Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шайхиева И.Ш. апелляционную жалобу ФИО1 на решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к исполнительному комитету муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» Республики Татарстан о признании права собственности на объекты недвижимости - отказать.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы заявителя, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился к исполнительному комитету МО «Лениногорский муниципальный район» Республики Татарстан с иском о признании права собственности на нежилые строения, ссылаясь на то, что КФХ «ФИО1» приобрело у Коллективного предприятия имени К.Маркса по договору купли-продажи от 28 апреля 2010 года, заключенного между ними следующее недвижимое имущество: зерносклад стоимостью 90 540 руб.; новый коровник стоимостью 102 264 руб.; новый зерносклад стоимостью 80 435 руб.; пункт регулировки стоимостью 108 476 руб.; семейная ферма стоимостью 101 876 руб.; дом правления стоимостью 46 367 руб.; склад каменный крытый ток стоимостью 76 964 руб.; склад каменный з/ток стоимостью 78 684 руб.; теплая стоянка стоимостью 76 542 руб.; телятник каменный 2-рядный стоимостью 82 386 руб.; коровник 4-х рядный стоимостью 118 289 руб.; валовник каменный стоимостью 81 024 руб.; телятник каменный кирпичный стоимостью 74 918 руб.; столовая и административное здание стоимостью 76 275 руб. (всего 14 наименований).

Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>; оно по договору купли-продажи от 28 апреля 2010 года оплачено КФХ «ФИО1» согласно условиям договора и принято от КП им. К.Маркса по акту приема-передачи от 25 мая 2010 года.

КП им. К.Маркса и КФХ «ФИО1» ликвидированы, в связи с чем платежные документы не сохранились, имеются платежные поручения № 8 от 19 апреля 2010 года о внесении КФХ «ФИО1» задатка за участие в торгах, а полная оплата подтверждается актом приема-передачи от 25 мая 2010 года. Право собственности на вышеуказанное имущество в установленном порядке не было зарегистрировано в связи с отсутствием необходимой документации. Правопритязаний или иных претензий в отношении этих объектов недвижимости от государственных, муниципальных органов, иных третьих лиц не поступало, третьи лица с самостоятельными требованиями о защите своих прав не обращались, а также не выносилось никаких предписаний относительно нарушений требования СНиПов, санитарных и иных норм.

По этим основаниям ФИО1 просит признать за ним право собственности на объекты недвижимости: зерносклад инвентарный номер 100; новый коровник инвентарный номер 93; новый зерносклад инвентарный номер 101; пункт регулировки инвентарный номер 103; семейная ферма инвентарный номер 92; дом правления инвентарный номер 91; склад каменный крытый ток инвентарный номер 98; склад каменный з/ток инвентарный номер 99; теплая стоянка инвентарный номер 102; телятник каменный 2-х рядный инвентарный номер 95; коровник 4-х рядный инвентарный номер 96; валовник каменный инвентарный номер 97; телятник каменный кирпичный инвентарный номер 94; столовая и административное здание инвентарный номер 104, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский район, село Куакбаш.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска ФИО1 отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, считая его незаконным, и принятии нового решения об удовлетворении его иска в полном объеме. В обоснование указывается, что суд, отказывая в удовлетворении иска, превысил свои полномочия, поскольку исполнительный комитет МО «Лениногорский муниципальный район» РТ в отзыве на исковое заявление признал иск; а из сообщения МКУ Палаты имущественных и земельных отношений МО «ЛМР» № 1574 от 9 ноября 2021 года следует, что спорные объекты недвижимости не входят в реестр муниципальной собственности, не состоят на балансе МКУ ПИЗО МО ЛМР РТ, не заключены договоры аренды, безвозмездного пользования и договора оперативного управления. Спорное имущество по договору купли-продажи КФХ «ФИО1» приобретено на возмездной основе, что подтверждается актом приема-передачи от 25 мая 2010 года, в п. 3 которого отражено об отсутствие претензий у продавца КП им.К.Маркса в лице конкурсного управляющего ФИО2 по срокам и условиям оплаты к покупателю.

ФИО1, исполнительный комитет МО «Лениногорский муниципальный район» Республики Татарстан, Куакбашское сельское поселение о дне судебного заседания извещены, в суд апелляционной инстанции не явились.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель Куакбашского сельского поселения не возражает признанию права собственности на указанные объекты.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО3 апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.

Дело в апелляционном порядке согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно разъяснениям, содержащихся в п. 59 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

Вместе с тем, абзацем первым п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в редакции, действовавшей на дату подписания решения единственного учредителя КФХ «ФИО1» от 30 июля 2012 года, было предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между КП им. К.Маркса в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Продавец) и КФХ «ФИО1» в лице ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 28 апреля 2010 года, по условиям которого на основании Протокола о результатах торгов путем аукциона на повышение стоимости № 1 от 28 апреля 2010 года Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты по перечню, согласно п. 1.1. Договора, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский район, с. Куакбаш.

Согласно п. 2.1.1. Договора продавец обязуется передать покупателю Имущество по акту приема-сдачи в течение 5 дней со дня полной оплаты стоимости Имущества; согласно п. 3.1. Договора установленная по результатам торгов путем аукциона на повышение стоимости продажная цена Имущества составляет 1 195 040 руб., в том числе НДС 18%.

Платежным поручением № 8 от 19 апреля 2010 года КФХ «ФИО1» был оплачен по счету № 1 от 13 апреля 2010 года задаток № 1 за участие в торгах по реализации Имущества КП им. К.Маркса 28 апреля 2010 года на сумму 106 700 руб. без НДС.

Решением единственного учредителя коллективного (фермерского) хозяйства «ФИО1» от 30 июля 2012 года принято решение о распределении и передаче единственному учредителю КФХ «ФИО1» ФИО1, принадлежащие КФХ «ФИО1» нежилые строения: зерносклад, новый коровник, новый зерносклад, пункт регулировки, семейная ферма, дом правления, склад каменный крытый ток, склад каменный з/ток, теплая стоянка, телятник каменный 2 – рядный, коровник 4-х рядный, валовник каменный, телятник каменный кирпичный, столовая административное здание, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский район, с. Куакбаш.

Согласно сообщению МКУ Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» № 1574 от 9 ноября 2021 года, указанные объекты недвижимости не входят в реестр муниципальной собственности, не состоят на балансе МКУ ПИЗО МО ЛМР РТ, не заключены договора аренды, безвозмездного пользования и договора оперативного управления.

В пояснении кадастрового инженера ФИО4 исх. № 70 от 25 ноября 2021 года указано, что в соответствии со сведениями ЕГРН, земельные участки под нежилыми зданиями, расположенными по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский муниципальный район, муниципальное образование «Куакбашское сельское поселение» находятся в государственной собственности и договор аренды не заключен.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ КП им. К.Маркса прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда РТ от 21 марта 2011 года о завершении конкурсного производства.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ КФХ «ФИО1» ликвидировано 14 августа 2012 года.

Суд первой инстанции, отказывая в иске ФИО1, исходил из выводов, что у КП им. К.Маркса в установленном законом порядке право собственности на имущество, проданное КФХ «ФИО1», как на объекты недвижимости не было зарегистрировано; следовательно, договор купли-продажи от 28 апреля 2010 года, заключенный между КП им. К.Маркса в лице конкурсного управляющего ФИО2, которым имущество продано КФХ «ФИО1», не может создать для ФИО1, как единственного учредителя КФХ, правовых оснований для регистрации им в Росреестре этого имущества как недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска ФИО1 находит основанным на правильном применении норм материального права по следующим основаниям.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На момент заключения КФХ «ФИО1» договора купли-продажи от 28 апреля 2010 года действовал Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в совокупности по правилам ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. 164, 209, 218, 223, 433 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к правильному и обоснованному выводу, что на момент совершения сделки продавец не имел зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество, в силу чего не вправе был его отчуждать как недвижимое имущество, на которое право зарегистрировано, и будет осуществлен переход права новому покупателю.

Суд апелляционной инстанции, установив, что право собственности на указанные объекты за КП им. К.Маркса не было регистрировано, договор купли-продажи от 28 апреля 2010 года, заключенный между КП им. К.Маркса в лице конкурсного управляющего ФИО2 и КФХ «ФИО1», не прошел государственную регистрацию, то есть, отсутствие доказательств, подтверждающих наличие у продавца права собственности на объекты из 14 наименований, соответственно, отсутствие права на распоряжение ими в виде отчуждения в пользу другого лица, приходит к выводу о законности и обоснованности вывода отказа в иске суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы ФИО1 о том, что имущество по договору купли-продажи оплачено КФХ «ФИО1» в полном объеме, судом апелляционной инстанции оценивается как не основание в спорной ситуации для отмены решения суда первой инстанции; тот факт, что в п. 3 акта приема-передачи указано об отсутствие претензий у Продавца по срокам и условиям оплаты к Покупателю, также не свидетельствует, что требование ФИО1 подлежало удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1, сводящиеся к тому, что отсутствуют основания для не признания договора купли-продажи и принадлежности ему имущества, судебная коллегия не принимает как не влияющие на правильность решения суда ввиду вышеизложенного и следующих оснований.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из указанных разъяснений применительно к возникшему спору следует, что КП им. К.Маркса в лице конкурсного управляющего ФИО2, не зарегистрировавшее право собственности на имущество из 14 наименований, не вправе было им распоряжаться, в том числе передавать его на основании сделки от 28 апреля 2010 года КФХ «ФИО1».

Таким образом, КФХ «ФИО1», не имея регистрацию права собственности на имущество из 14 наименований, как на объекты недвижимости, не могло их передать его единственному учредителю ФИО1, в связи с этим полученное ФИО1 имущество не обладает признаками права собственности, которое подлежит регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший в момент возникновения спорных правоотношений) была установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

При отсутствии регистрации права собственности у покупателя, право могло считаться возникшим в случае исполнения им условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности; бремя доказывания таких обстоятельств лежало на покупателе, однако достаточных доказательств неисполнения обязательств по договору купли-продажи от 28 апреля 2010 года, равно как и уклонения продавца от регистрации договора не предоставлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции.

Обязательным условием признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным является регистрация перехода права собственности, законом допускается проведение регистрационных действий и без волеизъявления стороны в случае ее уклонения от совершения таких действий, при этом регистрация производится по решению суда. В рассматриваемом споре признаков уклонения продавца от регистрации перехода права собственности не установлено.

Как следует из дела, покупатель КФХ «ФИО1» не принял мер по регистрации права собственности на имущество из 14 наименований после 28 апреля 2010 года, как на объекты недвижимости в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, что может являться подтверждением в соответствии со ст. 551 ГК РФ перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Кроме того, как следует из дела, земельный участок, на котором расположено имущество из 14 наименований, на каком-либо праве в пользовании у ФИО1 не находится, что также препятствует в признании за ним права собственности и регистрации на него права.

Таким образом, доводы жалобы о фактическом исполнении условий договора купли-продажи предыдущими правообладателями не были надлежащим образом доказаны.

Другие доводы апелляционной жалобы, сводящиеся повторению изложенных в исковом заявлении доводов, направлены на иную оценку доказательств, имеющихся в материалах дела, что не может свидетельствовать о нарушении судом норм материального либо процессуального права, в связи с чем не служат основанием для принятия решения об удовлетворении иска ФИО1, в связи с приведенными обстоятельствами обжалуемое решение суда как законное и обоснованное подлежит оставлению без изменения, его апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 апреля 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Определение08.04.2022