Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО2 к Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа о признании права залога, регистрации права собственности, обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе истца на решение Полевского городского суда Свердловской области от 30.03.2022.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя истца - адвоката ( / / )7, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором указала, что 01.08.2007 между ФИО3 и ФИО4 (заемщиками), с одной стороны и ОАО «УРСА Банк» (заимодавцем, кредитором) заключен кредитный договор <***>. Согласно условиям указанного кредитного договора кредитор предоставил заемщику кредит в размере 4 264 000 рублей сроком на 120 месяцев с момента фактического предоставления кредита под 14,9 % годовых. Кредит предоставлялся для потребительских целей путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика ФИО3 Ежемесячный платеж; по кредиту составлял 68 540 рублей. 01.08.2007 между ФИО3 (залогодателем) и ОАО «УРСА Банк» (залогодержателем) заключен договор об ипотеке № 012ИК/2007-00/06-ЗЖП. Согласно условиям указанного договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 и ФИО4 по кредитному договору <***> от 01.08.2007, заключённому ими с ОАО «УРСА Банк», передал в залог залогодержателю: жилой дом общей площадью 98,5 кв.м. и земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Залоговая стоимость заложенного имущества составляла: стоимость дома - 4 246 138 рублей, стоимость земельного участка - 1 987 500 рублей, право залога также удостоверено закладными от 28.08.2007. 07.08.2009 Полевским городским судом Свердловской области по гражданскому делу № 2-813/2009 по иску ОАО «УРСА Банк» к ФИО3 и ФИО4 вынесено решение, которым взыскана задолженность по Кредитному договору в размере 3 896 304 рубля 81 коп. и судебные издержки в размере 20000 рублей. 28.09.2011 Полевским городским судом Свердловской области по гражданскому делу № 2-1148/2010 по иску ОАО «МДМ Банк» к ФИО3 вынесено заочное решение, которым обращено взыскание на земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, общей площадью 98,5 кв.м по тому же адресу, принадлежащие ФИО3 путем продажи с публичных торгов единым лотом, установлена начальная продажная стоимость в размере 4 650 000 руб. Кроме этого, данным судебным актом установлено правопреемство на стороне кредитора - ОАО «УРСА Банк» путем внесения изменений в устав и Единый государственный реестр юридических лиц изменило наименование на ОАО «МДМ Банк». Указанное решение вступило в законную силу 28.10.2011. 28.12.2011 возбуждено исполнительное производство № 16041/11/44/66 по делу № 2-1148/2010 об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок. Определением суда было прекращено исполнительное производство в части обращения взыскания на жилой дом площадью 98,5 кв.м. в связи с гибелью предмета залога. 21.07.2013 ФИО3 умерла. 20.03.2014 Полевским городским судом Свердловской области произведена замена в исполнительном производстве № 55960/11/44/66 заменен должник ФИО3 на ее правопреемника (наследника) ФИО5 24.04.2015 вынесено постановление о замене стороны исполнительного производства № 16041/11/44/66 от 18.12.2011 - должника ФИО3 на правопреемника (наследника) ФИО5 05.09.2015 умер ФИО5 11.08.2016 Полевским городским судом Свердловской области по гражданскому делу № 2-1148/2010 об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок вынесено определение о замене должника ФИО5 на правопреемника - Полевской городской округ в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа. Определением суда от 26.09.2016 в вышеназванном определении исправлена описка - датой вынесения определения о правопреемстве вместо 11.07.2016 указана 11.08.2016. 29.11.2017 между ФИО2 (покупателем) и ПАО «БИНБАНК» (продавцом) (ранее ОАО «МДМ Банк») подписан договор купли-продажи закладных № 16/17/736. Согласно условиям указанного договора покупатель приобрел у продавца закладные с произведением на этих закладных отметок о новом владельце. Общая сумма денежных обязательств 4 264 000 рублей. По акту приема-передачи 29.11.2017 ФИО2 переданы все документы, удостоверяющие права по приобретенным закладным. В январе 2018 года Должник (ответчик по делу) - Полевской городской округ в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа о состоявшейся уступке уведомлен путем направления ценного письма. 05.03.2018 Определением суда произведена замена взыскателя по исполнительному производству (истца по гражданскому делу) с ПАО «БИНБАНК» на правопреемника ФИО2 Исполнительное производство исполнением не окончено. В п. 7.5. закладной на земельный участок установлено, что закладная в соответствии с п.п. 1, 2, ст. 13 закона об Ипотеке удостоверяет право залогодержателя, которым выступает любой законный владелец настоящей закладной на получение исполнения по указанному выше (раздел 4 настоящей закладной) и обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу права залога на указанное выше (раздел 5 настоящей закладной) недвижимое имущество, обремененное ипотекой. ФИО2 является правопреемником ОАО «УРСА Банк», а Полевской городской округ - правопреемником ФИО3, т.е. ответчик должен нести ответственность по обязательствам ФИО3 В настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано на следующие объекты недвижимости по адресу: <адрес>: земельный участок, площадью 1500 кв. м., кадастровый <№>; жилой дом, площадь 98,5 кв.м., кадастровый <№>; Здание, назначение - жилое, площадь 68,8 кв.м., кадастровый <№>. Фактически на земельном участке, переданном ФИО3 банку в залог на момент ее смерти существовало два объекта недвижимости: здание, назначение - жилое, площадь 68,8 кв.м., кадастровый <№>, год завершения строительства – 2001; жилой дом площадью 457,6 кв.м. Дом был построен должником. Для распространения права залога на построенный жилой дом площадью 457,6 кв.м. требуется его государственная регистрация. Ответчик получил в наследство жилой дом площадью 457,6 кв.м., но до настоящего времени не предпринял никаких действий по регистрации своих прав на данный объект недвижимости. Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом площадью 457,6 кв.м. является препятствием для обращении взыскания на него. После уточнения исковых требований, в окончательном виде, истец просит суд: возложить обязанность на орган местного самоуправления – Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа зарегистрировать права собственности на следующие объекты недвижимости:

- индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>, имеющий следующие характеристики: количество этажей здания: 2; материал наружных стен: из мелких бетонных блоков; площадь здания: 521,2 кв.м.;

- реконструированный индивидуальный жилой дом, площадь 173,4 кв.м., количество этажей - 3, кадастровый <№>, материал наружных стен: смешанные, в связи с изменением сведений о площади, этажности, наименовании и материале стен здания.

Указать, что данное решение является основанием для регистрации прав в едином государственном реестре недвижимости.

Признать за ФИО2 право залога на недвижимое имущество:

- реконструированный индивидуальный жилой дом, площадь 173,4 кв.м., количество этажей - 3, кадастровый <№>, материал наружных стен смешанные;

- жилой дом площадью 521,2 кв.м., количество этажей - 2, материал стен – из мелких бетонных блоков, расположенный на заложенном земельном участке с кадастровым номером <№>;

Обратить взыскание на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, в счет задолженности по Кредитному договору в размере 3 896 304 рубля 81 коп. и судебных издержек в размере 20 000 рублей, в том числе на существующие здания:

-реконструированный индивидуальный жилой дом, площадь 173,4 кв.м., количество этажей - 3, кадастровый <№>, материал наружных стен смешанные;

-жилой дом площадью 521,2 кв.м., количество этажей - 2, материал стен – из мелких бетонных блоков, расположенный на заложенном земельном участке с кадастровым номером <№> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости не ниже 4 246 138 рублей (т.2 л.д. 12-13).

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 30.03.2022 в иске отказано.

Не согласившись с таким решением, истец принес на него апелляционную жалобу, в которой указывает на то, что из фактических установленных судом обстоятельств дела следует, что истец является в настоящее время взыскателем, а ответчик – должником по исполнительному производству об обращении взыскания на земельный участок и строения на нем по долгам ФИО3, ФИО4 Препятствием для реализации заложенного имущества является новое строительство и реконструкция жилых домов, расположенных на земельном участке, вместе с тем, в силу закона, вновь построенный и реконструированный жилые дома также находятся в залоге и на них необходимо обратить взыскание. Полагает, что решение суда принято с нарушением закона, не соответствует фактическим обстоятельствам, подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

В суд апелляционной инстанции не явились, ответчик, третьи лица, извещены надлежащим образом почтой. Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

От ответчика поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела ввиду занятости представителя в других судебных процессах, судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку дата и время судебного заседания перед объявлением перерыва согласовывалась с обеими сторонами, представитель ответчика не возражал против назначения судебного заседания на 04.08.2022 в 16.00. Кроме того, ответчик является юридическим лицом, имеет возможность обеспечить явку другого представителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

В связи с тем, что суд первой инстанции неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не разъяснил бремя доказывания лицам, участвующим в деле, судебная коллегия в соответствии с указанными разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации обязала стороны представитель дополнительные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, а также дополнительно представленные доказательства, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене.

Установлено судом, подтверждено материалами дела, что 01.08.2007 между ФИО3, ФИО4 (заемщики) с одной стороны и ОАО «УРСА Банк» (кредитор) заключен кредитный договор <***>, по условиям которого банк передал заемщикам 4 264 000 рублей на срок 120 месяцев по ставке 14,9% годовых. Кредит предоставлен для потребительских целей путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика ФИО3 (т.1 л.д.14-23).

Согласно п. 1.4 договора обеспечением исполнения обязательства заемщиков по кредитному договору является ипотека в силу договора об ипотеке № 012ИК/2007-00/06-ЗЖП от 01.08.2007 жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 98,5 кв.м, в том числе жилой 41,8 кв.м и земельного участка находящегося по тому же адресу площадью 1500 кв.м.

Пунктом 1.5 кредитного договора установлено, что права кредитора (право на получение исполнения по денежному обязательству) удостоверены закладной.

01.08.2007 между ОАО «Урса Банк» (залогодержатель) и ФИО3 (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 012ИК/2007-00/06-ЗЖП, в соответствии с пунктом 1.1 которого залогодатель в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору <***> от 01.08.2007, заключенному между ФИО3, ФИО4 (заемщики) и залогодержателем, передает в ипотеку (залог) залогодержателю: жилой дом площадью 98,5 кв.м, земельный участок площадью 1500 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 24-30).

Пунктом 1.6 договора об ипотеке установлено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой кредитному договору <***> от 01.08.2007 и договору об ипотеке № 012ИК/2007-00/06-ЗЖП от 01.08.2007 подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

07.08.2009 Полевским городским судом Свердловской области вынесено решение по иску ОАО «УРСА Банк» к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности, процентов и пени за нарушение сроков уплаты платежей по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, которым с ФИО3 и ФИО4 взыскана солидарно в пользу ОАО «УРСА Банк» задолженность по кредитному договору в размере 3 896 304,81 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано (т.1 л.д.68-69).

28.09.2011 решением Полевского городского суда Свердловской области по иску ОАО «МДМ Банк» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, требования истца удовлетворены. Обращено взыскание на земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый <№> и жилой дом, общей площадью 98,5 кв.м., жилой 41,8 кв.м. по тому же адресу и имеющий кадастровый <№>, принадлежащие ФИО3 путем продажи с публичных торгов единым лотом, установив начальную продажную стоимость в размере 4 650 000 руб. Определено что размер суммы, подлежащей уплате в пользу ОАО «МДМ Банк» из стоимости заложенного имущества, составляет 3 916 304,81 рублей, из них: сумма задолженности по кредитному договору — 3 896 304,81 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб. (т.1 л.д.70-72).

Указанным судебным актом установлено правопреемство на стороне кредитора - ОАО «УРСА Банк» путем внесения изменений в устав и Единый государственный реестр юридических лиц изменило наименование на ОАО «МДМ Банк».

28.12.2011 судебным приставом-исполнителем Полевского районного отдела судебных приставов по Свердловской области УФССП России по Свердловской области ФИО6 возбуждено исполнительное производство № 16041/11/44/66 с предметом исполнения: обратить взыскание на земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый <№> и жилой дом, общей площадью 98,5 кв.м., жилой 41,8 кв.м. по тому же адресу и имеющий кадастровый <№>, принадлежащие ФИО3 путем продажи с публичных торгов единым лотом, установив начальную продажную стоимость в размере 4 650 000 руб. Определить, что размер суммы, подлежащей уплате в пользу ОАО «МДМ Банк» из стоимости заложенного имущества, составляет 3 916 304,81 рублей, из них: сумма задолженности по кредитному договору — 3 896 304,81 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб. (т.1 л.д.73).

15.01.2013 определением Полевского городского суда Свердловской области прекращено исполнительное производство в части обращения взыскания на жилой дом площадью 98,5 кв.м по адресу: <адрес> в связи с гибелью предмета залога. При рассмотрении заявления судебного пристава-исполнителя суд установил, что 01.03.2012 актом совершения исполнительных действий установлено что, при осмотре имущества должника, его описи установлено - объект недвижимости жилой дом площадью 95,8 кв.м., расположенный в <адрес>, принадлежащий ФИО3, на участке отсутствует как таковой, возведен новый объект недвижимости, площадь которого более 500 кв.м (т.1 л.д.74-75).

21.07.2014 заемщик, залогодатель ФИО3 умерла, что подтверждается копией свидетельства о смерти (т.1 л.д.76).

20.03.2015 Полевским городским судом Свердловской области вынесено определение о замене должника в исполнительном производстве № 16041/11/44/66 с ФИО3 на ФИО5, ее сына (т.1 л.д.77-78).

05.09.2015 умер ФИО5, что подтверждается копией свидетельства о смерти (т.1 л.д.80).

11.08.2016 (с учетом определения суда от 26.09.2016 об исправлении описки в дате) определением Полевского городского суда заменен должник в исполнительном производстве № 16041/11/44/66 с ФИО5 на Полевской городской округ в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (т.1 л.д.83-84, 85-86).

24.09.2018 нотариусом ФИО7 Полевскому городскому округу выдано свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером <№> расположенный по адресу <адрес>, с указанием на наличие ипотеки в пользу ПАО «БИНБАНК» и запреты на совершение регистрационных действий, наложенные судебным приставом исполнителем Полевского РОСП (т.1 л.д. 81).

26.09.2018 нотариусом ФИО7 Полевскому городскому округу выдано свидетельство о праве на наследство по закону на жилой дом площадью 98,5 кв.м кадастровый <№>, расположенный по адресу <адрес>, с указанием на наличие ипотеки в пользу ПАО «БИНБАНК» и запреты на совершение регистрационных действий, наложенные судебным приставом исполнителем Полевского РОСП (т.1 л.д. 82).

29.11.2017 между ФИО2 и ПАО «БИНБАНК» заключен договор купли продажи закладных № 16/17/736. В пунктах 1.1.2 и 1.1.3 договора указаны передаваемые права, удостоверяемые закладными: права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству по кредитному договору <***> от 01.08.2007; общая сумма денежных обязательств 4264000 руб. (т.1 л.д.31-34).

05.03.2018 определением Полевского городского суда произведена замена истца с ПАО «БИНБАНК» на ФИО2 по гражданскому делу № 2-1148/2011 по иску ОАО «МДМ Банк» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество (т.1 л.д. 88-89).

27.12.2019 исполнительное производство № 16041/11/44/66 передано на исполнение в Межрайонный отдел по исполнению особых исполнительных производств, г. Екатеринбург (т.1 л.д.103-104).

Из объяснений сторон следует, что исполнительно производство по обращению взыскания на предмет залога, не окончено. Должник ФИО4 также умер.

Полевской городской округ, являясь должником по исполнительному производству, обращался в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства об обращении взыскания на земельный участок. В обоснование заявления было указано на то, что вместо предмета залога жилого дома площадью 98,5 кв.м, на земельном участке находятся два строения площадью 173,4 кв.м и 521,1 кв.м, которые должник полагает самовольно возведенными, считает, что поскольку реализация земельного участка на торгах невозможна из-за самовольных построек, исполнительное производство подлежит прекращению. Определением Полевского городского суда Свердловской области от 08.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Свердловского областного суда от 13.09.2021 в удовлетворении заявления отказано. Суд указал, что доказательств реальной утраты возможности исполнить исполнительный документ не представлено, также не представлено доказательств прекращения права залога (т.1 л.д. 156-160).

Из материалов дела также следует, что за Полевским городским округом на праве собственности в настоящее время зарегистрированы следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 66:59:0201002:278 площадью 1 500 кв.м по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 05.10.2018 (т.1 л.д. 105-110),

жилой дом, площадью 98,5 кв.м, кадастровый <№> расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 05.10.2018 (т.1 л.д. 116-121). Данный жилой дом фактически отсутствует, исполнительное производство об обращении на него взыскания прекращено,

жилое здание с кадастровым номером <№> площадью 68,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 06.05.2021 (т.1 л.д. 199-202). Как пояснили суду апелляционной инстанции стороны, в настоящее время указанное строение реконструировано и имеет площадь 173,4 кв.м. На указанный объект представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО8 (т. 1 л.д. 181-198).

Также из представленных ответчиком Полевским городским округом документов следует, что ответчик обращался в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на дом площадью 521,2 кв.м. Уведомлением от 06.05.2021 заявитель был извещен о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав из-за наложенных ограничений (арест, запрет) (т.1 л.д. 174-175).

Суд первой инстанции, отказал в иске, сославшись на то, что права на объекты недвижимости за ответчиком не зарегистрированы, объекты являются самовольными постройками; указал на то, что имеются сомнения в техническом плане здания, представленном истцом; в договоре ипотеке нет согласованных условий о возможности замены предмета залога; ПАО «Бинбанк» является единственным законным залогодержателем в соответствии со сведениями ЕГРН; истец пропустил срок исковой давности для предъявления требований.

Указанные выводы не основаны на законе.

Из установленных фактических обстоятельств следует, что имеются вступившие в законную силу судебные акты о взыскании с должников ФИО3 и ФИО4 (ныне умерших) денежных средств в сумме 3896304 руб. 81 коп. по кредитному договору; об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок и жилой дом по <адрес> для погашения суммы долга 3896304 руб. 81 коп. по кредитному договору. Правопреемниками в рамках исполнительного производства об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по долгам ФИО10 являются стороны настоящего дела – ФИО2 (взыскатель) и Полевской городской округ (должник). Должник зарегистрировал свои права на земельный участок и два жилых дома, один из которых фактически отсутствует, другой жилой дом реконструирован. Должник, как правообладатель земельного участка также пытался зарегистрировать свои права на вновь выстроенный жилой дом, однако до настоящего времени его права не зарегистрированы по объективным причинам (наличие арестов).

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Учитывая, что на земельном участке расположены жилые дома, обращение взыскания по долгам собственника должно осуществляться одновременно на все объекты недвижимости.

Доводы суда о том, что единственным законным залогодержателем является ПАО «БИНБАНК» (ранее ОАО МДМ-Банк и ОАО «Урса Банк»), несостоятельны, противоречат материалам дела и закону.

В соответствии с закладной, представленной в материалы дела, последним владельцем закладной является ФИО2 (т.1 л.д. 52, 66). Кроме того, определением Полевского городского суда от 05.03.2018 произведена замена взыскателя с ПАО «БИНБАНК» на ФИО2 (т.1 л.д. 88-89)

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В силу пункта 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно статье 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец документарной закладной считается законным, если его права на документарную закладную основываются на последней отметке на такой закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В соответствии с пунктом 1 стать 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Статьей 65 Закона об ипотеке предусмотрено, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Как установлено при рассмотрении дела, залогодатель выстроил на земельном участке здания без согласия с залогодержателем. Однако данное обстоятельство не означает, что залог земельного участка прекратился, в этом случае ипотека по общим правилам распространяется и на вновь возведенные здания (пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

В этой связи требования истца о регистрации права собственности и признания права залога на возведенные здания являются законными и обоснованными, тем более что должник зарегистрировал свои права на одно из строений и обращался за регистрацией прав на другое спорное строение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в числе прочего, определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Наличие возведенных зданий подтверждается фотографиями, техническими планами, составленными кадастровым инженером ФИО8, сторонами не оспаривается (т.1 л.д. 122-124; 181-198; 220-232).

Сомнения суда первой инстанции относительно изготовления технических планов силами и средствами истца, несостоятельны. Заказчиком технических планов указан орган местного самоуправления – Полевской городской округ.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Статьей 37 указанного Федерального закона определено, что результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

Таким образом, исполнитель – кадастровый инженер действовал в соответствии с законом, следовательно, представленные в материалы дела технические планы являются допустимыми доказательствами, подтверждающими возведение объектов недвижимости на земельном участке.

Доводы о самовольности строений в данном случае не являются основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований. Следует отметить, что собственником земельного участка до настоящего времени является ответчик, получивший имущество в порядке наследования, и обязанный нести ответственность по долгам наследодателя. Собственник земельного участка вправе как узаконить находящиеся на нем строения, так и снести, если полагает их возведенными с нарушением закона в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из документов следует, что Полевской городской округ, на основании декларации и технических планов воспользовался правом на регистрацию за собой возведенных на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, строений.

При таких обстоятельствах, все доводы, изложенные Полевским городским округом в возражениях на заявленные требования, возможно расценить как попытку уклониться от исполнения вступивших в законную силу судебных актов, на основании которых возбуждено исполнительное производство.

В соответствии с представленными истцом заключениями об определении рыночной стоимости возведенного и реконструированного зданий, выполненными оценщиком ООО «Агентство «Башоценка» ФИО9, рыночная стоимость жилого дома общей площадью 521,2 кв.м составляет 6631000 руб., рыночная стоимость жилого дома общей площадью 173,4 кв.м составляет 2263000 руб. В соответствии с требованиями статьи 54 Закона об ипотеке, восемьдесят процентов рыночной стоимости будет составлять 5304800 руб. и 1810400 руб., соответственно.

Судебная коллегия также обращает внимание на то обстоятельство, что пункт 3.1.13 договора об ипотеке, на который сослался суд в своем решении, как основание для отказа в иске, никаким образом не препятствует регистрации залога и обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку не исключает действие статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая подлежит применению в данном случае, учитывая длящиеся правоотношения между сторонами.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Доводы о пропуске срока исковой давности (с которыми согласился суд), а также, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек 15.01.2016, несостоятельны.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Ответчик, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал и не доказал, с какого момента должен течь срок исковой давности по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество, учитывая длящиеся правоотношения, а также тот факт, что исполнительное производство до настоящего времени не окончено, права на объекты ответчик не регистрирует ввиду наложения ограничительных мер, право залога на земельный участок сохраняется, решение суда ответчиком не исполняется.

Ссылка на регистрацию в спорных жилых помещениях семьи истца в данном случае правового значения для дела не имеет, поскольку права на объекты ни за кем не зарегистрированы до настоящего времени, т.е. регистрация носит незаконный характер и не влияет на существо решения. Кроме того, судебная коллегия отмечает явную противоречивость позиции Полевского городского округа, который, с одной стороны предпринимает попытки зарегистрировать свои права на все объекты, с другой стороны уклоняется от исполнения исполнительного документа.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Полевского городского суда Свердловской области от 30.03.2022 отменить. Принять по делу новое решение, которым требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать право собственности Полевского городского округа в лице органа местного самоуправления – Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа: на индивидуальный жилой дом площадью 521,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <№> и реконструированный индивидуальный жилой дом площадью 173,4 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>. Настоящее определение является основанием для внесения сведений о праве собственности Полевского городского округа в ЕГРН.

Признать за ФИО2 право залога на реконструированный жилой дом площадью 173,4 кв.м с кадастровым номером <№> и жилой дом площадью 521,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <№>.

Обратить взыскание по обязательствам, установленным решениями Полевского городского суда Свердловской области от 07.08.2009 (дело № 2-813/2009) и от 28.09.2011 (дело № 2-1148/2010) на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <№> жилой дом площадью 521,2 кв.м, установив начальную продажную стоимость 5304800 руб.; реконструированный индивидуальный жилой дом площадью 173,4 кв.м, установив начальную продажную стоимость 1810400 руб.

Обращение взыскание произвести путем продажи с публичных торгов.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи А.И.Орлова

ФИО1