Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 – Д. С.И. на решение Псковского городского суда Псковской области от 08 июля 2019 года, которым постановлено:

исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить помещения, взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Расторгнуть охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры <данные изъяты> от 17 июля 2000 года № (****), заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и ФИО1

Обязать ФИО1 в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу освободить занимаемые им помещения, расположенные по адресу: <****>, и передать их по акту приема-передачи Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях.

Взыскать с ФИО1 в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях задолженность по арендной плате по охранно-арендному договору за пользование недвижимым памятником истории и культуры <данные изъяты> от 17 июня 2000 года № (****) за период с 01.10.2016 по 31.12.2018 в размере 494883 рубля и пени в сумме 150000 рублей, а всего 644883 рубля.

В остальной части удовлетворения иска Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях о признании обязанности арендной платы исполненной отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Город Псков» государственную пошлину в размере 15649 рублей.

Выслушав доклад судьи Овчинникова А.Г., объяснения представителя ФИО1 – Д. С.И., представителя третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области Г. С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (МТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении охранно-арендного договора, освобождении занимаемого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование иска указано, что 17 июля 2000 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и ФИО1 был заключен охранно-арендный договор № (****). Предметом договора являлся памятник истории и культуры <данные изъяты>, расположенный по адресу: <****>, являющийся федеральной государственной собственностью, входящий в комплекс памятников <данные изъяты> Здание предоставлено для использования под галерею с творческой мастерской.

Распоряжением № 193-р ТУ Росимущества по Псковской области от 06 июля 2007 года памятник архитектуры федерального значения <данные изъяты> изъят из оперативного управления Государственного учреждения культуры «Научно-производственный центр по охране и использования памятников истории и культуры Псковской области» и передан в казну Российской Федерации. Полномочия собственника в отношении имущества, составляющего казну Российской Федерации, осуществляет МТУ ФАУГИ Росимущества в Псковской и Новгородской областях.

Обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполняются с 01 октября 2016 года. В адрес арендатора направлялись претензии с требованиями о расторжении договора и погашении задолженности.

Поскольку досудебные претензии оставлены без удовлетворения, истец просит расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2016 года по 31 декабря 2018 года в размере 494883 рублей, а также пени в размере 1 102 214 рублей 44 копейки. Размер арендной платы исчислен на основании отчета № (****), составленного ЗАО «<данные изъяты>» об оценке рыночной стоимости обязательства арендатора по арендной плате.

Ответчик ФИО1 с иском не согласился и обратился в суд с встречным исковым заявлением о признании обязанности по оплате арендной платы за период с 01 октября 2016 года по 31 декабря 2018 года исполненной, так как им были затрачены денежные средства на работы по сохранению предмета договора аренды в 2015 – 2016 годах в размере, превышающем арендную плату.

В обоснование иска указал, что после заключения договора аренды, памятник был передан в неудовлетворительном состоянии, использовать по целевому назначению не представлялось возможным. За время пользования объектом аренды им выполнены ремонтно-восстановительные работы на сумму 5235949 рублей 38 копеек, из них: работы на сумму 3869655 рублей приняты арендатором по акту от 01 августа 2005 года; работы на сумму 641294 рубля 38 копеек приняты арендатором по акту от 21 сентября 2009 года; работы на сумму 725000 рублей фактически выполнены, но не приняты арендатором. В рамках рассмотрения гражданского дела № (****) по иску ТУ ФАУГИ в Псковской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и о понуждении к внесению изменений в охранно-арендный договор, ФИО1 было заявлено о зачете суммы 725000 рублей в счет арендной платы. В ходе рассмотрения данного дела между сторонами заключено мировое соглашение, на основании которого истец отказался от исковых требований, отказ принят судом апелляционной инстанции и производство по делу прекращено. Мировым соглашением стороны внесли изменения в пункты 3.1 и 3.2 договора аренды, согласно которым в период с 01 января 2015 года по 01 декабря 2017 года арендатор в качестве арендной платы производит работы по восстановлению и реставрации арендуемого памятника, окончание работ оформляется актом приема-передачи, подписанным сторонами. С 01 января 2018 года сумма и порядок внесения арендной платы подлежит изменению путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Полагает, что имеет право на зачет стоимости фактически выполненных восстановительных работ в размере 725000 рублей в счет арендной платы за период с 01 октября 2016 года по 31 декабря 2018 года.

Представитель МТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

ФИО1 в судебное заседание не явился, воспользовался своим правом ведения дела через представителя.

Представитель ФИО1 – Д. С.И. исковые требования МТУ Росимущества не признала, указав, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как претензии были направлены не по адресу регистрации ФИО1 Кроме того, сторонами в пункты 3.1 и 3.2 путем заключения мирового соглашения внесены изменения, согласно которым арендатор в качестве арендной платы за период с 01 января 2015 года по 01 декабря 2017 года производит работы по восстановлению и реставрации арендуемого памятника, окончание работ оформляется актом приема-передачи, с 01 января 2018 года сумма и порядок внесения арендной платы подлежит изменению путем заключения сторонами дополнительного соглашения. До настоящего времени дополнительное соглашение не заключено, размер арендной платы не определен. Отчет об оценке стоимости аренды, составленный ЗАО «<данные изъяты>», ФИО1 не оспаривается. До настоящего времени работы на сумму 725000 рублей не приняты, однако ответчик имеет право на зачет стоимости фактически выполненных восстановительных работ в размере 725000 рублей в счет арендной платы за период с 01 октября 2016 года по 31 декабря 2018 года. Размер неустойки является завышенным. Более того, оснований для её начисления не имеется ввиду отсутствия нарушения обязательств ответчиком по арендной плате с учетом суммы произведенных ремонтно-восстановительных работ.

Представитель третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области Г. С.Ю. оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Государственное автономное учреждение культуры Псковской области «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – Д. С.И. просит решение суда в части требований МТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях отменить и отказать в удовлетворении требований, встречное исковое заявление удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию, заявленную стороной ответчика при рассмотрении дела по существу судом первой инстанции.

Кроме этого, указывает на то, что судом первой инстанции при расторжении договора аренды не принято во внимание, что в пользование ФИО1 на основании договора аренды также передан земельный участок под спорным зданием.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия отменяет решение суда в части расторжения договора аренды, освобождении помещения и взыскания пени, в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Принимая решение об удовлетворении первичного иска, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчик ФИО1 не исполняет условия договора аренды, что является основанием для взыскания арендной платы, досрочного расторжения договора, возврата имущества арендодателю и взыскания пени за нарушение условий договора.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Часть 1 статьи 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Вместе с тем, в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела установлено, что 08 августа 2000 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области, Государственным учреждением культуры «<данные изъяты>» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен охранно-арендный договор № (****) на пользование недвижимым памятником истории и культуры <данные изъяты> расположенный по адресу: <****> входящий в комплекс памятников <данные изъяты> для использования под галерею с творческой мастерской.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области от 06 июля 2007 года № 193-р памятник изъят из оперативного управления и передан в казну Российской Федерации, право собственности Российской Федерации зарегистрировано в установленном законом порядке 06 августа 2009 года.

Согласно пункту 3.1 договора в качестве арендной платы в период с 01 августа 2000 года по 31 декабря 2014 года арендатор производит работы по восстановлению и реставрации арендуемого памятника согласно смете, являющейся неотъемлемой частью договора. Стоимость восстановительно-реставрационных работ по смете составила 573000 рублей (п. 3.3).

Из пунктов 3.2 следует, что с 01 января 2015 года сумма и порядок внесения арендной платы подлежит изменению путем заключения дополнительного соглашения.

Пунктом 3.6 предусмотрено, что независимо от срока окончания ремонтно-реставрационных работ арендная плата до 01 января 2015 года не взимается.

Порядок, срок и условия арендной платы после 01 января 2015 года сторонами в установленном порядке не определены. Однако отсутствие согласованных сторонами условий внесения арендной платы после указанной даты не является основанием для освобождения от ее уплаты, так как договор аренды во всех случаях является возмездным.

Размер задолженности арендной платы установлен на основании отчета об оценке № (****), составленного ЗАО «<данные изъяты>», сравнительным методом на аналогичное имущество, который ФИО1 не оспорен.

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции согласился с данным отчетом и удовлетворил требования о взыскании арендных платежей, с чем судебная коллегия соглашается.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части требований о расторжении договора аренды и освобождении помещения. Указанное решение принято судом как следствие неисполнения ответчиком условий договора об уплате арендной платы.

По смыслу ст. ст. 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон либо по решению суда, если такое соглашение не достигнуто. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Охранно-арендный договор заключен сторонами в 2000 году, на срок 49 лет. Из его текста следует, что условия арендной платы были оговорены сторонами только до 01 января 2015 года. По условиям договора (п. 3.2) стороны после 01 января 2015 года обязаны заключить дополнительное соглашение об условиях арендной платы. До настоящего времени стороны к согласованию условий арендной платы не приступили, сведений о том, что ФИО1 уклоняется от заключения такого соглашения, нет, как и вступившего в законную силу судебного решения о внесении изменений в арендный договор о размере и порядке внесения арендной платы.

При таких обстоятельствах, оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, в частности, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не имеется.

При отсутствии согласованных сторонами или установленных судом условий арендной платы, оснований утверждать, что ФИО1 нарушены условия договора в части арендной платы, что является основанием для его расторжения, не имеется. По этим же основаниям судебная коллегия не находит оснований для взыскания пени, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ неустойка (пени) является мерой ответственности за неисполнение условий договора.

Таким образом, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции в части расторжения охранно-арендного договора, освобождении помещения и взыскания пени, ошибочными, не соответствующими нормам материального права, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене с отказом в иске.

Проверяя законность решения суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, судебная коллегия находит решение суда правильным.

В силу пункта 2 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ предусмотрено право физического или юридического лица, владеющего на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, обеспечившего выполнение работ по сохранению данного объекта на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

В своём исковом заявлении ФИО1 ставится вопрос о зачете денежной суммы, потраченной на проведение восстановительно-реставрационных работ в размере 725000 рублей в 2015 – 2016 годах.

В качестве доказательств истцом представлены договор подряда, а также квитанции об оплате проделанной работы.

Однако произведенные им затраты не могут быть зачтены в качестве арендной платы, так как работы проведены с нарушением специального законодательства.

Предметом охранно-арендного договора является объект культурного наследия федерального значения - памятник градостроительства и архитектуры <данные изъяты> ФИО1 вручено охранное обязательство, а также 29 сентября 2015 года выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Порядок и условия осуществления ремонтно-реставрационных работ в отношении объектов культурного наследия, включая методы контроля, предусмотрены ст. ст. 40, 44, 45 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В частности, ст. 45 закона предусмотрено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Приемка работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия осуществляется собственником или иным законным владельцем указанного объекта культурного наследия либо лицом, выступающим заказчиком работ по сохранению данного объекта культурного наследия, при участии соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, выдавшего разрешение на проведение указанных работ (п. 8).

Из дела видно, что работа на объекте выполнена с нарушением практически всех указанных требований, о чем свидетельствует, в том числе, предписание № 29 Госкомитета Псковской области от 09 ноября 2015 года. Технический и авторский надзор не осуществлялся. Результат в установленном порядке до настоящего времени не принят.

С учетом изложенного, ФИО1 не имеет права в настоящее время на зачет в счет арендной платы стоимости работ, которые он выполнял в рамках договора подряда на сумму 725000 рублей.

Ссылки ФИО1 и его представителя на изменение условий договора в части арендной платы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям. 17 июля 2017 года между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях в лице ФИО2 и ФИО1 было заключено «мировое соглашение», которым внесены изменения в пункты 3.1, 3.2 охранно-арендного договора от 2000 года № (****). Фактически это соглашение о внесении изменений в договор аренды. Вместе с тем, данное соглашение заключено неуполномоченным лицом, так как В. В.А. не наделялась такими полномочиями от имени юридического лица, что подтверждается текстами выданных ей доверенностей и ее должностными обязанностями.

В этом случае условия соглашения не имеют силы для юридического лица, от имени которого действовал представитель, если только представляемый впоследствии не одобрил измененные условия (п. 123 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Данных, свидетельствующих о том, что измененные условия договора были в последующем одобрены ТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях, не представлено.

Указания в апелляционной жалобе на то, что такими доказательствами является бездействие ТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях, заключающееся в отказе от обжалования апелляционного определения от 17 июля 2017 года, являются несостоятельными.

Апелляционным определением от 17 июля 2017 года прекращено производство по делу о взыскании арендных платежей с ФИО1 в связи с отказом представителя истца ТУ ФАУГИ в Псковской и Новгородской областях В. В.А. от иска. Отказ был принят судом апелляционной инстанции в связи с наличием у представителя полномочий на данное процессуальное действие. Мировое соглашение судом апелляционной инстанции не утверждалось.

Изменяя решение суда в части взысканной с ответчика суммы, на основании ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия изменяет решение в части взыскания государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Псковского городского суда от 08 июля 2019 года отменить в части расторжения охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры <данные изъяты> от 17 июля 2000 года № (****), освобождения арендуемого здания и взыскания пени. В этой части постановить новое решение об отказе в иске.

Решение в части взыскания арендной платы в размере 494883 рубля и отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Решение в части взыскания государственной пошлины изменить, взыскав пропорционально удовлетворенной части иска – 8149 рублей.

Председательствующий: А.Г. Овчинников

Судьи: В.А. Мурин

В.Е. Игошин