Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро» на решение Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2017 года по иску Общества с ограниченной ответственностью «Новый путь» к Обществу с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро», ФИО1 о признании договора аренды недействительным и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «КомаричиАгро» к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый путь» о признании договора аренды прекращенным.

Заслушав доклад судьи Сокова А.В., объяснения представителей ООО «КомаричиАгро» ФИО2 и ФИО3, возражения представителя ООО «Новый путь» ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Новый путь» обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что оно является с ДД.ММ.ГГГГ. сроком до ДД.ММ.ГГГГ. арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, месторасположение: Брянская область, Комаричский район, ПСХК «Искра». В ДД.ММ.ГГГГ. из указанного земельного участка один из его сособствеников ФИО1 выделил и поставил на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрировав за собой право собственности, и который по договору от ДД.ММ.ГГГГ. он передал в аренду ООО «КомаричиАгро». В связи с тем, что при переходе права собственности арендные отношения сохраняются, истец просил суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «КомаричиАгро» обратилось в суд со встречным иском к ООО «Новый путь» о признании договора аренды прекращенным, указывая на то, что решением общего собрания 63-х собственников земельных долей земельного с кадастровым номером № (протокол №1 от ДД.ММ.ГГГГ.) указанный земельный участок был передан в аренду ПСХК «Искра» сроком на 25 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.). По договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. права аренды земельного участка перешли от ПСК «Искра» к ФИО1, являвшегося собственником 15/70 долей в праве долевой собственности данного земельного участка, и ставшего арендодателем в части 15/70 долей в праве и арендатором всего земельного участка. Поскольку, в силу положений ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, ФИО1 передавая в последующем права аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ. «СХ Комаричи» мог переуступить права только в действующей части договора аренды, то есть за исключением 15/70 долей в праве, которые принадлежали ему на праве собственности. В связи с чем просило признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. прекращенным в части выделенного ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №.

Представитель ООО «Новый путь» ФИО4 исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ООО «КомаричиАгро» ФИО2 возражал в удовлетворении заявленных требований, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

ФИО1 иск ООО «Новый путь» н признал, поддержал встречный иск, в письменном отзыве указал, что был вправе распоряжаться своим земельным участком и передать его в аренду ООО «КомаричиАгро».

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2017 года иск ООО «Новый путь» удовлетворен. Суд признал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., месторасположение: Брянская область, Комаричский район, дата и номер государственной регистрации №-495/2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «КомаричиАгро» недействительным, признал земельный участок кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли сельскохозяйственного производства, месторасположение: Брянская область, Комаричский район, обремененным договором аренды в пользу ООО«Новый путь» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., указав, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРП записи об аннулировании обременения земельного участка кадастровый № право аренды ООО «КомаричиАгро» и внесения в ЕГРП записи об обременении земельного участка кадастровый № правом аренды в пользу ООО «Новый путь». В удовлетворении встречного иска ООО КомаричиАгро» отказал.

В апелляционной жалобе ООО «КомаричиАгро» просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске ООО «Новый путь» и удовлетворении встречного иска, указывая, что при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права.

ФИО1, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалоб, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Судом установлено, что на общем собрании собственников земельных долей ПСХК «Иска» от ДД.ММ.ГГГГ участники общей долевой собственности (в том числе и ФИО1) выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером № в аренду ПСХК «Искра».

ДД.ММ.ГГГГ. между собственниками земельных долей земельного участка кадастровый № и ПСХК «Искра» заключен договор аренды сроком на 25 лет.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ПСХК «Искра» права и обязанности аренды земельного участка с кадастровым номером № перешли к ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ. по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., права и обязанности аренды от ФИО1 перешли к ООО «СХ Комаричский».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СХ Комаричский» и ООО «Новый путь» заключен договор №, согласно которому ООО «Новый путь» приняло все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между собственниками земельных долей и ПСХК «Искра» в отношении земельного участка №.

Являясь собственником 15/70 долей земельного участка №, ФИО1 выделил из него земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., который был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ., право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 заключил договора аренды данного земельного участка с ООО «КомаричиАгро» сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ., в ЕГРП внесены сведения об обременении земельного участка правом аренды ООО «КомаричиАгро».

ООО «Новый путь», являясь фактическим арендатором земельного участка, в том числе вновь образованного земельного участка с кадастровым номером №, при отсутствии возражений собственника ФИО1 добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды, использовало земельный участок по прямому назначению, в полном размере выплачивая арендную плату.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Новый путь» получило уведомление от ООО «КомаричиАгро» с требованием об освобождении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.

Оценивая обоснованность апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с ч.1 ст.14 Закона №101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно п.5 ст.14 Закона №101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установлено судом, на общем собрании собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ. участники общей долевой собственности в количестве 63 человек выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером № в аренду ПСХК «Искра».

Таким образом, участники общей долевой собственности на спорный земельный участок, в том числе, ФИО1, распорядившись принадлежавшими правами собственности на доли, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду другого лица, в связи с чем оснований для прекращения договора аренды на основании п.5 ст.14 Закона №101-ФЗ в части выделенного ФИО1 земельного участка не имелось.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом №101-ФЗ спорной ситуации, следует руководствовался нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п.1 ст.46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, выделение ФИО1 уже находящегося в аренде у ООО «Новый путь» земельного участка не влечет прекращение договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о прекращении договора аренды в спорной ситуации по настоящему делу, основанные на п.4 ст.11.8 Земельного кодекса, не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

В соответствии с п.4 ст.11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. При этом данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению ст.11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был предусмотрен п.5 ст.22.2 от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществлялась уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 на выделенный им земельный участок.

При этом согласно п.3.2 ст.22.2 Закона №122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом №101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требовалось.

Поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суд обоснованно указал в резолютивной части судебного решения на необходимость внесения в ЕГРП записи об аннулировании обременения спорного земельного правом аренды ООО «КомаричиАгро» и внесения в ЕГРП записи об его обременении правом аренды в пользу ООО «Новый путь».

С учетом приведенных правовых норм, довод апелляционной жалобы о прекращении договора аренды спорного земельного участка в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице - ФИО1 правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Каких-либо иных доводов, которые могли бы служить основанием к отмене либо изменению состоявшегося судебного решения апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2017 года по иску ООО «Новый путь» к ООО «КомаричиАгро», ФИО1 о признании договора аренды недействительным и по встречному иску ООО «КомаричиАгро» к ООО «Новый путь» о признании договора аренды прекращенным оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «КомаричиАгро» - без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Зубкова

Судьи Ю.В. Горбачевская

А.В. Соков