного отчуждения своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 просил оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, коллегия находит возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в их отсутствие. Коллегией отклонено за необоснованностью ходатайство ген.директора АО «Надежда» ФИО13 об отложении на более поздний срок слушания по делу для внесения на депозит Управления судебного департамента в СК денежных средств, юридическое лицо не было лишено возможности внесения данных средств в период с даты подачи иска в феврале 2019 года и до настоящего времени, то есть на протяжении одного года. В ином случае удовлетворение такого ходатайство повлечет необоснованное затягивание спора и нарушение прав ответной стороны на своевременное судебное разбирательство.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражении, заслушав пояснения представителя АО «Надежда» ФИО1, поддержавшей доводы жалобы и просившей об ее удовлетворении, представителя ответчика ФИО2 адвоката Исаковой Т.Ш. об отклонении необоснованных доводов жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Надежда» ОГРН <***> создано в 2004 году, основной вид деятельности: код 01.11.1. выращивание зерновых культур, от имени Общества без доверенности вправе действовать ФИО13 ген. директор.

01 августа 2010 года между АО «Надежда» и собственниками долей в праве общей долевой собственности ( 376 участников) на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 40708369,00 кв.м., кадастровый (или условный) №, адрес: Новоселицкое, Новоселицкий район, Ставропольского края, заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет по 01 августа 2020г. В условиях п.7 данного договора указано: арендатор вправе: -на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп долей в праве общей собственности на земельный участок при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

13 июня 2013 года мировым судьей судебного участка № 2 Новоселицкого района Ставропольского края утверждено мировое соглашение по делу по иску ФИО2 к ФИО11 о взыскании задолженности по займу от 01 февраля 2013 года в размере 50000 рублей, ФИО2 отказался от своих требований, а ФИО11 в счет погашения долга передал в собственность ФИО2 12/2174 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

После восстановления пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование судебного акта апелляционным определением Новоселицкого районного суда от 05 июля 2019 года определение 13 июня 2013 года об утверждении мирового соглашение, отменено с отказом в утверждении условий мирового соглашения.

В указанный промежуток времени с 2013 года по 2019 года ФИО2, как сособственником доли в праве на земельный участок по судебному акту 2013 года отмененному только в июле 2019 года, был совершен ряд сделок по приобретению (по договорам купли-продажи, договору дарения) земельных долей в этом земельном участке. Так,

02 июня 2015 года по договору купли-продажи (т.2. л.д.21) ФИО2 приобрел у ФИО3 3/2174 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок за 40 000 рублей.

25 мая 2017 года по договору купли-продажи ФИО2 приобрел у ФИО4 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок за 350000 рублей.

25 мая 2017 года по договору купли-продажи ФИО2 приобрел у ФИО14 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 350000 рублей.

02 ноября 2018 года ФИО9 подарила по договору дарения ФИО2 «одаряемый» 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Далее, ФИО2 «продавцом» заключен ряд сделок по отчуждению иному лицу земельных долей в праве на данный земельный участок, которые он приобрел ранее в 2015-2018г.г. ранее по вышеуказанным сделкам и в нижеприведенных договорах купли-продажи указаны основания приобретения «продавцом» права на долю в праве (судебный акт 2013г., договор купли-продажи от 25.05.2017г. и т.п.), так:

17 сентября 2018 года ФИО2 продал ФИО8 12/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 1 500000 рублей (т.2. л.д.31 договор купли-продажи).

19 октября 2018 года по договору купли-продажи ФИО2 продал ФИО8 3/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 375000 рублей.

20 ноября 2018 года ФИО2 продал ФИО8 по договору купли-продажи от 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 750000 рублей.

28 ноября 2018 года ФИО2 продал ФИО8 В по договору купли-продажи 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 750000 рублей.

15 декабря 2018 года ФИО2 продал ФИО8 по договору купли-продажи от 6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 750000 рублей.

Далее, ФИО8 «продавцом» заключен ряд сделок по отчуждению иному лицу земельных долей в праве на данный земельный участок, которые он приобрел ранее у ФИО2 в 2018г.г. по вышеуказанным сделкам и в нижеприведенных договорах купли-продажи указаны основания приобретения «продавцом» права на долю в праве (договор купли-продажи от 17.09.2018г., 19.10.2018г. и т.п.), так:

В один день, 08 апреля 2019 года ФИО8 продал ФИО10:

12/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за 1 500000 рублей, регистрационная запись №.

6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 750000 рублей, регистрационная запись №.

6/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 750000 рублей регистрационная запись №.

3/2174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за 375 000 рублей регистрационная запись №.

Во всех перечисленных сделках указано о существующих ограничениях/обременениях земельного участка договором аренды от 01.08.2010 года сроком на 20 лет в пользу арендатора ОАО «Надежда».

По мнению истца, заключение оспариваемых сделок от 08 апреля 2019 года нарушает право ОАО «Надежда», как собственника земельной доли в данном участке и арендатора земельного участка, на преимущественное право покупки земельной доли по правилам ст.250 ГК РФ и условиями договора аренды (п.7,8) и срок обращения в судебном порядке не пропущен.

Разрешая спор, суд, руководствуясь ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходил из того, что п.п. 7, 8, заключенного между сторонами договора аренды не соответствует закону и нарушает права собственников земельного участка, ограничивая в возможности реализации прав на преимущественное приобретение земельной доли в случае ее продажи; Обществом пропущен срок исковой давности о переводе прав и обязанностей по договору купли продажи ( п.3 ст.250 ГК РФ три месяца), о чем заявлено ответчиками, в 2014 г. ФИО15 значился в списках АО «Надежда» на получение арендной платы собственником 2-х долей в праве, в 2015-2016 =2.5 долей в праве, в 2017-2018 как собственник 4.5 долей в праве, за 2013 года за ФИО11 арендную плату получил ФИО15, в связи с чем, доводы Общества о том, что о данных сделок им стало известно только в феврале 2019 года отклонены за необоснованностью.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции по существу разрешенного спора, не повторяя мотивов принятого решения.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктом 4 статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Ссылаясь на совершение указанной сделки с нарушением преимущественного права Общества на покупку доли на основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации просил перевести на него права и обязанности покупателя по спорной сделке.

Требования о переводе прав и обязанностей покупателя заявлены в отношении последних сделок купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 08 апреля 2019 года между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО10.

По данным Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на март 2019 года ФИО8 являлся участником долевой собственности на земельный участок 6/2174 доли в праве, записи в реестре от 21.12.2009г. (л.д.88 т.1 оборот); ФИО10 2/2174 доли в праве, записи в реестре от 18.04.2011 г.( л.д.191 т.1), что исковые требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи могут быть предъявлены только к лицу, не являющемуся сособственником имущества, стороны сделок ФИО8 и ФИО10 на момент заключения договоров купли- продажи в 2019г., являлись сособственниками земельного участка с 2009, 2011г..

Требования иска основаны на том, что изначально ФИО12, не являясь участником долевой собственности на землю, незаконно приобрел долю в праве общей долевой собственности, и затем совершил ряд сделок по приобретению долей у других собственников, в последующем им были отчуждены покупателю ФИО8, а последним, в свою очередь, ФИО10 и вступлении ФИО2 (2013г.) в число участников общей долевой собственности и о нарушении прав истцу стало известно из выписки ЕГРП от 01 февраля 2019 года.

Поскольку Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержит иных правовых последствий признания данной сделки ничтожной, следовательно, могут быть применены только последствия, указанные в ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть возврат сторон в первоначальное положение. Истец заявляет требование о переводе на Общество прав и обязанностей покупателя по указанным сделкам от 08 апреля 2019 года, к чему суд обоснованно не усмотрел правовых оснований. Из положения ч. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что применение других последствия нарушения закона или иного правового акта, не связанных с недействительностью сделки, возможно только в случаях, прямо указанных в законах.

Суд первой инстанции пришел к выводу и о пропуске АО «Надежда» срока исковой давности для предъявления требования о переводе прав и обязанностей по вышеуказанным сделкам пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ согласно ч.1 ст. 200 ГК РФ.

Коллегия соглашается с позицией суда, что АО «Надежда», как участник общей долевой собственности на земельный участок ( и арендатор), в случае добросовестного и разумного осуществления своих прав, имели возможность узнать о совершенных сделках, в том числе и первоначальном приобретении земельной доли по мировому соглашению, учитывая открытость и общедоступность сведений и документов, содержащихся в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Установлено в судебном заседании, что АО «Надежда» как арендатор, осуществляя хозяйственную деятельность на земельном участке, безусловно имело информацию о переходе прав на доли в праве общей долевой собственности и знало о том, что ФИО2 стал собственником спорных долей, что помимо пояснений сторон объективно подтверждено списками сособственников земельных долей на получение зерна с 2014 г. по 2018 г. Так, согласно списков сособственников земельных долей на получение зерна с 2014 г. по 2018 г., количество долей в праве ФИО2 в 2014 году составляло – 2, в 2015-2016 – 2,5, в 2017-2018 – 4,5 долей, и истец не мог не знать о вступлении его в число участников долевой собственности (заключении сделок), с учетом увеличенного количества земельных долей у ФИО2 в период с 2014 по 2018 год, мог и должен был проверить сведения Единого государственного реестра недвижимости и осуществить процессуальные действия.

В качестве одного из основания отказа в иске судом было указано и на то обстоятельство, что АО «Надежда», предъявляя требования о преимущественном праве покупки доли имущества, не подтвердило свою платежеспособность.

Доводы апелляционной жалобы Общества о готовности внести денежные средства на депозит Управления Судебного департамента по Ставропольскому краю, необоснованном отказе суда в отложении слушания по делу, сумма перечисления на депозитный счет судом не установлена, не состоятельны и противоречат материалам настоящего гражданского дела, а доводы жалобы о неустановлении размера перечисления противоречат и доводам уточненного иска Общества, в котором Обществом указана сумма перечисления на депозит суда в размере 4 125000 рублей (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч).

Из пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4, при предъявлении иска о преимущественном праве покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за земельную долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке земельной доли необходимых расходов.

30 сентября 2019 г., тогда как спор был разрешен 15 ноября 2019г., по ходатайству представителя АО «Надежда» было вынесено определение суда о зачислении на лицевой счёт Управления Судебного департамента в Ставропольском крае денежных средств в обеспечение исполнения обязательств в случае удовлетворения исковых требований по настоящему гражданскому делу. Согласно данному определению АО «Надежда» надлежало в срок до 14 октября 2019 года перечислить на лицевой счёт Управления Судебного департамента в Ставропольском крае денежные средства в размере: 4 125000 (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей.

Однако, как в установленный срок, так и на момент принятия решения АО «Надежда», денежные средства на счёт Управления Судебного департамента в Ставропольском крае перечислены не были. При этом, согласно протокола судебного заседания первой инстанции от 06 ноября 2019 года Обществу был предоставлен дополнительный срок для перечисления данных средств до 15 ноября 2019 года, однако такой возможностью Общество не воспользовалось и доводы апеллянта о повторном неотложении слушания по делу по этому же основанию свидетельствуют о злоупотреблении процессуальными правами стороны и не влекут отмену постановленного решения. 06 ноября 2019 года в удовлетворении ходатайства представителя АО «Надежда» - ФИО1 об отложении слушания дела для исполнения определения от 30 сентября 2019 года – обоснованно отказано, поскольку для истца предоставлялось достаточное время для перевода денежных средств. Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда и находит доводы жалобы несостоятельными.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены по сути правильного решения суда первой инстанции.

Вопреки доводов общества, ст. 250 ГК РФ не наделяет арендатора земельного участка преимущественным правом покупки земельной доли, ФИО8 на момент покупки земельных долей у ФИО2, ФИО10 на момент покупки земельных долей у ФИО8 выступающие сторонами по договорам в отношении которых заявлено о переводе прав, на момент их заключения являлись сособственниками земельного участка с кадастровым номером 26:19:0000000:579, в связи с чем, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю им не требовалось, такие требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи по общему правилу могут быть предъявлены только к лицу, не являющемуся сособственником имущества (участником долевой собственности).

С выводами суда первой инстанции следует согласиться, поскольку они основаны на правильном применении норм материального, процессуального права и соответствуют фактическими обстоятельствами дела, доводы жалобы неубедительны, противоречат толкованию закона, регулирующего спорные правоотношения и не подлежат удовлетворению.

При таких данных, вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя на истца является правильным. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законное и обоснованное решение, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 15 ноября 2019 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: