Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, по требованию третьего лица ФИО3 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО4, ФИО5 и его представителя ФИО6, поддержавших апелляционную жалобу ФИО1 и возражавших против удовлетворения жалобы ФИО2, объяснения ФИО2 и ее представителя ФИО7, ФИО3 и ее представителя ФИО8, представителей ПАО «Сбербанк» ФИО9 и ФИО10, поддержавших апелляционную жалобу ФИО2 и возражавших против удовлетворения жалобы ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, и впоследствии к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом уточнения требований просила: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли – продажи от 1 октября 2019 года; обязать ФИО2 передать ФИО1 указанные жилой дом и земельный участок; признать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, состоявшийся между ФИО1 и ФИО2 1 октября 2019 года; признать недействительным договор купли-продажи от 16 декабря 2019 года спорных объектов недвижимости, заключенный между ФИО2 и ФИО3

В обоснование иска указала, что 1 октября 2019 года она, ФИО1, заключила с ФИО2 в лице ее представителя по доверенности ФИО5 указанный договор и на следующий день, то есть 2 октября 2019 года подала заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление росреестра по Калининградской области. 11 октября 2019 года регистрация права собственности была приостановлена в связи с тем, что ФИО2 10 октября 2019 года подала распоряжение об отмене доверенности на имя ФИО5, тем самым, по ее мнению, совершив действия, направленные на уклонение от государственной регистрации права собственности. Считает, что действия ФИО2 являются недобросовестными, поскольку денежные средства по договору уплачены в полном объеме, а недвижимое имущество передано по акту приема-передачи. Кроме того, полагала, что договор купли-продажи от 16 декабря 2019 года спорных объектов недвижимости, заключенный ФИО2 с ФИО3, является недействительным в силу недобросовестного поведения продавца.

В свою очередь, ответчик ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 1 октября 2019 года, указав на отсутствие ее воли на заключение указанного договора и на мнимость сделки.

Третье лицо ФИО3 обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО2, указав в обоснование таковых, что 16 декабря 2019 года заключила с ФИО2 договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, исполнив обязательства по договору в полном объеме путем фактического принятия объектов недвижимости и оплаты договора наличными и кредитными денежными средствами с заключением соответствующих кредитного договора и договора аренды банковской ячейки. С учетом изложенного, просила осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 16 декабря 2019 года спорных объектов недвижимости, по условиям которого ею приобретены спорные объекты недвижимости.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлены без удовлетворения.

Требования третьего лица ФИО3 удовлетворены. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, к покупателю ФИО3 на основании договора купли-продажи от 16 декабря 2019 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3

Указано, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Отменены обеспечительные меры, принятые определениями судьи Ленинградского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2020 года и от 28 января 2021 года.

В апелляционной жалобе ФИО1, не соглашаясь с выводами суда, просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении заявленных ею исковых требований и об отказе в удовлетворении требований ФИО3 В обоснование жалобы ссылается на обстоятельства, которые аналогичны доводам, приведенным в обоснование заявленных требований. Указывает на недобросовестное поведение продавца ФИО2, которая изначально заключила с ней, в лице своего представителя ФИО5, сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества, а затем при исполненной сделке, злоупотребляя правом, отменила доверенность на своего представителя, заключив договор купли-продажи с ФИО3, которая в свою очередь не является добросовестным приобретателем данного имущества. Полагает, что суд, приняв решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованиям ФИО3, фактически вышел за их пределы, поскольку ФИО3 были заявлены требования о государственной регистрации договора купли – продажи, для удовлетворения которых правовые основания отсутствуют.

В апелляционной жалобе ФИО2 оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею встречных исковых требований к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 1 октября 2019 года по тем основаниям, что судом не дано оценки тому обстоятельству, что данная сделка была заключена не ФИО2, а ФИО5, действовавшим в своих интересах; имеет место мнимость и безденежность данной сделки, которая к тому же фактически не исполнена. Кроме того, не дано оценки наличию сговора ФИО5 с ФИО1, ее сожителем ФИО11, наличию в их действиях злоупотребления правом. Настаивает на отсутствии со своей стороны воли на совершение ФИО5 с ФИО1 оспариваемой сделки купли-продажи от 1 октября 2019 года. С учетом изложенного, просит решение в части отказа в удовлетворении ее встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи от 1 октября 2019 года отменить и данные требования удовлетворить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 мая 2021 года решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года было отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в части удовлетворения требований ФИО3 о государственной регистрации.

В указанной части вынесено новое решение, которым указанные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1 на жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 1 октября 2019 года с учетом соглашения от 12 октября 2019 года, заключенных ФИО1 с ФИО2 в лице ее представителя по доверенности ФИО5

Признан недействительным договор купли-продажи от 16 декабря 2019 года указанного выше жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО2 и ФИО3

На ФИО3 возложена обязанность в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 указанные жилой дом и земельный участок.

В удовлетворении требований ФИО3 о государственной регистрации договора купли – продажи отказано.

Указано на то, что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В остальной части решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 2 августа 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 мая 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела представителем ПАО «Сбербанк» ФИО12 представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ФИО1 с доводами о несогласии с таковой.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили. При таком положении суд апелляционной инстанции в соответствии с ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие последних.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от представителя ФИО1 ФИО4 поступило заявление об отказе от исковых требований в части возложения на ответчика ФИО2 обязанности передать ФИО1 спорные жилой дом и земельный участок. Представитель ФИО4 суду пояснила, что такой отказ от части исковых требований заявлен ею в интересах доверителя, является волей последней, последствия отказа от иска (части исковых требований) ФИО1 известны.

Другие участники судебного разбирательства не возражали против принятия отказа ФИО1 от части исковых требований и прекращении производства по делу.

Изучив заявление истца, материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 39, 173 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска. Суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст. 326.1 ГПК РФ отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. В случае, если отказ истца от иска, признание иска ответчиком, условия мирового соглашения сторон были заявлены в судебном заседании, такие отказ, признание, условия заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком, сторонами мирового соглашения.

Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным ч. 2 и ч. 3 ст. 173 настоящего Кодекса. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу. В случае признания ответчиком иска и принятия его судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В силу п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу.

Как следует из материалов дела и содержания заявления ФИО1, поданного в интересах последней ее представителем ФИО4, имеющей соответствующие полномочия, отказ от иска в части требований об обязании ФИО2 передать спорные жилой дом и земельный участок не противоречит закону, не ущемляет законных прав и интересов других лиц.

Последствия принятия судом отказа от части иска и прекращения производства по делу в указанной части, предусмотренные ст. 220, ст. 221 ГПК РФ, ФИО1 понятны.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает возможным принять отказ ФИО1 от части исковых требований и прекратить производство по делу в данной части.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Так, судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что ФИО2 на основании договора дарения от 24 октября 2008 года, заключенного с ФИО13, и решения о разделе земельного участка от 14 сентября 2017 года принадлежат на праве собственности с 3 ноября 2017 года земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, и с 3 ноября 2017 года расположенный на нем жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>.

Земельный участок имеет ограничения прав, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как полностью расположен в границах зоны затопления при 1% обеспеченности участка территории в районе реки <адрес>, иная зона с особыми условиями.

19 июля 2019 года нотариусом Гурьевского нотариального округа Калининградской области была удостоверена доверенность, по условиям которой ФИО2 уполномочила ФИО5 продать за сумму и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, в том числе и указанные выше жилой дом и земельный участок.

Сторонами не оспаривалось, что ФИО2 и ФИО5 ранее длительное время (более 10 лет) находились в фактических брачных отношениях, регистрацию брака в органах ЗАГС не осуществили.

Выдача указанной доверенности была обусловлена заключенным между ФИО2 и ФИО5 соглашением от 17 июля 2019 года, по условиям которого стороны установили определенный порядок продажи приобретенного ими в период совместного проживания имущества, которое они считали общим.

1 октября 2019 года ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО5 заключили договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, по условиям которого ФИО2, выступающая в качестве продавца имущества, произвела отчуждение данного имущества в пользу покупателя ФИО1, при этом достигнута договоренность по цене продаваемого имущества, порядку и срокам оплаты его стоимости.

Согласно п. 4 договора стоимость объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей, расчет произведен в полном объеме до подачи документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности, о чем имеется соответствующая расписка. В тот же день сторонами по договору был составлен соответствующий передаточный акт.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО5 не оспаривали обстоятельства подписания договора и передаточного акта, а также расчетов за продаваемое имущество, подтвердив, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей переданы представителю ФИО2 ФИО5, претензий у сторон не имеется.

2 октября 2019 года ФИО1 и ФИО5 в Управление Росреестра по Калининградской области были представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности по указанному выше договору от ФИО2 к ФИО1

10 октября 2019 года распоряжением врио нотариуса Гурьевского нотариального округа Калининградской области доверенность от 19 июля 2019 года, выданная ФИО2 на имя ФИО5, была отменена.

11 октября 2019 года государственная регистрация прав в отношении спорных объектов недвижимости была приостановлена на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку сделка не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки, в частности в договоре отсутствует указание на существенное условие в виде ограничения, предусмотренного ст.ст. 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в уведомлении указано на отмену 10 октября 2019 года доверенности, выданной ФИО2 ФИО5

12 октября 2019 года ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение, по которому п. 1 договора купли-продажи земельного участка от 1 октября 2019 года дополнен словами: «Покупатель осведомлен о том, что на земельном участке есть обременения - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 и 56.1 ЗК РФ - водоохранная зона».

30 октября 2019 года в Управление Росреестра по Калининградской области поступило заявление от ФИО2 о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных для ее осуществления документов.

2 декабря 2019 года в государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 отказано в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Наряду с этим, 19 ноября 2019 года ФИО2 и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, в рамках которого ФИО2 получено <данные изъяты> рублей в качестве задатка, о чем имеется соответствующая расписка.

16 декабря 2019 года ФИО2 и ФИО3 в Управление Росреестра по Калининградской области представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО3 по договору купли-продажи спорных объектов недвижимости от 16 декабря 2019 года, по условиям которого ФИО2, выступающая в качестве продавца жилого дома и земельного участка, произвела отчуждение данного имущества в пользу покупателя ФИО3

Между сторонами также достигнута договоренность по цене продаваемого имущества, порядку и срокам оплаты его стоимости. Согласно п. 3 договора стоимость спорных объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей. Договор одновременно являлся и актом приема-передачи (п. 11).

Также условиями договора было определено, что объекты приобретаются за счет кредитных средств в сумме <данные изъяты> рублей на основании кредитного договора №, заключенного 16 декабря 2019 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3

Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе в ПАО «Сбербанк» и может быть получена продавцом после государственной регистрации перехода права собственности на объекты и ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» (п. 3.2.).

16 декабря 2019 года ПАО «Сбербанк России», ФИО3 и ФИО2 заключили договор аренды индивидуального сейфа, впоследствии неоднократно дополнявшийся в части срока аренды.

Расчеты за продаваемое имущество подтверждены соответствующим кредитным досье, представленным ПАО «Сбербанк», в котором имеются выписки из ЕГРН от 5 декабря 2020 года на жилой дом и от 10 декабря 2019 года на земельный участок с указанием в них на принятие заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя, при этом сведений об ограничении или обременений спорных объектов недвижимости, согласно выпискам, не зарегистрировано.

20 декабря 2019 года государственная регистрация прав в отношении спорных объектов недвижимости приостановлена на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в орган регистрации прав поступил судебный акт о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, в частности определение Гурьевского районного суда Калининградской области от 25 ноября 2019 года.

Разрешая исковые требования ФИО1 и ФИО3, установив, что в отношении спорных объектов недвижимости было заключено два договора купли – продажи: 1 октября 2019 года между ФИО2 в лице действующего на основании доверенности ФИО5 и ФИО1; 16 декабря 2019 года между ФИО2 и ФИО3, суд правомерно исходил из того, что при решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, надлежит руководствоваться положениями ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в частности установить, передано ли спорное имущество во владение кому-либо из истцов, поскольку такая передача исключает возможность передачи объектов другому истцу.

Отказывая в иске ФИО1 и удовлетворяя требования ФИО3, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что спорное недвижимое имущество фактически передано во владение именно ФИО3

Наряду с изложенным суд не усмотрел правовых оснований для выводов о недействительности указанных выше договоров купли – продажи жилого дома и земельного участка, отказав в удовлетворении исковых требований в указанной части, заявленных как ФИО1, так и ФИО2

С приведенными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку таковые соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а также сделаны при правильном применении материального закона.

Так, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу ст.398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как уже указывалось выше, материалами дела бесспорно подтверждается факт заключения договора купли – продажи 1 октября 2019 года между ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО5, действовавшего в пределах выданной ему доверенности и в соответствии с волеизъявлением ФИО2, а также договора купли-продажи объектов недвижимого имущества 16 декабря 2019 года между ФИО2 и ФИО3

Судом первой инстанции были оценены доводы ФИО2 о ФИО1 о недобросовестности действий сторон при заключении спорных договоров купли – продажи и обоснованно отклонены.

Вопреки утверждениям ФИО2, при заключении от ее имени договора купли – продажи 1 октября 2019 года, ФИО5 действовал на основании выданной ему ФИО2 доверенности и в пределах предоставленных ему полномочий, реализовывая волю собственника спорных объектов недвижимости на их отчуждение.

Каких – либо обстоятельств, дающих основания полагать, что указанный договор купли – продажи был заключен ФИО5 не в интересах ФИО2, на чем последняя настаивает в апелляционной жалобе, в ходе судебного разбирательства ни в суде первой, ни апелляционной инстанций не установлено.

Напротив, судом первой инстанции установлено, что при заключении оспариваемой сделки покупателем ФИО1 были переданы продавцу в лице представителя ФИО5 денежные средства в размере, предусмотренном условиями договора, которые не были перечислены ФИО5 ФИО2 на счет в ПАО Сбербанк. При этом намерение передать денежные средства, полученные по указанной сделке, сторона ФИО5 неоднократно подтверждала в ходе судебного разбирательства, на что ФИО20 реагировала отказом.

При таком положении, правовых оснований, предусмотренных положениями ст. ст. 166, 167, 168, 170 ГК РФ, для признания договора купли – продажи от 1 октября 2019 года незаключенным, либо для признания такового мнимой сделкой, у суда не имелось.

Утверждения ФИО2, изложенные в апелляционной жалобе, о наличии сговора между ФИО1, ее сожителем ФИО11 и ФИО5 признаются судебной коллегией безосновательными.

Материалами дела подтверждается, что невозможность регистрации перехода прав собственности по договору купли – продажи от 1 октября 2019 года обусловлена исключительно тем обстоятельством, что 10 октября 2019 года ФИО2 была отозвана выданная ею ранее нм имя ФИО5 доверенность, которой последний был уполномочен продать спорные объекты недвижимости.

ФИО2, объясняя свои действия по отзыву доверенности, поясняла, что такая доверенность была выдана под угрозами со стороны Шелля А, то есть вынужденно, однако доказательств в подтверждение такой позиции не представила.

Обоснованно были судом отклонены и требования ФИО1 о недействительности договора купли – продажи от 16 декабря 2019 года, заключенного между ФИО14 и ФИО3 по основанию недобросовестного поведения сторон сделки.

Как уже указывалось выше, расчеты по данной сделке производились покупателем ФИО3 за счет кредитных денежных средств, полученных последней по кредитному договору, заключенному с ПАО «Сбербанк». Из представленного в материалы дела ПАО «Сбербанк» кредитного досье в отношении спорной сделки, а также пояснений представителей кредитного учреждения, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что одобрению Банком ФИО3 кредита на приобретение спорных объектов недвижимости предшествовала соответствующая проверка, в рамках которой не было выявлено каких – либо ограничений или обременений в отношении жилого дома и земельного участка, что исключает возможность выводов о недобросовестном поведении покупателя по договору в рассматриваемой ситуации.

Что же касается доводов ФИО1 о недобросовестности самой ФИО2 при заключении договора купли – продажи от 16 декабря 2019 года, ввиду осведомленности последней о наличии спора о праве на объекты недвижимости, то таковые судебной коллегией также отклоняются, поскольку повторное отчуждение ФИО2 принадлежащих ей объектов недвижимости имело место уже после отказа Управления росреестра по Калининградской области в регистрации перехода права собственности по договору от 1 октября 2019 года и до обращения ФИО1 в суд с настоящими исковыми требованиями.

При этом, вопреки суждениям стороны ФИО1, сам по себе факт того, что 21 ноября 2019 года последней было инициировано в Гурьевском районном суде г. Калининграда административное дело, в рамках которого ею оспаривалось решение Управления Росреестра по Калининградской области о приостановлении регистрации по договору от 1 октября 2019 года, о чем была осведомлена ФИО2 как заинтересованное лицо по заявленным требованиям, не может бесспорно свидетельствовать о недобросовестном поведении продавца по договору купли – продажи от 16 декабря 2019 года, при отсутствии в материалах данного административного дела, истребованного и исследованного судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя ФИО1, достаточных сведений о том, что 25 ноября 2019 года в рамках указанного дела судом были приняты предварительные меры защиты в виде запрещении ФИО2 совершать какие – либо сделки с спорными объектами недвижимости, притом, что, согласно имеющимся в кредитном досье выпискам из ЕГРН от 5 и 10 декабря 2019 года, данные о таких ограничениях в регистрационном органе отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о несогласии с выводами суда в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными.

Устанавливая обстоятельства фактического исполнения сторонами условий сделок, суд пришел к выводу о том, что исполнение сторонами договора купли – продажи от 1 октября 2019 года в полном объеме не произошло, поскольку фактически проданные объекты недвижимости ФИО1 переданы не были, притом, что сам по себе факт подписания сторонами договора акта приема – передачи достаточным доказательством, подтверждающим указанное обстоятельство, признан быть не может.

Такие выводы суда, по мнению судебной коллегии, соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, ФИО1 и ФИО5 были даны пояснения о том, что при подписании договора купли – продажи и акта приема – передачи 1 октября 2019 года ФИО5 были переданы ФИО1 ключи от входной двери жилого дома, что свидетельствует о том, что последняя вступила во владение приобретенными объектами недвижимости. При этом в дельнейшем ФИО1 не предпринимала никаких действий в отношении приобретенного имущества по причине отсутствия доступа в жилое помещение ввиду смены замков входной двери дома ФИО2 Также ФИО1 указывала на заключение договора на разработку дизайн-проекта в отношении жилого дома.

По ходатайству стороны ФИО1 судом апелляционной инстанции в качестве свидетеля была допрошена ФИО28 которая пояснила, что в октябре 2019 года имела договоренности с Ириной (ФИО1), в соответствии с которыми она обязалась составить дизайн – проект помещения – блок секции в СНТ в конце <адрес> в г. Калининграде, в этой связи она с Ириной ездили на объект, последняя открывала дом ключом, она делала замеры, расстановку мебели, электрику, получив в качестве предоплаты <данные изъяты> рублей. Работы ею завершены не были по указанию заказчика.

Однако показания указанного свидетеля судебная коллегия оценивает критически, поскольку в подтверждение таковых суду не было представлено каких – либо иных доказательств наличия между свидетелем и ФИО1 правоотношений (договора на разработку дизайн – проекта; доказательств оплаты аванса по договору и так далее), а кроме того, свидетель, утверждая о посещении совместно с ФИО1 спорного жилого дома в октябре 2019 года, на вопросы судебной коллегии не смогла описать объект который она осматривала, а также сообщить сведения о номере телефона, который ею использовался для связи с заказчиком, что ставит под сомнение пояснения последней.

В суде апелляционной инстанции сама ФИО1 не отрицала, что после получения информации 11 октября 2019 года о приостановлении регистрации по договору от 1 октября 2019 года и отзыве ФИО2 доверенности, она спорный объект не посещала, предполагая, что ФИО2 сменила замки входной двери, в связи с чем она передала ключи от дома ФИО5, так как он обещал разрешить возникшую ситуацию.

При этом обстоятельства смены ФИО2 замков до передачи жилого дома и земельного участка ФИО3 по договору купли – продажи от 16 декабря 2019 года в ходе судебного разбирательства свое подтверждения не нашли, напротив, допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО15 – сын ФИО3, пояснил, что замки в жилом доме были ими сменены только после получения объектов во владение по договору, то есть уже после 16 декабря 2019 года.

Наряду с изложенным судебная коллегия отмечает, что отсутствие во владении ФИО16 спорных жилого дома и земельного участка подтверждает и то обстоятельство, что в рамках настоящего дела последней наряду с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 1 октября 2019 года, были заявлены требования к ФИО2 и о передаче спорных объектов. Само же по себе то обстоятельство, что в суде апелляционной инстанции ФИО1 от исковых требований в указанной части отказалась, не может свидетельствовать о нахождении жилого дома и земельного участка в владении последней.

Напротив, материалами дела бесспорно подтверждается факт нахождения спорных объектов недвижимости во владении ФИО3 с 16 декабря 2019 года, поскольку последняя несет бремя содержания данного имущества, оплачивает установленные платежи, проводит в доме ремонтные работы, что было установлено судом на основании представленных в материалы дела письменных доказательств, показаний свидетеля ФИО17 – собственника соседней блок – секции, а также в ходе выездного судебного заседания по адресу жилого дома.

Таким образом, установив указанные обстоятельства, с учетом приведенных выше положений материального закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации о толковании такового, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, кому имущество передано во владение.

В этой связи при владении спорным имуществом ФИО3 исключается возможность передачи такового ФИО1

В этом случае ФИО1 не лишена возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанного с его недействительностью (ст. ст. 396, 398 ГК РФ).

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения требований ФИО3 и отказа в удовлетворении требований ФИО1 отвечает требованиям закона.

Отклоняются судебной коллегией и доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что разрешая требования ФИО3, суд вышел за пределы заявленных требований, так как последней был поставлен вопрос о государственной регистрации договора купли – продажи от 16 декабря 2019 года, учитывая, исходя из пояснений последней, ее волю именно на регистрацию перехода права собственности по соответствующей сделке.

Помимо изложенного, судебной коллегией был поставлен на обсуждение вопрос и проверены обстоятельства нахождения спорного земельного участка в границах зоны с особыми условиями.

Так, согласно подп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

При этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом (п. 2 названной выше статьи).

Аналогичные положения касаются и земельных участков из состава земель лесного фонда (подп.2 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

По запросу судебной коллегии ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» были представлены сведения, а также фрагмент Карты ограничений кадастровой деятельности на территории городского округа и результатов комплексного анализа в составе Материалов по обоснованию Генерального плана городского округа «Город Калининград», в соответствии с которыми спорный земельный участок находится в границах зоны подтопления.

В ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень зон с особыми условиями территорий, к которым относятся, в том числе, зоны затопления и подтопления (п. 17).

При этом положения действующего земельного законодательства и Водного кодекса Российской Федерации не содержат прямого запрета на передачу земельных участков, расположенных в соответствующих зонах, в частную собственность и не исключают возможности осуществления на таковых жилищного строительства.

Таким образом, вопрос о том, находится ли спорный земельный участок в границах второго пояса зоны санитарной охраны водного объекта и земель лесного фонда, судебной коллегией был проверен и не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нахождении такового в ограниченном обороте.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 328, 329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании передать жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> – отменить.

Принять отказ ФИО1 от вышеуказанных исковых требований и производство по делу в части приведенных выше исковых требований прекратить.

В остальной части решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 октября 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: