Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 ноября 2023 г. в г. Саранске гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской Области, ООО РТС-тендер» о признании недействительными публичных торгов по реализации арестованного (заложенного) недвижимого имущества, договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, взыскании расходов, связанных с проведением торгов, упущенной выгоды, государственной пошлины по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Романовой О.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к УФССП России по Республике Мордовия, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской Области, ООО РТС-тендер» о признании недействительными публичных торгов по реализации арестованного (заложенного) недвижимого имущества, договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, взыскании расходов, упущенной выгоды, государственной пошлины.

В обоснование требований указал, что <дата> по результатам торгов между ООО «Интера», действующим от имени и по поручению МТУ Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества <№>, предметом которого явилось арестованное имущество: жилое помещение (квартира), площадью 49,30 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <адрес>

Стоимость квартиры в размере 1 635 000 руб. была оплачена покупателем. Кроме того, им были понесены расходы на участие в электронных торгах (для предоставления доступа к функционалу ЭП «РТС-тендер») в размере 161 500 руб.

При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Мордовия с целью регистрации права собственности на указанное помещение было выявлено, что в отношении данного имущества наложено обременение в пользу третьего лица АО «Тинькофф Банк» (вторая ипотека).

Вместе с тем данное обстоятельство не было известно истцу при участии в торгах, поскольку информация о наличии залога в пользу еще одного залогодержателя не была размещена.

Указанное обременение не позволяет истцу реализовать в полном объёме свое право собственности на имущество: владение, пользование, распоряжение, кроме того, налагает на него как нового залогодателя обязанности по договору ипотеки, таким образом, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, привели к ущемлению его прав и законных интересов.

Реализация на торгах жилого помещения была инициирована судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество (спорную квартиру).

Поручением <№> от <дата> МТУ Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области поручило ООО «Интера» принять от судебного пристава - исполнителя ФИО4 имущество и осуществить его реализацию.

Вместе с тем, учитывая наличие двух обременений в отношении заложенного имущества, необходимость согласия залогодержателя на отчуждение, судебный пристав-исполнитель вопреки требованиям ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» незаконно передала его на реализацию.

По мнению истца, допущенные нарушения являются существенными, в связи с чем публичные торги по реализации арестованного имущества от <дата> недействительны, что, в свою очередь влечет недействительность заключенного им договора купли-продажи от <дата>

Ссылаясь на требования статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает, что с ответчиков солидарно подлежит взысканию упущенная выгода, рассчитанная им как разница между рыночной стоимостью квартиры (3 000 000 руб.) и стоимостью квартиры, уплаченной им по договору купли-продажи.

С учетом уточнений исковых требований ФИО1 просил признать недействительными:

- публичные торги по реализации арестованного (заложенного) имущества: жилого помещения (квартиры), площадью 49,30 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес> проведенные ООО «Интера» <дата> по лоту <№>;

-договор купли-продажи арестованного (недвижимого имущества) <№>/Т от <дата>, заключенный между ООО Интера», действующим от имени и по поручению МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ФИО1, а также применить в отношении данного договора последствия, предусмотренные статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскать с ответчиков солидарно в его пользу расходы в размере 161 500 руб., а также взыскать солидарно с МТУ Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, УФССП России по Республике Мордовия упущенную выгоду в размере 1 365 000 руб., взыскать солидарно с ответчиков расходы по уплате госпошлины в размере 31 700 руб.

В возражениях представитель ответчика УФССП России по Республике Мордовия ФИО5, третье лицо - судебный пристав-исполнитель ОСП по Октябрьскому району г. Саранска УФССП России по Республике Мордовия ФИО4, представитель ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области ФИО6 просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В отзыве представитель ответчика - ООО «РТС-тендер» Зус А.В. в исковых требований истца просил отказать.

В отзыве представитель третьего лица - ООО «Интера» ФИО7 разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 августа 2023 г. исковые ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела. Вывод суда об отсутствии нарушений в действиях ответчиков МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ООО «Интера» не подтвержден какими-либо доказательствами. Вместе с тем, истцом представлен протокол осмотра интернет-сайта www.torgi.gov.ru. от <дата>, из которого усматривается, что на сайте электронной площадки указаны не все существующие обременения в отношении спорной квартиры, а именно не указано наличие залога в пользу АО «Тинькофф Банк». Данное обстоятельство согласно разъяснениям постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» является основанием для признания публичных торгов недействительными. В судебном решении указано, что продавцу имущества - МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ООО «Интера» было известно о наличии двух обременений в виде ипотеки в отношении объекта торгов (квартиры). Несмотря на это, вопреки требованиям п. 2.5, 5.3 соглашения Федеральной службы судебных приставов <№> и Росимущества <№> от <дата>, согласно которым реализация арестованного имущества осуществляется с соблюдением норм законодательства РФ, продажа спорной квартиры была осуществлена с нарушением положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации - не указаны все существующие обременения. При этом судом были приняты во внимание доводы ответчиков и третьего лица о том, что истец является профессиональным участником торгов и самостоятельно должен был до момента торгов запросить информацию об арестованном имуществе. Вместе с тем действующее законодательство не содержит такого понятия как «профессиональный участник торгов» так же, как и обязанности участника торгов и будущего покупателя осуществлять проверку объекта торгов на предмет наличия всех обременений. Ссылка на возможность узнать необходимые сведения из открытого источника – выписки из ЕГРН влечет защиту продавца, действовавшего недобросовестно. В результате действий МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ООО «Интера» по сокрытию известных данных о наличии двух обременений в отношении предмета лота (квартиры) истец лишился возможности зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру. Вышеуказанные доводы были приведены истцом в иске, однако немотивированно отклонены судом первой инстанции. На основании изложенного просил отменить оспариваемое решение и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика - и.о. руководителя МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области ФИО8 просил в удовлетворении жалобы истца ФИО1 отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика - ООО «РТС-тендер» ФИО9 просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика ООО «РТС-тендер», представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ОСП по Октябрьскому району го Саранска УФССП России по Республике Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Мордовия, АО «Тинькофф Банк», ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство дела не просили.

На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО10, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика УФССП России по Республике Мордовия ФИО5, представитель ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области ФИО11, представитель третьего лица ООО «Интера» ФИО12 возражали относительно апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно решению Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия, принятому по гражданскому делу №2-143/2022 13 апреля 2022 г., размещенному на официальном сайте суда, в пользу ФИО2 с ФИО3 и ФИО13 солидарно взыскана задолженность по договору займа в размере 219 290 руб. 40 коп., проценты за пользование займом за период с <дата> по <дата> в сумме 77 046 руб. 09 коп., проценты за пользование займом по ставке 28,818% годовых, начисляемых на сумму основного долга за период с <дата> и по дату фактического возврата суммы займа включительно; пени за несвоевременную уплату денежных средств за период с <дата> по <дата> в размере 50 000 рублей, а с <дата> по день фактической уплаты суммы долга, рассчитываемые как 0,5% за каждый день просрочки от суммы задолженности по займу с учетом процентов за пользование суммой займа, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6663 руб. 36 коп.

Указанным решением суда обращено взыскание на жилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу<адрес>, общей площадью 49,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3, - предмет ипотеки по договору займа от <дата> и договору об ипотеке (залога недвижимого имущества) от <дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО3

Определен способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенной квартиры в размере 1 900 000 руб.

<дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому району го Саранск Республики Мордовия УФССП России по Республике Мордовия на основании исполнительных листов, выданных Пролетарским районным судом г. Саранска Республики Мордовия, возбуждены исполнительные производства <№> в отношении ФИО3 и <№> в отношении ФИО13 (т. 1 л.д. 121-128).

В целях исполнения указанных исполнительных документов <дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия составлен акт о наложении ареста в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв. м (т.1 л.д.132-133).

<дата> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области по цене 1 900 000 руб. (т.1 л.д. 137).

<дата> МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области выдано поручение <№> ООО «Интера» принять от судебного пристава-исполнителя имущество и осуществить его реализацию на открытых торгах на основании государственного контракта <№> от <дата> (т.2 л.д. 123).

На сайте ГИС Торги http://torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении электронного аукциона <№>. Согласно описанию предметом торгов является жилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 49,3 кв. м., принадлежащее должнику ФИО3, в котором зарегистрировано 4 человека, в т.ч. двое несовершеннолетних. Дата проведения торгов <дата>. Начальная цена -1 900 000 руб. Электронная площадка РТС-тендер (т.1 л.д 150).

В связи с отсутствием заявок на участие в торгах постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> снижена цена имущества (спорной квартиры), переданного на реализацию на 15%, то есть до 1 615 000 руб. (т.1 л.д. 148-149).

На сайте ГИС Торги http://torgi.gov.ru опубликовано объявление о проведении электронного аукциона <№>. Согласно описанию предметом торгов является жилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв. м., принадлежащее должнику ФИО3, в котором зарегистрировано 4 человека, в т.ч. двое несовершеннолетних. Дата проведения торгов <дата>. Начальная цена -1 615 000 руб. Электронная площадка РТС-тендер.

Согласно протоколу <№> от <дата> победителем торгов признан ФИО1, предложивший цену 1 635 000 руб. (т.1 л.д. 151-152).

<дата> между ООО «Интера», действующим от имени и по поручению МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 49,3 кв. м, стоимостью 1 635 000 руб. Согласно договору сумма задатка в размере 80 750 руб. оплачена до подписания протокола <№> подведения итогов аукциона (т.2 л.д. 115-116).

Согласно платежному поручению <№> от 14.02.2023 ФИО1 перечислены на счет УФК по Республике Мордовия (МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области) 1 554 000 руб. (т.1 л.д.22).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия от 17 марта 2023 г. произведено распределение денежных средств по сводному исполнительному производству <№>-ИП в отношении должника ФИО3, перечислены денежные средства в пользу взыскателей ООО МК «Центр финансовой поддержки», ФИО14, УФК по Республике Мордовия, АО «Альфа-банк», ФИО2, УФНС по Республике Мордовия, ФИО15 (т. 2 л.д. 59-60).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия от 29 марта 2023 г. исполнительные производства <№>-ИП и <№>-ИП окончены в связи с фактическим исполнением судебного акта (т.1 л.д. 158-159).

Уведомлением Росреестра от <дата> приостановлена государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении помещения - с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до представления согласия залогодержателя (АО «Тинькофф Банк») на переход права собственности в отношении вышеуказанной квартиры (т.1 л.д. 196).

Из выписки из ЕГРН от <дата> усматривается, что в отношении указанного помещения зарегистрированы обременения: ипотека от <дата> в пользу ФИО2 и ипотека от <дата> в пользу АО «Тинькофф Банк» (т.1 л.д. 95-98).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушения порядка проведения торгов, которые могут являться основаниями для признания торгов недействительными. При этом судом отмечено, что покупатель – истец ФИО1, являясь профессиональным участником торгов, мог без каких-либо препятствий получить полную информацию о предмете торгов из открытых источников в сети «Интернет».

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

На основании положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно положениям статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

В силу приведенных положений закона собственник (или лицо, уполномоченное собственником) в указанной ситуации должны обладать полной информацией о возможности владения передаваемого в собственность жилого помещения.

Применительно к пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, значимыми и подлежащими установлению обстоятельствами при разрешении настоящего спора по иску участника аукциона и покупателя спорного имущества применительно к вышеприведенным нормам материального права являлось установление совокупности условий для признания торгов недействительными и правовые оснований недействительности заключенного по итогам торгов договора купли-продажи.

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика УФССП России про Республике Мордовия указал, что судебным приставом-исполнителем организатору торгов передана вся необходимая информация, в том числе выписка из ЕГРН в отношении спорного жилого помещения.

Представитель третьего лица ООО Интера» в отзыве не оспаривал, что ООО «Интера» получило от судебного пристава-исполнителя, в том числе выписку ЕГРН, где указано два обременения в виде ипотеки. Вместе с тем представитель акцентировал внимание, что в переданной выписке отсутствовали сведения о залогодержателях, поэтому Общество полагало, что оба обременения установлены в пользу одного лица – ФИО2 По данным обстоятельствам на сайте не была размещена информация об обременениях предмета торгов.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 89 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Согласно пункту 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. №432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Соглашением ФССП России <№>, Росимущества <№> от <дата> «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» утвержден порядок взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов, органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка основанием для реализации арестованного имущества является постановление о передаче имущества на реализацию.

До вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации для отдельных видов имущества, и необходимых для последующей регистрации права собственности.

В соответствии с частью 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются: копия акта о наложении ареста на имущество должника, правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания, документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что судебным приставом-исполнителем требования, предусмотренные частью 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а также вышеуказанным соглашением выполнены.

Каких-либо ограничений или запретов для передачи на торги спорного имущества не имелось. Наличие обременения в отношении жилого помещения в пользу второго залогодержателя АО «Тинькофф Банк» к таковым не относится. В ходе рассмотрения Пролетарским районным судом г.Саранска Республики Мордовия требований взыскателя ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога – спорную квартиру залогодержатель АО «Тинькофф Банк» был привлечен к участию в деле. При этом правом, предусмотренным статьей 46 Закона об исполнительном производстве, о возможности заявления требований одновременно с последующим залогодержателем ФИО2 об обращении взыскания на предмет ипотеки не воспользовался.

С учетом изложенного оснований считать незаконными действия судебного пристава-исполнителя при реализации заложенного имущества не имеется, в связи с чем судом первой инстанции правильно исковые требования ФИО1, заявленные к УФССП России по Республике Мордовия, оставлены без удовлетворения.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии нарушений процедуры торгов со стороны организатора торгов, влекущих их недействительность.

Вопреки требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором торгов обязанность о размещении информации о предмете торгов, существенно влияющей на возможность его использования, исполнена не была.

Сведения о предмете аукциона, правах на него, ограничениях этих прав и обременениях недвижимого имущества являются основополагающими, влияющими на представление о предмете торгов, в частности таких его свойствах и качествах, которые в обороте рассматриваются как существенные, непосредственно влияют на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, выразившего волю на приобретение вещи с конкретными потребительскими свойствами.

Именно поэтому в отношении спорного жилого помещения должна была быть приведена вся известная организатору торгов информация о предмете торгов. Иное свидетельствует о введении участников аукциона в заблуждение относительно предмета сделки.

Между тем, организатор торгов, приняв на реализацию спорную квартиру, имея сведения о наличии в отношении данного имущества двух обременений, не сообщил в конкурсной документации необходимые для реализации арестованного имущества сведения.

Договор купли-продажи от <дата> так же не содержит информации об обременении отчуждаемого в пользу истца жилого помещения правами залогодержателя АО «Тинькофф Банк».

Данные нарушения судебной коллегией признаются существенными, влияющими на результат торгов, поскольку привели к приобретению участником торгов имущества, обремененного правами третьих лиц (залогодержателя АО «Тинькофф Банк»), о чем ему известно не было.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16.07.2009 №739-О-О указал, что торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

Таким образом, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Исходя из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, учитывая нарушения, допущенные организатором при проведении торгов, которые затрагивают права истца, поскольку он не имеет возможности зарегистрировать право собственность на спорную квартиру без обременения, установленного в пользу второго залогодержателя АО «Тинькофф Банк», на что рассчитывал при ее приобретении, имеются основания для признания торгов недействительными.

Доводы представителя ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области о возможности участника торгов узнать о наличии обременения из открытых источников судебной коллегией отклоняется.

В силу требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации именно организатор торгов обязан был довести до покупателя жилого помещения сведения о предмете торгов, о существующих обременениях продаваемого имущества.

Таким образом, закон обязанности на покупателя по сбору информации не возлагает.

Изложенное не противоречит требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд может отказать в признании торгов недействительными по основаниям заблуждения относительно предмета сделки, если лицо действовало без обычной осмотрительности с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемый по аналогии).

Оснований полагать, что истцом нарушены требования разумности и осмотрительности при участии в торгах, не имеется. Информация об обременениях и ограничениях в отношении спорной квартиры в извещении указана не была, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Довод представителя третьего лица ООО «Интера» об отсутствии сведений у организатора торгов о лице, в пользу которого установлено обременение в отношении предмета торгов (АО «Тинькофф Банк»), не опровергает вывод судебной коллегии о наличии оснований для признания торгов и договора купли-продажи недействительными.

Соглашением от <дата> «О взаимодействии Федеральной Службы Судебных приставов и Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» предусмотрено, что Росимущество вправе запрашивать и получать у территориальных органов ФССП России, судебного пристава-исполнителя дополнительные документы, необходимые для реализации арестованного имущества (п. 5.4.1.). В свою очередь ФССП России, ее территориальные органы, судебный пристав-исполнитель обеспечивает исполнение запросов Росимущества, предусмотренных настоящим Соглашением (п. 5.1.3) и вправе письменно запрашивать любые документы или информацию, связанные с реализацией имущества в рамках исполнительного производства (п. 5.2).

Кроме того, стороной ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривалось, что организатор торгов располагал информацией о наличии двух обременений в отношении спорной квартиры.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи квартиры ввиду допущенных нарушений организатором торгов и продавцом квартиры - МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области порядка реализации спорного имущества, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в части заявленных требований истца к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области с вынесением нового решения о признании недействительными торгов, проведенных <дата> по реализации арестованного имущества: жилого помещения с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес> и договора купли-продажи арестованного (недвижимого имущества) <№>/Т от <дата>.

Тот факт, что в соответствии с государственным контрактом <№> от <дата> МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (заказчик) поручило ООО «Интера» (исполнитель) совершать действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов, не свидетельствует об отсутствии вины ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в нарушении порядка проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4.4.6 указанного контракта исполнитель обязан направить заказчику проект информационного сообщения о проведении публичных торгов.

Согласно пункту 4.1.5 заказчик вправе требовать от исполнителя устранения нарушений, выявленных им при публикации исполнителем информационных сообщений о торгах (в том числе в части сведений об имуществе) (т.2 л.д. 78-83).

Таким образом, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (заказчик) как государственный орган, на который возложена обязанность по организации реализации арестованного имущества, вправе был проверить извещение о проведении торгов в отношении спорного жилого помещения, размещенного ООО «Интера».

Согласно договору <№>/Т купли-продажи арестованного имущества от <дата> в качестве продавца выступало МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области. Непосредственный организатор торгов - ООО «Интера» не являлось стороной договора, поскольку при продаже имущества действовало от имени и по поручению МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В силу статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными доводы стороны истца о том, что именно МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, а не ООО «Интера» является надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.

Вышеназванным государственным контрактом предусмотрено, что в случае признания в судебном порядке торгов по продаже имущества недействительными по причине нарушения по вине исполнителя процедуры проведения торгов исполнитель обязан возместить расходы заказчика в полном объеме (пункт 4.4.8).

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Статьей 461 этого же кодекса установлено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (пункт 2).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, именно организатор торгов и одновременно продавец по договору купли-продажи обязан возместить убытки покупателю, причиненные изъятием товара третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Данная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 декабря 2022 г. №16-КГ22-31-К4.

Как следует из уведомления Росреестра, ФИО1 отказано в регистрации права собственности на спорное жилое помещение до предоставления согласия третьего лица (АО «Тинькофф Банк») на переход права собственности.

Наличие обременения в пользу АО «Тинькофф Банк», о чем не было известно истцу, имело место быть до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю.

Тот факт, что денежные средства, полученные от сделки, были перечислены МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на депозитный счет отдела судебных приставов и постановлением судебного пристава-исполнителя распределены между взыскателями, не освобождает организатора торгов от обязанности по возврату денежных средств истцу в виде уплаченной стоимости за спорную квартиру.

Как следует из приведенных норм права, продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Признание торгов недействительными вследствие установленных судом нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора, которая возлагается на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть на МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований к ООО «РТС-тендер» у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в обжалуемом решении.

Разрешая спор и, отказывая в удовлетворении исковых требований к ООО «РТС-тендер», суд первой инстанции, исходил из того, что данный ответчик, являясь оператором электронной площадки, исполнил все свои обязательства, в связи с чем оснований для возложения обязанности на ООО «РТС-тендер» по возмещению убытков истца не имеется.

В соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

По настоящему делу судом установлено, что действия организатора торгов, не проинформировавшего участника торгов о наличии обременения в отношении предмета торгов, повлекли нарушение порядка проведения торгов, что в свою очередь привело к ущемлению прав истца.

Таким образом, имеется причинно-следственная связь между действиями ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и убытками истца в виде уплаченной комиссии за участие в электронных торгах в сумме 161 500 руб., что является основанием для взыскания убытков в указанном размере с МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Исходя из требований статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; а также при подтверждении размера убытков с разумной степенью достоверности.

Истец, обращаясь с иском, просил взыскать убытки в форме упущенной выгоды ввиду невозможности продажи квартиры, приобретенной им на торгах.

В подтверждение реальности получения прибыли им представлен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО16, согласно которому объект недвижимого имущества оценен сторонами в 3 000 000 руб., а также отчет <№> о рыночной стоимости указанного имущества (т.1 л.д.208-257, т.2 л.д. 48-49).

Учитывая приведенные выше нормы права, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что указанные обстоятельства не свидетельствуют о реальности получения заявленных доходов и достаточности предпринятых истцом приготовлений для получения таких доходов.

На период заключения представленного истцом предварительного договора купли-продажи он не являлся собственником спорного объекта недвижимости. Таким образом, истцом не доказана реальность получения прибыли от продажи квартиры.

Представленная истцом документация не подтверждает совокупность условий, при которых наступает ответственность причинителя вреда. Заявленные истцом убытки в виде неполученного дохода носят вероятностный характер, неизбежность получения заявленных к взысканию денежных средств бесспорными доказательствами не подтверждена.

В этой связи вывод суда, сделанный с учетом исследованных по делу доказательств, об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца упущенной выгоды, является правильным.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса.

Учитывая, что по доводам апелляционной жалобы отменяется решение суда в части, касающейся требований, заявленных к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, требования о взыскании в пользу истца судебных расходов по оплате госпошлины в размере 31 700 руб. применительно к требованиям статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 августа 2023 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской Области о признании недействительными публичных торгов по реализации арестованного (заложенного) недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, взыскании расходов, связанных с проведением торгов, государственной пошлины отменить.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской Области о признании недействительными публичных торгов по реализации арестованного (заложенного) недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, взыскании расходов, связанных с проведением торгов, государственной пошлины удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги по реализации арестованного (заложенного) имущества: жилого помещения (квартиры), площадью 49,30 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <адрес>, проведенные ООО «Интера» по поручению МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской Области <дата> по лоту <№>.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного (недвижимого имущества) <№>/Т от <дата>, заключенный между ООО «Интера», действующему от имени и по поручению МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи <№>/Т от <дата>, в размере 1 635 000 (один миллион шестьсот тридцать пять тысяч) руб.

Взыскать с МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, <адрес> Эл, Чувашской Республике и <адрес> в пользу ФИО1 расходы, связанные с проведением торгов, в размере 161 500 (сто шестьдесят одна тысяча пятьсот) руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 31 700 (тридцать одна тысяча семьсот) руб.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 августа 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий В.А. Пужаев

Судьи Г.Ф. Смелкова

О.А. Романова

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 ноября 2023 г.

Судья О.А. Романова