Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 26 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Бочкаревой И.Н., объяснения представителя ФИО2 адвоката Станишевской Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении заключенного <ДАТА> договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, возвращении сторон в первоначальное положение в виде возложения на ответчика обязанности возвратить денежные средства в размере 780 000 рублей.

Ссылаясь на расположение земельного участка и жилого дома в береговой линии реки ..., наличие обременений спорного земельного участка и ограничений в его использовании, нарушение градостроительного и водного законодательства при строительстве дома без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскать с ответчика в его пользу уплаченные им денежные средства в размере 780 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

Определением суда от <ДАТА> к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Вологодского муниципального района Вологодской области, Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды Вологодской области.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований, считая, что судом первой инстанции при принятии решения были допущены нарушения норм материального и процессуального права. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств обоснованности заявленного им иска. Полагает, что о нарушении права узнал после получения ответа администрации Вологодского муниципального района от <ДАТА>, в связи с чем срок исковой давности не считает пропущенным. Ввиду отсутствия у него специальных знаний в области строительства, экологии и землепользования не мог знать, что дом построен с нарушениями градостроительных норм и правил. Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что не было учтено судом первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 адвокат Станишевская Е.В. просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.

В соответствии со статьей частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <ДАТА> между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, находящихся по адресу: <адрес>.

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – ведение личного подсобного хозяйства.

Оплата покупателем произведена. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 3 договора), что подтверждается расписками ФИО2 от <ДАТА> в получении от ФИО1 общей суммы 780 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемый земельный участок и жилой дом никому не проданы, не заложены, в споре или под арестом (иным запрещением) не состоят.

Покупатель произвел осмотр приобретаемого имущества и претензий к продавцу не имеет (пункт 5 договора).

<ДАТА> Управлением Росреестра по Вологодской области произведена государственная регистрация договора, а также государственная регистрация права собственности ФИО1 на приобретенные земельный участок и индивидуальный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывал, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, а именно о том, что земельный участок и жилой дом расположены в береговой линии реки ..., что нарушает требования законодательства, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, использования по назначению земельного участка, а также жилого дома, построенного без соответствующего разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, руководствуясь статьями 131, 153, 209, 218, 223, 421, 432, 454, 486, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что какого-либо существенного изменения обстоятельств с момента заключения договора не произошло, предоставление ответчиком заведомо ложной информации о земельном участке и жилом доме не имело места быть, срок для обращения в суд с указанными требованиями истцом пропущен, при этом доказательств уважительности причин для его восстановления не представлено, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу названной выше нормы права, ущерба, как не представил и доказательств предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке.

Согласно договору купли-продажи земельного участка и по сведениям единого государственного реестра недвижимости земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит, продавец продал покупателю земельный участок и дом свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Имущество принято, взаимных претензий у сторон договора не имелось.

При заключении договора купли-продажи продавцом был указан вид разрешенного использования земельного участка, сообщена вся информация о нем, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии, претензий не имел. Указанную информацию покупатель посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка, предоставление результатов межевания и установление границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации не требовал.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Согласно сведениям о спорном земельном участке, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, установлено ограничение прав на земельный участок в части запрета на производство действий, которые могут нарушить нормальную работу электрических сетей или привести к их повреждениям. Иных ограничений не установлено.

Поскольку данное ограничение не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него. Таких обременений не установлено.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Таких доказательств также не представлено.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ФИО1 как покупатель объектов недвижимости, проявляя разумную осмотрительность и заботу о получении информации о предмете сделки, включающей данные о месторасположении участка и наличии на нем построенного жилого дома, не был лишен возможности получить ее из государственного кадастра недвижимости, сведения которого в силу действовавших на момент заключения договора статей 4 и 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» являются общедоступными, а также выяснить вопрос о ходе строительства дома и полученных разрешениях.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Вологодского районного суда Вологодской области от 20 марта 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением Вологодского областного суда от 25 мая 2018 года, которым ФИО1 отказано в удовлетворении требований к Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды Вологодской области, администрации Вологодского муниципального района, администрации сельского поселения Подлесное Вологодского муниципального района о возложении обязанности по укреплению береговой линии, установлено, что, несмотря на то, что земельный участок и жилой дом расположены в береговой полосе реки ..., однако ФИО1, проявляя разумную внимательность и осмотрительность при совершении сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, объективно имел возможность получить сведения о характеристиках приобретаемых объектов и проверить их на соответствие своим представлениям о предметах договора, а риск негативных последствий от приобретения объектов недвижимости, размещенных в непосредственной близости от водного объекта, должен нести их собственник.

Факт разрушения с ... года земельного участка и наличия в настоящее время расстояния от берега до жилого дома менее трех метров основанием для расторжения договора купли-продажи от <ДАТА> не являются, причины такого разрушения, как связанные с датой заключения договора, истцом не представлены.

Доказательства, что данный жилой дом является самовольной постройкой, в материалах дела отсутствуют. Письмо Администрации Вологодского муниципального района от <ДАТА> таким доказательством не является.

Кроме того, заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка <ДАТА> ФИО1 имел реальную возможность получить сведения о законности строительства дома, что им сделано не было, в связи с чем риск негативных последствий от приобретения объекта недвижимости должен нести истец как его собственник.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из несостоятельности доводов истца о том, что о нарушении своего права он узнал после получения ответа администрации Вологодского района от <ДАТА> о наличии ограничений в использовании земельного участка, поскольку данная позиция истца опровергается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств: договором от <ДАТА>, проведением ФИО1 осмотра приобретаемого имущества в день подписания договора, возможностью воспользоваться свободными общедоступными сведениями, использованием дома и земельного участка на протяжении длительного промежутка времени.

С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается, поскольку доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока для обращения в суд, в ходе рассмотрения дела не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда первой инстанции и свидетельствующие о незаконности постановленного решения, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, изложенную им в суде первой инстанции, которая исследована судом и получила правильную оценку в решении.

Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нарушения норм процессуального закона не допущено, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Приведенные в жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда, по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств.

На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, правовых оснований к отмене или изменению решения суда, установленных требованиями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 26 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: И.Н. Бочкарева

Судьи: Е.И. Дечкина

В.О. Корешкова

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 3 марта 2022 года.