Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к УЖКХ г. Батайска, Администрации города Батайска Ростовской области об обязании провести капитальный ремонт жилого помещения, взыскании компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Батайского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила

ФИО1 обратилась в суд с иском к УЖКХ г. Батайска, Администрации г. Батайска об обязании провести капитальный ремонт жилого помещения, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, указав в обоснование, что истец является нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании решения о предоставлении жилого помещения от 20.01.1997 № 43 и договора социального найма жилого помещения № 53 от 27.07.2010. Наймодателем указанного жилого помещения является МУ УЖКХ Администрации г. Батайска, собственником – муниципальное образование «Город Батайск» в лице Администрации г. Батайска. Ответчики свои обязанности по договору социального найма жилого помещения не исполняют, указанная квартира нуждается в проведении капитального ремонта, который не проводился ни до предоставления жилого помещения в наем истцу, ни после. Истцом за свой счет приобретены и заменены раковины (тюльпан) в ванной комнате, унитаз, трубопровод холодного водоснабжения, входная дверь, газовая колонка, установлены индивидуальные приборы учета воды, в связи с чем она понесла расходы в размере 40 000 рублей, что частично подтверждается платежными документами. В настоящее время требуется замена чугунной ванны, электроприборов (электрических розеток, выключателей, патронов и т.п.), внутриквартирной электрической проводки, газовой плиты, оконных блоков, внутриквартирных дверных блоков, радиаторов отопления, ремонт полов, откосов, ремонт стен и потолков помещений квартиры, в том числе очистка поверхностей стен и потолка, ремонт штукатурки, протравка нейтрализующими растворами поверхностей стен и потолка. Также газовая колонка находится в неисправном состоянии, в связи с чем истец длительный период времени не имеет возможности в использовании горячей воды. Ремонт газовой колонки (текущий ремонт) должен осуществляться наймодателем за счет платы за наем жилого помещения. Но поскольку истец является малоимущей, МУ УЖКХ г. Батайска не выставляет ей счет по оплате за наем жилого помещения с октября 2019 года. Ранее оплаченная истцом плата за наем жилого помещения является неосновательным обогащением ответчиков и подлежит взысканию в пользу истца за предшествующий трехлетний период с 2017 года по октябрь 2019 года в сумме 8 310 рублей.

Истец неоднократно обращалась в МУ «УЖКХ Администрации города Батайска», а также в Администрацию г. Батайска по вопросам капитального и текущего ремонта квартиры, однако ее требования не выполнены, в связи с чем неисполнением обязанностей собственника квартиры и её наймодателя ответчики создали неприемлемые, ненадлежащие, невыносимые условия проживания истца, чем причинили существенный моральный вред истцу, подлежащий денежной компенсации.

На этом основании, уточнив требования в ходе судебного разбирательства по результатам судебной экспертизы, ФИО1 просила обязать ответчиков в солидарном порядке в срок три месяца с момента вступления в законную силу решения суда осуществить капитальный ремонт квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в перечне, объёме согласно локальному сметному расчёту № 01 приложения № 1 к экспертному заключению ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» № 300/20 от 29.07.2020, стоимостью 318 306 рублей.

В случае если ответчики не исполнят решение суда в течение установленного трёхмесячного срока производства капитального ремонта квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, предоставить ФИО1 право осуществить капитальный ремонт квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за счет МУ «УЖКХ Администрации города Батайска», Администрации города Батайска с взысканием с МУ «УЖКХ города Батайска», Администрации города Батайска в солидарном порядке в пользу ФИО1 318 306 рублей расходов на осуществление капитального ремонта квартиры, в порядке ст. 206 ГПК РФ на случай неисполнения решения суда в части производства капитального ремонта квартиры взыскать с МУ «УЖКХ Администрации города Батайска», Администрации городи Батайска в солидарном порядке в пользу ФИО1 200 000 рублей.

Также истец просила суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке в ее пользу 69 974 рубля, стоимость выполненных работ по капитальному ремонту квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», а также неосновательное обогащение в виде платы за наем жилого помещения за период 2017-2019гг. в сумме 2 931,15 рублей, поскольку она является лицом, признанной в установленном законом порядке малоимущей, в связи с чем должна быть освобождена от платы за наем.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2020 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. Суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» расходы за проведение экспертизы в сумме 34 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель повторяет доводы, изложенные в исковом заявлении, которым, по ее мнению, суд не дал надлежащей оценки, и указывает, что данное решение вынесено незаконно, необоснованно и без учета всех обстоятельств дела, в частности, что согласно заключению судебной экспертизы, выводы которой не признаны судом недостоверными, ее квартира нуждается в проведении капитального ремонта, продолжительность срока эксплуатации инженерного оборудования и иных элементов оснащения квартиры истекла, ответчики свои обязательства как собственники жилого помещения и наймодатели по договору социального найма по проведению капитального ремонта никогда не исполняли, что создало неприемлемые условия проживания истца и причинило ей моральный вред, при этом суд не учел, что она не должна нести расходы и производить ремонтные работы по восстановительному ремонту после залития квартиры не по ее вине. Суд, по мнению апеллянта, ошибочно сослался на Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утвержденные Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года №170, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением правительства Российской федерации от 28.01.2006 №47, так как они не регулируют спорные правоотношения- правоотношения, основные на договоре социального найма жилого помещения ( относятся к капитальному ремонту здания), в связи с чем суд вопреки выводам судебной экспертизы пришел к неверному выводу о том, что необходимый ремонт квартиры относится к текущему и оснований для проведения капитального ремонта не имеется. Однако, по мнению апеллянта, исходя из положений ЖК РФ и ГК РФ о договоре социального найма, обязательства по замене технического оборудования квартиры, дверей, внутриквартирной разводки труб водоснабжения и водоотведения, иного сантехнического, электрического и газового оборудования является обязанностью ответчиков ( наймодателя). В свою очередь, суд не применил к спорным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей», отказав во взыскании компенсации морального вреда и штрафа, и не усмотрел в действиях ответчиков получение неосновательного обогащения, плату на найм жилья при отсутствии законных оснований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчиков, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, эксперта Г.В.Ю., представившего в апелляционную инстанцию локальные сметные расчеты капитального ремонта и текущего ремонта, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.07.2010 между МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Батайска (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор социального найма №53, в соответствии с условиями которого наймодатель передал нанимателю в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1 комнаты в отдельной квартире, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно условий договора социального найма жилого помещения № 53 на стороны возложены обязанности по проведению текущего ремонта на нанимателя (ФИО1), по проведению капитального ремонта – на наймодателя (Администрацию г. Батайска)

Обращаясь в суд, истец ссылалась на то, что указанная квартира нуждается в проведении капитального ремонта, а также с ответчика подлежат взысканию понесенные ею расходы на проведение работ по капитальному ремонту.

Согласно проведенной ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» по делу судебной экспертизы в квартире истца, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, необходимо проведение работ по капитальному ремонту. В соответствии со сметным расчетом, подготовленным экспертом, стоимость работ по капитальному ремонту квартиры составляет 318 306 руб. Также экспертом определена стоимость осуществленного истцом капитального ремонта оборудования и оснащения квартиры по указанному адресу, которая составила 69 974 руб. Кроме того, как следует из экспертного заключения, элементы квартиры помимо износа, имеют повреждения и разрушения по причине неоднократного залития.

Суд, руководствуясь ст.ст. 1102 ГК РФ, ст.156 ЖК РФ, отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, исходя из того, что доказательств, подтверждающих, что ФИО1 признана органом местного самоуправления малоимущей, не представлено и, соответственно, не подтверждено ее освобождение от внесения платы за наем жилого помещения в спорный период. При этом, суд указал, что получение истцом адресной социальной помощи в виде социального пособия не является основанием для освобождения ее от платы за наем.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям приведенных в решении норм права с учетом того, что вопреки ст. 56 ГПК РФ истец не представила доказательств получения ответчиком платы за наем без законных оснований.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчиков провести капитальный ремонт квартиры либо возместить расходы по его проведению в случае неисполнения решения суда, взыскания понесенных расходов по проведению капитального ремонта и судебной неустойки, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 681 ГК РФ, ст. ст. 60, 65, 67 ЖК РФ, Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и исходил из того, что из судебного экспертного исследования следует, что элементы квартиры помимо износа имеют повреждения и разрушения по причине неоднократного залития, работы по замене оконных и дверных блоков, ремонту полов, окраске полов, стен, окон и дверей, проведение штукатурных работ, оклейка стен обоями, замене сантехнического оборудования, замене электропроводки внутри жилого помещения, определенные экспертом в сметном расчете в заключении судебной экспертизы, с учетом Правил №170 не относятся к капитальному ремонту, в связи с чем отклонил его в качестве доказательства, подтверждающего необходимость проведения капитального ремонта в квартире истца. Также суд указал, что доказательств, подтверждающих проведение истцом текущего ремонта с целью поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, а также доказательств обращения в межведомственную комиссию по вопросу принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, истцом не представлено. При этом, квартира истца аварийной или непригодной для проживания в установленном порядке не признана, не включена в программу капитального ремонта, также в установленном порядке не признана необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ в указанной квартире.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в понуждении ответчиков к производству капитального ремонта, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона, сделаны при неправильном определении юридически значимых обстоятельств дела, с нарушением правил оценки доказательств.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Из содержания ст. 61 Жилищного кодекса РФ следует, что пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.

В соответствии со статьями 65, 66 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения.

Таким образом, закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает.

В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Данная норма в прежней редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, такими полномочиями наделяла Правительство Российской Федерации, которое постановлением от 21 января 2006 г. N 25 утвердило Правила пользования жилыми помещениями (далее - Правила).

Правилами установлено, что наниматель жилого помещения в качестве пользователя жилым помещением обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, производить текущий ремонт жилого помещения, а также имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Правилами предусмотрена обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 315 от 21 мая 2005 года был утвержден типовой договор социального найма жилого помещения.

Согласно подпунктам "а", "б", "в" пункта 5 Типового договора социального найма жилого помещения, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем санитарно-гигиеническим и иным требованиям; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Согласно абзацу 2 подпункта "е" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.

Буквальное толкование приведенных норм права в совокупности говорит о том, что все иные работы относятся к капитальному ремонту жилого помещения, который в силу подпункта "в" пункта 5 Типового договора социального найма жилого помещения обязан осуществлять наймодатель.

Типовой договор является публичным и обязателен для исполнения сторонами. Условия договора социального найма, заключенного между сторонами, соответствуют его положениям, в том числе определению перечня работ, выполнение которых возложено на нанимателя и наймодателя.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда – элементов жилого здания (Приложение N 8).

Согласно приложению N 8 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к капитальному ремонту отнесено проведение полной замены существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизирующих отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика, установка поквартальных счетчиков горячей и холодной воды при замене сетей); замена внутриквартирных инженерных сетей, устройство оконных заполнений.

Таким образом, подзаконными актами, в частности Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, Типовым договором социального найма жилого помещения, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, даны критерии разграничения работ по производству текущего и капитального ремонта жилого помещения и элементов жилого здания, что позволяет определить объем ответственности нанимателя и наймодателя за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма по содержанию жилого помещения и общего имущества жилого многоквартирного дома.

Вопреки приведенным перечням работ суд посчитал, что внутриквартирные работы по замене полов, сантехники, электрики, дверных и оконных блоков, радиаторов отопления, оштукатуривание стен и потолков, замена сантехнического оборудования относятся к текущим работам, производство которых возложено на истца. При этом, ссылаясь на Правила N 170 и указывая, что данные работы отсутствуют в перечне работ, отнесенных к капитальным, суд не учел, что Правила регулируют лишь вопросы участия наймодателя в содержании жилого здания ( общего имущества многоквартирного дома), а не жилого помещения. Последнему же посвящены положения Типового договора социального найма и договора социального найма, заключенного сторонами, которые предусматривают отнесение работ к текущим только в случае необходимости исправления дефектов и неисправностей квартиры, а к капитальным- замены и восстановления элементов отдельных частей жилого здания и жилого помещения, инженерно-технического оборудования в целях поставки коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах, суд неправильно разграничил перечень работ, которые должны были произвести стороны, что привело к неправильному определению объема их ответственности.

Вместе с тем, из заключения судебной экспертизы, достоверность и обоснованность которой ответчиками не оспаривалась в установленном порядке ( путем заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы), не опровергнутая представленным ими в апелляционную инстанцию заключением ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» с учетом содержания фотографий спорного жилого помещения, следует, что в квартире истца следует произвести капитальный ремонт, обусловленный необходимостью полной замена отдельных конструктивных элементов жилого здания и жилого помещения, инженерно-технического оборудования (дверных и оконных блоков, полов, внутренних систем отопления, канализации, водопровода, электроснабжения, внутренней отделки стен и потолков, сантехнических приборов) из-за их разрушения и значительного повреждения с утратой потребительских свойств. При этом, эксперт указал, что исследуемая квартира расположена в жилом доме 1975 года постройки, срок эксплуатации конструктивных элементов жилого помещения и инженерно-технического оборудования ( 44 года) превышает установленные строительными нормами (ВСН 58-88 (Р) сроки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сведений о проведении в жилом многоквартирном доме и квартире истца капитального ремонта, осмотров ответчиками не представлено, что свидетельствует о том, что обязательства по обеспечению сохранности принадлежащего имущества, последними исполнялись ненадлежащим образом, судебная коллегия полагает, что истечение названных сроков может служить основанием для выполнения наймодателем капитального ремонта дома по одному лишь формальному (нормативному) основанию. При этом обязанность по проведению таких работ может быть возложена на нанимателя жилого помещения только в случае, если повреждение имущества наймодателя до истечения срока его службы произошло по вине нанимателя.

То обстоятельство, что в квартире истца помимо износа конструктивных элементов квартиры имеются повреждения и разрушения по причине неоднократного залития, не свидетельствует об освобождении наймодателя от обязанности, возложенной действующим законодательством РФ, провести работы по капитальному ремонту муниципального жилья при возникновении необходимости проведения таких работ до запланированного капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Действительно, согласно п.10 Правил наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования и немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; производить текущий ремонт жилого помещения.

Но, как следует из материалов дела, о фактах залития ФИО1 сообщала ответчикам, просила принять меры к их устранению еще в 2019 году, однако ими, никаких мер, кроме составления актов о залитии, не было принято. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.12.2020 установлена вина третьих лиц в указанных залитиях квартиры ФИО1, ей возмещен ущерб в размере 21030 руб. Эти обстоятельства, которые суд оставил без какой-либо оценки, позволяют сделать вывод о том, что вина ФИО1 в повреждении квартиры отсутствует. Доказательств же того, что невыполнение ею приведенных выше обязанностей нанимателя привело к такому состоянию квартиры, не представлено. Напротив, судебный эксперт Г.В.Ю. исключала такую причину образования повреждений и разрушений в квартире истца и объяснила их образование как износом конструктивных элементов жилого здания и квартиры, инженерно-технического оборудования, так и последствиями неоднократных залитий квартиры на протяжении длительного времени, подтвердив возможность их начала в 2019 году.

Ссылки суда на необращение истца в межведомственную комиссию и непринятие решения органом местного самоуправления о проведении капитального ремонта жилого помещения, как правильно указал апеллянт, не относятся к предмету спора, поскольку Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное Постановлением правительства Российской федерации от 28.01.2006 №47, регулирует отношения в целях признания жилого помещения непригодным для проживания и не может ограничивать право нанимателя, предусмотренное ст.66 ЖК РФ и условиями договора социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, требовать проведение капитального ремонта.

Таким образом, суд неправильно применил нормы права, регулирующие спорные правоотношения, уклонился от установления фактических обстоятельств дела- из представленной судебным экспертом сметы не вычленил работы по капитальному ремонту квартиры и жилого здания применительно к приведенным выше подзаконным актам, не учел, что ответчики уклонились от проведения этих работ, несмотря на то, что истец обращался к ним по этому вопросу, а судебный эксперт признал необходимость их проведения, по результатам непосредственной оценки состояния элементов квартиры и инженерно-технического оборудования. В этой связи, выводы суда об отказе в удовлетворении иска ФИО1 о проведении капитального ремонта при установленных фактических обстоятельствах дела нельзя признать соответствующими требованиям ч. 2 ст. 195 и ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Согласно сметному расчету судебного эксперта №01/а, представленному в суде апелляционной инстанции, и его пояснений, стоимость капитального ремонта составляет 281 200 руб., необходимо провести капитальный ремонт квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в отношении жилой комнаты №1: проемы, полы, потолки, стены; кухни (помещение №7): проемы, полы, потолки, стены; коридора (помещение №3): полы, потолки, стены; коридора (помещение №4): полы, потолки; ванной (помещение №6): проемы, полы, потолки, стены, туалета (помещение №5); туалета: проемы, полы, потолки, стены; в отношении санитарно-технического оборудования; электромонтажного оборудования. При этом, данный расчет учитывает характер ремонтных работ в квартире: замена не отдельных элементов, частей и участков, а полная замена все поврежденных элементов квартиры и инженерно-технического оборудования. Также расчет не учитывает затраты по производству текущего ремонта, поскольку в судебном порядке ФИО1 возмещены расходы на проведение восстановительного ремонта квартиры от залитий. Ранее экспертом эти работы были включены в смету, исходя из положений Типового договора о социальном найме, согласно которым если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им. Иное приведет к неосновательному обогащению истца.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о проведении капитального ремонта в квартире, занимаемой истцом по договору социального найма, с учетом сметного расчёта № 01/а приложения № 1а к экспертному заключению ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» № 300/20 от 29.07.2020. Но при этом, судебная коллегия не может согласиться с доводом ФИО1 в той части, что на спорные правоотношения распространяет свое действие Закон "О защите прав потребителей", который подлежал применению судом. Правоотношения по предоставлению жилого помещения по договору социального найма не содержат признаков, указанных в преамбуле вышеназванного Закона. В данных отношениях орган местного самоуправления как наймодатель не подпадает под понятия изготовителя, исполнителя, продавца, содержащиеся в указанном Законе. Поэтому действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на спорные правоотношения не распространяется, и у суда отсутствовали основания для взыскания компенсации морального вреда и штрафа, с учетом того, что истец не представила доказательств нарушения ее неимущественных прав и причинения ей нравственных и физических страданий.

Судебная коллегия также считает, что суд обосновано отказал истцу во взыскании убытков в размере 40 000 руб., связанных с приобретением и установкой раковины в ванной комнате, унитаза, трубопроводов холодного водоснабжения, индивидуальных приборов учета воды, газовой колонки, входной двери с дверной коробкой.

Частью 1 ст. 678 ГК РФ, определяющей обязанности нанимателя жилого помещения, установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

При этом в силу ч. 2 ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с производством неотделимых улучшений сданного внаем жилого помещения, глава 35 ГК РФ не содержит, однако приведенные выше положения этой главы свидетельствуют о том, что такие улучшения допустимы только с согласия наймодателя, как и в рамках отношений аренды (глава 34 ГК РФ), разновидностью которых может считаться договор найма жилого помещения и в которых отделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя, в отношении неотделимых улучшений арендатору предоставлено право на возмещение их стоимости после прекращения договора при условии их производства за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Следовательно, общие правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых имущество, сбереженное или приобретенное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом за счет другого лица, подлежит возврату либо стоимостному возмещению приобретателем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ст. ст. 1102, 1104 и 1105 ГК РФ), неприменимы к отношениям, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного имущества или сданного внаем жилого помещения, когда стоимость таких улучшений возмещается лишь при условии производства таких улучшений с согласия арендодателя (наймодателя).

При этом с учетом особенностей жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, неотделимыми улучшениями по смыслу ч. 2 ст. 678 и пункта 2 ст. 681 ГК РФ может признаваться только капитальный ремонт, переустройство или реконструкция (переоборудование) жилого помещения, произведенные нанимателем за свой счет с согласия наймодателя.

Согласно с пп. г п. 4 договора социального найма №53 от 27.07.2010 наниматель обязана поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность, при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

В свою очередь, приведенный истцом в исковом заявлении перечень работ, выполненных в квартире, включающий приобретение и установку раковины в ванной комнате, унитаза, трубопроводов холодного водоснабжения, индивидуальных приборов учета воды, газовой колонки, входной двери с дверной коробкой, без соответствующих актов осмотра наймодателем, не свидетельствует о необходимости их капитального ремонта, а указывает лишь на проведение текущего ремонта истцом в рамках эксплуатации квартиры. Таким образом, поскольку наймодатель не извещался о необходимости проведения указанных работ и не давал согласие на их проведении, то ФИО1 самостоятельно взяла на себя производство расходов, необходимых для подготовки квартиры к такому использованию, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения в указанной части.

Руководствуясь ст. ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2020 года отменить в части обязания осуществить капитальный ремонт в жилом помещении, в отмененной части вынести новое решение. Обязать УЖКХ г. Батайска, Администрацию города Батайска Ростовской области осуществить капитальный ремонт квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в перечне согласно локальному сметному расчёту № 01/а к экспертному заключению ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» № 300/20 от 29.07.2020 на сумму 281200 руб. В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 мая 2021 года.