Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело № 2-108/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании в солидарном порядке денежных средств, судебных расходов; по встречному иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по апелляционной жалобе представителя истца по первоначальному иску ФИО1 – ФИО4 на решение Коношского районного суда Архангельской области от 4 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании в солидарном порядке в ее пользу денежных средств в размере 602500,00 руб., судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в размере 9225,00 руб.

В обоснование требований указала, что 18 сентября 2021 года между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор), общей площадью 36,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (далее – квартира). При обсуждении условий сделки ответчики указывали на то, что по договору купли-продажи квартиры ей будет также передано нежилое помещение (кладовка). Истец осматривала кладовку при заключении предварительного договора. Документы, подтверждающие законное основание для передачи кладовки, у ответчиков отсутствуют. Так как документы, подтверждающие право собственности на кладовку со стороны ответчиков не были предоставлены, то истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, где также было указано на приведение сторон в первоначальное состояние, то есть возвращение истцу денежных средств, переданных по условиям предварительного договора купли-продажи от 18 сентября 2021 года в сумме 600000,00 руб. и 2500,00 руб., переданных ответчикам как сопутствующие расходы. Ответ на уведомление от ответчиков не поступил. Истец считает, что сумма переданных ею денежных средств по предварительному договору должна быть ей возвращена как сумма неосновательного обогащения со стороны ответчиков.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 с иском не согласились, обратились в суд со встречными исковыми требованиями, которыми просили обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в заключенном предварительном договоре. В обоснование встречного иска указали, что 18 сентября 2021 года между ними, ФИО8 (продавцы), и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей им на праве общей долевой собственности. Из предварительного договора следует, что квартира от продавцов к покупателю передается единым объектом, носящим в себе характеристики как жилое помещение общей площадью 36,7 кв.м, этаж №, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>. Указанные в предварительном договоре обстоятельства носят исчерпывающий характер, сведения о нежилом объекте в виде кладовой в предварительном договоре отсутствуют, дополнительное соглашение к предварительному договору между его сторонами не заключалось. 13 октября 2021 года ФИО3 и ФИО2 направили в адрес ФИО1 приглашение на заключение основного договора купли-продажи квартиры. 19 октября 2021 года в назначенное время в многофункциональном центре по адресу: <адрес> (далее – МФЦ) для заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО1 не явилась, о причине отсутствия не уведомила. 26 октября 2021 года ФИО3 и ФИО2 направили в адрес ФИО1 повторный вызов на заключение основного договора купли-продажи квартиры. 09 ноября 2021 года в назначенное время в МФЦ ФИО1 для заключения основного договора купли-продажи квартиры также не явилась. 20 октября 2021 года в адрес З-вых поступило уведомление о расторжении предварительного договора. Основанием были указаны обстоятельства, не содержащиеся в предварительном договоре, а именно отсутствие документов на нежилое помещение (кладовую) для передачи в собственность покупателю. Во встречном иске указано, что со стороны ФИО3 и ФИО2 условия предварительного договора не нарушены. Предварительный договор был заключен для того, чтобы его стороны не передумали продавать или покупать квартиру. Данным договором стороны четко обозначили существенные условия договора – его предмет и цену. Со встречными исковыми требованиями не согласились, указав, что сумма первоначального взноса в размере 600000,00 руб., переданная им в соответствии с условиями предварительного договора, является задатком и в случае неисполнения условий предварительного договора со стороны покупателя возврату не подлежит.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, со встречными исковыми требованиями не согласилась.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – адвокат Костив А.Ю. иск поддержала, со встречным иском не согласилась, доводы ФИО1 поддержала.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании с иском ФИО1 не согласилась, поддержала встречный иск по доводам, в нем изложенным.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебном заседании не присутствовал.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО8 – ФИО5 в судебном заседании с иском ФИО1 не согласилась, поддержала встречный иск и доводы ФИО3

Третье лицо администрация муниципального образования «Коношское» (далее – Администрация) о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представитель в судебном заседании не присутствовал.

Решением Коношского районного суда Архангельской области от 4 мая 2022 года удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании в солидарном порядке денежных средств отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены.

На ФИО1 возложена обязанность заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 36,7 кв.м, имеющей кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на условиях, согласованных в заключенном предварительном договоре купли-продажи квартиры от 18 сентября 2021 года, а именно: цена указанной квартиры составляет 1230000 рублей 00 копеек; цена является окончательной и изменению не подлежит. Денежную сумму в размере 600000 рублей 00 копеек ФИО1, как покупатель, уплатила ФИО2 и ФИО3, как продавцам, наличными денежными средствами в счет первоначального взноса в момент подписания предварительного договора купли-продажи указанной квартиры; денежную сумму в размере 630000 рублей 00 копеек ФИО1, как покупатель, уплачивает ФИО2 и ФИО3, как продавцам, в течение 14 дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взысканы с ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере по 300 рублей в пользу ФИО2 и ФИО3

С данным решением не согласился представитель истца по первоначальному иску ФИО4, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Полагает, что в договоре отсутствует цена недвижимости, соответственно предварительный договор купли-продажи недвижимости, ввиду не указания существенных условий, считается незаключенным. Считает, что составление предварительного договора купли-продажи в двух экземплярах противоречит нормам гражданского законодательства, поскольку в сделке участвует три лица – два продавца и один покупатель. Передаточный акт не составлялся, сторонами не подписывался и сторонами не обсуждался. Из переписки в социальной сети следует, что ответчик уклонялась от подписания передаточного документа. Ссылается на то, что адрес объекта продажи, указанный в предварительном договоре, не соответствует фактическому адресу, в связи с чем решение принято в отношении не существующего объекта недвижимости. Указывает на нарушение судом норм процессуального права, в частности отказ в приобщении переписки между сторонами, нарушение права истца на предоставление свидетелей и приобщение иных доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики по первоначальному иску просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя истца ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с частью 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (часть 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом первой инстанции установлено, что правообладателями квартиры являются ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доле в праве общей долевой собственности, квартира имеет площадь 36,7 кв.м, кадастровый №.

Из поквартирной карточки от 24 марта 2022 года следует, что в жилом помещении никто не зарегистрирован.

18 сентября 2021 года между сторонами заключен предварительный договор купли - продажи.

Пунктами 1.1, 2.1 предварительного договора, заключенного между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель), предусмотрено, что продавцы обязуются продать квартиру по адресу: <адрес>, площадью 36,7 кв.м, этаж №, кадастровый (или условный) №, покупателю по цене 1230000,00 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит. Порядок расчетов за приобретаемую квартиру – 600000,00 руб. покупатель уплачивает продавцам в момент подписания предварительного договора, данная сумма передается безвозвратно по обоюдному согласию сторон договора. Денежную сумму в размере 630000,00 руб. покупатель уплачивает продавцу в срок до 01 октября 2021 года.

Из п. 3.4 предварительного договора следует, что покупатель подтверждает, что до заключения договора он ознакомился и осмотрел состояние квартиры, претензий не имеет и согласен принять квартиру в собственность. Предварительный договор подписан со стороны продавцов и покупателя. Указанное подтверждается копией предварительного договора (л.д.13-14).

В судебном заседании стороны подтвердили, что предварительный договор был подписан ими добровольно, без принуждения.

Согласно историй операций по дебетовой карте на имя ФИО12 С. 18 сентября 2021 года с указанной карты был осуществлен перевод денежных средств в размере 602600,00 руб. на имя ФИО15 З. (л.д.15).

ФИО8 в адрес ФИО1 дважды направлялись приглашения для заключения основного договора купли-продажи квартиры, для чего предлагалось 19 октября 2021 года в 16:30, 09 ноября 2021 года в 16:30 явиться в МФЦ, что подтверждается копиями: приглашений, кассовых чеков Почты России от 13 октября 2021 года, от 26 октября 2021 года, талона электронной предварительной записи МФЦ (л.д.37-39, 42-43).

ФИО1 в адрес ФИО8 20 октября 2021 года направлено уведомление о расторжении предварительного договора, возвращении ей денежных средств в размере 602500,00 руб., что подтверждается копиями уведомления и почтового уведомления о вручении (л.д.16).

Согласно справке Администрации от 28 марта 2022 года нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (далее – Дом) являются общедомовым имуществом и принадлежат на праве собственности в равных долях всем собственниками жилых помещений указанного дома (л.д.116).

На основании общего собрания собственников помещений дома, в соответствии с договором управления многоквартирным домом от 01 мая 2021 года управление домом осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Коношская Управляющая Компания» (далее – ООО «КУК»), что подтверждается копиями протокола общего собрания от 19 апреля 2021 года, договора (л.д.118-125,131-140).

По информации директора ООО «КУК» ФИО110 по адресу: <адрес> открыт лицевой счет № на ФИО3, общая площадь – 37 кв.м; по адресу: <адрес> открыт лицевой счет № на ФИО3, общая площадь – 19 кв.м (л.д.128). Подтверждающие документы на пользование нежилыми помещениями (кладовками) отсутствуют.

Из квитанции на оплату коммунальных услуг за март 2022 г., выставленных ООО «КУК» в адрес ФИО3, следует, что квитанция выставлена за содержание мест общего пользования (кладовая), адрес объекта – <адрес>, площадь 19 кв.м. (л.д.129).

Из квитанции на оплату коммунальных услуг за март 2022 г., выставленных ООО «КУК» в адрес ФИО3, следует, что квитанция выставлена за содержание мест общего пользования, электроэнергию для СОИ, адрес объекта – <адрес>, площадь 37 кв.м (л.д.129).

Из копии справки муниципального унитарного предприятия «Жилкомсервис» Администрации от 15 октября 2012 года следует, что нанимателем ФИО3 оплачиваются услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества согласно занимаемой площади жилого помещения 37 кв.м, дополнительно квартиросъемщиком оплачивается нежилое помещение (кладовая) площадью 19,0 кв.м (л.д.85).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 429, 445, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о признании предварительного договора соответствующим закону, и об удовлетворении заявленных встречных требований о возложении на истца обязанности заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в заключенном предварительном договоре, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы, уплаченной по предварительному договору купли-продажи, как неосновательного обогащения отказал.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку в обоснование доводов апелляционной жалобы истец ФИО1 ни при рассмотрении спора судом первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного не представила.

Доводы апелляционной жалобы истца о незаключенности предварительного договора, ввиду неуказания в нем существенных условий, судебной коллегией отклоняются, поскольку в оспариваемом договоре подробно описаны объект недвижимости, в отношении которого заключен предварительный договор.

Как следует из материалов дела, пунктом 1.1 предварительного договора, заключенного между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель), предусмотрено, что продавцы обязуются продать и передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется приобрести и принять в собственность жилое помещение (квартира) общей площадью 36,7 кв.м, этаж №, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>

Из выписки ЕГРН следует, что спорное жилое помещение имеет кадастровый №, кроме того, в выписке ЕРГН указан ранее присвоенный учетный номер: условный №.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о расхождении в фактических данных объекта продажи, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что цена указанной квартиры составляет 1230000 руб., указав следующий порядок расчета: 600000 руб. покупатель уплачивает продавцам в момент подписания предварительного договора, денежную сумму в размере 630000 руб. покупатель уплачивает продавцу в срок до 01 октября 2021 года.

Таким образом, стороны сделки согласовали все существенные условия заключения сделки, и указали их в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 18 сентября 2021 года.

Вопреки доводам апелляционной жалобы составление предварительного договора в двух экземплярах, при подписании его тремя лицами, не свидетельствует о его не заключении или недействительности.

Также отсутствие передаточного акта жилого помещения, не является основанием для признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 18 сентября 2021 года незаключенным, поскольку акт приема – передачи жилого помещения составляется при заключении основного договора купли - продажи.

И, несмотря на указание в п.4.3 предварительного договора, что спорная квартира считается переданной с момента подписания предварительного договора, который является актом приема – передачи, неисполнение обязанности по передачи квартиры в момент подписания предварительного договора, не исключает возможность требовать заключения основного договора, и передачу жилого помещения при его заключении.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности, в том числе показания свидетелей ФИО6, ФИО7, переписку в электронной форме между ФИО1 и ФИО3, из которых безусловно следует, что предметом купли - продажи являлось только жилое помещение – квартира, указанная в предварительном договоре, а не иное имущество в виде квартиры и кладовой, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования, обязав ФИО1 заключить основной договор, и отказал в удовлетворения исковых требований ФИО1

Доводы представителя ФИО1 о недействительности предварительного договора купли-продажи по основаниям введения его доверителя в заблуждение, обмана не были предметом рассмотрения по настоящему делу, в связи с чем подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указания на обстоятельства и факты, которые не были проверены или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Коношского районного суда Архангельской области от 4 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца по первоначальному иску ФИО1 – ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Т.А. Мананникова

К.А. Аксютина