Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1199/2019 по иску государственного казенного учреждения Свердловской области «Управление автомобильных дорог» к ФИО1 об изъятии земельного участка для государственных нужд путем выкупа

по апелляционным жалобам истца и третьего лица ФИО2 на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.07.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 09.01.2019 ФИО3, представителя ответчика по доверенности от 29.01.2019 ФИО4, представителя третьего лица ФИО2 по доверенности от 23.03.2018 ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м., расположенного по адресу: обл. Свердловская, ..., а также расположенных на участке строений: жилого дома с кадастровым номером № площадью 164,4 кв.м; бани с кадастровым номером №, площадью 62,9 кв.м; гаража с кадастровым номером №, площадью 56,5 кв.м.

По сведениям ЕГРН на изымаемые объекты недвижимости зарегистрировано обременение – ипотека в пользу ФИО2

Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-1111 утверждена Государственная программа Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года», согласно которой предусмотрено строительство автомобильной дороги вокруг г. Екатеринбурга на участке автодорога Пермь - Екатеринбург - автодорога Подъезд к г. Екатеринбургу от автодороги «Урал», III пусковой комплекс автодорога Екатеринбург - Полевской - автодорога Подъезд к г. Екатеринбургу от автодороги «Урал» в Свердловской области.

В связи со строительством автодороги уполномоченными органами принято решение об изъятии объектов ответчика для государственных нужд.

Во внесудебном порядке соглашение об изъятии имущества сторонами не подписано.

Государственное казенное учреждение Свердловской области «Управление автомобильных дорог» (далее ГКУ СО «Управление автодорог») обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости для государственных нужд путем выкупа с определением выкупной цены в размере 4405062 рубля в соответствии с отчетом ООО «Айра Торрес» от 01.08.2018 №146/2018-2.

Ответчик возражал относительно размера выкупной цены.

Третье лицо Министерство по управлению государственным имуществом в Свердловской области исковые требования поддержало в полном объеме. Третьи лица ФИО2, Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.07.2019 требования истца удовлетворены частично. Постановлено: изъять для государственных нужд Свердловской области объекты, принадлежащие ФИО1, с выплатой в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы 5 622 239 рублей. Возложить обязанность на ФИО1 предоставить номер расчетного счета и реквизиты соответствующего банка, достаточные для заполнения платежного поручения и перечисления истцом платежа в целях обеспечения выплаты размера возмещения. Обязать ГКУ СО «Управление автомобильных дорог» обеспечить выплату собственнику изымаемого объекта размера возмещения в сумме 5 622 239 рублей посредством перечисления денежной суммы на банковский счет ответчика в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости, признать на них право собственности Свердловской области. Прекратить обременение (ипотеку) на объекты недвижимости.

С решением суда не согласились истец ГКУ СО «Управление автомобильных дорог» и третье лицо ФИО2

Истец в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, установить выкупную стоимость объектов в размере 4405062 рубля, приводя критичную оценку заключения судебной экспертизы.

Третье лицо ФИО2 в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части прекращения ипотеки, отказать в этой части иска, ссылаясь на то, что оснований для прекращения ипотеки судом не приведено, законом не предусмотрено, судом не учтена статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении ипотеки при смене собственника, полагает, что она должна была быть привлечена соответчиком, а не третьим лицом.

Ответчиком ФИО1 поданы возражения на апелляционные жалобы с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (ответчик и третье лицо ФИО2 почтой 09.10.2019, их представители телефонограммами и СМС-извещениями 23.10.2019), юридические лица и органы государственной власти извещены путем размещения информация о движении дела на официальном сайте Свердловского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности от 09.01.2019 ФИО3, представитель третьего лица ФИО2 по доверенности от 23.03.2018 ФИО5 на доводах своих апелляционных жалоб настаивали. Представитель ответчика по доверенности от 29.01.2019 ФИО4 возражал по доводам жалоб, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства судебной коллегии не заявили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом верно установлено, что ответчик является собственником земельного участка и расположенных на нем строений, имущество ответчика подлежит изъятию для государственных нужд в связи со строительством автодороги, основания и порядок изъятия имущества истцом соблюдены, что ответчиком не оспаривается, вместе с тем, между сторонами возник спор о размере выкупной цены изымаемого имущества.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены объекта недвижимости и размера дополнительных убытков, связанных с изъятием, суд первой инстанции руководствовался заключением судебной экспертизы от 15.04.2019 ООО «Аюто Групп» (эксперт МВА), в соответствии с которым рыночная стоимость (выкупная цена) земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости по состоянию на 28.02.2019 составляет 5 622 239 рублей, из которых: стоимость земельного участка - 388050 рублей, стоимость объектов капитального строительства и прочих улучшений – 5062605 рублей, стоимость прочих убытков - 171584 рубля (стоимость затрат собственника по поиску и приобретению нового жилого помещения – 89250 рублей, стоимость аренды временного жилья – 48000 рублей, стоимость затрат собственника при переезде – 34334 рубля).

Судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца.

Так, истец полагает о завышении выкупной цены объекта в связи с расчетом рыночной стоимости объектов не на момент рассмотрения спора, а по состоянию на 2018 год, в связи с этим, неверном определении срока эксплуатации объектов недвижимости, что повлияло на расчет процента износа. Кроме того, полагает, что убытки, вызванные арендой квартиры на время поиска другого жилого помещения, не относятся к возмещению за изымаемые для государственных нужд объекты, а значит, они и стоимость переезда в арендуемое жилье подлежат исключению.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют его возражения относительно результатов судебной экспертизы в суде первой инстанции, которые были предметом дополнительных пояснений судебного эксперта, данных при его допросе в судебном заседании 11.07.2019.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков, от 10.12.2015, суд определяет стоимость объекта и иные убытки по состоянию на момент рассмотрения спора.

В соответствии с заключением судебной экспертизы расчет рыночной стоимости участка и объектов произведен по состоянию на 28.02.2019, то есть на момент рассмотрения спора. Доводы истца об обратном несостоятельны и противоречат содержанию экспертизы.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН годом окончания строительства жилого дома является 2007 год, бани – 2010 год, гаража – 2013 год. В материалах дела отсутствует конкретная календарная дата ввода этих объектов в эксплуатацию.

Учитывая, что истец обратился в суд 14.01.2019, а экспертиза проводилась по состоянию на 28.02.2019, то на этот момент срок эксплуатации жилого дома составил полных 11 лет, бани – полных 8 лет, гаража – полных 5 лет. Из имеющихся в деле документов невозможно установить, что возраст указанных объектов на момент экспертизы составил уже 12, 9 и 6 полных лет соответственно. Из заключения экспертизы и пояснений эксперта, данных суду, следует, что при расчете износа учитывается хронологический возраст объекта оценки, то есть период времени, прошедший со дня постройки, до даты оценки, экспертом посчитано полное количество лет, считать добавочный год на 2019 год некорректно, поскольку на момент проведения экспертизы было начало года. Таким образом, экспертом был верно определен возраст объектов и процент их физического износа.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца возмещение затрат ответчика на аренду временного жилья, а также затрат на переезд прямо предусмотрено законом, а именно частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включают в себя убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, и т.д.

Из материалов дела следует, что ответчик и его семья зарегистрированы в изымаемом жилом доме по постоянному месту жительства, доказательств наличия у ответчика иного жилого помещения не имеется. До момента получения выкупной цены у ответчика не имеется материальной возможности приобрести иное жилье. Поскольку при получении выкупной цены ответчик сразу утратит право собственности на жилой дом и будет обязан освободить помещение, тогда как поиск, приобретение и оформление прав на иное жилое помещение занимает определенное время, взыскание расходов на аренду иного жилого помещения обоснованно. При этом экспертом с учетом ранее занимаемой площади жилого дома, количества зарегистрированных лиц обоснованно подобраны варианты сдаваемых в аренду трехкомнатных квартир в районе ..., а с учетом среднего срока по подбору недвижимости по данным риэлторских агентств определен разумный период временного пользования иным жильем – 2 месяца.

Поскольку пользование ответчиком временным жильем до приобретения жилого помещения в собственность является вынужденной мерой, относится к убыткам собственника изымаемого жилья, то расходы на переезд во временное жилье и затем в собственное, также являются теми убытками, которые ответчик вынужден будет понести в связи с изъятием его имущества (статья 15 Гражданского кодекса российской Федерации, часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости и дополнительных убытков. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки и убытков.

Допрошенный в судебном заседании эксперты МВА, МВВ выводы, изложенные в заключении, подтвердили в полном объеме, мотивированно аргументировали расчет и методику проведения оценки.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы и показаниям экспертов у суда не имеется, поскольку эксперты обладают достаточной квалификацией для ответа на поставленные вопросы, в судебном заседании предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, суд первой инстанции обоснованно критично оценил представленный истцом отчет об оценке № 146/2018-2 от 01.08.2018 ООО «Айра Торрес» поскольку в отчете оценщика не определена стоимость имеющихся на земельном участке следующих неотделимых улучшений земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости: овощной ямы, дворового замощения, скважины септика, озеленения. При этом, в указанном отчете проценты функционального и внешнего износа объектов недвижимости приведены без каких-либо расчетов и обоснований. Отсутствует обоснование выводов оценщика по расчету убытков, связанных с поиском недвижимого имущества, аналогичного изымаемому. Кроме того, на момент разрешения спора по существу (11.07.2019) давность отчета от 01.08.2018 значительно превышала шесть месяцев, тогда как в соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Также не имеется оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы третьего лица ФИО2

Как верно установлено судом, право собственности ответчика на изымаемые объекты недвижимости обременено ипотекой в пользу ФИО2, что зарегистрировано в ЕГРН.

Решение суда в части прекращения обременения изымаемых объектов (ипотеки) соответствует положениям пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми со дня прекращения прав на изъятый для муниципальных или государственных нужд земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка.

С учетом того, что прекращение залога производится в силу закона как правовое последствие изъятия имущества для государственных нужд, при этом, залогодержатель была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, надлежащим образом извещена о судебном разбирательстве (л.д. 54 том 2), нарушений ее процессуальных прав, влекущих безусловную отмену судебного акта не допущено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.07.2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного казенного учреждения Свердловской области «Управление автомобильных дорог» и ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н. Суханкин

Судьи: Е.М. Мехонцева

М.О. Торжевская