Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Приволжского районного суда Астраханской области от 24 декабря 2020 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок, согласно договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Село Растопуловка» ФИО5 был предоставлен земельный участок площадью 1008 кв.м, из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс», расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ей было передано право аренды указанного земельного участка на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. На спорном земельном участке она возвела объект незавершенного строительства со степенью готовности 13%, право собственности на который зарегистрировано за не в установленном законом порядке. Поскольку строительство затянулось по объективным причинам, она обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства. ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области отказал ей в заключении договора аренды земельного участка на новый срок по причине того, что земельный участок может быть предоставлен в аренду для завершения строительства однократно. Договором № аренды земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был предоставлен в аренду в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Полагает, что ответчик обязан заключить с ней договор аренды на новый срок, поскольку она имеет первоочередное право арендовать спорный земельный участок на новый срок, ранее договор аренды для завершения строительства возводимого ею объекта недвижимости не заключался, ею соблюден установленный законом порядок обращения с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Просила суд с учетом изменения заявленных требований обязать комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на новый срок, для завершения строительства.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что предыдущему арендатору спорный земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Решением Приволжского районного суда Астраханской области от 24 декабря 2020 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что право на заключение нового договора аренды предусмотрено пунктом 6.2 договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. Ею соблюдены все условия и требования, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ, что указывает на обязанность ответчика заключить с ней новый договор аренды для завершения строительства. Вывод суда, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства, является несостоятельным, поскольку спорный земельный участок был передан в аренду без объектов незавершенного строительства, на что указано, в том числе, в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 не возводил на земельном участке объект незавершенного строительства, незавершенный строительством объект был построен ею, в связи с чем на него зарегистрировано ее право собственности.

На заседание судебной коллегии истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Заслушав докладчика, представителя истца ФИО1 - ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области ФИО4, возражавшую против доводов жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ предоставлялся в аренду ФИО8 в целях завершения строительства, в связи с чем оснований для повторного предоставления в аренду данного земельного участка не имеется.

С указанными выводами районного суда судебная коллегия не соглашается, поскольку они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «<адрес>» Приволжского района Астраханской области ФИО8 был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 21880 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс».

Постановлением администрации муниципального образования «Село Растопуловка» Приволжского района Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ№ на основании заявления ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей положения о разделе земельного участка, прекращено право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного в аренду ФИО8, для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс». В целях завершения строительства объектов незавершенного строительства предоставлены ФИО8 всего 15 земельных участков, в том числе, земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На основании постановления администрации муниципального образования «Село Растопуловка» Приволжского района Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ№ между администрацией муниципального образования «<адрес>» <адрес> и ФИО8 заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс». Договор заключен сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО1, последняя приняла права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс», используемого ФИО8 на основании договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке ФИО1 возвела объект незавершенного строительства степенью готовности 13%, площадью застройки 121,8 кв.м., проектируемое назначение – жилое, который ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на указанный объект (№ государственной регистрации №).

Истец до истечения срока действия договора аренды обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области с заявлением о заключении с ней нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ответчик отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что в соответствии с п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, возможно однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства. Учитывая, что договором аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, заключить новый договор аренды не представляется возможным.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015, и предоставляют подобное право тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства.

Собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают подобным правом в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

При этом из материалов дела следует, что ответчик не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, согласно положениям пункта 6.2 договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор (в лице заявителя, к которой на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

Истребование ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не может быть предоставлен в аренду истцу на новый срок, так как договором аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок уже однократно предоставлялся в аренду ФИО8 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, являются несостоятельными, поскольку, как следует из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок был предоставлен арендатору для строительства жилого квартала «малоэтажной застройки коттеджей типа эконом-класс», сведения о наличии на участке объектов недвижимого имущества в договоре аренды отсутствуют, пунктом 6.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право арендатора на заключение по истечении срока данного договора нового договор аренды земельного участка.

В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при предоставлении спорного земельного участка в аренду ФИО8 в ДД.ММ.ГГГГ на данном земельном участке имелись объекты незавершенного строительства.

Напротив, из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости, для завершения строительства которого истец просит заключить договор аренды на новый срок, был возведен ФИО1 после уступки ей прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ею же ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, технический план здания был выдан ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ за ней зарегистрировано право собственности на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, при этом основанием для регистрации права собственности явились договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что спорный земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства этого объекта одному из предыдущих собственников этого объекта у районного суда не имелось.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка путем заключения с ответчиком соответствующего договора аренды сроком на три года однократно с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда Астраханской области от 24 декабря 2020 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 1008 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Председательствующий К.В. Полякова

Судьи областного суда А.М. Метелева

И.П. Тимофеева