Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Администрации городского округа Сухой Лог к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 14.12.2021.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения ответчика ФИО1, представителя истца ( /С.И.Д. / )9., судебная коллегия

установила:

Администрация ГО Сухой Лог обратилась в суд с иском к ответчику, просит взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Сухой Лог задолженность по договору аренды от 11.03.2009 № 493 земельного участка в размере 224 090 руб. 06 коп., в том числе арендную плату за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 - 113 889 руб. 50 коп. и пени за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 - 110 200 руб. 56 коп.

В обоснование иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит здание столярной мастерской, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером <№>:3035, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 17.10.2005, право собственности зарегистрировано 06.03.2008

Между Администрацией городского округа Сухой Лог и ФИО1 заключен договор аренды 11.03.2009 № 493 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <№>:304, по адресу: <адрес> площадью 4048 кв.м., разрешенное использование участка - под предприятие прочих отраслей промышленности (производственная база). Установлен срок аренды с 02.07.2008 по 02.01.2009.

Согласно пункту 3.1 договора обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатором во владение и пользование земельным участком - с 07.12.2005. В силу пункта 5.2.3 договора арендатор обязан уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. Согласно пункту 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договорам срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

В спорный период истец занимал земельный участок в связи с фактическим размещением здания столярной мастерской, не оплачивал арендную плату, которая подлежит взысканию с учетом пени за нарушение сроков оплаты.

Оспариваемым решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 14.12.2021 исковое заявление Администрации городского округа Сухой Лог к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, удовлетворено частично. Взыскана с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Сухой Лог задолженность по уплате арендной платы и пени за пользование земельным участком по договору № 493 аренды земельного участка от 11.03.2009 в размере 163 889 руб. 50 коп., в том числе арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 – 113 889 руб. 50 коп. и пени за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 – 50 000 руб. В остальной части исковых требований отказано. Взыскана с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлина в размере 4 477 руб. 79 коп.

С таким решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести новое решение, которым иск удовлетворить частично, ссылался на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В отзывах на апелляционную жалобу истец ссылался на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик настаивал на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Исследовав материалы дела, выслушав ответчика, представителя истца, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.

Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит здание столярной мастерской, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером <№>:3035, расположенное по адресу: <адрес>», на основании договора купли-продажи от 17.10.2005, право собственности зарегистрировано 06.03.2008 (л.д. 40-41, 57).

Между Администрацией городского округа Сухой Лог и ФИО1 заключен договор аренды 11.03.2009 № 493 земельного участка с кадастровым номером <№>:304, по адресу: <адрес> площадью 4048 кв.м, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование участка под предприятие прочих отраслей промышленности (производственная база) на срок с 02.07.2008 по 02.01.2009.

Обязательства по внесению арендной платы возникают с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком с 07.12.2005 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 6.2. договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договорам срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Мировым судьей судебного участка № 2 Сухоложского судебного района Свердловской области вынесен судебный приказ от 20.04.2018 о взыскании с должника ФИО1 в пользу Администрации ГО Сухой Лог задолженности по договору аренды земельного участка № 493 от 11.03.2009 в размере 125548 руб. 84 коп. в том числе: арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 в размере 89539 руб. 52 коп и пени за период с 10.04.2015 по 04.04.2018 в размере 36009 руб. 32коп. Судебный приказ вступил в законную силу 06.06.2018 (л.д.42).

Мировым судьей судебного участка № 3 Сухоложского судебного района Свердловской области вынесен судебный приказ от 11.09.2020 о взыскании с должника ФИО1 в пользу Администрации ГО Сухой Лог задолженности по договору аренды земельного участка № от 11.03.2009 в размере 224090 руб. 06 коп. в том числе: арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 в размере 113889 руб. 50 коп. и пени за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 в размере 110200 руб. 56 коп. Определение мирового судьи от 02.10.2020 указанный судебный приказ отменен.

Истец утверждал, что арендная плата ответчиком не вносилась, по состоянию на 10.04.2020 образовалась задолженность перед Администрацией ГО Сухой Лог за пользование земельным участком, в размере 224090 руб. 06 коп., в том числе: арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 в размере 113 889 руб. 50 коп. и пени за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 в размере 110200 руб. 56 коп. (л.д. 46).

Ответчик ссылался на то, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку земельный участок снят с кадастрового учета.

Как следует из решения Сухоложского отдела Управления Росреестра по Свердловской области от 10.06.2010, земельный участок с кадастровым номером <№>:304 имел временный статус сведений в государственном кадастровом кадастре недвижимости, в течение двух лет со дня постановки земельного участка на учет не осуществлена государственная регистрация права (государственная регистрация аренды), в соответствии с пунктом 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принято решение аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером <№>:304 (дата аннулирования 30.04.2010) (л.д.60).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, в заявленный истцом период установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - Постановление № 1855-ПП).

Размер арендной платы определяется по формуле на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с применением установленной ставки арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области.

Ответчиком оплата за пользование участком в спорный период не производилась.

При определении площади земельного участка, необходимого для использования принадлежащего истцу здания столярной мастерской, площадью 527 кв.м с кадастровым номером <№>:3035, судебная коллегия принимает во внимание заключение кадастрового инженера ( / К.В.А./ )10 от 28.03.2022, которым определена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанного здания, в размере 944 кв.м. Судебная коллегия принимает во внимание заключение специалиста, поскольку его квалификация подтверждена квалификационным аттестатом кадастрового инженера, заключение выполнено на основании натурного обследования и геодезических измерений на месте расположения объекта, изучены имеющиеся документы на объект недвижимости, принято во внимание, что площадь здания составляет 527 кв.м, учтено, что основное строение и пристрой представляют собой отдельно стоящие здания. Также кадастровым инженером учтены сведения из карты градостроительного зонирования, согласно которой объекты располагаются в территориальной зоне П. производственная зона города Сухой Лог. В соответствии с пунктом 3.2.2 статьи 50 Правил землепользования и застройки городского округа Сухой Лог, минимальные отступы от границ земельного участка до расположенных на нем объектов капитального строительства составляют 1 м. С учетом указанных положений, а также сведений об установленных границах смежного земельного участка определена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания столярной мастерской в размере 944 кв.м.

Доводы истца о необходимости использования сведений о площади земельного участка <№>:304 в размере 4 048 кв.м, не подтверждены заключением кадастрового инженера, опровергаются заключением кадастрового инженера ( /К.В.А. / )11 от 28.03.2022, а также приложением к указанному заключению № 1, на котором схематично отражено местоположение участка в соответствии со сведениями публичной кадастровой карты, и использованием съемки, содержащих сведения о расположении на первоначальном участке проезда, обеспечивающего доступ к другим участкам.

Ссылка истца на акт выездного обследования земельного участка от 28.03.2022, составленный специалистом комитета по управлению муниципальным имущества Администрации городского округа Сухой Лог, выкопировку из топографической съемки, фотографии не позволяет сделать другие выводы, поскольку из указанных доказательств также следует расположение на первоначальной территории участка проезда, отсутствие ограждений по периметру участка, свободный доступ спорной территории.

Описание в акте обследования шлагбаума, фиксация его на фотографии № 1 не указывает, что данным шлагбаумом ограничивается территория участка расположения здания столярной мастерской при отсутствии иных ограждений по периметру участка, отсутствии сведений об использовании ответчиком участка в заявленной истцом площади. В данном случае судебная коллегия делает вывод об использовании ответчиком земельного участка под принадлежащим ему зданием столярной мастерской площадью 944 кв.м.

Поскольку в данном случае невозможно сопоставить площадь первоначального земельного участка кадастровым номером <№>:304, с площадью участка, необходимого для использования здания склада, отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земельного участка <№>:304, а также участка площадью 944 кв.м, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца и выводами суда о сохранении арендных отношений, полагает, что в данном случае возникло неосновательное обогащение ответчика в связи с использованием земельного участка площадью 944 кв.м, право государственной собственности на который не разграничено, в распоряжении истца, на котором расположено здание столярной мастерской в собственности ответчика.

Учитывая изложенное, отсутствие у лица, фактически пользующегося земельным участком, статуса арендатора не освобождает его от внесения платы за пользование земельным участком, и, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности вносить платежи за землепользование в виде арендной платы.

Истцом произведен расчет арендных платежей не из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>:304, а из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>:89, имеющего ту же категорию и вид разрешенного использования, расположенного в непосредственной близости с участком, снятым с кадастрового учета, на котором расположено здание столярной мастерской с кадастровым номером <№>:3035, по адресу: <адрес>

Судебная коллегия не находит основания для применения предложенного ответчиком среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, по муниципальным районам и городским округам, расположенным на территории Свердловской области, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588, для городского округа Сухой Лог, в размере 272,72 руб./кв.м, поскольку в таком случае не учитывается вид разрешенного использования участка, при том, что имеется участок со схожими параметрами.

У земельного участка с кадастровым номером <№>:89, площадью 184570 кв.м, кадастровая стоимость составляет 182109681 руб. 19 коп., стоимость 1 кв.м составляет 986 руб. 67 коп. (182109681 руб. 19 коп. / 184570 кв.м), для расчета неосновательного обогащения судебная коллегия учитывает кадастровую стоимость в размере 931417 руб. 41 коп. с учетом площади участка 944 кв.м. (986 руб. 67 коп. х 944 кв.м).

Суд апелляционной инстанции производит расчет в соответствии с положениями Порядка № 1855-ПП с применением ставки арендной платы 1,1% от кадастровой стоимости земельного участка, а также с применением ежегодных повышающих коэффициентов, установленных Постановлениями Правительства Свердловской области от 29.12.2016 № 928-1111, от 29.12.2017 № 1020-ПП, № 903-ПП от 20.12.2018, № 891-ПП от 12.12.2019.

Размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 11081 руб. 63 коп. (931417 руб. 41 коп. х 1,1 % х 1 х 1,04 х 1,04).

Размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 11558 руб. 14 коп. (931417 руб. 41 коп. х 1,1 % х 1 х 1,04 х 1,04 х 1,043).

Размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2020 по 30.04.2020 составляет 3913 руб. 93 коп. (11904 руб. 88 коп. (931417 руб. 41 коп. х 1,1 % х 1 х 1,04 х 1,04 х 1,043 х 1,03) / 395 дн. х 120 дн.).

Общая сумма задолженности за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 составляет 26553 руб. 71 коп.

Доказательств внесения ответчиком платы за пользование землей в заявленный истцом период в установленном приведенным выше нормативным актом размере материалы дела не содержат.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судебная коллегия также взыскивает с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 в сумме 2 046 руб. из расчета ежемесячной оплаты арендных платежей пропорционально количеству дней в соответствующем месяце.

У судебной коллегии нет оснований для применения срока исковой давности по требованию о признании права собственности отсутствующим, поскольку о нем не было заявлено в суде первой инстанции.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности три года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.

В суде первой инстанции ответчиком не было сделано заявление о пропуске срока исковой давности, что следует из его письменных объяснений, объяснений, зафиксированных в протоколе, аудио протоколе судебных заседаний.

Принимая во внимание положений статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, вышеуказанные разъяснения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, о котором не было заявлено в суде первой инстанции до вынесения решения.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с положениями пунктов 1, 2, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового решения о взыскании с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Сухой Лог денежной суммы 26 553 руб. 71 коп. за период с 01.01.2018 по 30.04.2020, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 в сумме 2 046 руб.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 98, статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктами 1, 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и с учетом удовлетворения неимущественных требований истца, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 058 руб., от уплаты которой истец освобожден. Решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика государственной пошлины в доход местного бюджета подлежит изменению, размер взысканной государственной пошлины - уменьшению до 1058 руб.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 14.12.2021 отменить, принять по делу новое решение.

Исковое заявление Администрации городского округа Сухой Лог к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Сухой Лог денежную сумму 26 553 руб. 71 коп. за период с 01.01.2018 по 30.04.2020, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2018 по 10.04.2020 в сумме 2 046 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину 1 058 руб.

Председательствующий: Олькова А.А.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Тяжова Т.А.