Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-120/2022 (УИД 44RS0027-01-2021-002500-42) по апелляционной жалобе АО «Гостиница «Волгореченск» на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 06 мая 2022 года по иску Назаренковой Татьяны Геннадьевны, Беловой Ольги Алексеевны к АО «Гостиница «Волгореченск» об оспаривании размера и порядка начисления оплаты за наём жилого помещения и по встречному иску АО «Гостиница «Волгореченск» к Назаренковой Татьяне Геннадьевне, Беловой Ольге Алексеевне о признании заключенным договора коммерческого найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя АО «Гостиница «Волгореченск» - В.Л. Смирнова, поддержавшего апелляционную жалобу, Т.Г. Назаренковой и её представителя С.В. Горченюк, возражавших относительно удовлетворения апелляционной жалобы, допросив свидетеля ФИО1, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Т.Г. Назаренкова и О.А. Белова обратились в суд с иском к АО «Гостиница «Волгореченск», обозначенным как об оспаривании размера и порядка начисления оплаты за наём жилого помещения.

Со ссылкой на ордер № 645, копия которого приложена к исковому заявлению, указали, что они с мая 1994 года проживают по договору социального найма в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>

С момента вселения и до 01 сентября 2021 года оплата за наём жилья взималась в соответствии со ставками и тарифами, установленными органом местного самоуправления для муниципального жилищного фонда, однако 08 июня 2021 года ответчиком был издан приказ № 29, которым предписано с 01 сентября 2021 года производить начисление оплаты за наём в размере 2 000 руб. в месяц.

Полагая такие действия ответчика неправомерными, просили:

- признать действия АО «Гостиница «Волгореченск» по установлению оплаты за наём жилья в размере 2 000 руб. в месяц в общежитии д. 11, расположенного по <адрес><адрес>, незаконными;

- приказ № 29 от 08 июня 2021 года о приведении в соответствие расчётов нанимателей жилого помещения признать незаконным;

- обязать АО «Гостиница «Волгореченск» произвести перерасчёт размера оплаты за наём жилья с 01 сентября 2021 года в соответствии с действующими тарифами, установленными органами местного самоуправления.

В ходе судебного разбирательства АО «Гостиница «Волгореченск» обратилось в суд со встречным иском к Т.Г. Назаренковой и О.А. Беловой, просило признать заключенным между АО «Гостиница «Волгореченск» и О.А. Беловой договор коммерческого найма жилого помещения, занимаемого О.А. Беловой и членом семьи Т.Г. Назаренковой по адресу: <адрес><адрес>, на условиях проекта договора от 15 июня 2021 года с момента вступления решения суда в законную силу.

Указало, что спорное жилое помещение находится в собственности АО «Гостиница «Волгореченск».

Изначально дом <адрес> был передан в собственность АООТ «Костромская ГРЭС», учреждённого в соответствии с распоряжением РАО «ЕЭС России» от 15 января 1993 года, в составе прочего имущества, вошедшего в уставной капитал предприятия, в дальнейшем перешёл в собственность ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» на основании решения № 1 единственного учредителя об учреждении ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» от 30 августа 2002 года и акта передачи имущества в уставной капитал ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» от 02 сентября 2003 года.

Полагало, что поскольку ответчики вселились в спорное помещение на основании ордера № 645 от 26 мая 1994 года, то есть когда жилой дом принадлежал на праве собственности ОАО «Костромская ГРЭС», то вселение произошло на условиях договора коммерческого, а не социального найма. При том, что О.А. Белова, Т.Г. Назаренкова никогда не состояли в трудовых отношениях, как с прежним собственником, так и с АО «Гостиница «Волгореченск».

Со ссылкой на то, что ответчики отказываются от заключения в письменном виде договора коммерческого найма на условиях, предложенных в проекте договора от 15 июня 2021 года, АО «Гостиница «Волгореченск» просило об удовлетворении встречного иска.

В рассмотрении дела в качестве третьего лица участвовала администрация городского округа г. Волгореченск Костромской области.

Решением Нерехтского районного суда Костромской области от 06 мая 2022 года иск Т.Г. Назаренковой, О.А. Беловой к АО «Гостиница «Волгореченск» удовлетворён.

Действия АО «Гостиница Волгореченск» по установлению платы за наём жилого помещения № № в размере 2 000 руб. в месяц в доме №, расположенном по <адрес><адрес>, признаны незаконными.

Приказ № 29 от 08 июня 2021 года (для нанимателей жилого помещения № №) о приведении в соответствие расчётов нанимателей жилых помещений дома № №, расположенного по <адрес><адрес>, признан незаконным.

На АО «Гостиница Волгореченск» возложена обязанность произвести перерасчёт оплаты за наём жилья (<адрес><адрес>) Т.Г. Назаренковой, О.А. Беловой с 01 сентября 2021 года в соответствии с действующими тарифами, утверждёнными органами местного самоуправления.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Гостиница «Волгореченск» к Т.Г. Назаренковой, О.А. Беловой о признании заключенным договора коммерческого найма жилого помещения отказано в полном объёме.

В апелляционной жалобе АО «Гостиница «Волгореченск» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований О.А. Беловой и Т.Г. Назаренковой, удовлетворив встречные исковые требования.

Давая подробную оценку имеющимся доказательствам, настаивает на том, что между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма, оснований для вывода о том, что О.А. Белова и Т.Г. Назаренкова пользуются спорным жилым помещением по договору социального найма, не имеется. Как собственник АО «Гостиница «Волгореченск» вправе устанавливать для нанимателей жилых помещений по договору коммерческого найма размер платы за наём, отличный от платежей, установленных органом местного самоуправления. Сам размер платы по приказу № 29 от 08 июня 2021 года является экономически обоснованным.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Т.Г. Назаренкова просит об оставлении судебного решения без изменения.

В настоящем судебном заседании представитель АО «Гостиница «Волгореченск» - В.Л. Смирнов апелляционную жалобу поддержал.

Т.Г. Назаренкова, её представитель С.В. Горченюк относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Дело рассматривается в отсутствие О.А. Беловой, представителя администрации городского округа г. Волгореченск Костромской области, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в установленных статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пределах, судебная коллегия приходит к следующему.

По делу видно, что в собственности АО «Гостиница «Волгореченск» находится жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

О.А. Белова, Т.Г. Назаренкова с 1994 года и до настоящего времени проживают в данном помещении, вселение имело место на основании ордера № 645 (том 1 л.д.14). На О.А. Белову открыт лицевой счёт, начисления производятся, в том числе, за наём помещения.

08 июня 2021 года генеральным директором АО «Гостиница «Волгореченск» издан приказ № 29, которым предписано с 01 сентября 2021 года оплату за наём жилых помещений в <адрес><адрес> производить из расчёта 2000 руб. в месяц.

Возникший между сторонами спор связан с несогласием О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой производить оплату за наём в размере, указанном в приведённом приказе, поскольку ранее начисления производились по тарифам, утверждённым органом местного самоуправления, разногласиями между сторонами относительно правовой квалификации оснований проживания в жилом помещении (по договору социального или коммерческого найма).

Разрешая данный спор, суд первой инстанции признал установленным то обстоятельство, что ранее здание по адресу: <адрес> имело статус общежития, принадлежало государственному предприятию Костромская ГРЭС, в процессе приватизации которого в 1993 году было создано ОАО «Костромская ГРЭС».

Здание перешло в собственность ОАО «Костромская ГРЭС» в соответствии с планом приватизации от 11 мая 1993 года, свидетельство на право собственности получено 15 февраля 2001 года.

В дальнейшем здание на основании решения № 1 единственного учредителя об учреждении ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» от 30 августа 2002 года, акта передачи имущества в уставной капитал ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» от 02 сентября 2003 года перешло в собственность ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС», право собственности зарегистрировано 14 октября 2003 года.

28 июня 2017 года зарегистрирована новая редакция Устава юридического лица, АО «Гостиница Костромской ГРЭС» переименовано в АО «Гостиница «Волгореченск».

Суд указал, что хотя вселение О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой имело место после 11 мая 1993 года, здание после перехода в собственность ОАО «Костромская ГРЭС» продолжало находиться в ведении Строительного Управления Костромской ГРЭС, которое пользовалось правом заселения, давало согласие на прописку, заселение осуществлялось по ордерам.

Со ссылкой на перечисленные обстоятельства, положения Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного назначения и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» суд пришёл к выводу о вселении и проживании О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма.

В соответствии с изложенным и с учётом положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации суд постановил решение об удовлетворении иска О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований АО «Гостиница «Волгореченск».

Судебная коллегия, рассматривая дело в апелляционном порядке, также считает, что первоначальные исковые требования О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой должны быть удовлетворены, а встречный иск оставлен без удовлетворения, но по иным основаниям.

Так, согласно материалам дела 16 декабря 1993 года администрацией пос. Волгореченск Костромской области в адрес начальника Строительного Управления Костромской ГРЭС было направлено письмо, в котором изложена просьба о заселении О.А. Беловой в комнату <адрес>, письмо получено Строительным Управлением 28 декабря 1993 года.

Ордер № 645 поименован как ордер на жилую площадь в общежитии, имеет указание на его выдачу Строительным Управлением 26 мая 1994 года на основании решения от 08 декабря 1993 года, даёт право на занятие спорной комнаты на период работы О.А. Беловой.

В ордере обозначено, что О.А. Белова работает в «поссовете», из имеющейся в деле копии трудовой книжки О.А. Беловой следует, что на тот момент она работала в дошкольном образовательном учреждении пос. Волгореченск.

При этом с 20 ноября 1992 года О.А. Белова состоит на учёте в качестве нуждающейся в жилом помещении при администрации городского округа г.Волгореченск Костромской области, в судебном заседании 12 апреля 2022 года представитель администрации городского округа г. Волгореченск Костромской области Е.Б. Бугаева пояснила, что на момент вселения О.А. Беловой в спорное помещение муниципального жилья на имелось, сложилась определённая практика по предоставлению жилых помещений работникам муниципальных учреждений по просьбе главы администрации в адрес Строительного Управления Костромской ГРЭС, жилищной комиссией администрации пос. Волгореченск решения о выделении жилья О.А. Беловой не принималось.

В силу части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд может быть государственным, муниципальным или частным, который представляет собой совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём жилых помещений) (пункт 4).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года (вопрос № 22), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идёт о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, здание, в котором расположено спорное жилое помещение, ранее принадлежало государственному предприятию Костромской ГРЭС, имело статус общежития.

Вместе с тем на основании Указа Президента Российской Федерации от 15 августа 1992 года № 923 «Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условиях приватизации» было учреждено Российское акционерное общество энергетики и электрификации, в соответствии с приложениями к которому всё имущество Костромской ГРЭС перешло в частную собственность РАО ЕЭС России как акционерного общества.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 05 ноября 1992 года №1334 «О реализации в электроэнергетической промышленности Указа Президента Российской Федерации от 14 августа 1992 года № 922 «Об особенностях преобразования государственных предприятий, организаций топливно-энергетического комплекса в акционерные общества» на базе электрических станций, указанных в приложении № 2 к Указу Президента Российской Федерации от 15 августа 1992 года № 923, были учреждены дочерние акционерные общества РАО ЕЭС России, включая АООТ «Костромская ГРЭС».

11 мая 1993 года вице-президентом РАО ЕЭС России был подписан план приватизации АООТ «Костромская ГРЭС» как дочернего общества, включающий здание, в котором расположено спорное помещение.

Таким образом, АООТ «Костромская ГРЭС» возникло не в порядке приватизации государственного предприятия Костромская ГРЭС, как ошибочно указал суд, при том, что Указ Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года №8, на который имеется ссылка в судебном решении, на момент образования РАО ЕЭС России не действовал, а по своей сути план от 11 мая 1993 года, обозначенный как план приватизации, представлял собой только перечень имущества, передаваемого от РАО ЕЭС России к АООТ «Костромская ГРЭС», как такового отношения к приватизации в придаваемом законом смысле не имел.

Необходимо отметить, что решением Волгореченского районного суда Костромской области от 10 августа 2004 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 06 октября 2004 года, было отказано в удовлетворении иска О.В. Сахаровой, Л.А. Кашинцевой, И.Г. Сидоровой, О.В. Стулова о признании недействительным плана приватизации от 11 мая 1993 года в части общежитий, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложении обязанности передать общежития в государственную собственность, признании недействительным свидетельств о праве собственности на общежития (спор касался двух общежитий, одним из которых является общежитие, в котором расположено спорное в данном деле жилое помещение) (том 1 л.д.204-210).

Судами, в частности, сделан вывод о том, что спорное в настоящем деле здание с 1993 года находится на балансе ОАО «Костромская ГРЭС» (ранее АООТ «Костромская ГРЭС»), как частного предприятия, право собственности на здание возникло не в порядке приватизации, а по вышеприведённым основаниям.

Исходя из существа спора, связанного с оспариванием права собственности ОАО «Костромская ГРЭС» на здание общежитий, установленные указанными судебными актами обстоятельства могут быть учтены при разрешении настоящего дела, так как оценка имеющихся по данному делу доказательств, включая план приватизации от 11 мая 1993 года (том 1 л.д.67-69), основания для иного вывода не даёт.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание и то, что О.А. Белова являлась стороной (истцом) по другому делу, ранее рассмотренному Волгореченским районным судом Костромской области (27 марта 2003 года), в судебном решении по этому делу также имеется ссылка суда на то, что с 1993 года общежитие находилось в собственности ОАО «Костромская ГРЭС» (АООТ «Костромская ГРЭС») (том 1 л.д. 121-126).

Хотя в указанном судебном акте присутствуют и формулировки суда о приватизации Костромской ГРЭС, нахождении общежития в ведении Строительного Управления, суждения о вселении истцов на условиях договора социального найма при том, что суд выделял истцов, вселившихся до 11 мая 1993 года, АО «Гостиница «Волгореченск» стороной разрешаемого спора, не относящегося к искам о правах на имущество, не являлось, в связи с чем применительно к этим выводам вправе в настоящем процессе их оспаривать.

При том, что в кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 23 июня 2003 года, которым решение Волгореченского районного суда Костромской области от 27 марта 2003 года было оставлено без изменения, содержится лишь указание на нарушение ответчиком ОАО «Костромская ГРЭС» условий поэтапного перехода на новую систему оплату жилья без учёта постановления Правительства Российской Федерации от 02 августа 1999 года № 887 (том 1 л.д.114-120).

Таким образом, судебная коллегия делает вывод о том, что на момент выдачи О.А. Беловой ордера, вселения О.А. Беловой и Т.Г. Назаренковой в спорное жилое помещение оно относилось к частному жилищному фонду, в связи с чем вывод суда о вселении истцов по первоначальному иску, их проживании в спорном помещении на условиях договора социального найма является ошибочным.

Позиция О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой в части утверждения о проживании в спорном помещении на условиях договора социального найма в большей степени обусловлена тем, что ордер на занятие жилой площади был выдан Строительным Управлением Костромской ГРЭС, в качестве основания выдачи в ордере указано решение от 08 декабря 1993 года, в то время как Строительное Управление Костромской ГРЭС было преобразовано в филиал КостромаГРЭСстрой АООТ «Центрэнергострой», то есть частного юридического лица, только с 25 мая 1994 года, соответствующие документы приняты и исследованы судебной коллегией в качестве дополнительных доказательств.

Вместе с тем решения Строительного Управления от 08 декабря 1993 года суду не представлено. Из совокупной оценки письма администрации пос. Волгореченск Костромской области от 16 декабря 1993 года, ранее приведённых объяснений представителя третьего лица в суде первой инстанции с иными доказательствами по делу усматривается, что как такового решения о предоставлении жилья О.А. Беловой не принималось.

При этом датой выдачи ордера суд апелляционной инстанции признаёт 26 мая 1994 года, эта дата указана в самом ордере, значится в описи ордеров от 22 января 2016 года, представленных судебной коллегии в качестве дополнительного доказательства стороной истцов. На 26 мая 1994 года Строительное Управление уже являлось филиалом частного юридического лица, в то же время и ранее, на 1993 год, очевидно, что Строительное Управление с правовой точки зрения не могло распоряжаться имуществом другого юридического лица, основания для вывода о нахождении спорного здания на праве хозяйственного управления, оперативного управления по делу отсутствуют. Подобная выдача ордера объяснима сложившейся в то время практикой заселения по договорённости, о возникновении правоотношений по социальному найму с достоверностью не свидетельствует.

С учётом вышеизложенного доводы О.А. Беловой о том, что на ордере дата 26 мая 1994 года поставлена только исходя из её явки за получением, о самом документировании ордером как подтверждающем факте возникновения отношений по социальному найму, судебная коллегия отвергает.

В настоящем судебном заседании судом апелляционной инстанции приняты и исследованы в качестве дополнительных доказательств заявление от имени О.А. Беловой о заключении договора социального найма от 09 сентября 2016 года, договор социального найма жилого помещения от 12 сентября 2016 года между О.А. Беловой и ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС», опись ордеров и корешков, живущих по социальному найму в общежитии №11, от 22 января 2016 года (суд апелляционной инстанции обозрел подлинники перечисленных документов, копии приобщены к материалам дела). По обстоятельствам заключения договора судебной коллегией в качестве свидетеля допрошена ФИО2, ранее занимавшая должность генерального директора ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС».

Обращая внимание на противоречивость условий договора, в частности, в пункте 7.2 договора указано на то, что основания для расторжения договора с нанимателем также являются основаниями для отказа нанимателю в заключении договора найма на новый срок, в то время как срочность присуща договору коммерческого найма, судебная коллегия полагает, что ошибочная квалификация правоотношений, послужившая основанием для наименования письменного договора как договора социального найма, не должна иметь преобладающего значения для разрешения спора между сторонами.

Опись ордеров и корешков, содержащая указание на социальный найм, велась паспортистом ФИО3 - близким родственником истцов по первоначальному иску, представитель АО «Гостиница «Волгореченск» В.Л. Смирнов представил судебной коллегии для обозрения опись, которая имеется в данное время в распоряжении юридического лица, указания на социальный наём не содержит. При установленных по делу обстоятельствах ссылка в описи от 22 января 2016 года на социальный найм судебной коллегией не принимается.

Факт регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ОАО «Костромская ГРЭС» на здание, в котором расположено спорное помещение, только 15 февраля 2001 года при том, что основанием регистрации являлся план, утверждённый вице-президентом РАО ЕЭС России от 11 мая 1993 года, также не указывает на то, что на момент вселения О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой в спорное помещение оно относилось к государственному либо муниципальному жилищному фонду.

Имеющиеся в деле документы, относящиеся к общежитию по адресу: <адрес>, которое по договору от 29 декабря 2009 года было безвозмездно передано в муниципальную собственность, на правоотношения сторон не влияют. Ссылка в постановлении администрации городского округа г. Волгореченск Костромской области от 23 января 2017 года № 25 «Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (платы за наём) государственного или муниципального жилищного фонда» на <адрес><адрес>, исходя из всех обстоятельств дела, также не указывает на проживание именно О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой по договору социального найма.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы АО «Гостиница «Волгореченск» о проживании О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой в спорном жилом помещении на условиях договора коммерческого, а не социального, найма являются обоснованными.

Однако данное обстоятельство суд апелляционной инстанции не расценивает в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой и соответственно – для удовлетворения встречного иска.

Во встречном исковом заявлении АО «Гостиница «Волгореченск» просит признать заключенным с момента вступления судебного решения в законную силу договор коммерческого найма на условиях проекта договора от 15 июня 2021 года, содержащего указание о плате за наём в размере 2 000 руб. в месяц.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 38).

По указанному делу таких оснований не установлено, при том, что АО «Гостиница «Волгореченск» во встречном иске само ссылается на уже сложившиеся договорные отношения по коммерческому найму, по сути, ставя только вопрос об их оформлении в письменном виде на условиях оплаты за наём в размере 2 000 руб. в месяц.

В силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со статьёй 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (пункт 1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Как уже было указано, с 1994 года оплата за наём спорного жилого помещения ответчиками по встречному иску производилась по действующим тарифам, установленным органом местного самоуправления, подобный размер оплаты длительное время выставлялся и принимался также и АО «Гостиница «Волгореченск».

В заседании судебной коллегии 05 сентября 2022 года О.А. Белова пояснила, что в таком же порядке оплата ею производится и после принятия АО «Гостиница «Волгореченск» оспариваемого приказа, наймодателем выставляется задолженность.

Поскольку договор коммерческого найма с учётом положений статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации на данный момент является действующим, соглашения об изменении порядка и размера оплаты (перехода с муниципальных ставок на 2 000 руб. в месяц) стороны не достигли, к возможности подобного одностороннего изменения оплаты толкование письменного договора от 12 сентября 2016 года не приводит, законных оснований для возложения на О.А. Белову, Т.Г. Назаренкову в судебном порядке принять условия договора об оплате в размере 2 000 руб. суд апелляционной инстанции не находит.

Существенного нарушения договора со стороны О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой не усматривается, существенного изменения обстоятельств в понимании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется.

По сути, вселение О.А. Беловой с членами семьи в спорное жилое помещение имело место на условиях оплаты за наём по муниципальным ставкам, с которыми первоначальный наймодатель (АООТ «Костромская ГРЭС», ОАО «Костромская ГРЭС») согласился, такое условие сложилось и длительное время, с 1994 года, сторонами договора исполнялось. Законность вселения по договорённости между органом местного самоуправления и Строительным Управлением никем не оспаривается, как было отмечено, доводы встречного иска построены на факте сложившихся между сторонами отношений по договору коммерческого найма.

В силу изложенного квалификация в настоящем споре договора как коммерческого, а не социального найма, судебной коллегией не расценивается в качестве обстоятельства, которое давало бы основания для судебной защиты фактически одностороннего изменения АО «Гостиница «Волгореченск» условий оплаты.

Судом апелляционной инстанции принято и исследовано в качестве дополнительного доказательства по делу представленное АО «Гостиница «Волгореченск» экономическое обоснование предлагаемой платы (том 2 л.д. 18).

Оценка данного экономического обоснования, по мнению суда апелляционной инстанции, также не даёт основания для изменения порядка оплаты в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учёта позиции О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой.

Следовательно, исковые требования О.А. Беловой, Т.Г. Назаренковой подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований АО «Гостиница «Волгореченск» должно быть отказано по вышеприведённым основаниям, касающимся оплаты за найм жилого помещения, то есть по иным основаниям, чем было постановлено судом первой инстанции.

Подобные основания при рассмотрении апелляционной жалобы АО «Гостиница «Волгореченск» судебной коллегией были вынесены на обсуждение, так как они имеют значение для правильного разрешения спора, судом первой инстанции оставлены без внимания, стороны дали соответствующие объяснения.

С учётом всего вышеизложенного решение суда подлежит изменению в части оснований удовлетворения исковых требований Т.Г. Назаренковой, О.А. Беловой и отказа в удовлетворении встречного иска АО «Гостиница «Волгореченск».

При этом пятый абзац резолютивной части решения суда, исходя из просительной части встречного иска, подлежит изложению в следующей редакции: «Встречные исковые требования АО «Гостиница «Волгореченск» к Назаренковой Татьяне Геннадьевне, Беловой Ольге Алексеевне о признании заключенным договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес><адрес> на условиях проекта договора от 15 июня 2021 года с момента вступления решения суда в законную силу оставить без удовлетворения».

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нерехтского районного суда Костромской области от 06 мая 2022 года изменить в части оснований удовлетворения исковых требований Назаренковой Татьяны Геннадьевны, Беловой Ольги Алексеевны и отказа в удовлетворении встречного иска АО «Гостиница «Волгореченск».

Исковые требования Назаренковой Татьяны Геннадьевны, Беловой Ольги Алексеевны подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования АО «Гостиница «Волгореченск» оставлению без удовлетворения по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего апелляционного определения.

Изложить пятый абзац резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Встречные исковые требования АО «Гостиница «Волгореченск» к Назаренковой Татьяне Геннадьевне, Беловой Ольге Алексеевне о признании заключенным договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес> на условиях проекта договора от 15 июня 2021 года с момента вступления решения суда в законную силу оставить без удовлетворения».

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 07 октября 2022 года