Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Московского районного суда г.Твери от 29.05.2023, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних , о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних , в котором просила перевести на неё права и обязанности покупателя доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником 43/100 долей в праве собственности на трёхкомнатную коммунальную квартиру, которые перешли к ней в порядке наследования после смерти отца К.А.Г., умершего ДД.ММ.ГГГГ. Оформление своих наследственных прав до ноября 2022 года она не осуществляла.

ДД.ММ.ГГГГ она получила направленное ДД.ММ.ГГГГ через нотариуса Р.Л.С. заявление К.Т.ВБ. о продаже принадлежащей ей доли в указанной квартире – двух комнат за рублей, на которое она в день получения заявления по телефону выразила согласие на покупку.

Впоследствии риэлтор ФИО5, действующая по доверенности от ФИО2, сообщила ей, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес титульного собственника второй части квартиры К.А.Г. заявление о своём решении продать долю в квартире за рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировала в ЕГРН своё право собственности на принадлежащую ей комнату в спорной квартире, а ДД.ММ.ГГГГ получила письмо от нотариуса Б.Н.Г. с заявлением ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ей предлагалось купить долю ответчика в квартире за рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила нотариусу заявление о готовности совершить сделку. Однако, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Б.Н.Г. ей сообщено, что ответчик уже продала свою долю в спорной квартире другим лицам. То есть, её право преимущественной покупки доли, закрепленное ст.250 ГК РФ, нарушено.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 иск поддержал, представил доказательства внесения истцом на депозит суда рублей для выплаты ответчикам – покупателям спорных комнат уплаченной ими цены по договору купли-продажи.

Обращал внимание на то, что цена спорных комнат по договору купли-продажи составляет рублей. Из представленных ответчиком ФИО3 трёх расписок о передаче денежных средств по договору ФИО5 две не относятся к рассматриваемому договору. А именно: расписка на рублей в качестве окончательного расчёта составлена ДД.ММ.ГГГГ, тогда как, согласно договору, окончательный расчёт должен быть проведён после государственной регистрации прав покупателей, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей как неотъемлемую часть согласно договору купли-продажи не соответствует цене договора и не может относиться к расходам по договору.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Марков М.В. иск не признал, указав, что истец получила уведомление о продаже принадлежащих ответчику ФИО2 комнат ДД.ММ.ГГГГ, в течение одного месяца сделку не совершила, в ходе рассмотрения дела не внесла на депозит суда денежную сумму, достаточную для возмещения покупателям расходов, связанных с совершением сделки, не представила доказательств нарушения её прав данной сделкой.

Ответчик ФИО3 также просил отказать в удовлетворении иска, пояснив, что спорная часть квартиры приобретена его семьёй с использованием средств материнского (семейного) капитала, всего по договору купли-продажи ими затрачено около рублей, в том числе оплата по договору в сумме рублей, оплата за неотделимые улучшения комнат в сумме рублей, оплата за аренду индивидуального сейфа и страховых премий.

Другие лица, участвующие в деле, в суд не явились, возражений против иска не представили.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить её исковые требования.

В жалобе, критикуя выводы и суждения суда относительно своего вступления в права наследования, их оформления и регистрации в ЕГРН, обращает внимание на то, что свидетельство о праве на наследство выдано ей ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности на часть коммунальной квартиры зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, и считает, что направленная ДД.ММ.ГГГГ через нотариуса оферта ФИО2 является незаконной, поскольку направлена лицу, которое не являлось собственником части спорной квартиры.

Отмечает, что цена недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определена в размере рублей, затраты ответчика ФИО3 при заключении договора составляют , какого-либо соглашения об оплате им за неотделимые улучшения приобретаемых комнат, которые были переданы по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами сделки не заключалось.

Указывает, что уведомление о продаже спорных комнат в коммунальной квартире за рублей, направленное ДД.ММ.ГГГГ, получено ею как ставшей участницей долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, но, не дождавшись месячного срока, ответчик ФИО2 заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что не учтено судом при вынесении обжалуемого решения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам областного суда перешла к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области, лицам, участвующим в деле заново разъяснены обстоятельства, подлежащие доказыванию по нему, и бремя их доказывания, в том числе с учётом использования при приобретении спорных комнат семьёй ответчиков С-вых средств материнского (семейного) капитала.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам областного суда привлекла к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 Также лицам, участвующим в деле, разъяснены дополнительные обстоятельства, подлежащие доказыванию, связанные с правовой природой денежных средств, полученных ФИО5 от покупателей спорных комнат.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца П.Ю.ГБ. поддержал доводы апелляционной жалобы, исковые требования и свою позицию, приведённую в суде первой инстанции. Представил доказательства внесения истцом на депозит рублей и рублей для выплаты ответчикам компенсации их расходов, связанных с заключением спорного договора купли-продажи.

Дополнительно пояснил, что ФИО5 превысила свои полномочия, предоставленные ей в доверенности ФИО2, указав в направленном истцу предложении от ДД.ММ.ГГГГ о продаже комнат цену квартиры в рублей. Также ФИО5 действовала недобросовестно и с целью уклонения от уплаты налогов, получив от покупателей спорных комнат сверх цены договора рублей.

Считал, что на истца ФИО1 подлежат переводу права покупателя по спорному договору купли-продажи с уплатой ответчикам цены, указанной в договоре, то есть рублей, а также понесённых ими расходов, связанных с совершением сделки, к которым дополнительно полученные ФИО2 от ФИО5 рублей, а также полученные ФИО5 за свои услуги рублей отнесены быть не могут.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Марков М.В. в заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 и считал, что ею не реализовано право преимущественной покупки доли в квартире в установленный законом месячный срок со дня получения первого уведомления о продаже комнат от ДД.ММ.ГГГГ, на момент получения которого она в силу норм наследственного законодательства являлась собственником доли в спорной квартире.

Считал, что в случае удовлетворения иска с истца в пользу ответчиков должно быть взыскано рублей в качестве цены договора, а также понесённые при оформлении договора расходы.

Ответчик ФИО3 поддержал позицию представителя ответчика ФИО2 – адвоката Маркова М.В. и пояснил, что всего по договору купли-продажи он заплатил ФИО5 рублей, а также понёс расходы на аренду банковской ячейки и оформление сделки в размере около рублей.

Третье лицо ФИО5 пояснила, что она как риэлтор занималась оспариваемой сделкой по поручению и на основании доверенности от ФИО2 Она действительно направила первое уведомление о продаже комнат ФИО1, но от неё узнала, что она не является собственником третьей комнаты. Тогда она, действуя в соответствии со сложившейся практикой и требованиями регистрирующего органа, направила уведомление о продаже комнат на имя умершего К.А.Г., который числился в качестве собственника в ЕГРН, так как ФИО1 не оформляла своих наследственных прав, и в этом случае уведомление на её имя не имело бы юридического значения для регистрирующего органа. Данное уведомление и было приложено к пакету документов для государственной регистрации прав покупателей на приобретаемые комнаты, поскольку ФИО1 в установленный срок не ответила ни на одно из уведомлений.

В декабре 2022 года ФИО1 также направлялось третье уведомление о продаже ФИО2 комнат за рублей. Но поскольку ФИО1 ранее отказалась покупать эти комнаты за рублей и не выразила своего согласия ни на одно из уведомлений, сделка была совершена на основании уведомления, которое направлялось на имя умершего собственника.

Всего по оспариваемой сделке она получила от ФИО3 рублей, из которых рублей – фактическая стоимость квартиры согласно оценке, рублей - оплата её риэлторских услуг, связанных с проведением сделки и оформлением ипотеки.

В договоре купли-продажи цена комнат указана рублей для того, чтобы ФИО2 не платила налоги. Расписка о получении ею рублей от ФИО3 как неотъемлемой части по договору купли-продажи составлена для банка, который предоставлял кредит на покупку данных комнат по программе недофинансирования, при этом учитывалась оценка квартиры.

Из полученных от ФИО3 денежных средств рублей она передала ФИО2, что подтверждается имеющейся у неё распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, явку представителей в суд не обеспечили, в соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) основаниями отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого рода нарушения норм процессуального права, выразившиеся в непривлечении к участию в деле в качестве ответчика Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области, допущены судом по данному делу, что послужило основанием для перехода к рассмотрению этого гражданского дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, и что в силу п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Отменяя решение суда и рассматривая дело заново, судебная коллегия учитывает установленные по нему обстоятельства.

В частности, судом установлено и усматривается из материалов дела, что В.Н.АБ. приняла наследство после смерти своего отца К.А.Г., умершего ДД.ММ.ГГГГ, которому на праве собственности принадлежала комната площадью 16,8 кв.м в трёхкомнатной коммунальной квартире в доме корп.по ул.в г., кадастровый №, но длительное время не оформляла свои наследственные права.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала своё право собственности на указанную комнату в коммунальной квартире в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Собственником двух других комнат с кадастровым номером №, общей площадью 22,6 кв.м, в указанной квартире является ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ К.Т.ВВ. через нотариуса Р.Л.С. направила заявление ФИО1 о своём решении продать принадлежащие ей комнаты в квартире за рублей, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 через нотариуса Б.Н.Г. направила заявление о своём решении продать свои комнаты в квартире за рублей в адрес К.А.Г. - титульного сособственника квартиры, которое было возвращено отправителю за истечением срока хранения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующая от имени ФИО2 на основании доверенности, направила через нотариуса Б.Н.Г. заявление ФИО1 о своём решении продать принадлежащие ФИО2 комнаты в квартире за рублей, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила нотариусу Б.Н.Г. своё письменное согласие на совершение сделки на условиях, предложенных в заявлении ФИО5, полученном ею ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ФИО5 нотариально удостоверенную доверенность, в которой уполномочила её продать за цену не более 1 млн. рублей принадлежащие ей комнаты в спорной коммунальной квартире и предоставила ей другие необходимые для совершения этой сделки полномочия.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующей на основании указанной доверенности от имени продавца ФИО2, с одной стороны, и покупателями ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей , с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по которому продавец продала, а покупатели купили, в совместную собственность супругов ФИО3 и ФИО4 1/2 долю в праве, и в долевую собственность, каждому по 1/4 доли в праве, несовершеннолетних детей комнаты площадью 22,6 кв.м в спорной трёхкомнатной коммунальной квартире за рублей, из которых рублей оплачиваются покупателями за счёт собственных средств, рублей – за счёт ипотечного кредита, предоставленного ФИО3 ПАО «Сбербанк России по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности покупателей на спорные комнаты в соответствующих долях зарегистрировано в ЕГРН.

Как указывалось представителем ответчика ФИО2, ответчиком ФИО3 и третьим лицом ФИО5 в заседании суда апелляционной инстанции и что подтверждается расписками, представленными ФИО3 в суде первой инстанции (т.1 л.д. 212-214), фактически покупателями по указанному договору представителю продавца ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ передано рублей, из которых рублей – в качестве первоначального взноса, рублей – в качестве окончательного расчёта, рублей – «как неотъемлемая часть согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ».

При совершении данной сделки ФИО3 также понесены следующие расходы: рублей - на аренду сейфа и контроль условий сделки с недвижимостью со стороны арендодателя – ПАО «Сбербанк», рублей – на оплату страховой премии по договору страхования с ООО «Сбербанк страхование», рублей – на оплату страховой премии по договору личного страхования с ООО «Сбербанк страхование жизни», рублей – на оплату услуг ООО «Домклик», а всего рублей (т.2 л.д.26, 31, 37-39).

Также из пояснений ответчика ФИО3 и письма Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области усматривается, что полученный ФИО3 для приобретения спорных комнат ипотечный кредит в размере рублей был полностью погашен ДД.ММ.ГГГГ за счёт средств материнского (семейного) капитала, право на распоряжение которыми имела ответчик ФИО4, на основании решения ОСФР по Тверской области № от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении её заявления о распоряжении средствами МСК (т.2 л.д.128).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя комнат ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.246, 250, 454 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате, п.5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утверждённых решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол №03/16 от 28.03.2016, разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №4 за 2020 год и в п.1-2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», учитывал, что первое уведомление о продаже комнат ФИО1 получила ДД.ММ.ГГГГ, и исходил из того, что установленный ст.250 ГК РФ месячный срок даётся участнику общей долевой собственности, желающему воспользоваться своим преимущественным правом покупки доли, на её приобретение, а не на выражение согласия на это.

В связи с этим суд пришёл к выводу о том, что конкретных действий, направленных на приобретение спорных комнат, в установленный законом срок ФИО1 не совершила, а извещение о согласии совершить сделку, в том числе по телефону, не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки, поэтому это право истца ответчиками не нарушено.

Помимо этого, суд отметил, что истцом ФИО1 на депозит Управления Судебного департамента в Тверской области внесено лишь рублей, в связи с чем ею не обеспечена полностью обязанность покупателя по оплате всех расходов ответчиков ФИО3 и ФИО4, понесённых при заключении договора, к которым суд отнёс выплаченные ФИО5 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ рублей и указанные выше расходы на общую сумму рублей, что, как указал суд, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции и приходит к выводу о том, что иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции правильно учитывал, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения ч.6 ст.42 ЖК РФ, ст.246 и 250 ГК РФ, устанавливающие, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, которое реализуется в порядке, аналогичному порядку возмездного отчуждения участником общей долевой собственности своей доли в праве.

Согласно общим правилам, предусмотренным п.2 и 3 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Предусмотренное п.2 ст.250 ГК РФ извещение, которое продавец доли обязан направить остальным участникам долевой собственности, по своей сути является предложением заключить договор, которое должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода предложениям и порядку заключения договоров.

В частности, в силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2).

Согласно ст.435 ГК РФ офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п.1). Оферта связывает направившее её лицо с момента её получения адресатом (п.2).

В соответствии со ст.436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для её акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

В силу ст.438 ГК РФ акцептом признаётся ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п.1). Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (п.2). Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п.3).

Согласно ст.440 ГК РФ, когда в оферте определён срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Приведённые положения закона применительно к случаям продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество предполагают обязанность продавца доли направить остальным участникам общей долевой собственности письменное предложение о покупке его доли, содержащее существенные условия договора купли-продажи, которое, по общему правилу, не может быть отозвано и связывает продавца обязательством заключить договор на изложенных условиях при согласии адресата, и право другого участника общей долевой собственности в месячный срок со дня получения такого предложения направить продавцу ответ о полном и безоговорочном согласии на заключение договора на предложенных условиях.

Учитывая, что ст.550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости установлена письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, дальнейшие действия продавца и покупателя по его заключению должны совершаться добросовестно, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п.3 ст.1, п.2 ст.434.1 ГК РФ, п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в установленный ст.250 ГК РФ месячный срок участник долевой собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом покупки доли, обязан заключить соответствующий договор с продавцом, не основан на законе и не учитывает характер данных правоотношений, в которых сторонам для заключения договора требуется дополнительно совершить ряд действий (воспользоваться квалифицированной помощью специалистов или нотариуса, договориться о встрече, составить договор в виде одного документа, обратиться в регистрирующий орган и т.д.), которые могут выйти за пределы месячного срока, что не свидетельствует об утрате участником долевой собственности своего права преимущественной покупки, на реализацию которого он выразил своё согласие.

Кроме того, приведённые положения ст.250 ГК РФ не содержат предписаний, препятствующих продавцу доли направить другим участникам долевой собственности несколько разных предложений о продаже своей доли, ограничивающих интервал их направления и устанавливающих срок, в течение которого продавец обязан продать свою долю при ненаправлении другими участниками долевой собственности в месячный срок своего согласия на покупку.

Такие действия продавца в каждом отдельном случае подлежат оценке на предмет их добросовестности и разумности.

Действительно, направленное ДД.ММ.ГГГГ К.Т.ВБ. заявление о своём решении продать принадлежащие ей комнаты в квартире за рублей, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ., осталось без письменного ответа последней.

Вопреки доводам представителя истца ФИО6 о том, что данное извещение недействительно и незаконно, так как ФИО1 в этот период не являлась собственником комнаты, полученной по наследству от своего отца, поскольку не зарегистрировала своих прав в ЕГРН, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п.4 ст.1152 ГК РФ). Таким образом, ФИО2, зная о том, что ФИО1 является собственником третьей комнаты в спорной квартире, не оформившем своих прав, направляя ей извещение о продаже своих комнат, действовала добросовестно, с учётом интересов последней, в связи с чем по истечении месячного срока после получения ФИО1 извещения и неполучения от неё согласия могла продать свои комнаты другому лицу.

Вместе с тем, как указано ФИО1 в исковом заявлении, после получения указанного извещения она позвонила ФИО2, а также риэлтору ФИО5, которая занималась продажей комнат ФИО2, и сообщила о своём согласии купить продаваемые комнаты, а также занялась оформлением своих наследственных прав на комнату, полученную по наследству от отца.

Эти пояснения ФИО1 подтверждаются как объективными данными – получением ею ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о праве на наследство и регистрацией в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ своего права собственности на комнату, так и пояснениями ФИО5, которая в заседании суда апелляционной инстанции не отрицала, что после направления ФИО1 первого извещения о продаже доли они с ней созванивались, и ФИО1 уведомляла её о том, что занимается оформлением своих наследственных прав в целях покупки комнат ФИО2

Таким образом, ответчику ФИО2 и действующей от её имени на основании доверенности ФИО5 было достоверно известно о том, что ФИО1 является собственником третьей комнаты в спорной квартире в порядке наследования, и что она выразила своё согласие на покупку комнат ФИО2

Об этом и об учёте права ФИО1 на преимущественную покупку своих комнат, а также о желании продать свои комнаты за более высокую цену, свидетельствует направление ей ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 от имени ФИО2 заявления о намерении продать спорные комнаты в квартире за рублей, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и на которое она ДД.ММ.ГГГГ направила своё письменное согласие на совершение сделки соответствующему нотариусу.

Данное извещение в полной мере соответствует требованиям ст.250 и 435 ГК РФ, связывает лицо, его направившее, соответствующим обязательством (ст.436 ГК РФ) и позволяло ФИО1 руководствоваться им для реализации своего права преимущественной покупки спорных комнат, поскольку к этому моменту комнаты ФИО2 не были никому отчуждены.

Продажа своих комнат в спорной квартире ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении менее чем один месяц со дня получения указанного извещения ФИО1, свидетельствует о нарушении её права преимущественной покупки, которое подлежит восстановлению в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемая сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ, тогда как уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. Следовательно, срок в течение которого истец ФИО1 вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, предусмотренный п.3 ст.250 ГК РФ, ею соблюдён.

По смыслу положений п.2 и 3 ст.250 ГК РФ участник долевой собственности, на которого подлежат переводу права и обязанности покупателя доли в праве, становится на место покупателя в соответствующем договоре и должен приобрести продаваемую долю на тех условиях, которые выступают в качестве существенных для того вида договора, посредством которого осуществляется отчуждение имущества.

В случае исполнения тем лицом, которому продана доля в праве, условий договора о её оплате, ему подлежит выплата компенсации участником долевой собственности, на которого переводятся права и обязанности покупателя, стоимости проданной доли, а также других расходов, непосредственно связанных с заключением сделки (пп. «в» п.1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Как установлено по данному делу, фактически покупателями ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и за их несовершеннолетних детей , достигнуто соглашение с продавцом ФИО2 о покупке спорных комнат за рублей, которые и были ими уплачены продавцу, что подтверждается извещением от ДД.ММ.ГГГГ о продаже комнат, пояснениями третьего лица ФИО5 и ответчика ФИО3, представленными им расписками, в том числе о выплате ФИО5 рублей в качестве неотъемлемой части договора купли-продажи, а также распиской ФИО2, подтверждающей получение ею от своего поверенного лица ФИО5 суммы, полученной от продажи её имущества, в размере рублей.

Действия ФИО5 в интересах ФИО2 по включению в договор купли-продажи не соответствующей действительности цены продаваемых комнат в размере рублей, направленные на уклонение ФИО2 от уплаты налогов, что признавалось ФИО5 в заседании суда апелляционной инстанции, не опровергают доказательств того, что семьёй С-вых продавцу фактически выплачено рублей, и не лишают их права на получение компенсации именно в этой сумме.

Доводы представителя истца ФИО6 о том, что ФИО5 превысила свои полномочия, предоставленные ей в доверенности ФИО2, указав в направленном истцу извещении от ДД.ММ.ГГГГ о продаже комнат их цену в размере рублей и получив от ФИО3 денежную сумму свыше цены договора, отвергаются судебной коллегией как не учитывающие, что вопрос о превышении полномочий, оговорённых в доверенности, относится к отношениям между доверителем и поверенным, и что ФИО2 не оспаривала действия ФИО5 и получила от неё сумму в размере рублей, вырученных от продажи её имущества.

Также документально подтверждены расходы ФИО3, непосредственно связанные с совершением данной сделки, в общем размере рублей, а именно: на аренду банковского сейфа и контроль условий сделки с недвижимостью со стороны банка, на оплату страховых премий, на оплату услуг ООО «Домклик», которые не спаривались стороной истца.

Данные расходы по оплате фактической цены, уплаченной по договору и соответствующей намерениям ФИО2 по продаже и намерениям ФИО1 по покупке спорных комнат, а также непосредственно связанные с совершением сделки, должны быть компенсированы ФИО1 покупателям по договору купли-продажи в связи с переводом на неё их прав и обязанностей по договору.

Сумма в размере рублей, уплаченная ФИО3 ФИО5 за её риэлторские услуги, связанные с проведением сделки и оформлением ипотеки, не подлежит включению в состав расходов, непосредственно связанных с совершением данной сделки, поскольку получение таких услуг не вызвано какой-либо необходимостью, учитывая, что сделка проходила оформление с использованием услуг ООО «Домклик».

Таким образом, а также учитывая, что ФИО1 подтверждена её финансовая возможность выплатить покупателям компенсацию путём внесения на депозит Управления Судебного Департамента в Тверской области рублей, судебная коллегия, переводя на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнат в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, возлагает на ФИО1 обязанность выплатить в солидарном порядке в пользу ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и за несовершеннолетних детей , в счёт понесённых ответчиками расходов по заключению указанного договора купли-продажи рублей, уплаченных ими за счёт собственных денежных средств.

Кроме того, поскольку по данному гражданскому делу установлено, что на погашение ипотечного кредита, полученного с целью приобретения спорных комнат, ответчиком ФИО4 были использованы средства материнского (семейного) капитала в размере , имеющие целевое назначение, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с В.Н.АВ. в пользу Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области рублей в счёт возврата перечисленных ФИО4 средств материнского (семейного) капитала и восстановить право ФИО4 на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, предусмотренное Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что будет соответствовать интересам несовершеннолетних детей ответчиков, которые в связи с удовлетворением рассматриваемого иска лишаются приобретённого им жилого помещения.

Указанные обязательства ФИО1 по выплате ответчикам соответствующей компенсации следует признать исполненными, а Управлению Судебного департамента в Тверской области следует поручить перечислить соответствующие суммы ответчикам.

В целях устранения возможных сомнений и неясности при исполнении решения суда на основании ст.204 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым указать на то, что данное апелляционное определение является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на спорные комнаты за ФИО1 и прекращения права собственности ФИО3, ФИО4, несовершеннолетних на соответствующие доли в праве общей долевой собственности на данные комнаты.

В целях исполнения данного решения судебная коллегия полагает необходимым сохранить принятые на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с учётом определения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки меры обеспечения иска по данному гражданскому делу до исполнения настоящего апелляционного определения в части государственной регистрации права собственности истца ФИО1 на спорные комнаты, после чего данные меры обеспечения иска отменить.

Решение суда, как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права, подлежит отмене с принятием на основании п.2 ст.328 ГПК РФ по данному делу нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда г.Твери от 29.05.2023 отменить, постановить по данному гражданскому делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних , а также к Отделению Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести замену покупателей долей в праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, действующей за себя и за несовершеннолетних детей , в договоре купли-продажи комнат площадью 22,6 кв.м в трёхкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер комнат №, заключенном ДД.ММ.ГГГГ указанными лицами с продавцом ФИО2, на ФИО1, .

Взыскать с ФИО1 в солидарном порядке в пользу ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и за несовершеннолетних детей , в счёт понесённых ответчиками расходов по заключению указанного договора купли-продажи рублей. Настоящее апелляционное определение в этой части считать исполненным.

Взыскать с ФИО1 в пользу Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области рублей в счёт возврата перечисленных ФИО4 средств материнского (семейного) капитала. Настоящее апелляционное определение в этой части считать исполненным.

Восстановить право ФИО4 на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, предусмотренное Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Перечислить Отделению Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тверской области с депозита Управления Судебного департамента в Тверской области рублей, внесённых на депозит ФИО1 по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ (операция ).

Перечислить ФИО3 и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних , по их совместному заявлению с депозита Управления Судебного департамента в Тверской области рублей, внесённых на депозит ФИО1 по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (операция ), чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (операция ), чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (операция ).

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3, ФИО4, несовершеннолетних на соответствующие доли в праве общей долевой собственности на комнаты общей площадью 22,6 кв.м с кадастровым номером № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, и для внесения записи в ЕГРН о возникновении права собственности на данные комнаты в квартире у ФИО1.

Принятые на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с учётом определения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки меры обеспечения иска по данному гражданскому делу в виде наложения ареста на принадлежащие ответчикам ФИО3 , ФИО4 , две комнаты площадью 22,6 кв.м, имеющие кадастровый №, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, и в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении данных комнат сохранить до исполнения настоящего апелляционного определения в части, указанной в предыдущем абзаце, после чего данные меры обеспечения иска отменить.

Председательствующий Л.Г. Буланкина

Судьи М.В. Гудкова

С.В. Василевский