Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО2 на решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 08 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В обоснование требований указано, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от <Дата ...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 780 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

В связи с неисполнением ответчиком надлежащим образом принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендных платежей образовалась задолженность за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 556 130,22 рублей.

Истец просил взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 556 130,22 рублей за период с <Дата ...> по <Дата ...> включительно, а также задолженность по пене в размере 22 852,81 рублей за период с <Дата ...> по <Дата ...>.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о расторжении договора аренды, указав, что он <Дата ...> направил в адрес администрации заявление о том, что не может исполнять обязательство по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата ...>, ввиду чего просил считать договор аренды расторгнутым с <Дата ...>. Администрацией было отказано в расторжении договора по причине расположения на земельном участке объекта недвижимости.

<Дата ...> ФИО1 направил в адрес администрации пояснения о том, что объект недвижимости принадлежит третьему лицу – ФИО3, и просил рассмотреть ранее направленное заявление по существу. Однако ответа на направленные им обращения в адрес администрации не получил.

Обжалуемым решением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 08 июля 2021 года (с учетом исправления описки определением суда от 27 августа 2021 года) исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворить частично.

С ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик взыскана задолженность по договору аренды от <Дата ...> за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 510 608,30 рублей.

С ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик взыскана неустойка по договору аренды от <Дата ...> за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 5 000 рублей.

В остальной части искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказано.

Встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворено.

Договор аренды от <Дата ...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 780 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, признан расторгнутым с <Дата ...>.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО2 выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск администрации в полном объеме, отказать в удовлетворении встречного иска ФИО1, указывая, что судом допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО4 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 подал в Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края встречный иск к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о расторжении договора аренды, указав, что ранее обращался в адрес администрации с заявлением о расторжении договора аренды в связи с невозможностью исполнять обязательство по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата ...>, но ему было отказано в расторжении договора по причине расположения на земельном участке объекта недвижимости.

Определением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 27 мая 2021 года встречное исковое заявление ФИО1 принято к производству суда, присоединено к гражданскому делу <№...>.

В силу статьи 138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если:

встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Вместе с тем, как усматривается из дела, требование, заявленное ФИО1, о расторжении договора аренды не направлено к зачету первоначального требования администрации о взыскании задолженности по арендным платежам, между требованиями сторон отсутствует взаимная связь, следовательно, требование ФИО1 не является встречным по отношению к исковым требованиям администрации.

Из материалов дела видно, что представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик обращался в суд с ходатайством о передаче дела по месту нахождения имущества в Геленджикский городской суд Краснодарского края (л.д. 49-50).

Определением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 24 июня 2021 года отказано в удовлетворении ходатайства администрации о передаче дела по месту нахождения имущества со ссылкой на то, что первоначальный иск был предъявлен с соблюдением правил подсудности, а встречный иск подается в суд по месту рассмотрения первоначального иска.

Между тем, как указано выше, требования ФИО1 о расторжении договора аренды не являются встречными по отношению к иску администрации о взыскании задолженности по арендной плате.

Следовательно, на требования ФИО1 распространяются правила об исключительной подсудности.

В соответствии с частью 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», решение суда может быть отменено ввиду нарушения подсудности, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду и о передаче его по подсудности в соответствующий суд или арбитражный суд либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле либо вследствие невозможности явиться в суд по уважительной причине, а также если нарушены правила подсудности, установленные статьями 26 и 27 ГПК РФ, либо правила об исключительной подсудности.

Согласно абзацу второму пункта 53 данного постановления если решение суда подлежит отмене ввиду нарушения судом первой инстанции правил подсудности, суд апелляционной инстанции передает дело в соответствии с установленными процессуальным законом правилами подсудности в суд общей юрисдикции или в арбитражный суд, к подсудности которого законом отнесено рассмотрение этого дела в качестве суда первой инстанции (части 2, 2.1 статьи 33 ГПК РФ).

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда в части удовлетворения встречных требований подлежит отмене с направлением дела в данной части в Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Удовлетворяя в части исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неуплаты ответчиком арендных платежей за пользование земельным участком и наличии оснований для взыскания задолженности с ФИО1

Судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о наличии оснований для взыскания с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик задолженности по арендной плате.

Между тем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неверно рассчитаны подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца суммы задолженности по арендным платежам и неустойки.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО1 заключен договор аренды от <Дата ...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 780 кв. м, расположенного по адресу: <Адрес...>, разрешенное использование земельного участка – для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок предоставлен арендатору для размещения объекта ИЖС (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы составляет 394 856 рублей, который устанавливается с даты заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.7 договора неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендных платежей.

Договор аренды заключен <Дата ...>.

За первый год аренды оплата внесена арендатором в полном объеме: в размере 128 200 рублей на стадии участия в торгах в качестве задатка, 266 656 рублей оплачены <Дата ...>.

Впоследствии ответчик оплату аренды не осуществлял, в связи с чем образовалась задолженность.

Согласно абзацу второму пункта 2.1 договора аренды арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после дня заключения договора, индексируется в одностороннем порядке арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

На основании пункта 2.3 договора аренды во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца квартала.

Судебная коллегия соглашается с расчетом, представленным истцом, поскольку он арифметически верен, соответствует условиям договора аренды. Администрацией правильно указан период образования задолженности по арендным платежам.

Уменьшая сумму, подлежащую взысканию с ответчика, суд первой инстанции указал, что действие договора аренды от <Дата ...> было прекращено с момента подачи ФИО5 заявления в администрацию о расторжении договора аренды – с <Дата ...>.

Однако в части вопроса о расторжении договора аренды судебная коллегия пришла к выводу о нарушении судом норм права при его рассмотрении, дело в этой части подлежит отмене с направлением на рассмотрение по подсудности в Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Таким образом, на момент рассмотрения вопроса о взыскании задолженности договор аренды от <Дата ...> являлся действующим.

Также договором аренды (пункт 8.5) предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на арендатора возлагается обязанность оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды.

Кроме того, судом первой инстанции необоснованно были применены положения статьи 333 ГК РФ при исчислении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 5.3 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Районный суд пришел к выводу, что неустойка подлежит снижению с учетом признания незаконными действий администрации по отказу в выдаче уведомления о соответствии построенного на земельном участке объекта недвижимости.

Между тем, обстоятельства, на которые сослался суд в обоснование данного вывода, не относятся к основаниям освобождения от уплаты платежей по договору аренды.

Судебная коллегия не усматривает оснований к уменьшению неустойки.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что с ответчика, подписавшего договор аренды, следовательно, принявшего на себя обязательство по его исполнению надлежащим образом, однако допустившего образование задолженности по арендным платежам, подлежит взысканию неустойка в полном объеме в размере 22 852,81 рублей.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части частично удовлетворения иска администрации, указав, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного судебная коллегия считает правильным решение суда первой инстанции изменить в части разрешения исковых требований администрации.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО2 удовлетворить частично.

Решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 08 июля 2021 года изменить в части разрешения исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Абзацы первый-четвертый резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции: «Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик задолженность по арендной плате по договору аренды от <Дата ...><№...> за период с <Дата ...> по <Дата ...> включительно в размере 556 130,22 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик неустойку по договору аренды от <Дата ...><№...> за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 22 852,81 рублей».

Решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 08 июля 2021 года в части удовлетворения встречных требований ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о расторжении договора аренды отменить.

Гражданское дело по требованиям ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о расторжении договора аренды направить для рассмотрения в Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий В.Д. Ямпольская

Судьи Е.Ю. Захарова

Н.М. Мантул