Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 года по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным в части, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании арендной платы, расходов на оплату электроэнергии.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Ермалюк А.П., объяснения ФИО1, ее представителей ФИО3, ФИО4, адвоката ФИО2 Хрусталевой Е.А., судебная коллегия

установила:

ФИО2 на основании постановления Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2015 года является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №...:5796, №...:5791 площадью 438,9 кв.м и 437,3 кв.м, соответственно, находящихся на 1 этаже и 2 этаже здания с кадастровым номером №...:853 по адресу: , расположенного на земельном участке с кадастровым номером №...:228 (ФИО2 принадлежит 5/18 доли, ФИО5 – 13/18 доли).

25 октября 2019 года между ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа, предметом которого является нежилое помещение с кадастровым номером №...:5796, с уплатой арендных платежей 75 000 рублей в месяц, сроком аренды с учетом дополнительного соглашения до 31 июля 2021 года.

Согласно пункту 6.2 договора с учетом дополнительного соглашения №... от 13 апреля 2020 года сторонами определена выкупная цена в размере 12 000 000 рублей, в которую включена 5/36 доли на земельный участок, исходя из наличия у ФИО2 нежилого помещения с кадастровым номером №...:5791 площадью 437,3 кв.м.

ФИО1 27 сентября 2021 года обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнения исковых требований просила возложить на ответчика обязанность заключить с ней договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №...:5796 и 5/36 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:228, в соответствии с представленным проектом договора купли-продажи.

Исковые требования мотивировала тем, что обязанности по договору аренды она выполняла надлежащим образом, использовала помещение по назначению, своевременно вносила арендную плату, имела намерение выкупить помещение, однако ФИО2 отказалась от продажи спорного объекта недвижимости, направив 11 июня 2021 года соответствующее уведомление с предложением заключить договор аренды без права выкупа на новый срок, а 03 сентября 2021 года потребовала освободить арендованное помещение.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 подан встречный иск, который мотивирован тем, что срок действия заключенного сторонами 25 октября 2019 года договора аренды нежилого помещения истек 31 июля 2021 года, в период его действия предложений о выкупе арендуемого помещения и заключении договора купли-продажи от ФИО1 не поступало, точная дата выкупа, а также условие о выкупе доли в праве на земельный участок сторонами договора согласованы не были, вследствие чего предмет договора ими не определен. Кроме того, договор аренды в установленном порядке не был зарегистрирован. В связи с чем заключать договор купли-продажи по предложенному ответчиком в августе 2021 года проекту она отказалась, направив арендатору 03 сентября 2021 года уведомление об освобождении помещения или о заключении договора аренды на других условиях, которое оставлено последним без исполнения. Ссылаясь на отсутствие договора, просила признать договор аренды нежилого помещения от 25 октября 2019 года незаключенным в части его выкупа, истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 указанное нежилое помещение, обязать ответчика освободить его, взыскать с ФИО1 в свою пользу арендную плату за период с августа 2021 года по февраль 2022 года в сумме 525 000 рублей, расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063 рублей 10 копеек.

Определением суда от 09 декабря 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5

Определением суда от 17 января 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ее представители по доверенности ФИО3, ФИО4 первоначальные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Встречные исковые требования в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 арендной платы за пользование помещением за период с августа 2021 года по февраль 2022 года в размере 525 000 рублей и расходов на оплату электроэнергии в размере 33 063 рублей 10 копеек не оспаривали, в остальной части встречные исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности Хрусталева Е.А. в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях. Встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 не явился, представил отзыв, в котором указал, что стороной договора аренды с правом выкупа не являлся, его условия с ним не согласовывались, полагал, что переход права собственности на арендуемое ФИО1 помещение невозможен, поскольку до настоящего времени не прекращен режим общей долевой собственности на здание по адресу: , в котором располагается помещение. Кроме того, указал, что земельный участок находится в общей долевой собственности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, извещен надлежащим образом.

Решением Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворены.

Договор аренды нежилого помещения от 25 октября 2019 года в части выкупа арендованного имущества – нежилого помещения с кадастровым номером №...:5796, расположенного по адресу: признан незаключенным.

Истребовано из чужого незаконного владения ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером №...:5796 по адресу: , с возложением на нее обязанности освободить указанное помещение.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы арендная плата за период с августа 2021 года по февраль 2022 года в размере 525 000 рублей, расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063 рублей 10 копеек.

С ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 58 068 рублей 03 копейки.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, а также признать факт недобросовестности ФИО2 при заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 25 октября 2019 года. Указывает, что условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 выполнено, денежные средства в виде выкупной цены передать ФИО2 возможности не имеет, ввиду ее отказа от заключения договора купли-продажи. Ссылается на наличие ошибок в регистрационных записях относительно спорного имущества. Полагает, что имеет место недобросовестное поведение ФИО2 В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 Хрусталева Е.А. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 606, 607, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соблюдено, спорное помещение находится в долевой собственности ФИО2 и ФИО5, предложенный проект договора купли-продажи помещения предполагает заключение между сторонами сделки купли-продажи с отсрочкой платежа, которая имеет иную правовую природу, в отличие от выкупа арендованного имущества, существенные условия проекта договора (срок, порядок оплаты) сторонами не согласовывались, существенно отличаются от условий первоначального договора аренды с правом выкупа.

Удовлетворяя заявленные ФИО2 встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 246, 301, 550, 551, 554, 609, 614, 662 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в момент заключения договора аренды с правом выкупа на здание распространялся режим общей долевой собственности, отчуждение спорного помещения не могло быть произведено без участия второго собственника здания, согласия на распоряжение недвижимым имуществом от которого получено не было. При этом суд, принимая во внимание истечение срока договора аренды, возможность истребования арендодателем своего имущества с выплатой арендной платы за все время просрочки и убытков, правомерно истребовал из чужого незаконного владения ФИО1 арендованное нежилое помещение, обязав освободить его, а также взыскал с нее арендную плату за период с августа 2021 года по февраль 2022 года в сумме 525 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063 рублей 10 копеек.

Оснований для вмешательства в судебное постановление по доводам жалобы не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применятся нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако условие о выкупе 5/36 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:228 не согласовывалось, указание в дополнительном соглашении от 13 апреля 2020 года о том, что в выкупную цену входит стоимость доли земельного участка, не свидетельствует об изменении предмета договора. К тому же, указанное соглашение не содержит характеристик (кадастровый номер, площадь, место нахождения), позволяющих идентифицировать объект недвижимости.

Также в договоре аренды отсутствуют условия о порядке и сроках внесения выкупной цены, данные определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке и в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласия ФИО5, являющимся долевым собственником земельного участка, на совершение сделки купли-продажи получено не было.

На основании изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 25 октября 2019 года незаключенным в части выкупа арендованного имущества.

Кроме того, несмотря на истечение срока договора аренды, выкупная цена арендатором арендодателю внесена не была. Доказательств уклонения ФИО2 от получения денежных средств, а также внесения денежных средств на депозит нотариуса в соответствии с положениями статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Представленная ФИО1 справка Банка ВТБ (ПАО) подтверждает лишь ее финансовую состоятельность.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в части возложения на ФИО2 обязанности по заключению договора купли-продажи спорного нежилого помещения по предложенному проекту, правомерно исходил из того, что содержащиеся в проекте договора купли-продажи условия, в частности о сроках и порядке оплаты стоимости помещения, сторонами не согласовывались, договором аренды предусмотрены не были, существенно отличаются от условий первоначального договора аренды с правом выкупа.

Ссылка жалобы о том, что на момент заключения договора аренды ФИО1 не было известно о двойной регистрации на объект, подлежит отклонению, поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности она имела возможность получить эту информацию путем истребования соответствующих сведений у ФИО2 либо из ЕГРН.

В связи с чем в действиях ФИО2 не усматриваются признаки недобросовестного поведения. Кроме того, материалами дела подтверждается, что ФИО2 предпринимаются попытки к устранению двойной регистрации на объект недвижимости, о чем также известно ФИО1

Так, из представленного ФИО1 в суд апелляционной инстанции ответа на обращение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, следует, что Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации» предусмотрен заявительный характер внесения изменений в ЕГРП собственником недвижимого имущества, учитывая, что здание с кадастровым номером №...:853 находится в долевой собственности, без соответствующего заявления правообладателей оснований для прекращения права общей долевой собственности не имеется.

Доводы апелляционной жалобы в целом были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, данные доводы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и выводов суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене постановленного решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий А.П. Ермалюк

Судьи: О.Ю. Вершинина

В.Н. Холминова

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2022 года