Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-125/2015 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 года по иску ФИО4 к ЮрЛ1 о признании права собственности на квартиры, и по встречному иску ЮрЛ1 к ФИО4 о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства, доплаты,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения представителя ответчика ЮрЛ1 - ФИО5,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2005 № 939 ЮрЛ2 являлось инвестором строительства жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания по адресу<адрес> т. 1 л.д. 23. В отношении земельного участка, расположенного по указанному адресу 30.01.2006 между КУГИ Санкт-Петербурга и ЮрЛ2 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №... (т. 1 л.д. 278-286).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.04.2013 № 229 произведена замена инвестора с ЮрЛ2 на ЮрЛ1. Решение всех имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами возложено на ЮрЛ1 за счет собственных средств (п. 3.1, 3.2) (т. 1 л.д. 21-22).

10.09.2010 ЮрЛ1 получено разрешение №... о присвоении строениям и сооружениям адреса: <адрес> (т. 1 л.д. 82).

30.04.2013 между ЮрЛ2 и ЮрЛ1 составлен акт приема-передачи многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: <адрес> т. 1 л.д. 308.

06.05.2013 между КУГИ Санкт-Петербурга, ЮрЛ2 и ЮрЛ1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.01.2006, в соответствии с которым арендатор уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ЮрЛ1 (т. 1 л.д. 299-303).

19.09.2014 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» ЮрЛ1 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №... построенного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 79).

06.12.2007 между ЮрЛ1 в лице ЮрЛ3 и ФИО4 заключен предварительный договор №... купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры<...>

В соответствии с п.п. 3.1, 3.3 договора цена квартиры №... была определена сторонами договора в размере <...> при этом договором было установлено, что покупатель осуществляет оплату цены квартиры единовременно до 28.12.2007. ФИО4 произвёл оплату по договору в сумме <...> в ЮрЛ3 12.12.2007 и 13.12.2007 (т. 2 л.д. 13).

25.03.2013 между ЮрЛ1 и ФИО4 составлен акт о частичном исполнении обязательств по договору, в соответствии с которым обязательства истца по п.п. 3.2, 5.1 по указанному предварительному договору выполнены в полном объеме (т. 1 л.д. 14).

10.09.2009 между ЮрЛ2 и ФИО4 заключен предварительный договор №... купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязались заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, условный номер <...>

В соответствии с п.п. 3.1, 3.3, 3.6 договора цена квартиры №... составила <...> При этом договором было установлено, что цена квадратного метра, не подлежит изменению в связи с возможным изменением стоимости строительства Объекта. Покупатель осуществляет оплату цены квартиры единовременно до 17.09.2009. ФИО4 10.09.2009 внесена оплата по предварительному договору №... в сумме <...> (т. 1 л.д. 13-14). 17.09.2009 сторонами подписан акт об исполнении обязательств по указанному договору (т. 1 л.д. 15).

В соответствии с п. 1.4 договоров <...>, <...> заключение основных договоров определено сторонами в течение 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных договорами.

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора №... продавец обязуется обеспечить сдачу Объекта в эксплуатацию в 3 квартале 2008г.

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора №... продавец обязуется обеспечить сдачу Объекта в эксплуатацию в 4 квартале 2009г.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договоров ЮрЛ2, ЮрЛ1 приняли на себя обязательства в течение 5 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию получить на свое имя свидетельство о праве собственности на квартиру, подготовить все необходимые документы для заключения с покупателем основного договора, известить покупателя о готовности заключить основной договор, подписать его и передать покупателю квартиру по передаточному акту до подписания основного договора.

В соответствии с п. 3.2 договоров в случае, если фактическая площадь квартиры и площадь балкона окажется больше проектных площадей, то покупатель производит оплату дополнительной площади квартиры и площади балкона.

По данным технической инвентаризации от 20.11.2013 квартира <адрес>, соответствует квартире по <адрес> т. 2 л.д. 15, т. 1 л.д. 16.

В связи с увеличением площади квартиры №... на <...> кв.м, квартиры №... на <...> кв.м, 11.09.2014 ФИО4 произведена доплата в ЮрЛ1 денежных средств в сумме <...> и в сумме <...> (т. 1 л.д. 61, т. 2 л.д. 46).

17.09.2014 ЮрЛ1 возвратил указанные денежные средства ФИО4 как ошибочно направленные в ЮрЛ1 (т. 1 л.д. 83, т. 2 л.д. 68).

ФИО4, полагая свои права как потребителя нарушенными, обратился в суд с исковыми требованиями к ЮрЛ1, уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать право собственности на квартиру №... и квартиру №..., расположенные по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что в настоящее время дом введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 88-90, т. 2 л.д. 88-90).

ЮрЛ1 обратилось в суд со встречными исками к ФИО4 о взыскании с денежных средств, затраченных на завершение строительства однокомнатной квартиры №..., расположенной в <адрес> в сумме <...>, а также доплаты за увеличение площади квартиры в сумме <...>; денежных средств затраченных на завершение строительства двухкомнатной квартиры №..., расположенной в <адрес> в сумме <...>, а также доплаты за увеличение площади квартиры в сумме <...>.

Свои требования Общество мотивировало тем, что понесло дополнительные затраты на завершение строительства жилого дома в котором расположены спорные квартиры.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 года вышеуказанные исковые требования разрешены по существу.

Суд постановил взыскать с ФИО4 в пользу ЮрЛ1 денежные средства по предварительному договору №... от 10.09.2009 в сумме <...>, по предварительному договору №... от 06.12.2007 в сумме <...> расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>, в удовлетворении остальной части встречных исков – отказал.

Этим же решением суд признал право собственности ФИО4 на <...> квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес>, и на <...> квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскал с ЮрЛ1 в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме <...>.

С решением суда не согласился истец ФИО4, в апелляционной жалобе выразил несогласие с решением суда, просил его отменить в части удовлетворения части встречных исковых требований. По мнению истца, суд незаконно и необоснованно пришёл к выводу о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в счёт доплаты по предварительному договору №... от 10.09.2009 и по предварительному договору №... от 06.12.2007.

В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле, не обжаловалось.

В заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО4 не явился, при этом о месте и времени судебного заседания извещен, причин своей неявки не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела не направил, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы истца и проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда первой инстанции в их пределах, приходит к выводу о том, что решение суда в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами дела.

Принимая во внимание доводы апелляционной жалобы истца, каких-либо оснований к проверке решения суда первой инстанции в полном объёме, в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебной коллегией не установлено.

Как следует из материалов дела, ЮрЛ1 понесло дополнительные затраты на завершение строительства жилого дома, в котором расположены квартиры, <...>.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции принимая во внимание, что для разрешения настоящего спора требуются специальные познания в области строительства, назначил по делу судебную экспертизу с целью определения перечня и стоимости затрат необходимых на завершение ответчиком строительства спорного объекта.

Согласно заключению эксперта ЮрЛ4№... от 07.07.2015, перечень затрат представленный ЮрЛ1 соответствует работам, необходимым для завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Общая сумма всех затрат ЮрЛ1 на достройку и сдачу в эксплуатацию, принятого от ЮрЛ2 по акту приема-передачи от 30.04.2013 многоквартирного дома составляет <...> Стоимость дополнительных затрат на строительство квартиры №... составляет <...>, квартиры №... - <...>.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что без привлечения дополнительных средств в указанном размере ответчик ЮрЛ1 не мог завершить строительство жилого дома, в связи с чем признал встречные исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд верно исходил из того, что факт внесения истцом денежных средств первоначальному застройщику, который своих обязательств не исполнил, сам по себе не мог повлечь его освобождения от соответствующих дополнительных обязательств перед ЮрЛ1. Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что строительство спорных объектов было осуществлено за счёт средств истца, за исключением денежных средств, затраченных ЮрЛ1 на достройку и сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции также признаёт, что денежные средства, вложенные ответчиком ЮрЛ1 в достройку и сдачу в эксплуатацию, в том числе спорных квартир, являются убытками, которые подлежат возмещению в том числе и за счёт истца, право собственности которого признано на объекты завершенного строительства.

Материалами дела подтверждено, что в том случае, если бы ответчик ЮрЛ1 не затратил дополнительные средства на достройку и сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома, то указанное привело бы к невозможности достижения цели договора, поскольку строительство объекта было бы не завершено, что явилось бы препятствием к признанию права на объект недвижимости.

В апелляционной жалобе истец по существу выражает несогласие с выводами суда в части оценки выводов, изложенных в заключении эксперта. По мнению истца, из заключения эксперта достоверно не следует, что несения ответчиком вышеуказанных затрат было необходимо для осуществления достройки дома и введению его в эксплуатацию. Кроме того, при разрешении встречных исковых требований суд неправильно применил нормы материального права, руководствуясь при разрешении указанных требований положениями статьи 984 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец полагает, что расчёт за объекты строительства по заключённым им предварительным договорам был произведён им в полном объёме. Условия предварительных договоров не предполагают, что после завершения строительства должны быть произведены дополнительные затраты на завершение строительства, а потому и оснований к удовлетворению встречных исковых требований не имелось.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этот же Закон устанавливает гарантии прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается исключительно путем:

1) заключения договора участия в долевом строительстве;

2) выпуска особого рода облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений;

3) вступления гражданина в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив.

В рассматриваемом случае, суд первой инстанции, давая оценку правоотношениям сторон, обоснованно исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены ЮрЛ2 для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, однако фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве, к которым применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Последующая перемена застройщика на ЮрЛ1 не влияет на право инвестора требовать передачи ему предмета инвестиций, поскольку инвестор на законных основаниям участвовал в инвестировании объекта недвижимости и внесённые им денежные средства были вложены в строительство этого объекта.

Вместе с тем суд первой инстанции, установив наличие превышения фактических объёмов и стоимости выполненных строительно-монтажных работ по спорным объектам над стоимостью внесённых истцом денежных средств по предварительным договорам, обоснованно пришёл к выводам об удовлетворении заявленных встречных исковых требований о взыскании дополнительно понесённых на строительство спорных объектов затрат.

Отсутствие в предварительных договорах указания на возможность возникновения у инвестора дополнительных затрат на достройку и сдачу объекта строительства в эксплуатацию само по себе в рассматриваемом случае, когда вследствие неспособности инвестора ЮрЛ2 выполнить обязательства по завершению строительства жилого дома Постановлением Правительства Санкт – Петербурга была произведена замена инвестора с ЮрЛ2 на ЮрЛ1, не свидетельствует об отсутствии у ЮрЛ1 права на возмещение за счёт средств инвесторов убытков, вызванных проведением работ необходимых для завершения строительства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции, разрешая спор, обоснованно применил положения п. 1 ст. 980 ГК РФ, согласно которой действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

В силу п. 1 ст. 984 ГК РФ необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом, за исключением расходов, которые вызваны действиями, указанными в пункте 1 ст. 983 настоящего Кодекса.

Суд первой инстанции верно определил заинтересованность истца в приобретении права собственности на объект недвижимости, правомерность действий ответчика, завершившего строительство объекта с вложением собственность средств, а также объем указанных вложений.

Таким образом, ЮрЛ1, завершая строительство многоквартирного жилого дома, действовало в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир (в том числе истца ФИО4), понёс убытки в виде дополнительного необходимого инвестирования строительства указанного жилого дома.

При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении встречных требований ЮрЛ1 создал бы условия нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь место с учетом положений ч.3 ст. 17 Конституции РФ (Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Доводы апелляционной жалобы в части несогласия с выводами судебной экспертизы, судебная коллегия находит несостоятельными.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

По смыслу положений ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Между тем, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает права судебной коллегии самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Судебная коллегия оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы, поскольку заключение экспертизы составлено организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Экспертиза проведена по определению суда, эксперт предупреждался по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения перед проведением экспертизы. Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов.

При таких обстоятельствах заключение эксперта является допустимым доказательством по делу.

Доводы апеллянта о том, что объем затрат ЮрЛ1 недостоверен, поскольку в экспертном заключении имеются ссылки на отсутствие данных о техническом состоянии объекта на стадии передачи его от прежнего застройщика, коллегия находит несостоятельным, поскольку это обстоятельство не явилось препятствием для выводов эксперта о размере затрат ответчика для завершения строительства дома. Ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы истец не заявлял.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют. Нормы материального права применены судом правильно, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт – Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи –