Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 и представителя третьего лица Кооператива развития бизнеса и народного благосостояния «Справедливость» по доверенности ФИО10 на решение Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка, согласно которому изменена цена договора с 150 000 рублей на 300 000 рублей. Оставшуюся часть денежных средства в размере 150 000 рублей ФИО2 должен был доплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Недоплатив указанную сумму, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО2 и СКПК «Справедливость» был заключен Договор ипотеки, согласно которому земельный участок по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом, был передан в залог в обеспечение исполнения Договора займа. ДД.ММ.ГГГГ между КРБНБ «Справедливость» (ранее СКПК «Справедливость» и ФИО4 был заключен договор уступки (цессии) №, согласно которому все права по Договору займа и Договору ипотеки перешли ФИО4ДД.ММ.ГГГГФИО1 в адрес ФИО2 была направлена претензия о выплате ей оставшейся части денежных средств по договору купли-продажи, либо расторжении договора купли-продажи, по которой ФИО2 отказался исполнять свои обязательства. Считает договор ипотеки недействительным, так как договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности у ФИО2 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 на момент заключения Договора ипотеки в отношении спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не являлся его собственником, и, соответственно, не имел права выступать залогодателем. ФИО2 не оплатил ФИО1 в полном объеме денежных средств за приобретенное недвижимое имущество. ФИО1 также указывает, что ФИО4 утратила возможность принудительного исполнения решения суда. Доказательств, что ФИО4 обращалась в УФССП России по СК с исполнительным документом, для принудительного взыскания как задолженности по договору займа, в обеспечение которого был заключен спорный договор «Ипотеки» так и иной образовавшийся задолженности с ФИО2, не имеется. С иском об обращении взыскания на заложенное имущество ни Кредитор (взыскатель) СКПК «Справедливость», ни ФИО4 не обращались.

Истец просила суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка заключенный между ФИО11 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом. Внести соответствующие записи в ЕГРН, восстанавливающие право собственности ФИО11 на спорный земельный участок. Признать недействительным Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СКПК «Справедливость» и ФИО2 Прекратить ипотеку спорного земельного участка.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 19 июля 2021 года исковые требования ФИО5 удовлетворены частично.

Суд расторг договор купли-продажи земельного участка заключенный между ФИО5 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом.

Суд указал : внести соответствующие записи в ЕГРН, восстанавливающие право собственности ФИО5 на земельный участок по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом.

Суд прекратил ипотеку земельного участка по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом.

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СКПК «Справедливость» и ФИО2 - отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4 просит решение суда отменить, указав, что судом неправильно определены обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считает, что суд, вынося решение не учел ее законных прав и интересов, вынесенным решением нарушены ее права, так как она заключая договор уступки (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ с бывшим кредитором ФИО2, исключительно рассчитывала на возможность получения исполнения путем реализации залогового имущества. Независимо от того, что исполнительное производство по принудительному взысканию с ФИО2 задолженности по договору займа на общую сумму 1 641 716 рублей 11 копеек в настоящее время окончено, она имеет право обратить взыскание на залоговое имущество. Ссылается на то, что ею выбран иной способ защиты своих прав - внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога. Для указанных целей, а именно в целях внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога, ФИО4 обратилась в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). ФИО4 ссылается на создание ей препятствий в реализации своего права по обращению взыскания на залоговое имущество. Поскольку суд до настоящего времени ей не отказал в восстановлении пропущенного срока для предъявления исполнительного документа, она не утратила свое право. Считает, поведение сторон недобросовестным. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица Кооператива развития бизнеса и народного благосостояния «Справедливость» по доверенности ФИО10 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, указав, что Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ судом расторгнут, продавцу возвращен земельный участок, однако положений о возврате уплаченных при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств покупателю решение не содержит. Действия истца и ответчика ФИО2 свидетельствует о недобросовестности их поведения, а именно в суд представлено подложное доказательство - дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. В данном соглашении увеличение цены договора и изменении порядка оплаты по договору является фиктивным и преследует цель создания формальных оснований для расторжения договора купли – продажи. Истцом не представлено доказательств, что ФИО2 получил претензию о досудебном порядке урегулирования спора. Кроме того, суд направлял судебную корреспонденцию на неверный адрес ФИО4

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, в <адрес>, площадью 1026 кв.м., кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом.

В суд также представлено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому изменена цена договора с 150 000 рублей на 300000 рублей. Оставшуюся часть денежных средства в размере 150 000 рублей ФИО2 обязался доплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в иске, ФИО2 недоплатил указанную сумму, а ДД.ММ.ГГГГ с СКПК «Справедливость» заключил Договор ипотеки и передал в залог в обеспечение исполнения Договора займа спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между КРБНБ «Справедливость» (ранее СКПК «Справедливость» и ФИО4 был заключен договор уступки (цессии) №, согласно которому все права по Договору займа и Договору ипотеки перешли ФИО4

Разрешая спор, удовлетворив заявленный иск, руководствуясь нормами ст. 451 ГК РФ, суд указал, что существенным изменением обстоятельств, служащим в данном случае основанием для расторжения заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является неполучение ФИО1 денежных средств в размере 150000 рублей, ФИО12 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключены в письменной форме, соответствуют требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договора и дополнительного соглашения, подписаны сторонами. Суд отметил, что ответчик ФИО4 являясь кредитором ФИО2, не обратилась в суд с исковыми требованиями о признании дополнительного соглашения заключенного между ФИО2 и ФИО1 недействительным. Суд также не согласился с доводами ответчика о пропуске ФИО1 срока исковой давности при обращении в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Поскольку ФИО4 не является участником спорных материально-правовых отношений, возникших между ФИО1 и ФИО2, то не вправе заявлять о пропуске срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В п. 4 заключенного договора указано, что цена отчуждаемого земельного участка определена 150000 рублей, которые уплачены до подписания Договора (л.д. 6, т. 1).

Именно на основании этого договора право собственности зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке, выдано свидетельство о праве собственности.

В ЕГРН сделана запись о регистрации ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12).

При регистрации права собственности никаких претензий со стороны ФИО1 не предъявлялось.

Являясь собственником спорного земельного участка, ФИО2ДД.ММ.ГГГГ заключил договор ипотеки с ФИО16» и передал в залог спорный земельный участок.

ФИО2 является должником по указанному договору займа (ипотеки).

На основании договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ права требования по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ перешли от ФИО17» к ФИО4

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ДД.ММ.ГГГГ, восстановлении право собственности ФИО11, признании недействительным Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, истец представил дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому изменена цена договора и оставшуюся часть денежных средства ФИО2 обязался доплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, о наличии дополнительно соглашения и неисполненного обязательства, стороны договоры до 2020 года не заявляли.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом договором может быть предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Также следует учитывать, что к договору о продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ. Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ прямо определено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, при регистрации права собственности на объект недвижимости на покупателя, если оплата по договору купли-продажи недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, органом регистрации прав, помимо регистрации перехода права от продавца к покупателю, регистрации права покупателя, осуществляется регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца (если иное не было установлено договором).

Поскольку основной договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору купли-продажи с изменением цены, заключено ДД.ММ.ГГГГ, то по сути земельный участок был продан в рассрочку.

Однако, при регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение в регистрационный орган не предъявлялось, иных условий при регистрации сделки не было зарегистрировано, на наличие обременения не указывалось.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

Следует отметить, что при наличии обязательств по уплате долга (недоплаченных денежных средств по договору купли-продажи) истец не лишен возможности обратится в суд с иском о возврате долга. ФИО2 наличие долга признал в судебном заседании, что свидетельствует об отсутствии спора между ФИО1 и ФИО2

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 19 июля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, внесении записи в ЕГРН, восстанавливающие право собственности ФИО11 на спорный земельный участок, признании недействительным Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении ипотеки спорного земельного участка – отказать.

Апелляционные жалобы ответчика ФИО4 и представителя третьего лица Кооператива развития бизнеса и народного благосостояния «Справедливость» удовлетворить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 ноября 2021 года.

Председательствующий

Судьи