Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21 апреля 2021 года, которым постановлено:

«исковые требования ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У.ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У.ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» задолженность по договору купли-продажи квартиры от 28.05.2019 в размере 1149619 рублей 00 копеек, неустойки в размере 249512 рублей 39 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 15195 рублей 66 копеек, расходов на представителя в размере 15 000 рублей 00 копеек, итого - 1429327 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч триста двадцать семь) рублей 05 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У.ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория», - отказать».

Заслушав доклад судьи Башковой Ю.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированным «Сибпромстрой Югория» (далее по тексту – ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что 28.05.2019 года ФИО1 по договору купли-продажи № 42/2.1-Д приобрел у ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» квартиру, общей площадью 47,2 кв.м., по адресу: (адрес), стоимостью 2 861 619 рублей. По условиям договора оплата в размере 1 161 619 рублей выплачивается покупателем в рассрочку в течение 36 месяцев, остальные денежные средства в размере 1 700 000 рублей выплачиваются за счет собственных средств до подписания договора. Исполнение ответчиком обязательств по договору обеспечено ипотекой приобретаемой квартиры. В нарушение своих обязательств ФИО1 оплата стоимости квартиры произведена не в полном объеме, в связи с чем у него образовалась задолженность, размер которой составляет 1 149 619 рублей. Просит, с учетом уточнений, взыскать с ФИО1 задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 1 149,619 рублей, неустойку в размере 249 512 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей, расходы за проведение оценки в размере 3 200 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 195 рублей, а также обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 288 000 рублей.

Протокольным определением от 25.02.2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2

Представитель истца ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» в суд первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в суд первой инстанции не явились, направленные в их адреса извещения о дате судебного заседания возвращены в суд по истечении срока хранения. С учетом правовой позиции, изложенной в п.п. 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции посчитал ответчиков извещенными надлежащим образом и рассмотрел дело в их отсутствие.

Дело рассмотрено судом по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое представитель истца ФИО3 в апелляционной жалобе просит отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять в данной части новое решение – об удовлетворении требований. Не соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество по причине несоразмерности неисполненных ответчиком обязательств по договору стоимости квартиры. Ссылаясь на положения ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что имелись основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем 3 месяца. Так, применительно к стоимости заложенного имущества (2 861 619 рублей) размер задолженности по договору (1 149 619 рублей) составляет 40% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки – 21 месяц.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. На основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В силу п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, подтверждено материалами дела, что 28.05.2019 года между ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № 42/2.1-Д, по условиям которого последний приобрел у истца в собственность квартиру, общей площадью 47,2 кв.м., по адресу: (адрес) стоимостью 2 861 619 рублей.

По условиям договора оплата за квартиру производится покупателем в следующем порядке: сумма в размере 50 000 рублей вносится покупателем на расчетный счет продавца не позднее даты заключения настоящего договора и засчитывается в качестве задатка в счет оплаты цены квартиры; сумма в размере 1 650 000 рублей вносится покупателем из собственных средств на расчетный счет продавца; сумма в размере 1 161 619 рублей вносится покупателем в рассрочку на 36 месяцев, не позднее 25 числа каждого месяца в следующем порядке: в период с 25.07.2019 по 25.05.2022 ежемесячный платеж составит 32 267 рублей, последний платеж в размере 32 274 рублей вносится до 25.05.2022 года.

Условиями договора предусмотрено право продавца расторгнуть настоящий договор в случае нарушения покупателем порядка оплаты цены квартиры и возникновения просрочки оплаты более трех месяцев (п. 18 договора).

Согласно п. 3 приложения к договору, до исполнения обязательств по оплате цены квартиры одновременно с регистрацией перехода прав собственности к покупателю, будет зарегистрировано обременение (залог) в пользу продавца.

29.05.2019 года квартира передана ФИО1 по передаточному акту.

Судом установлено, сторонами не оспаривается, что обязательства по оплате исполнялись ФИО1 ненадлежащим образом, в июле 2019 года им произведена оплата в размере 12 000 рублей, иных платежей не поступало.

Согласно расчету истца, задолженность ФИО1 по состоянию на 20.08.2020 года составляет 1 149 619 рублей.

Установив факт ненадлежащего исполнения ФИО1 обязательств по договору купли-продажи квартиры, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, удовлетворил заявленные требования частично и взыскал с последнего задолженность в заявленном размере, а также неустойку в размере 249 512,39 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 195,66 рублей.

Судебная коллегия соглашается решением суда в части взыскания с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» задолженности по договору купли-продажи.

Между тем, с решением суда в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия согласиться не может.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если дли граждан и на-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичное положение закреплено и в ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обязательства по возврату кредита исполнялись ФИО1 ненадлежащим образом, что последним не оспаривалось.

Размер основного долга составил 1 149 619 рублей, оценочная стоимость заложенного имущества, определенная сторонами при подписании договора (залоговая стоимость), как указано выше, составляет 2 861 619 рублей.

При таком положении, по отношению к рыночной стоимости заложенного ответчиком объекта недвижимости, оставшаяся сумма долга превышает 5%, что не подпадает под установленный в пп. 2 п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации критерий определения незначительности суммы долга в отношении стоимости заложенного имущества.

Кроме того, период просрочки исполнения ФИО1 обязательства, обеспеченного залогом, на момент вынесения решения составлял более 12 месяцев, в июле 2019 года им произведена оплата в размере 12 000 рублей, иных платежей не поступало.

С учетом изложенного, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иных оснований, установленных законом и препятствующих обращению взыскания на принадлежащее ответчику имущество, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку материалами дела установлено, что ФИО1 обязательства по договору купли-продажи не исполнял, что привело к образованию задолженности, условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, не установлено, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в указанной части подлежит отмене, с вынесением нового - об удовлетворении данных требований и обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу подп. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из анализа указанной нормы следует, что начальная продажная цена определяется между залогодателем и залогодержателем в ходе рассмотрения дела, а в случае спора – судом на основании отчета оценщика, исходя из 80% рыночной стоимости такого имущества, определенного оценщиком.

Согласно представленному истцом отчету № 727 от 30.09.2020 года, составленному ООО "Сургутское бюро оценки», по состоянию на 30.09.2020 года рыночная стоимость квартиры, общей площадью 47,2 кв.м., расположенной по адресу: (адрес), составляет 2 860 000 рублей.

Учитывая, что ответчик не оспаривал при рассмотрении дела стоимость предмета залога, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлял, актуальный отчет об оценке рыночной стоимости квартиры ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил, судебная коллегия полагает, что в силу п. п. 1, 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена предмета залога при обращении на него взыскания должна быть определена исходя из согласованной сторонами при заключении договора стоимости предмета залога, что составит 2 288 000 рублей (80% от 2 860 000 рублей).

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в размере 3 200 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В силу ч. 4 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела на соответствующей стадии процесса, но не подававшие жалобу, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением жалобы, в случае, если по результатам рассмотрения дела принят итоговый судебный акт в их пользу.

Поскольку настоящим определением апелляционная жалоба ООО «УК «Центр Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» удовлетворена, с ответчика в пользу истца дополнительно подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче апелляционной жалобы, в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21 апреля 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество. Принять в указанной части новое решение.

Обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 47,2 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 2 288 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» расходы по оплате услуг оценщика в размере 3 200 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Считать общий размер взыскания 1 441 527 (один миллион четыреста сорок одна тысяча пятьсот двадцать семь) рублей 05 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 14 января 2022 года.

Председательствующий Мочегаев Н.П.

Судьи коллегии Башкова Ю.А.

Кармацкая Я.В.