Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1219/20 по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 июня 2020 года по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Северо-Кавказская государственная академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Коркмазовой Л.А., объяснения представителя истцов ФИО1 и ФИО2- ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что между ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис» 29 января 2007 года был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией ряда объектов недвижимости в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В свою очередь между ООО фирма «Рамзис» и истцами был заключен договор о соинвестировании в строительство жилого дома по адресу: <адрес>, а предметом договоров соинвестирования являлось вложение денежных и других личных средств в строительство указанного объекта на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска №... от 01 августа 2006 года был утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено проведение проектно-изыскательских работ и получение разрешения на строительство. 31 октября 2006 года мэрией МО г.Черкесска дано разрешение №... на строительство объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком до 01 января 2007 года, которое впоследствии было продлено до 27 ноября 2008 года.

Во исполнение инвестиционного контракта от 27 сентября 2007 года между ООО фирма «Рамзис» и ФИО1 был заключен договор о соинвестировании, в соответствии с которым ООО фирма «Рамзис» по окончании строительства объекта обязалось передать жилое помещение - двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, расположенную <адрес> На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла <данные изъяты>. Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 64,1 кв.м. Актом ООО фирма «Рамзис» в лице директора ФИО4 на основании п. 4.2.2 договора о соинвестировании в строительство от 02 февраля 2010 года передало, а соинвестор ФИО1 приняла двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, <адрес>. Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют.

Во исполнение инвестиционного контракта от 27 сентября 2007 года между ООО фирма «Рамзис» и ФИО2 был заключен договор о соинвестировании, в соответствии с которым ООО фирма «Рамзис» по окончании строительства объекта обязалось передать жилое помещение - двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, расположенную <адрес> На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла <данные изъяты>. Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 64,2 кв.м. Актом ООО фирма «Рамзис» в лице директора ФИО4 на основании п. 4.2.2 договора о соинвестировании в строительство от 27 декабря 2007 года передало, а соинвестор ФИО2 приняла двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, в <адрес> Размер площади квартиры изменился в связи с техническими погрешностями при строительстве. По окончании строительства фактическая площадь квартиры составила 64,2 кв.м. Между ООО «Рамзис» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору о соинвестировании в строительство от 12 января 2015 года об отсутствии взаимных претензий в связи с незначительными изменениями в площади квартиры. Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют.

На основании изложенного просили суд: признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 64,1 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>; признать за ФИО2 право собственности на двухкомнатную квартиру №..., площадью 64,2 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы, уведомленные о времени и месте его проведения, не явились, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Рамзис» - ФИО4, уведомленный о времени и месте судебного заседания, не явился, посредством телефонограммы признал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ТУ ФАУГИ в КЧР и ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия», уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей не направили.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 18 июня 2020 года исковые требования удовлетворены. За ФИО1, <дата> года рождения, признано право собственности на двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 64,1 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. За ФИО2, <дата> года рождения, признано право собственности на двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 64,2 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе ответчик ТУ ФАУГИ в КЧР просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что многоквартирный жилой дом был возведен на земельном участке, который на момент постройки и по настоящее время находится в собственности Российской Федерации, без согласия собственника в лице ТУ ФАУГИ в КЧР. Основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма «Рамзис» и ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» признан недействительным решением Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года, в связи с чем все заключенные сделки в развитие данного договора также недействительны и для их исполнения сторонами нет законных оснований. Признание права собственности на спорное имущество за истцом приведет к выбытию земельного участка из собственности Российской Федерации.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов ФИО3 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ТУ ФАУГИ в КЧР – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов ФИО3 поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истцы, представители ответчиков ТУ ФАУГИ в КЧР, ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО Фирма «Рамзис», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц на основании норм ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис» 29 января 2007 года был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Постановлением мэрии МО г.Черкесска №... от 01 августа 2006 года был утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено проведение проектно-изыскательских работ и получение разрешения на строительство. 31 октября 2006 года мэрией МО г.Черкесска дано разрешение №... на строительство объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком до 01 января 2007 года было продлено до 27 ноября 2008 года.

На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла <данные изъяты>. Актом ООО фирма «Рамзис» в лице директора ФИО4 на основании п. 4.2.2 договора о соинвестировании в строительство от 02 февраля 2010 года передало, а соинвестор ФИО1 приняла двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, в <адрес>.

Согласно техническому паспорту на квартиру №... по <адрес>, общая площадь квартиры составляет 64,1 кв.м. Согласно пояснениям представителя истца проектная площадь квартиры согласно договору о соинвестировании в строительство составила 63,3 кв.м. Однако после окончания строительства размер площади квартиры изменился в связи с неизбежными погрешностями при строительстве. По окончании строительства фактическая площадь квартиры составила 64,1 кв.м, что подтверждается техническим паспортом на квартиру.

Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу стороны не имеют. Факт оплаты указанной суммы ФИО1 подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №... от 02 февраля 2010 года в сумме <данные изъяты>, №... от 09 июня 2010 года в сумме <данные изъяты>, основанием оплаты указано: взнос соинвестора.

Согласно п.2.2 договора по окончании строительства объекта соинвестору передается для оформления права собственности на находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - 2-комнатную квартиру следующих проектных характеристик: номер квартиры - №...,место расположения квартиры - <адрес>.

Согласно п.3.1 договора общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке (за исключением п.3.5) и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры.

В соответствии с п.3.4 договора датой исполнения обязательств по оплате соинвестором стоимости квартиры считается дата внесения денежных средств в наличной форме в кассу общества либо дата зачисления денежных средств на расчетный счет общества в безналичной форме оплаты.

Как видно из справки ООО фирма «Рамзис» ФИО1 является владельцем квартиры №... в жилом доме по <адрес>.

Согласно техническому паспорту на квартиру №... в <адрес> общая площадь квартиры составляет 64,1 кв.м.

Также во исполнение инвестиционного контракта 27 сентября 2007 года между ООО фирма «Рамзис» и ФИО2 был заключен договор о соинвестировании, в соответствии с которым ООО фирма «Рамзис» по окончании строительства объекта обязалось передать жилое помещение - двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, расположенную <адрес>. На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла <данные изъяты>.

Согласно техническому паспорту на квартиру №... в <адрес>, общая площадь квартиры составляет 64,2 кв.м. Актом ООО фирма «Рамзис» в лице директора ФИО4 на основании п. 4.2.2 договора о соинвестировании в строительство от 27 декабря 2007 года передало, а соинвестор ФИО2 приняла двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 63,3 кв.м, в <адрес>. Размер площади квартиры изменился в связи с техническими погрешностями при строительстве. По окончанию строительства фактическая площадь квартиры составила 64,2 кв.м. Между ООО «Рамзис» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору о соинвестировании в строительство от 12 января 2015 года об отсутствии взаимных претензий в связи с незначительными изменениями в площади квартиры.

Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу стороны не имеют. Факт оплаты ФИО2 указанной суммы подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам №... от 27 декабря 2007 года в сумме <данные изъяты>, №... от 14 января 2008 года в сумме <данные изъяты>, №... от 13 февраля 2008 года в сумме <данные изъяты>, №... от 18 марта 2008 года в сумме <данные изъяты>, №... от 21 апреля 2008 года в сумме <данные изъяты>, №... от 17 июня 2008 года в сумме <данные изъяты>.

Согласно п.2.2 договора по окончании строительства объекта соинвестору передается для оформления права собственности на находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - 2-комнатную квартиру следующих проектных характеристик: номер квартиры - №..., место расположения квартиры - <адрес>, общая площадь квартиры - 63,3 кв.м.

Как видно из справки ООО фирма «Рамзис» от 14 марта 2014 года ФИО2 является владельцем квартиры №... в жилом доме по <адрес>.

На основании постановления мэрии МО г.Черкесска №... от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка для строительства 2-х 8-этажных многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями Интернет-центра с электронной библиотекой и торговыми помещениями.

Постановлением №... от 26 мая 2017 года управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска на основании обращения ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная технологическая академия» от 17 мая 2017 года №... о присвоении адреса земельным участкам, жилым домам со встроенными помещениями и жилым помещениям, свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок от 22 ноября 2007 года №..., разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 07 октября 2010 года №... и №..., выписки из ЕГРН от 01 ноября 2016 года, свидетельства о государственной регистрации права и соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года №1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», присвоены адреса: 56-квартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями, расположенному по <адрес>; жилым помещениям №..., №... присвоен адрес: <адрес>; <адрес>.

Согласно представленным истцами платежным документам, они по всем видам платежей оплачивают коммунальные услуги, что свидетельствует о том, что они фактически пользуются жилыми помещениями как собственными.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст.1 и ч.2 ст.27 указанного Федерального закона, он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля 2005 года. Действие указанного Федерального закона распространяются также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в том числе договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома).

Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

Разрешая заявленные требования, суд правильно исходил из того, что факт исполнения истцами своих обязательств по договорам нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, квартиры переданы истцам, они в них проживают и несут бремя их содержания, ввиду чего пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный дом является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО «Фирма«Рамзис» и дополнительное соглашение №... от 25 мая 2009 года к нему признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО «Фирма«Рамзис» права распоряжения земельным участком. В применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки - восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома по <адрес> - отказано.

Правила о последствиях недействительности ничтожной сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями ст.302 ГК РФ, поскольку при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и законных интересов. Иное толкование положений п.п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Как следует из п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

На основании положений ст.263, п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с п.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.

По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.

Действительно, земельный участок под многоквартирным домом находится в собственности Российской Федерации и за ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) получены разрешения на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска) не установлено несоответствия постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. На основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 07 октября 2010 года №... и №... мэрией МО г.Черкесска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями и 49-квартирного жилого дома со встроенными Интернет-центром и электронной библиотекой по адресу: <адрес>.

Также согласно решению Думы МО г.Черкесска №... от 27 октября 2016 года изменен вид разрешенного использования земельного участка на «Зона общественно-жилого назначения», что не препятствует строительству многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.

Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчиком не представлено, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.

При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцам, исполнившим свои обязательства по договору, жилых помещений на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.

Доводы ТУ ФАУГИ в КЧР о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации неубедительны с учетом изменения правового режима земельного участка под объектом строительства и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Земельный участок прошел кадастровый учет, в связи с чем является объектом общей долевой собственности обладателей квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (абз.4 п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме по передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность не требуется.

Доводы жалобы о незаконности признания права собственности за истцами, поскольку условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка, основаны на ошибочном толковании закона. Пунктом 1 ст.41 ЗК РФ запрет на строительство жилого дома лицами, не являющимися собственниками земельных участков, не установлен, при этом земельный участок прошел кадастровый учет. Сведений о правопритязаниях ответчика на завершенный строительством объект недвижимости не представлено.

То обстоятельство, что земельный участок на каком-либо праве ООО фирма «Рамзис» не принадлежал, на что сделана ссылка в жалобе, юридического значения в рамках данного спора не имеет и выводов суда не опровергает.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения принятого по делу судебного постановления. Поскольку обстоятельств, которые могли бы в соответствии со ст.330 ГПК РФ повлечь отмену или изменение судебного решения, по доводам апелляционной жалобы не установлено, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 июня 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Судья Абайханова З.И. Дело № 33-791/20