Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 5 сентября 2019 г. гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань», Коноваловой Л. В., АршИ.й И. А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

по частной жалобе представителя публичного акционерного общества «Сбербанк России» Осколковой Е.А.

на определение Центрального районного суда г. Читы от 30 апреля 2019 г., которым постановлено:

«В удовлетворении требований ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества, приостановлении исполнительного производства отказать».

Заслушав доклад судьи краевого суда Доржиевой Б.В., судебная коллегия

установила:

решением Центрального районного суда г. Читы от 10 апреля 2017 г. удовлетворены исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк). С ООО «Кубань», Коноваловой Л. В., АршИ.й И. А. в пользу ПАО Сбербанк в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере 930865,37 руб., в равных долях взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4169,59 руб. с каждого. Судом обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Коноваловой Л.В. – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 21,7 кв.м., этажность: мансардный, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, путем установления начальной продажной цены в размере 1235000 рублей (том 1 л.д. 94-100).

Дополнительным решением Центрального районного суда г. Читы от 3 мая 2017 г. обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Коноваловой Л.В. - гараж, назначение: гаражное, общей площадью 44,4 кв.м., этажность (этаж): подвал, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, путем установления начальной продажной цены в размере 480000 рублей (том 1 л.д. 109).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 10 августа 2017 г. решение Центрального районного суда г. Читы от 10 апреля 2017 г. и дополнительное решение суда от 3 мая 2017 г. оставлены без изменения (том 1 л.д. 156-161).

30 мая 2018 г. представитель ПАО Сбербанк Осколкова Е.А. обратилась в Центральный районный суд г. Читы с заявлением об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества, в обоснование которого указала на следующие обстоятельства. В ходе проведения торгов по продаже заложенного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, не было подано ни одной заявки, комиссией принято решение об объявлении торгов несостоявшимися. Таким образом, в ходе исполнительного производства возникли трудности с реализацией заложенного имущества, что обусловлено несоответствием установленной начальной продажной стоимости предмета залога его действительной (рыночной) стоимости в настоящий момент. В связи с указанным представитель банка просил приостановить исполнительное производство №-ИП от <Дата>, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № в отношении должника Коноваловой Л.В. об обращении взыскания на заложенное имущество: нежилое помещение, общей площадью 21,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; изменить порядок исполнения решения суда путем изменения начальной продажной стоимости указанного недвижимого имущества с учетом заключения эксперта №, согласно которому его рыночная стоимость составила 860000 рублей (том 1 л.д. 169).

30 апреля 2019 г. судом постановлено приведенное выше определение (том 2 л.д. 133-135).

В частной жалобе и дополнениях к ней представитель ПАО «Сбербанк России» Осколкова Е.А. просит определение отменить, удовлетворить заявление банка об изменении начальной продажной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом заключения эксперта №, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 860000 рублей. В обоснование доводов жалобы указывает, что отказывая в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной стоимости нежилого помещения, суд первой инстанции сослался на результаты экспертизы, назначенной определением суда, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения составила 1350000 рублей. Вместе с тем, вопрос о выборе экспертного учреждения для проведения судебной экспертизы судом на обсуждение сторон поставлен не был, экспертное учреждение (ООО «Судебно-экспертное агентство») было выбрано стороной ответчиков, проведение экспертизы также оплачено ответчиком еще до судебного заседания, в котором было принято решение о назначении экспертизы. При этом представитель банка против указанного экспертного учреждения возражал. Находит ошибочным вывод суда о том, что объявление первоначальных публичных торгов несостоявшимися не является обстоятельством, затрудняющим исполнение решение суда. В обоснование указанного довода ссылается на положения ст.ст.56, 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», позицию, изложенную в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2013, согласно которым после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Указывает, что в обоснование заявленного ходатайства о снижении начальной продажной стоимости заложенного имущества банком был представлен отчет об оценке № 180412 от 30.03.2018, при этом доказательств тому, что данное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, материалы дела не содержат. Полагает, что ходатайство о проведении судебной экспертизы было заявлено стороной ответчика с целью затягивания судебного процесса. Обращает внимание, что судом не дана оценка доводам представителя банка о том, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Указывает на несоответствие отчета, выполненного экспертом ООО «Судебно-экспертное агентство», требованиям действующего законодательства, в частности, при проведении оценки эксперт отказался от использования затратного и доходного методов определения стоимости объектов экспертизы и использовал только сравнительный метод, который является менее сложным в расчете и менее трудозатратным, из чего, по мнению представителя банка, следует, что он менее достоверный. Выборка объектов для анализа рынка по сравнительному методу в заключении в большинстве не соответствует сегменту рынка объекта оценки. Так, не учтено, что объект недвижимости расположен в жилом массиве, а не в торговой либо промышленной зоне, как и обстоятельство расположения нежилого помещения по второй линии центральной улицы, тогда как объекты недвижимости, принятые для сравнения с залоговым объектом, представлены по первой линии центральных улиц. В заключении отсутствует описание значений применяемых экспертом корректировок, что делает заключение непонятным пользователю. Обращает внимание, что утверждение стороны ответчика о том, что сделка с потенциальным покупателем нежилого помещения не состоялась по причине отказа банка в её совершении, не соответствует действительности. Банк был заинтересован в совершении данной сделки, однако покупатель на заключение договора не явился. В нарушение требований статей 436, 440 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 45 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» после обращения банка в суд с настоящим заявлением исполнительное производство приостановлено не было. Указывает, что суд не дал должной оценки доводам представителя банка в той части, что после проведения двух торгов в рамках исполнительного производства и признания их несостоявшимися банку будет предложено оставить нереализованное имущество за собой по цене 926250 рублей либо отказаться от него, между тем банк не может принять нереализованное имущество на баланс, поскольку в настоящее время не нуждается в приобретении новых помещений для использования в своей деятельности и не готов нести дополнительные расходы по регистрации права, перечислению соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Полагает, что обжалуемым решением было нарушено право кредитора на исполнение решение суда (том 2 л.д. 139, 144-146).

Извещенные о времени и месте рассмотрения частной жалобы ответчики Коновалова Л.В., ООО «Кубань», а также представитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Забайкальского края в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. На основании ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, оценив дополнительные доказательства (показания эксперта и свидетеля), полученные в целях установления обстоятельств, значимых для разрешения заявления об изменении порядка исполнения решения суда, обсудив доводы частной жалобы и дополнений к ней, выслушав объяснения представителя истца Диановой М.В., поддержавшей доводы частной жалобы, ответчика АршИ. И.А., просившей определение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г. Читы от 10 апреля 2017 г. удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк. С ООО «Кубань», Коноваловой Л. В., АршИ.й И. А. в пользу ПАО Сбербанк в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере 930865,37 руб., в равных долях взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4169,59 руб. с каждого. Судом обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Коноваловой Л.В. – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 21,7 кв.м., этажность: мансардный, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, путем установления начальной продажной цены в размере 1235000 рублей (том 1 л.д. 94-100).

Дополнительным решением Центрального районного суда г. Читы от 3 мая 2017 г. обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Коноваловой Л.В. - гараж, назначение: гаражное, общей площадью 44,4 кв.м., этажность (этаж): подвал, расположенный по адресу<адрес>, кадастровый (или условный) №, путем установления начальной продажной цены в размере 480000 рублей (том 1 л.д. 109).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 10 августа 2017 г. решение Центрального районного суда г. Читы от 10 апреля 2017 г. и дополнительное решение этого же суда от 3 мая 2017 г. оставлены без изменения (том 1 л.д.156-161).

Установлено и не оспаривалось, что на основании исполнительного листа ФС №, выданного во исполнение вышеназванного решения суда, в отношении должника Коноваловой Л.В. возбуждено исполнительное производство №-ИП (том 1 л.д. 203, том 2 л.д. 7).

Из заявления ПАО «Сбербанк России» следует и стороной ответчика не оспаривалось, что первичные торги по продаже заложенного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, состоявшиеся в рамках вышеназванного исполнительного производства, были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

В обоснование заявления об изменении порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной цены заложенного имущества банк указал, что трудности с реализацией заложенного имущества, возникшие в ходе исполнительного производства, обусловлены несоответствием начальной продажной стоимости предмета залога его действительной (рыночной) стоимости в настоящий момент, при этом банк представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на <Дата> составляет 860000 руб. (том 1 л.д.173-195).

Отказывая в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о значительном снижении рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости после вступления в законную силу решения суда, которое делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения. Кроме того, суд указал, что объявление публичных торгов несостоявшимися не является обстоятельством, затрудняющим исполнение судебного акта, поскольку решение суда может быть исполнено, в порядке, установленном статьей 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» или ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем реализации заложенного объекта недвижимости на повторных торгах по сниженной судебным приставом-исполнителем цене.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, постановлены с существенным нарушением норм процессуального права.

Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 04.02.2014 №221-О достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с её значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения, а законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., следует, что заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися, подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

В соответствии со ст.434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Из смысла указанных норм в их системном толковании следует, что в тех случаях, когда стоимость заложенного имущества существенно изменилась, не требуется обязательного проведения публичных торгов только лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты. Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных выше правовых норм.

При этом изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения по существу ранее принятого решения суда об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

С учетом приведенных положений закона и актов их толкования выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления об изменении способа исполнения решения суда путем изменения начальной продажной цены подлежащего реализации с торгов имущества на том основании, что начальная цена продажи такого имущества может быть снижена судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства и что имеется предусмотренная законом возможность оставления заложенного имущества за взыскателем, являются несостоятельными.

Как следует из материалов дела, начальная продажная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, была определена судом в размере 1235000 рублей, исходя из залоговой стоимости недвижимого имущества, определенной ПАО «Сбербанк России» и Коноваловой Л.В. при заключении <Дата> договора ипотеки № (том 1 л.д. 22-26).

Таким образом, залоговая стоимость недвижимого имущества была согласована сторонами фактически за четыре года до проведения торгов по реализации заложенного имущества.

С учетом вышеизложенного и принимая во внимание, что рыночная стоимость заложенного имущества за прошедший с момента вынесения решения суда период могла существенно измениться, банк был вправе обратиться в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

В обоснование доводов заявления об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества представителем ПАО «Сбербанк России» был представлен отчет об оценке стоимости имущества №, выполненный 30 марта 2018 г. ООО «Бизнес-эксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на 30 марта 2018 г. составляет 860000 руб., что существенно ниже начальной продажной цены, установленной решением суда от 10.04.2017 (том 1 л.д. 173-195).

В свою очередь должником АршИ.й И.А. в обоснование возражений о том, что приведенная взыскателем оценка является заниженной, в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы в ООО «Судебно-экспертное агентство» (том 2 л.д. 2).

Учитывая возражения должника относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определением суда от 14 августа 2019 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судебно-экспертное агентство» (том 2 л.д. 20).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ООО «Судебно-экспертное агентство» № от <Дата>, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (так в документе) составляет 1350000 руб. (том 2 л.д. 64-90).

Таким образом, в процессе рассмотрения заявления возник спор о цене заложенного имущества, обусловленный наличием отчетов оценщиков, в которых стоимость заложенного имущества существенно различается.

Отказывая в удовлетворении заявления банка об изменении начальной продажной стоимости недвижимого имущества, суд принял во внимание заключение эксперта ООО «Судебно-экспертное агентство», при этом указав, что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, по состоянию на 16.04.2019 указанная оценка наиболее реально отражает стоимость предмета залога. Основания и мотивы, по которым суд не принял представленную банком оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в обжалуемом определении не приведены.

По мнению судебной коллегии, районным судом не принято во внимание следующее.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ поименованы общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Согласно названной статье итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Положения пункта 5 Требований к отчету об оценке (ФСО N 3) предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет о рыночной стоимости может быть признан недостоверным, если судом будет установлено, что он составлен с нарушением требований, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или стандартами оценочной деятельности.

Судебная коллегия находит, что выполненное ООО «Судебно-экспертное агентство» экспертное заключение указанным требованиям закона не отвечает.

В частности, из вводной части заключения следует, что в качестве объекта исследования выступает нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> тогда как судебная экспертиза была назначена в отношении нежилого помещения №.

В целях уточнения обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, судебной коллегией истребованы выписки из ЕГРН в отношении нежилых помещений № и №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно названным выпискам из ЕГРН общая площадь нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенном на мансардном этаже, составляет 21.7 кв.м., собственником помещения является Коновалова Л.В. (том 2 л.д. 206-208); общая площадь нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже, составляет 359,5 кв.м., собственником помещения является Авдеев Ю.А. (том 2 л.д. 209-210).

В соответствии с пунктом 5 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Согласно п. 1.2 заключения эксперта экспертом осуществлен личный осмотр нежилого помещения (том 2 л.д. 68).

Между тем, в ходе апелляционного рассмотрения из показаний эксперта ООО «Судебно-экспертное агентство» Выскубова В.Ю., составившего заключение, было установлено, что непосредственно сам эксперт, составивший и подписавший заключение, в личном порядке осмотр помещения № не производил. Осмотр по его просьбе производила его коллега – Тэн Н.В., которая предоставила в распоряжение эксперта Выскубова В.Ю. фотоснимки, а также устно сообщила необходимые сведения о нежилом помещении, являющимся объектом исследования. Площадь осматриваемого помещения не замерялась.

Из показаний Тэн Н.В., допрошенной в качестве свидетеля, следует, что по просьбе Выскубова В.Ю., не имевшего возможности лично присутствовать при осмотре, она производила осмотр нежилого помещения примерной площадью 15-20 кв.м., расположенного на 2 этаже здания по вышеуказанному адресу. При осмотре присутствовала дочь собственника помещения со своим представителем.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что эксперту были представлены фотографии спорного помещения №, которому собственником здания был присвоен номер офиса 15. В силу того, что районным судом в адрес экспертного учреждения была направлена копия технического паспорта на помещение №, эксперт ошибочно приложил его к заключению судебной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу о том, что эксперт, составивший и подписавший заключение судебной экспертизы, основал свои выводы на представленных ему фотографиях спорного помещения №. Поэтому такое преимущество при оценке объекта недвижимости как его личный осмотр экспертом по данному делу учитываться не может.

В соответствии с п. 7 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Согласно п. 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12, 13 ФСО N 1).

Согласно п. 15, 16 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний; затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 18, 19 ФСО N 1).

Из пункта 1.7.2 заключения ООО «Судебно-экспертное агентство» следует, что методология исследования в отношении нежилого помещения основана на использовании только сравнительного подхода.

Также необходимо отметить, что рыночная стоимость нежилого помещения согласно заключению эксперта ООО «Судебно-экспертное агентство» составила 1350000 руб., что превышает начальную продажную стоимость объекта недвижимости, установленную решением суда на основании его залоговой стоимости, согласованной сторонами при заключении договора об ипотеке. При этом доказательств тому, что с момента установления залоговой стоимости в отношении нежилого помещения были произведены неотделимые улучшения, значительно увеличивающие его рыночную стоимость, материалы дела не содержат. С учетом того, что помещение не было реализовано даже по той стоимости, которая установлена решением суда (1250000 рублей), определение рыночной стоимости на 100000 рублей выше указанной судом в решении об обращении взыскания на заложенное имущество представляется нелогичным и неверным.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При изложенных выше обстоятельствах, с учетом приведенных положений закона выполненное экспертом ООО «Судебно-экспертное агентство» заключение, вопреки выводам суда первой инстанции, не может быть признано доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимого имущества для разрешения вопроса об изменении определенной судом начальной продажной стоимости нежилого помещения.

В свою очередь недостоверность оценки, изложенной в отчете об оценке рыночной стоимости имущества №, представленном ПАО «Сбербанк России», судом апелляционной инстанции не установлена.

Оценивая указанный отчет, судебная коллегия исходит из проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Судебная коллегия отмечает, что отчет № ООО «Бизнес-Эксперт» выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценочной деятельности, является более полным, подробным и аргументированным, содержит четкие, однозначные выводы, не допускающие неоднозначного толкования полученных результатов. Методология исследования в отношении нежилого помещения основана на использовании не только сравнительного, но и доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, что немаловажно, учитывая необходимость продажи нежилого помещения, используемого в качестве офисного помещения.

С учетом выше изложенного выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда являются необоснованными, в связи с чем постановленное определение суда подлежит отмене с разрешением вопроса по существу.

Поскольку стороной истца представлено допустимое и достаточное доказательство того, что стоимость заложенного имущества существенно изменилась в сравнении со стоимостью, определенной сторонами на момент заключения договора об ипотеке, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества, установив ее в размере 860000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

определение Центрального районного суда г. Читы от 30 апреля 2019 г. отменить. Разрешить вопрос по существу. Заявление представителя публичного акционерного общества «Сбербанк России» Осколковой Е.А. об изменении порядка исполнения решения суда удовлетворить.

Изменить порядок исполнения решения Центрального районного суда г.Читы от 10 апреля 2017 г. путем изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества – нежилого помещения, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив ее в размере 860 000 руб.

Председательствующий: Б.В. Доржиева

Судьи: Ю.А. Казакевич

Н.С. Подшивалова