Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Русское поле» на решение Кизильского районного суда Челябинской области от 11 февраля 2022 года по иску крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» к Скрипка Алевтине Анатольевне, обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Чиньковой Н.В. об обстоятельствах дела, и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КХ «Голубой Родник-1» обратилось в суд с иском к Скрипка А.А., ООО «Русское поле» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков.

В обоснование требований указано, что между КХ «Голубой Родник-1» и Скрипка А.А. заключены договоры аренды земельных участков сроком на 20 лет - 20 октября 2008 года в отношении земельного участка с кадастровым номером , площадью 104000 кв.м, 15 октября 2009 года в отношении земельного участка с кадастровым номером , площадью 104000 кв.м, которые были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области. Согласно пункту 7.2 договоров аренды арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на прочих равных условиях на выкуп (приобретение) арендованного земельного участка в случае его продажи. Согласно пункту 10.4 договоров аренды арендодатель обязан обеспечить арендатору реализацию указанного преимущественного права выкупа. Ответчик Скрипка А.А. решением Арбитражного суда Челябинской области от 19 июня 2020 года была признана несостоятельной (банкротом), в отношении её имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утвержден Луконский О.А. В июне 2021 года данные земельные участки ответчиком Скрипка А.А. в лице финансового управляющего Луконского О.А. в ходе торгов были проданы ООО «Русское поле», истца о продаже земельных участков ни ответчик Скрипка А.А., ни финансовый управляющий не уведомляли, предложение арендатору о заключении договора купли-продажи в отношении земельных участков по цене, сложившейся в ходе торгов, никто не направлял. Арбитражный управляющий помимо опубликования информации о продаже имущества должника в предусмотренном законом о банкротстве порядке, должен был также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признакам покупателя, имеющего преимущественное право приобретения имущества. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. Вышеуказанными действиями Скрипка А.А., в лице ее финансового управляющего, нарушено преимущественное право истца на покупку арендованных земельных участков. Договоры аренды не расторгались, в связи с чем, положения пункта 7.2. договоров являются действующими. Просит перевести на КХ «Голубой Родник-1» права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи вышеуказанных земельных участков, заключенных между финансовым управляющим Скрипка А.А. и ООО «Русское поле».

В судебном заседании представитель истца КХ «Голубой Родник-1» Суханов А.Д. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Русское поле» Лазарева И.А., участвующая в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи на базе Октябрьского районного суда г.Самары, возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что у истца отсутствует преимущественное право выкупа спорных земельных участков по закону, в договорах аренды заключенных со Скрипка А.А. отсутствуют условия о выкупе арендатором спорных земельных участков, также не согласовано условие о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Считает, что законных оснований, по которым на конкурсного управляющего возложена обязанность уведомлять арендатора земельных участков о проведении торгов, не имеется. Сведения о банкротстве ответчика Скрипка А.А., о проведении торгов в отношении земельных участков, являлись общедоступными, в связи с чем, истец, как арендатор спорных земельных участков, имел возможность принять участие на торгах. Считает, что ООО «Русское поле» является добросовестным приобретателем, которое своевременно участвовало в торгах, внесло задатки, на момент заключения договоров купли-продажи сведениями об обременении спорных участков арендой не обладало. Кроме того, ООО «Русское поле» не возражает заключить новый договор аренды с истцом.

Ответчик Скрипка А.А. и её представитель Хлыстова Г.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Ранее представитель ответчика Скрипка А.А. – Хлыстова Г.В. принимала участие в судебном заседание, заявленные требования КХ «Голубой Родник-1» считала необоснованными, указав, что сведения о признании ответчика Скрипка А.А. банкротом являлись общедоступными, в связи с чем КХ «Голубой Родник-1» имело возможность подать заявку на участие в торгах и выкупить спорные земельные участки.

Третье лицо арбитражный управляющий Луконский О.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, возражений относительно заявленных требований не представил.

Суд вынес решение об удовлетворении исковых требований. Переведены на КХ «Голубой родник-1» права и обязанности покупателя по договору № 1 купли-продажи земельного участка, кадастровый номер , площадью 104000 +/- 2822 кв.м, расположенного по адресу: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, заключенному 30 апреля 2021 года между финансовым управляющим Скрипка А.А. - Луконским О.А. (организатор торгов) и ООО «Русское поле». Переведены на КХ «Голубой родник-1» права и обязанности покупателя по договору № 2 купли-продажи земельного участка, кадастровый номер , площадью 104000 +/- 2821 кв.м, расположенного по адресу: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, заключенному 30 апреля 2021 года между финансовым управляющим Скрипка А.А. - Луконским О.А. (организатор торгов) и ООО «Русское поле». На Управление Судебного департамента в Челябинской области возложена обязанность перечислить денежные средства в размере 400 000 рублей, внесенные КХ «Голубой родник-1» и находящиеся на лицевом (депозитном) счете Судебного департамента в Челябинской области на счет ООО «Русское поле». Указано, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности КХ «Голубой родник-1» на земельные участки с кадастровыми номерами .

Со Скрипка А.А. и ООО «Русское поле» взыскано солидарно в пользу КХ «Голубой родник-1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Русское поле» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что при вынесении решения судом неправомерно применены положения статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации об аналогии права и аналогии закона. Преимущественное право приобретения имущества должника, предусмотренное пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве, возникает только в том случае, если производство по делу ведется по особым правилам, установленным параграфом 3 главы 9 Закона о банкротстве при банкротстве сельскохозяйственных организаций. Право преимущественного выкупа имущества должника – физического лица имеют только сособственники имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности. Торги по продаже имущества должника продолжались свыше трех месяцев, в связи с чем, у истца имелась возможность принять участие в торгах либо заявить о своем преимущественном праве. При переходе права собственности на земельные участки к ООО «Русское поле» права истца, как арендатора, не нарушались, поскольку ООО «Русское поле» не создавало препятствий истцу в использовании земельных участков в соответствии с согласованными ранее условиями договоров аренды. По окончании судебного заседания 11 февраля 2022 года резолютивная часть решения не оглашалась, какие-либо разъяснения сторонам судом не давались, что отражено в аудиозаписи судебного заседания. Мотивированное решение судом изготавливалось в течение месяца с даты проведения судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет.

В удовлетворении ходатайства представителя ответчика ООО «Русское поле» об отложении судебного заседания в связи с занятостью представителя в другом процессе судебной коллегией отказано, поскольку занятость представителя в другом процессе не является уважительной причиной неявки в судебное заседание. Получив заблаговременно извещение о дате судебного заседания, юридическое лицо имело возможность направить для участия в деле другого представителя.

В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом, что с 08 октября 2008 года Скрипка А.А. являлась собственником земельного участка кадастровый номер , площадью 104000 +/-2822 кв.м., расположенного по адресу: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства, с 19 августа 2009 года - собственником земельного участка кадастровый номер , площадью 104000 +/-2822 кв.м., расположенного по адресу: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства.

20 октября 2008 года КХ «Голубой родник-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателей, в том числе с арендодателем Скрипкой А.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , сроком на 20 лет (л.д. 9-12, 48-50 том 1).

15 октября 2009 года КХ «Голубой родник-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков с арендодателями, в том числе со Скрипкой А.А. (арендодателем) в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , сроком на 20 лет (л.д. 13-14, 51-53 том 1).

В соответствии с п. 7.2 указанных договоров аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В силу п. 10.4 договоров аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19 июня 2020 года ответчик Скрипка А.А. признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества сроком до 16 ноября 2020 года, финансовым управляющим утвержден Луконский О.А. (л.д. 21-23 том 1).

В рамках процедуры реализации имущества должника Скрипка А.А. проведена инвентаризация имущества, по результатам которой в конкурсную массу включены вышеуказанные земельные участки.

В ходе процедуры банкротства должника Скрипки А.А. финансовым управляющим Луконским О.А организованы и проведены торги, посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене по продаже вышеуказанных земельных участков.

29 апреля 2021 года торги признаны состоявшимися, по результатам победителем торгов по приобретению вышеуказанного недвижимого имущества должника Скрипка А.А. признан единственный участник ООО «Русское поле», цена спорных земельных участков по результатам торгов установлена в размере 200000 рублей (каждый) (л.д. 69-72 том 1).

По результатам проведения торгов между финансовым управляющим организатором торгов Луконским О.А., действующим на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 19 июня 2020 года, с одной стороны, и ООО «Русское поле», с другой стороны, 30 апреля 2021 года заключены договора купли – продажи спорных земельных участков (л.д. 65-68 том 1).

В соответствии с п.п.2.2,2.3,2.4 договоров купли-продажи, общая стоимость имущества составляет 200000 рублей (каждого из участков), задаток в сумме 6907,68 рублей (по каждому участку), оплаченный покупателем, по платежным поручениям от 27 апреля 2021 года, засчитывается в счет оплаты приобретенного имущества, в течение 30 календарных дней с момента подписания договора покупателем покупатель, за вычетом суммы задатка обязан уплатить 193092,32 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Право собственности на имущество, риск случайной гибели, случайной порчи и утраты имущества переходит к покупателю с момента его получения по акту-приема передачи (п.3.5 договоров купли-продажи).

Право собственности ООО «Русское поле» в отношении спорных земельных участков зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН, принятыми судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08 июня 2021 года процедура банкротства в отношении Скрипки А.А. завершена, полномочия финансового управляющего Луконского О.А. прекращены (л.д. 24-25 том 1).

Обратившись в суд с настоящими требованиями истец Крестьянское хозяйство «Голубой Родник-1» указывало, что Крестьянское хозяйство занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участками с кадастровым номерами , категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства и иными земельными участками, находящимися на одном поле с участками ответчика и непосредственно прилегающими к спорным земельным участкам, проданных на торгах, при этом финансовым управляющим вопреки требованиям Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» истцу не предложено воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, применив по аналогии закона к спорным правоотношениям пункт 2 статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», приняв во внимание, что КХ «Голубой родник-1» осуществляет производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции, спорные участки являются смежными, как с участком, принадлежащему крестьянскому хозяйству на праве собственности, так и с арендованными участками, основным видом деятельности ООО «Русское поле» является покупка и продажа недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным имуществом, а также условия договоров аренды, предусматривающим преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков при продаже, пришел к выводу о нарушении преимущественного права покупки КХ «Голубой родник-1» при продаже спорных земельных участков, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

Согласно пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суд первой инстанции, установив, что при продаже имущества должника Скрипка А. А. – земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в аренде у КХ «Голубой Родник-1» по договорам, условия которых предусматривали преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков и обязанность арендодателя обеспечить возможность его реализации, преимущественное право арендатора было нарушено, правильно применив к спорным правоотношениям по аналогии норму статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» пришел к выводу о правомерности заявленных исковых требований о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи к КХ «Голубой родник-1», занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника.

Доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации об аналогии права и аналогии закона, о том, что преимущественное право приобретения имущества должника, предусмотренное пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве, возникает только в том случае, если производство по делу ведется по особым правилам, установленным параграфом 3 главы 9 Закона о банкротстве при банкротстве сельскохозяйственных организаций, право преимущественного выкупа имущества должника – физического лица имеют только сособственники имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку указанные доводы фактически сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, субъективному толкованию закона применительно к имевшей место ситуации, аналогичны заявлявшимся доводам при разрешении спора по существу.

Как правило, осуществление сельскохозяйственной деятельности предполагает использование земельного участка. В целях защиты прав владельцев соседних земельных участков, заинтересованных в укрупнении своих владений, Закон о банкротстве предоставил этим владельцам преимущественное право приобретения имущества должника.

Так, в отсутствие прямой нормы по поводу преимущественного права приобретения имущества - земельных участков сельскохозяйственного назначения должника - гражданина возможно применение по аналогии закона положений пункта 2 статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», как регулирующего сходные отношения.

Применение судом первой инстанции аналогии закона в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих должнику-гражданину, признанному банкротом, не противоречит действующему законодательному регулированию.

Возможность применения аналогии закона и аналогии права к отношениям прямо не урегулированы законодательством, предусмотрена статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как уже отмечалось выше, преимущественное право арендатора на приобретение земельных участков при их отчуждении арендодателем закреплено и условиями заключенных сторонами договоров. Оснований считать данное условие не согласованным сторонами не имеется.

Доводы о том, что торги по продаже имущества должника продолжались свыше трех месяцев, в связи с чем, у истца имелась возможность принять участие в торгах либо заявить о своем преимущественном праве выводов суда о правомерности заявленных КХ «Голубой Родник-1» исковых требований не опровергают.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Обзора судебной практики № 2 (2020), смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

Преимущественным правом приобретения имущества должника, прежде всего, обладают лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. Данные лица могут реализовать свое преимущественное право при продаже имущества в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве, в том числе и при продаже посредством публичного предложения.

Для обеспечения реализации этого права арбитражный управляющий помимо опубликования информации о продаже имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи имущества должника, выставляемого на торги, должен также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признакам покупателя, имеющего преимущественное право приобретения имущества.

Из пункта 3 указанной статьи следует, что цена продаваемого имущества должника определяется на торгах. По этой цене арбитражный управляющий должен продать это имущество лицу, имеющему право преимущественного приобретения. Если никто из указанных лиц не заявил о своем желании приобрести имущество в течение месяца, то имущество реализуется в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, то есть передается победителю торгов.

Таким образом, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью владельцы смежного с участком должника земельного участка, который выставлен на продажу (смежные землепользователи), должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о проводимых торгах. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.

На основании изложенного, учитывая, что истец о проводимых торгах арбитражным управляющим не извещался, доводы о длительности проведения торгов, об общедоступности информации о банкротстве Скрипка А.А. основанием для отмены обжалуемого судебного постановления не являются.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, приведенные нормы права и разъяснения по их применению, ссылки в апелляционной жалобе о том, что при переходе права собственности на земельные участки к ООО «Русское поле» права истца, как арендатора, не нарушались, поскольку ООО «Русское поле» не создавало препятствий истцу в использовании земельных участков в соответствии с согласованными ранее условиями договоров аренды, юридического значения при рассмотрении настоящего спора не имеют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что по окончании судебного заседания 11 февраля 2022 года резолютивная часть решения не оглашалась, какие-либо разъяснения сторонам судом не давались, противоречат аудиозаписи протокола судебного заседания, прослушанной судебной коллегией в судебном заседании, из которой следует, что резолютивная часть оспариваемого судебного акта была оглашена судом первой инстанции. Сторонам разъяснены срок и порядок обжалования решения.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом 5-дневного срока составления мотивированного решения, предусмотренного частью 2 статьи 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, с учетом того, что истец воспользовался своим правом на обжалование решения суда в апелляционном порядке.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кизильского районного суда Челябинской области от 11 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Русское поле» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 июня 2022 года.