Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.10.2021 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЕНФ» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ООО «ЕНФ» ФИО3, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЕНФ», с учетом уточненных требований, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 901824,62 руб., пени за просрочку в уплате арендных платежей за период с 10.10.2017 пор 28.02.2019 в размере 207291 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 01.03.2019 по 10.12.2020 в размере 120870,74 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ на сумму основного долга со дня принятия судом решения по день фактического исполнения обязательства, также заявлены требования о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ООО «ЕНФ» заключен договор №** аренды нежилых помещений от 15.08.2017, по условиям которого истец передал ответчику в аренду нежилое помещение 1 этажа, номера на поэтажном плане: 3,4,5,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, общей площадью 350 кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере 149 кв.м., расположенное по адресу: г. Пермь, ул. ****. В соответствии с п. 6.2.2 договора арендная плата составила 10000 руб. в месяц, плюс стоимость коммунальных платежей. 20.09.2017 между сторонами подписано Дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендная плата составила 110000 руб. в месяц. За период пользования помещением начисленная арендная плата составила 1803300 руб., ответчик оплатил только 901824,62 руб., в связи с этим 20.02.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора. В соответствии с п. 6.3.7 договора истец вправе начислить неустойку за неоплату арендных платежей в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки, размер неустойки за период с 20.09.2017 по 28.02.2019 составлил 207291 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец, указывая следующее. Выводы суда о том, что между сторонами сложились арендные отношения, основанные на договоре аренды от 20.06.2017 года, являются ошибочными, учитывая пояснения обеих сторон о том, что аренда помещений осуществлялась на основании двух договоров от 20.06.2017 года и от 15.08.2017 года. В связи с тем, что ответчиком не были выполнены работы и им были запрошены дополнительные каникулы, произведена новация договора - договора аренды от 15.08.2017 года, в соответствии с которым оплата производилась из расчета 10000 рублей в месяц ( п.6.2.2.) и до октября 2017 года ответчиком уплачено 20000 рублей, в соответствии с дополнительным соглашением от 20.09.2017 года с 20.10.2017 года установлена арендная плата в размере 110000 рублей. С 10.11.2017 года по 10.10.2018 года ответчиком в счет частичной оплаты вносилось 60000 рублей ( 50% от ежемесячной арендной платы). Ответчик в отзыве на иск подтвердил размер арендной платы равным 120000 рублей, стороны не оспаривали факт внесения арендных платежей в размере 50% (60000 рублей в мес.) от арендной платы в размере 901824,62 рублей. Экспертами при осмотре не установлено наличие приточной установки, автоматики, угла обвязки калорифера, кухонного вентилятора, воздуховода из оцинкованной стали, металлоконструкций для крепления воздуховодов, место прокладки трубы диаметром 32 мм, в связи с чем стоимость указанных работ необоснованно зачтена в счет арендной платы. Какие именно изменения в системе вентиляции были произведены, эксперты не пояснили. Суд необоснованно признал доказанным выполнение работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции лишь в связи с наличием договора подряда, квитанций об оплате работ, при этом акт приемки работ не представлен. Суд необоснованно сослался на акт осмотра помещения сотрудником полиции от 20.06.2019 года, как на доказательство существования приточно-вытяжной вентиляции, поскольку при передаче помещения новому арендатору 05.04.2019 года система приточной вентиляции отсутствовала, имелась только вытяжная вентиляция с канальным вентилятором, наличие которого истец не оспаривает. Кроме этого, новым арендатором в 2021 году был заключен договор подряда №** от 14.05.2021 года на выполнение монтажных работ по вентиляционной системе, что ошибочно расценено судом как подтверждение выполнения работ по договору подряда от 05.08.2018 года между А. и ООО «***». Суд не дал оценки тому обстоятельству, что с июня 2017 года по февраль 2019 года данное помещение не функционировало. Ответчиком не были выполнены обязанности по договору аренды о предварительном согласовании проекта сетей с арендодателем, не было передано оборудование и не представлена документация на него. Истец полагает возможным частично зачесть выполненные ответчиком на объекте работы и в связи с этим необходимым взыскать арендную плату в размере 345296, 62 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 подержал апелляционную жалобу, представитель ООО «ЕНФ» ФИО3 возражал против отмены решения суда.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов (ч. 1 ст.328. 1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение, общей площадью 589,4 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане: 1 эт-№№3-5,8-20, 2эт.-№№26-29,31,36-40, адрес объекта: г. Пермь, ул. **** принадлежит на праве собственности ФИО1

20.06.2017 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №**, по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение, номер на поэтажном плане 1 этаж 3,4,5,8,9,10-20, общей площадью 350 кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере 149 кв.м. на 1 этаже в здании, расположенном по адресу: <...> (п. 1.1). В случае возникновения производственной необходимости арендатор обязуется разработать и согласовать с арендодателем планировку размещения сложного технологического оборудования перед его установкой (п. 5.2.6). Арендатор обязуется обеспечить сохранность электрических, тепловых, водных, канализационных и других инженерных сетей, а также входящего в их состав оборудования, расположенного в помещении или проходящих через него транзитом на время действия договора. В случае планирования изменения схем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения арендатор разрабатывает проект сетей самостоятельно, предварительно согласовывает проект с арендодателем, а затем в случае необходимости в соответствующих органах и предоставляет заверенные копии согласований арендодателю (п. 5.2.7). Арендная плата за аренду помещения включает в себя постоянную (договорную) арендную плату за помещение и переменную арендную плату за помещение (расходы по содержанию помещения, в том числе, эксплуатационные расходов по содержанию мест общего пользования, таких как: коридор, подъездные пути и т.д.; уборка и обслуживание мест общего пользования (п. 6.2.1). Договорная арендная плата за аренду помещения составляет 110000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляться с 20.09.2017. расчетным периодом для внесения арендной платы понимается календарный месяц (п. 6.2.2).

Между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) составлен акт приема-передачи нежилого помещения 1 этаж 3,4,5,8-20 общей площадью 350 кв.м.

20.06.2017 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №** от 20.06.2017 (том 1 л.д. 16, 109), по условиям которого с даты подписания акта приемки передачи арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 3 месяца. После окончания срока арендных каникул арендатор начинает производить платежи за аренду помещения независимо от готовности помещения к эксплуатации (п. 1). Дополнительные работы для улучшения помещения зачитывается арендатору в счет арендной платы, но не более 50% от ежемесячной стоимости арендных платежей. Перечень зачитываемых работ: вытяжная, приточная и технологическая вентиляция; отдельный дополнительный вход; демонтаж лестничных маршей с заделыванием проемом; монтаж пожарной и охранной сигнализации (п. 2). После полного возмещения понесенных арендатором затрат на выполнение работ в помещении за счет 50% от арендной платы ежемесячно, стороны подписывают акт о выполнении ими условий дополнительного соглашения, после чего уплата арендной платы производится арендатором в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды (п. 3). Невыполнение арендатором указанных работ в полном объеме признается невыполнением им своих обязательств по договору аренды (п. 4). Арендодатель за свой счет обязуется обеспечить арендуемое помещение электроэнергией 60КВт (п. 5). Обязательства по согласованию проектов входной группы и демонтажа лестничных маршей несет арендодатель (п. 6). Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды (п. 7).

15.08.2017 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №** (том 1 л.д. 4-13), по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение, номер на поэтажном плане 1 этаж 3,4,5,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, общей площадью 350 кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере 149 кв.м. 1 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. **** (п. 1.1). В случае возникновения производственной необходимости арендатор обязуется разработать и согласовать с арендодателем планировку размещения сложного технологического оборудования перед его установкой (п. 5.2.6). Арендатор обязуется обеспечить сохранность электрических, тепловых, водных, канализационных и других инженерных сетей, а также входящего в их состав оборудования, расположенного в помещении или проходящих через него транзитом на время действия договора. В случае планирования изменения схем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения арендатор разрабатывает проект сетей самостоятельно, предварительно согласовывает проект с арендодателем, а затем в случае необходимости в соответствующих органах и предоставляет заверенные копии согласований арендодателю (п. 5.2.7). Арендная плата за аренду помещения включает в себя постоянную (договорную) арендную плату за помещение и переменную арендную плату за помещение (расходы по содержанию помещения, в том числе, эксплуатационные расходов по содержанию мест общего пользования, таких как: коридор, подъездные пути и т.д.; уборка и обслуживание мест общего пользования (п. 6.2.1). Договорная арендная плата за аренду помещения составляет 10000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляться с 20.09.2017. расчетным периодом для внесения арендной платы понимается календарный месяц (п. 6.2.2).

ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) составили акт приема-передачи нежилого помещения 1 этаж 3,4,5,8-20 общей площадью 350 кв.м.

15.08.2017 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №** от 15.08.2017, по условиям которого с даты подписания акта приемки передачи арендатору предоставляются арендных каникулы сроком на 3 месяцев. После окончания срока арендных каникул арендатор начинает производить платежи за аренду помещения независимо от готовности помещения к эксплуатации (п. 1). Дополнительные работы для улучшения помещения зачитывается арендатору в счет арендной платы, но не более 50% от ежемесячной стоимости арендных платежей. Перечень зачитываемых работ: вытяжная, приточная и технологическая вентиляция; отдельный дополнительный вход; демонтаж лестничных маршей с заделыванием проемом; монтаж пожарной и охранной сигнализации (п. 2). После полного возмещения понесенных арендатором затрат на выполнение работ в помещении за счет 50% от арендной платы ежемесячно, стороны подписывают акт о выполнении ими условий дополнительного соглашения, после чего уплата арендной платы производится арендатором в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды (п. 3). Невыполнение арендатором указанных работ в полном объеме признается невыполнение им своих обязательств по договору аренды (п. 4). Арендодатель за свой счет обязуется обеспечить арендуемое помещение электроэнергией 60КВт (п. 5). Обязательства по согласованию проектов входной группы и демонтажа лестничных маршей несет арендодатель (п. 6). Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды (п. 7).

Договор аренды от 15.08.2017 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю, что подтверждается соответствующей отметкой.

20.09.2017 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилых помещений №** от 15.08.2017, по условиям которого пункт 6.2.2 договора аренды нежилых помещений №** от 15.08.2017 изложен в следующей редакции: «договорная арендная плата за аренду помещения составляет 10000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляется с 20.10.2017 (п. 1). Указанные изменения вступают в силу с 20.09.2017 (п. 3).

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями ст.ст.309, 310, 606, 609, 614, 615, ГК РФ, оценив совокупность собранных по делу доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, основанные на договоре аренды, при этом по условиям заключенного сторонами договора, с учетом дополнительных соглашений, стороны определили конкретный перечень строительных работ в арендуемом помещении, выполнение которых арендатором позволяет зачесть их стоимость в счет арендной платы. Одновременно суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стоимость выполненных ответчиком работ, которые с учетом выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, могут быть зачтены в счет арендных платежей, превышает размер предъявленной ко взысканию задолженности, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с приведенными выводами суда первой инстанции, полагая, что они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального закона, верной оценке доказательств по делу, доводами апелляционной жалобы они не опровергнуты.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы о том, что исходя из последовательности заключенных сторонами договоров аренды в отношении одного и того же имущества, их условий, с учетом пояснений сторон, фактического исполнения договора, следует вывод о том, что изначально между сторонами был заключен договор аренды от 20.06.2017 года, который путем новации ( п. 1 ст.414 ГК РФ) был трансформирован в арендные отношения, основанные на договоре аренды от 15.08.2017 года.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции о природе взаимоотношений сторон в целом не привел к принятию незаконного решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном зачете судом в счет арендной платы стоимости работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции, обоснованными не являются.

Судом первой инстанции была дана необходимая оценка всей совокупности собранных по делу доказательств - пояснениям сторон, акту осмотра полиции от 20.06.2019 года, договору подряда от 05.08.2018 года №**, заключенному между единственным учредителем ООО «ЕНФ» А. и ООО «***», квитанциям к приходным кассовым ордерам об оплате по договору от 05.08.2018 года на сумму 500000 рублей, от 30.10.2018 года на сумму 241652 рублей, экспертному заключению ЦНСЭ «ТЭХЭКО», и с учетом состояния объекта на момент принятия его ответчиком по договору аренды, целей использования помещения ООО «ЕНФ», для которых помещения было взято в аренду, прекращения истцом в него доступа ответчика в феврале 2019 года, без составления какой-либо описи находящегося в нем имущества ответчика; учитывая функционирование в помещении на момент осмотра в июне 2019 года организации общественного питания – бара «Extra», при наличии на тот момент в помещении вентиляции и вытяжки с двигателем, и при отсутствии доказательств выполнения новым арендатором на тот момент каких-либо работ по организации вентиляции, сделан обоснованный вывод о том, что факт выполнения работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции в помещении истца ответчиком доказан.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертами не установлено наличие отдельных элементов системы вентиляции, описанных в спецификации к договору подряда от 05.08.2018 года №**, о неверной оценке судом первой инстанции доказательств по делу не свидетельствует.

В суде апелляционной инстанции сторона ответчика ссылалась в обоснование своих возражений на фотографии помещения с установленной в них системой приточно-вытяжной вентиляции, на которых зафиксирован объект с логотипом «VTS», ссылаясь на то, что эти фотографии представлялись суду первой инстанции и экспертами при проведении судебной строительно-технической экспертизы. Учитывая, что в материалах дела действительно имеется поступившее в суд 10.08.2021 года по электронной почте ходатайство истца о приобщении фотографий помещения по адресу <...> ( 1 этаж) в виде файлов и передаче их на исследование экспертам ( т.2., л.д. 195), данное ходатайство судом удовлетворено, что следует из визы судьи на ходатайстве, фотографии в последующем направлены экспертам ( т.2,л.д. 200), в то же время фотографии в распечатанном виде в материалы дела не приобщены, судебная коллегия сочла возможным принять для приобщения в материалы дела представленные суду апелляционной инстанции фотографии.

По мнению суда апелляционной инстанции, данные фотографии, в совокупности с иными доказательствами по делу, подтверждают обоснованность позиции ответчика об установке в помещении истца приточно-вытяжной вентиляции.

Судом первой инстанции в связи с приведенными доводами стороной истца был опрошен эксперт В., который пояснил, что им были проведены необходимые замеры по воздуховодам и прочим элементам вытяжной системы, при этом перечень всего оборудования, которое имелось на 2018 год, определить невозможно в связи с внесением изменений в систему вентиляции, о чем в ходе экспертизы пояснила сторона истца. Стороной ответчика также не оспаривалось то обстоятельство, что система вентиляции на момент осмотра при проведении экспертизы существовала в измененном виде.

Со своей стороны ФИО1 не представлено ни одного доказательства того, что на момент, когда в феврале 2019 года помещение полностью перешло под контроль истца, установленная в нем в нем система вентиляции находилась в состоянии, не соответствующем договору подряда от 05.08.2018 года №**, фото- видео- или иная фиксация помещения ФИО1 не производилась, несмотря на то, что между арендодателем и арендатором уже на тот момент возник спор относительно объема выполненных работ, с иском о взыскании арендной платы истец обратилась в суд лишь почти спустя два года после того, как арендатору был перекрыт доступ в помещение, и как в помещении сменилось несколько арендаторов, каждый из которых, по утверждению истца, выполнял какие-либо работы по вентиляции, что, по мнению суда апелляционной инстанции не свидетельствует о добросовестном поведении со стороны истца.

Вопреки доводам истца, каких-либо доказательств того, что на момент передачи помещения в пользование новому арендатору после прекращения арендных отношений с ООО «ЕНФ», в нем отсутствовала система приточно-вытяжной вентиляции, в материалах дела не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиком не представлен акт выполненных работ по договору подряда от 05.08.2018 года, учитывая, что в соответствии с условиями договора окончательный платеж за работу подлежал внесению в течении пяти дней с момента подписания акта приема-передачи выполненных работ ( п.2.3.), фактически окончательный расчет заказчиком произведен 30.10.2018 года, не свидетельствует о том, что договор подряда подрядчиком исполнен не был, и между подрядчиком и заказчиком имелся спор об исполнении обязательств.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчиком не были представлены документы на установленное оборудование, не согласована цена подрядных работ, соответствующие проекты, также не свидетельствует о неправильном разрешении судом первой инстанции возникшего спора.

Из условий заключенного сторонами договора не следует обязанность арендатора согласовывать цену выполненных работ и стоимость закупки оборудования, следовательно, этот вопрос относится на усмотрение арендатора. При этом доказательств того, что установленная ответчиком в помещении истца система вентиляции в том виде, в котором она имелась по состоянию на момент внесения в нее первых изменений, не имела потребительской ценности, была смонтирована некачественно, в ходе рассмотрения дела стороной истца не представлено.

В целом, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.10.2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 14.02.2022 года