Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 17 июня 2020 г., которым постановлено:

«Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и ФИО1.

В удовлетворении исковых требований Муниципального предприятия городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов – отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., объяснение представителя Муниципального предприятия городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» ФИО2, ФИО1 и ее представителя ФИО3 обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения. Право хозяйственного ведения на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Объект аренды был передан арендатору по акту приема – передачи. За пользование нежилым помещением ответчик была обязана вносить арендную плату в размере 25 168 рублей 50 копеек до 10 числа отчетного месяца. Кроме того, арендатор обязан самостоятельно уплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, образовалось задолженность по уплате арендных платежей, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 156 700 рублей 77 копеек, задолженность на содержание и ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 098 рублей 24 копейки. ДД.ММ.ГГГГ в адресу ответчика направлялась досудебная претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Претензия ответчиком была получена ДД.ММ.ГГГГ, однако требования претензии ответчиком исполнены не были.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства с учетом уточненных исковых требований, истец просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по уплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 135 048 рублей, задолженность на содержание и ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 098 рублей 24 копейки, пени за просрочку платежей в размере 6 431 рубль 24 копейки.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» о признании договора аренды недействительным, мотивируя свои требования тем, что в заключенном сторонами договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не были отражены его существенные условия, что влечет ничтожность договора в силу закона. Договор заключен сроком на пять лет, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора было отказано, поскольку здание Самарской публичной библиотеки, в котором она арендовала помещение, является объектом культурного наследия федерального значения. Отсутствовали обязательные охранные документы для такого объекта: охранно-арендованного договора, охранного договора или охранного обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника памятника истории и культуры или охранное обязательство пользователя памятником истории и культуры, а также паспорт объекта культурного наследия. О данных обстоятельствах при заключении договора арендодатель ее не уведомил, договор не содержит указания на данные существенные обстоятельства, и как следствия существенные условия о возложении на нее охранных обязательств. Получив из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомление о приостановке от ДД.ММ.ГГГГ, она обратилась к ответчику за разъяснениями, на что ответчик обещал дать мотивированный ответ и предоставить необходимые документы, что не было сделано до настоящего времени. Не дождавшись ответа, а также в силу того, что переданное имущество не отвечало заявленным характеристикам, имело ряд неустранимых недостатков, ДД.ММ.ГГГГ она передала арендодателю ключи от арендованного помещения, ответчик ключи принял, но подписать акт приема-передачи отказался.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просила суд признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития», просит решение суда отменить, как незаконное, иск МП г.о. Самара «БРиР» удовлетворить, по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании судебной коллегии ФИО1 и ее представитель -_______________________, возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, в порядке, предусмотренным ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 168 ГКРФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.4 ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п.3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1 ст.406 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В том случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), по результатам открытого аукциона, заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося у истца на праве хозяйственного ведения (п. 1.1). Арендатор обязан самостоятельно оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг (п. 2.2.14). Размер арендной платы составляет 25 168 рублей 50 копеек (п. 3.1). Срок действия договора 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 5.2) (л.д.10-16). ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение было передано ФИО1 по акту приема передачи (л.д.17-18).

Собственником вышеуказанного нежилого помещения является муниципальное образование г.о. Самара, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.59-62), свидетельством о государственной регистрации права (л.д.136).

МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» нежилое помещение передано на праве хозяйственного ведения, которое, согласно приказу Департамента управления имуществом г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ№, обременено обязательствами по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия федерального значения (лд.137).

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по договору аренды, а именно по арендной плате за предоставленное в аренду нежилое помещение.

Между тем, установлено, что ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для государственной регистрации договора.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора аренды в отношении объекта нежилого помещения приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что здание Самарской публичной библиотеки, в котором находится арендованное помещение, является объектом культурного наследия федерального значения. Отсутствуют обязательные охранные документы для такого объекта: охранно-арендованного договора, охранного договора или охранного обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника памятника истории и культуры или охранное обязательство пользователя памятника истории и культуры, а также паспорт объекта культурного наследия (л.д.99-103).

Согласно имеющихся в материалах дела сведениях, ФИО1 в этот же день было направлено арендодателю МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» уведомление о приостановке регистрации договора аренды (л.д.104). Однако, арендодателем каких-либо мер по устранению препятствий к регистрации сделки предпринято не было.

Доказательств в опровержении установленных обстоятельств, суде не представлено.

Таким образом, судом достоверно установлено, что ФИО1 приступить к использованию нежилого помещения без зарегистрированного договора аренды не могла и не использовала с целью аренды по независящим от нее причинам.

Доводы МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» об отсутствии у них в период подписания договора аренды информации или сведений о том, что спорный объект является объектом культурного наследия, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств в подтверждение указанных обстоятельств не представлено, вместе с тем, установлено и имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения истцу было известно об отнесении объекта к объектам культурного наследия федерального значения.

С учетом установленных обстоятельств, суд правомерно в удовлетворении требований МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» отказал, в связи с отсутствием оснований для их удовлетворения.

При этом, разрешая встречные исковые требования о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Так, в соответствии со ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия).

В силу п.8 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Пунктом 9 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ определено, что в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

Согласно п.10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Поскольку использование нежилого помещения в силу действующих норм права было невозможно до государственной регистрации договора аренды, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды заключен с нарушением положений ст. 48 ФЗ от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в связи с чем обоснованно встречные исковые требования ФИО1 удовлетворил.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и соответствуют материалам данного дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» о незаконности принятого судом решения, ссылаясь на то, что арендатор зная об отнесении арендуемого объекта к памятникам культуры продолжал вносить арендную плату, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор с управляющей компанией МП г.о. Самара «Жилсервис» на содержание объекта аренды, подписал акт сверки о наличии задолженности по договору, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку установлено, что приступить к полноценному использованию спорного объекта ФИО1 не могла, доказательств иного в материалах дела не имеется.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Доводов, свидетельствующих о неправильности вынесенного судом первой инстанции решения, в апелляционной жалобе не содержится, соответствующих доказательств к жалобам не приложено, а суд апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 17 июня 2020 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: