Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 22 декабря 2021 года дело по апелляционной жалобе Петрашевского Д.А. на решение Слободского районного суда Кировской области от 03 сентября 2021 года, которым отказано в иске Петрашевского Д.А. к администрации г. Слободского Кировской области о взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Петрашевский Д.А. обратился в суд с иском к администрации г. Слободской о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование заявленных требований указал, что 23.11.2017 заключил с ответчиком договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором впоследствии был обнаружен объект недвижимости. Для того, чтобы он мог пользоваться земельным участком, имеющийся на нем объект необходимо было снести. В этой связи 27.06.2019 он направил в адрес ответчика претензию о сносе объекта в срок до 01.08.2019, которая была оставлена без удовлетворения. Решением Слободского районного суда Кировской области от 11.12.2019 в его (истца) иске к администрации г. Слободской о сносе расположенного на участке строения было отказано. 22.12.2020 он обратился с заявлением в прокуратуру, просил обязать ответчика принять меры к постановке объекта на учет в качестве бесхозяйного. По результатам проведенной проверки прокурор сообщил, что ответчик принял решение о сносе объекта в срок до 01.06.2021. Однако до настоящего времени данные требования не исполнены. Действиями ответчика нарушаются права истца, как арендатора по пользованию земельным участком.

Истец просил суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде уплаченной за период с 23.11.2017 по 23.06.2021 арендной платы в размере 59742 руб. 40 коп.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Петрашевский Д.А. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и ошибочность выводов суда. Указал, что судом не дана надлежащая оценка его доводов, не оценена переписка с прокуратурой. Суд необоснованно применил положения ст. 612 п. 2 ГК РФ. Фактически отношения регулируются п. 2 ст. 613 ГК РФ. Ответчик обязан был при заключении договора аренды предупредить его о правах третьих лиц на земельный участок, поскольку на земельном участке имеется бесхозяйное строение, которое ответчик отказался принимать на учет в таком качестве, однако обязался его снести, т.е. распорядиться им. Таким образом, ответчик принял на себя полномочия собственника объекта и не предупредил, что на участке расположен объект, правом на который он (ответчик) обладает. Неисполнение данной обязанности дает истцу право требовать уменьшения арендной платы. Из переписки с прокуратурой известно, что ответчик требование о сносе объекта удовлетворил добровольно, он обязан возвратить истцу уплаченную арендную плату за весь период аренды, т.к. истец не мог пользоваться участком по обстоятельствам, за которые не отвечает. После сноса объекта, право собственности ответчика на строение прекратиться и истец сможет использовать земельный участок в целях строительства. Возврат неосновательного обогащения и освобождение земельного участка от принадлежащего ответчику имущества восстановит имущественные права истца и право на полноценное использование земельного участка в соответствии с договором аренды. У ответчика отсутствовали обстоятельства, препятствующие сносу строения в разумные сроки с того момента, как истец уведомил ответчика о существовании объекта.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Слободской Кировской области просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции Петрашевский Д.А. на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Администрация г. Слободской Кировской области просила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения Петрашевского Д.А., изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из дела видно, что 23.11.2017 арендодатель администрация г. Слободской и арендатор Петрашевский Д.А. заключили договор № 1/2017-74 аренды земельного участка площадью 169 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на срок с 23.11.2017 по 23.11.2022; земельный участок относится к категории: земли населенных пунктов; имеет вид разрешенного использования: бытовое обслуживание.

30.11.2017 в ЕГРП зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда по договору аренды земельного участка от 23.11.2017 в пользу Петрашевского Д.А.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1.1 заключенного сторонами договора № 1/2017-74 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок и оплачивает аренду на оговоренных в договоре условиях.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Петрашевский Д.А. указал, что за период действия договора уплатил ответчику арендную плату в сумме 59742 руб. 40 коп., однако был лишен возможности использовать земельный участок для строительства ввиду нахождения на нем объекта недвижимости (строения в кирпичном исполнении с бетонными перекрытиями), от признания которого бесхозяйным и от его сноса ответчик уклоняется.

Считает, что в этой связи на стороне арендодателя имеется неосновательное обогащение в размере уплаченной арендной платы.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Отношения сторон по настоящему делу носят договорный характер, в связи с чем они регулируются положениями гражданского и земельного законодательства о договоре аренды.

Соответственно, с целью защиты нарушенного права сторона вправе предъявить иск, вытекающий из договорных отношений, по которому подлежат доказыванию обстоятельства, предусмотренные вышеуказанными нормами материального права.

При наличии договорных отношений кондикционное требование (требование из неосновательного обогащения), в силу его субсидиарного характера, может быть предъявлено в том случае, когда нарушение баланса имущественных интересов сторон не может быть устранено с помощью иска, вытекающего из договора.

В этом случае соответствующая сторона договора, предъявляя кондикционное требование, обязана доказать наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения, которым следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Из дела видно, что обязанность ответчика по внесению арендной платы прямо предусмотрена договором и исполнена им в объеме, предусмотренном договором, и в соответствии с его условиями.

Обращаясь в суд с иском, Петрашевский Д.А. фактически поставил вопрос о взыскании переплаченной, по его мнению, арендной платы.

В этой связи подлежат доказыванию обстоятельства, при которых арендная плата в соответствии с положениями гражданского законодательства может быть уменьшена вплоть до нуля.

Так, согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соразмерного уменьшения арендной платы в случае передачи в аренду имущества с недостатками, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды.

Вместе с тем, согласно пункту 2 данной статьи закона арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. 613 ГК РФ неисполнение арендодателем обязанности при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы.

В соответствии со ст. 614 п. 4 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судебная коллегия считает, что названные основания для уменьшения арендной платы по настоящему делу не установлены.

Следует согласиться, что полученная арендодателем арендная плата соответствует тому, что предоставлено в пользование арендатора Петрашевского Д.А., уплаченное последним не выходит за рамки содержания договора, в связи с чем наличие неосновательного обогащения на стороне арендодателя не доказано.

Так, в пункте п. 8.4 договора стороны указали, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка, земельный участок осмотрен арендатором лично, претензий к месторасположению, состоянию и пригодности для использования по назначению земельного участка не имеется.

Исходя из содержания данного пункта договора, с учетом материалов дела и фактических обстоятельств, судебная коллегия считает, что при заключении договора аренды истцу было известно о нахождении спорной постройки на передаваемом в аренду участке, во всяком случае, она могла и должна была быть обнаружена арендатором при передаче земельного участка в аренду.

Доводы истца о заснеженности участка в момент заключения договора аренды, принимая во внимание габариты строения, обстоятельства формирования спорного земельного участка в 2016 году, которые были известны истцу, поскольку в это же время он выступал заказчиком проведения работ по формированию смежного земельного участка, не состоятельны.

Иными словами, истец, принимая участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии со ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ, выразил намерение получить в пользование земельный участок, на котором уже находились указанный объект, а также иные объекты (металлический гараж, коммунальные сети, частично строение ФИО6), принял земельный участок без замечаний и возражений, подписывая договор, подтвердил факт личного осмотра земельного участка, осведомленность о его состоянии, отсутствие замечаний относительно пригодности для целей, указанных в договоре. Впоследствии истец не согласился на расторжение договора в добровольном порядке, возражал в суде против иска администрации города о расторжении договора по гражданскому делу № 2-1129, 1186/2019, в процессе рассмотрения которого уплатил задолженность по арендной плате. Несмотря на то, что решением суда отказано в иске о сносе строения, Петрашевский Д.А. до настоящего времени настаивает на сохранении договорных отношений, в суде апелляционной инстанции указал, что намерен пользоваться земельным участком.

Таким образом, истец заключил договор аренды земельного участка с условием внесения арендной платы в соответствующем размере, исходя из обстоятельств, которые существовали на тот момент и были ему известны, от земельного участка не отказывается, проявляя к нему интерес, и в силу платности землепользования обязан вносить арендную плату.

Относительно положений п. 4 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме арендная плата не вносится, если после заключения договора возникли обстоятельства фактической или юридический невозможности пользования арендованным имуществом, за которые несет ответственность арендодатель, о чем арендатор не знал и не мог знать.

Доводы Петрашевского Д.А., что находящееся на участке спорное строение препятствует использованию участка, не свидетельствуют, что это обстоятельство возникло после заключения договора, а также не доказана сама невозможность пользования земельным участком в этой связи, как основание для освобождения от арендной платы.

Согласно заключенному договору разрешенным использованием земельного участка является бытовое обслуживание. В соответствии с п. 3.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (бытовое обслуживание).

Имеющийся в деле чертеж градостроительного плана земельного участка от 2017 года (ст. 57.3 ГрК РФ), содержащий при этом указание на места допустимого размещения зданий строений, о невозможности использования земельного участка для целей бытового обслуживания вследствие нахождения на участке спорного строения с достоверностью и достаточностью не свидетельствует, соответствующее архитектурно-строительное решение, подтверждающее доводы истца, не представлено. Кроме того, доводы истца о не предоставлении ответчиком необходимой информации об обстоятельствах, указывающих на невозможность использования земельного участка, также являлись предметом разбирательства по делу № 2-767/2018 по иску Петрашевского Д.А. к администрации МО «Город Слободской Кировской области» о признании договора аренды земельного участка недействительным как заключенного под влиянием заблуждения. Решением Слободского районного суда Кировской области от 06.08.2018 по данному делу в иске Петрашевского Д.А. было отказано.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В апелляционной жалобе Петрашевский Д.А. указывает, что не может пользоваться земельным участком, поскольку администрация не принимает мер к признанию находящегося на участке строения бесхозяйным и его сносу, т.е. освобождению участка. Считает, что фактически у администрации имеются права на данное строение, в связи с чем земельный участок при передаче в аренду не являлся свободным от прав третьих лиц, однако об этих правах истец не был предупрежден, что согласно ст. 613 ГК РФ дает арендатору право уменьшения арендной платы.

С доводами Петрашевского Д.А. нельзя согласиться.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает земельный участок, указанный в п. 1.2 настоящего договора, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Судебная коллегия считает, что соответствие действительности данных сведений не опровергнуто. Наличие прав третьих лиц на земельный участок не установлено.

Решением Слободского районного суда Кировской области от 11.12.2019 по делу № 2-1129 было отказано в иске Петрашевского Д.А. к администрации города Слободского Кировской области об устранении препятствий пользования земельным участком путем сноса расположенного на участке строения, при этом установлено, что права каких-либо лиц на данное строение не зарегистрированы, имущество бесхозяйным в установленном порядке не признано и в муниципальную собственность не передано.

Согласно ст. 225 ГК РФ и Порядку принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931, к полномочиям органов местного самоуправления относится обращение с заявлением о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований.

Принятие на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а право муниципальной собственности на данное имущество возникает после признания его в судебном порядке.

При таких обстоятельствах доводы истца о правах ответчика на спорный объект недвижимости и неисполнении обязанности предупредить истца об этих правах, как основание уменьшения арендной платы, не состоятельны.

В связи с изложенным, оснований не согласиться с принятым решением по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает и приходит к выводу о том, что решение Слободского районного суда Кировской области от 03 сентября 2021 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Слободского районного суда Кировской области от 03 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 декабря 2021 года.

Определение17.01.2022