Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 января 2022 г. дело по иску Ермохина Владимира Сергеевича к администрации г. Оби Новосибирской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка без торгов, поступившее с апелляционной жалобой представителя Ермохина В.С. – Бадаева И.В. на решение Обского городского суда Новосибирской области от 17 марта 2020 г.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения представителя Ермохина В.С. – Бадаева И.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Ермохин В.С. обратился в суд с иском к администрации г. Оби Новосибирской области, в котором просил понудить администрацию города Оби Новосибирской области ИНН 5448107718 заключить договор аренды земельного участка, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м., расположенного в территориальной зоне П-4 на карте зонирования ПЗЗ г. Оби Новосибирской области.

В обоснование исковых требований, ссылаясь на положения ст. 135, ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ, ст.39.20, 39.6 Земельного кодекса РФ, истец указал следующее.

21 августа 2019 года Ермохиным В.С. было направлено заявление на заключение договора аренды земельного участка, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м., расположенного в территориальной зоне П-4 на карте зонирования ПЗЗ г. Оби Новосибирской области, утвержденной решением 40-й сессии Совета депутатов г. Оби Новосибирской области третьего созыва от 24 сентября 2014 г. № 406, без проведения торгов на основании ст.39.20, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для дальнейшего ведения хозяйства на данном земельном участке и последующего строительства на нем складского помещения для хранения памятников. На указанном участке расположено нежилое здание, площадью 132,7 кв.м. Ответ до сих пор не получен. Договор аренды на новый срок не заключен.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание по адресу: <адрес> на земельном участке №, площадью 1500 кв.м. Данный участок был арендован с целью изготовления и реализации надгробных памятников. Было построено и введено в эксплуатацию нежилое здание. Также следует учесть и тот факт, что 28 июня 2012 г. был заключен договор аренды земельного спорного земельного №. Заключение данного договора было невозможно без соответствующего обоснования. Обоснование аренды именно этого земельного участка, именно такой площади в администрацию было предоставлено, администрацией одобрено и как результат был заключен договор аренды без торгов. Дальнейшее заключение договоров аренды также проходило без проведения торгов.

Таким образом, истец, как собственник единого объекта недвижимого имущества, вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, в аренду и уполномоченный орган в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления должен направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом собственники указанного объекта недвижимости имеют исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в аренду и никто кроме них не имеет право на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № II «О некоторых вопросах, связанных с применением, земельного законодательства»).

Решением Обского городского суда Новосибирской области от 17 марта 2020 г. исковое заявление Ермохина Владимира Сергеевича к администрации г. Оби Новосибирской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка без торгов оставлено без удовлетворения.

С постановленным решением не согласился представитель Ермохина В.С. – Бадаев И.В., просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 04 февраля 2021 г. решение Обского городского суда Новосибирской области от 17 марта 2020 г. было оставлено без изменения.

Определением судебной коллеги по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 04 февраля 2021 г. отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне П-4. Зона включает в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового и коммерческого назначения с объектами складского назначения, а также необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

На данном земельном участке по адресу: <адрес> расположено нежилое здание (административно-бытовое здание), с кадастровым номером №, площадью 132,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности Ермохина В.С. (т. 1, л.д. 26).

Спорный земельный участок был предоставлен администрацией г. Оби Ермохину В.С. по договору аренды земельного участка № от 28 июня 2012 г. для целей установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, срок действия договора – с 28 июня 2012 г. по 27 июня 2015 г. (т. 1, л.д. 36-41).

10 августа 2016 г. между Администрацией и Ермохиным В.С. был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № для целей строительства и эксплуатация административно-бытового здания; срок действия договора – с 10 августа 2015 г. по 09 августа 2019 г. (т. 1, л.д. 12-15, 58-69).

По условиям данных договоров по истечении срока их действия арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

09 августа 2019 г. на заявление Ермохина В.С. от 16 июля 2019 г. (т. 1, л.д. 22) о продлении срока договора аренды администрацией был направлен ответ № об отказе в удовлетворении данного заявления.

03 октября 2019 г. на заявление Ермохина В.С. о заключении договора аренды администрацией был направлен ответ № об отказе в удовлетворении данного заявления за отсутствием правовых оснований: отсутствия обоснования испрашиваемой площади земельного участка и объекта незавершенного строительства (т. 1, л.д. 57).

Отказы администрации г. Оби в заключении договора аренды земельного участка послужили основанием для обращения Ермохина В.С. с иском в суд о понуждении администрации г. Оби к заключению договора аренды.

Отказывая Ермохину В.С. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал, что совокупность условий для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленная п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, не была соблюдена Ермохиным В.С.

При этом суд исходил из того, что при обращении в администрацию с заявлением о заключении договора аренды истец не представил обоснования предоставления ему земельного участка именно площадью 1 500 кв.м., при этом площадь застройки составляет только 8,8 % площади испрашиваемого земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены с нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также без учета фактических обстоятельств дела.

Так, в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одновременно в подп. 15 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ такое предоставление осуществляется:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в ст. 39.16 ЗК РФ.

Приведенные выше нормативные положения не предусматривают возможности отказа в предоставлении земельного участка в аренду лицу, которое является собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, обосновывая необходимость заключения с ним нового договора аренды земельного участка, Ермохин В.С. ссылался не только на то, что ему ранее (в 2012 и 2016 годах) предоставлялся в аренду земельный участок именно площадью 1 500 кв.м., и цели использования земельного участка он обосновывал при заключении первоначального договора аренды в 2012 году, но и на то, что за период действия предыдущих договоров аренды он возвел на земельном участке нежилое здание, собственником которого является.

То обстоятельство, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположено нежилое здание (административно-бытовое здание), с кадастровым номером №, площадью 132,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности Ермохину В.С., подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права и никем не оспаривается.

Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции, который отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С учетом того, что истец является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости, который был выстроен на предоставленном для этих целей земельном участке, у администрации г. Оби не имелось законных оснований для отказа истцу в заключении нового договора аренды земельного участка, в силу чего требование о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка подлежало удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 38 постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абзац первый п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, площадь земельного участка является существенным условием договора аренды. Между тем, сторонами не было достигнуто соглашение по площади земельного участка, предоставляемого в аренду.

Совокупность приведенных норм в их системном единстве предполагает, что одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежащим вынесению на обсуждению и установлению, в том числе путем назначения по делу соответствующей судебной экспертизы, является размер земельного участка, в отношении которого Ермохина В.С. может реализовать предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право на заключение договора аренды как собственник находящегося на этом участке нежилого здания.

При первоначальном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении размера земельного участка, расположенного под нежилым зданием и необходимого для его эксплуатации с учетом назначения земельного участка.

Согласно полученному заключению эксперта ФБУ «Сибирский РЦСЭ» Минюста России от 19 января 2021 г. №, площадь земельного участка, расположенная под нежилым зданием по адресу: <адрес>, составляет 139,6 кв.м. (площадь застройки на земельном участке составляет 139,6 кв.м.). Минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания с учетом назначения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляет 317,8 кв.м.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок, о предоставлении которого заявлено истцом, находится в территориальной зоне ГТ-4. Зона включает в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового и коммерческого назначения с объектами складского назначения, а также необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур. На данном земельном участке по адресу: <адрес> расположено нежилое здание (административно-бытовое здание).

Таким образом, определение размера земельного участка, должно производиться с учетом как его целевого назначения, так и целевого назначения здания, размещенного на данном участке.

Вместе с тем выводы о размере минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного на нем нежилого здания, изложенные в заключении судебной эксперты от 19 января 2021 г. №, сделаны только с учетом анализа экспертом целевого назначения земельного участка.

Более того, из содержания использованных справочных и нормативных документов (т. 1, л.д. 187) усматривается, что эксперты при определении необходимого размера земельного участка, в том числе, руководствовались СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №, 2, 3), т.е. правилами, определяющими размещение жилых домов, а не нежилых административно-бытовых зданий.

С учетом возражений истца, а также того, что указанные выше недостатки заключения эксперта ФБУ «Сибирский РЦСЭ» Минюста России ставят под сомнение правильность содержащихся в нем выводов, определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 13 июля 2021 г. при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено СРО Ассоциация «ОКИС».

Согласно выводам эксперта СРО Ассоциация «ОКИС», содержащимся в заключении №, расчетный размер под размещение и функционирование административно-бытового здания согласно нормативам градостроительного проектирования и строительным нормам и правилам составляет 355 кв.м. Минимальный размер земельного участка, расположенного под нежилым зданием с кадастровым номером № и необходимого для его эксплуатации с учетом назначения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно нормативам градостроительных регламентов составляет 1 000 кв.м.

При определении минимального размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, эксперт исходил из того, что материалами дела не подтверждено размещения на земельном участке иных объектов недвижимости, помимо нежилого здания площадью 141,8 кв.м. – административно-бытового здания для оказания ритуальных услуг, земельный участок находится в коммерческо-деловой зоне с объектами складского назначения (П-4), для которой расчет минимального размера земельного участка должен производиться с учетом ст. 36 Правил землепользования и застройки городского округа Обь Новосибирской области, утвержденных решением 40-й сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области третьего созыва от 24 сентября 2014 г. № 406.

Экспертом была учтена площадь застройки земельного участка 141,8 кв.м., которая составляет 141,8 кв.м., минимальный отступ от границ земельного участка, количество машиномест, необходимых для обустройства на земельном участке парковки.

С учетом размера минимального отступа от границ земельного участка в 3 метра минимально необходимая площадь для эксплуатации здания составляет 324 кв.м.

Однако в случае, если принять площадь нежилого здания в 141,8 кв.м. за минимальный процент застройки территории в зоне П-4, равный 40 % от площади земельного участка, минимальная площадь земельного участка для эксплуатации здания составит 355 кв.м. Указанная площадь включает в себя площадь парковки (175 кв.м.).

В качестве минимального размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, эксперт указывает размер в 355 кв.м., поскольку размер земельного участка в данном случае больше размера земельного участка, рассчитанного с учетом размера минимального отступа от границ земельного участка.

Кроме того, эксперт указал, что исходя из нормы о минимальном размере земельного участка в зоне П-4 – 0,1 га, размер земельного участка, расположенного под нежилым зданием с кадастровым номером № и необходимого для его эксплуатации с учетом назначения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не может быть менее 1 000 кв.м.

Выводы эксперта СРО Ассоциация «ОКИС» мотивированы надлежащим образом, являются полными, ясными, не содержат каких-либо существенных противоречий, устранение которых требует назначения по делу повторной экспертизы, сделаны лицом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего могут быть положены в основу решения суда.

Принимая во внимание то, что на испрашиваемом земельном участке расположено только нежилое здание с кадастровым номером №, размещение на нем иных объектов недвижимости не подтверждено материалами дела, минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, рассчитанный по результатам судебной экспертизы, а также то, что минимальных размер земельного участка в зоне П-4 для эксплуатации здания не может составлять менее 1 000 кв.м., судебная коллегия полагает возможным обязать администрацию г. Обь Новосибирской области заключить с Ермохиным В.С. договор аренды земельного участка под принадлежащим ему нежилым зданием минимально возможной площади, т.е. площадью 1 000 кв.м.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются частично обоснованными. Решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Обского городского суда Новосибирской области от 17 марта 2020 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Ермохина Владимира Сергеевича удовлетворить частично.

Обязать администрацию г. Оби Новосибирской области заключить с Ермохиным Владимиром Сергеевичем договор аренды земельного участка площадью 1 000 кв.м., расположенного под нежилым зданием с кадастровым номером №, необходимого для эксплуатации нежилого здания с учетом назначения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Апелляционную жалобу представителя Ермохина В.С. - Бадаева И.В. удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи