Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО ПЛК «Тольяттинский» на решение Жигулевского городского суда Самарской области от 26.02.2021г., которым постановлено:

«ООО «ПЛК «Тольяттинский» в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО3 о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка № от 07 апреля 2016 г., отказать»,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Представитель ООО «ПЛК «Тольяттинский» обратился в Жигулевский городской суд Самарской области с иском к ФИО3, в котором просил взыскать с ответчика в пользу ООО «ПЛК «Тольяттинский» 366 800 рублей задолженности по договору субаренды земельного участка № от 07.04.2016, из которых 300 000руб. по арендной плате, 66 800руб. – неустойка, а также суммы уплаченной государственной пошлины в размере 6 868 рублей.

В обоснование требований указало, что 07.04.2016 между ООО «Мясокомбинат «Тольяттинский», впоследствии сменивший название на ООО «ПЛК «Тольяттинский», и ИП ФИО3 (ИП прекратило деятельность 17.04.2018) был заключен договор субаренды земельного участка №. В соответствии с условиями указанного договора истец передал, а ответчик принял в субаренду часть земельного участка общей площадью 1 259 кв.м, расположенного в <адрес>. Согласно п. 3.3 договора ответчик был обязан оплатить арендную плату ежемесячно предоплатой не позднее 20 числа текущего месяца в размере 20 000 рублей.

В иске указано, что ответчик свои обязательства по оплате арендной платы выполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на ноябрь 2020 года образовалась задолженность в размере 300 000 рублей. В рамках досудебного урегулирования спора 21.09.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. До настоящего времени оплата от ответчика не последовала.

В соответствии с п. 6.3 договора, за несвоевременную оплату арендной платы ответчику начислены пени в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. По состоянию на 03.11.2020 размер неустойки составил 66 800 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ПЛК «Тольяттинский» просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права и не соответствующее фактическим обстоятельствам дела. Так, считает, что договор субаренды нельзя признать расторгнутым, поскольку от имущества ответчик земельный участок не освободила, продолжает им пользоваться. Кроме того, прекращение договора аренды само по себе не прекращает обязательства по внесению арендной платы до возврата имущества взыскателю. Также считают неверными выводы суда о том, что имущество ответчику не принадлежит.

В судебном заседании представитель ООО «ПЛК Тольяттинский» ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

В судебное заседание ФИО3 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает, в связи с чем, подлежит отмене по следующим основаниям.

Так, частью 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, на основании договора аренды земельного участка № (2010-2059) от 11.10.2013, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области предоставило в аренду ООО «Мясокомбинат «Тольяттинский» земельные участки из земель населенных пунктов.

07.04.2016 между ООО «Мясокомбинат «Тольяттинский» в лице генерального директора ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО3 (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка №, согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял во временное владение и пользование часть земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 250 кв.м. Согласно п. 1.2 передаваемая в субаренду площадь земельного участка сдается в аренду на основании договора аренды земельных участков № (2010-2059) от 11.09.2013, заключенного между ООО «Мясокомбинат «Тольяттинский» с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области. Из п. 1.4 договора следует, что арендуемая площадь предоставляется для размещения временных строений субарендатора.

В п. 2.1 указано, что договор субаренды действует в течение 11 месяцев. В случае, если не одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора в письменном виде не заявит о своем намерении расторгнуть договор, то договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев (п. 2.3).

Разделом 3 предусмотрена арендная плата за земельный участок в размере 20 000 рублей ежемесячно, которые субарендатор обязан уплачивать предоплатой не позднее 20 числа текущего месяца.

Согласно п. 5.1 субарендатор обязуется, в том числе, в случае отказа от дальнейшей аренды, письменно предупредить Арендатора менее, чем за два месяца до предполагаемого отказа. В случае несоблюдения сроков предупреждения Субарендатор оплачивает арендую плату Арендатору за все время просрочки уведомления независимо от срока освобождения арендуемой площади.

Исходя из п. 5.2 договора, субарендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 2 месяца до предстоящего расторжения в письменной форме.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО3 23.08.2017 обратилась с заявлением на имя Генерального директора ООО «Мясокомбинат Тольяттинский» ФИО1, в котором она отказывается от дальнейшей аренды земельного участка в соответствии с абз. 6 п. 5.1 Договора субаренды земельного участка № от 07.04.2016 и предлагает расторгнуть Договор с 23.09.2017.

На указанном заявлении стоит входящий штамп ООО «Мясокомбинат «Тольяттинский» № от 23.08.2017 и резолюция генерального директора ФИО1 «Согласовано. После оплаты долгов или выполнения работ на сумму долга».

При рассмотрении иска в суде сторонами в дальнейшем не оспаривался факт подачи ответчиком указанного заявления о расторжении договора.

08.08.2019 между ФИО3 (должник) и ООО «ПЛК «Тольяттинский» (кредитор) заключено Соглашение о реструктуризации задолженности путем предоставления рассрочки, согласно которому стороны реструктурировали задолженность должника перед кредитором, образовавшуюся на основании субаренды земельного участка № от 07.04.2016.

В п. 1 Соглашения указано, что на момент его заключения задолженность по договору № от 07.04.2016 составляет сумму в размере 258 655,19 рублей, где 131 798,49 рублей сумма основанного долга и 126 856,70 рублей – неустойка, предусмотренная договором субаренды земельного участка № от 07.04.2016 по состоянию на 08.08.2019.

Согласно п. 3.1 Соглашения должник освобождается от уплаты суммы неустойки, посчитанной по состоянию на 08.08.2019 в сумме 126 856,70 рублей, при условии выплаты основного долга, согласно графику погашения.

Кроме того, должнику предоставляется скидка в размере 10 000 рублей от суммы основного долга, при условии выплаты основного долга согласно графику погашения (п. 3.2).

Сумма основного долга с учетом скидки в размере 121 798,49 рублей выплачивается в рассрочку до 30.10.2020 с погашением, начиная с 01.11.2019, платежи осуществляются в соответствии с графиком погашения долга (п. 3.3, п. 4). Со дня подписания соглашения проценты на сумму долга не начисляются (п. 5).

Из Графика погашения долга (приложение № 2 к соглашению о реструктуризации задолженности) следует, что с ноября 2019 по сентябрь 2020 сумма платежа, подлежащего оплате, составляет по 10 000 рублей ежемесячно, а в октябре 2020 ее размер составляет 11 798,49 рублей.

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что сумма долга ФИО3 выплачена полностью в соответствии с графиком погашения долга, доказательств обратного суду не предоставлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что договор субаренды земельного участка расторгнут с 23 октября 2017 г., то есть по истечении 2-х месяцев с момента поступления заявления субарендатора, при этом с 23.09.2017г. ответчик не вела предпринимательскую деятельность на земельном участке, а с 17.04.2018 прекратила осуществление своей деятельности как индивидуальный предприниматель, что не оспаривалось сторонами в суде.

Кроме того, суд, отказывая в иске, учитывая условия соглашения о реструктуризации задолженности и их исполнение ответчицей, пришел к выводу, что соглашение о реструктуризации задолженности было заключено сторонами с учетом заявления ФИО3 о расторжении договора субаренды с 23.10.2017.

При этом ссылку представителя истца об освобождении земельного участка и возврате его по акту приема-передачи суд не принял во внимание, поскольку из предоставленных в суд документов следует, что на земельном участке, предоставленном ответчику в субаренду, на момент подписания договора субаренды уже располагались строения (юрточные домики), не принадлежащие ответчику, что не оспаривалось сторонами.

Вместе с тем, судебная коллегия с указанными выше выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

Так, из материалов дела следует и по существу не оспаривается сторонами, что при наличии заявления об отказе от договора аренды ФИО3 23.08.2017г., с учетом условий договора и ч.2 ст.610 ГК РФ, срок истечения договора аренды приходится на 23.10.2017г.

Между тем, в соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом в материалы дела не представлены доказательства возврата имущества арендодателю, притом, что на земельном участке продолжает находиться имущество ответчицы.

Так, судебная коллегия учитывает, что договор субаренды земельного участка от 7.04.2016г. заключен для размещения временных строений Субарендатора. Указанные строения продолжают находиться на земельном участке до настоящего времени.

Согласно договору купли-продажи передвижного кафе с отсрочкой платежа от 3.04.2016г., ФИО3 приобрела передвижное Кафе в виде юрточного комплекса, состоящего их 4 юрт, как имущественный комплекс у ФИО2 за <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>. выплачиваются в день подписания настоящего договора. <данные изъяты>. – до 1.08.2016г., <данные изъяты>. – до 1.10.2016г., <данные изъяты>. – до 1.12.2016г.

Согласно представленным квитанциям и распискам, ФИО3 оплатила ФИО2<данные изъяты>.

В материалы дела представлено заявление ФИО3 на имя ФИО2 об отказе от договора купли-продажи передвижного кафе с отсрочкой платежа, в силу выявленных недостатков, а также проект соглашения о расторжении договора от 4.01.2017г..

Вместе с тем, доказательств направления данных документов ФИО2, а также расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон не представлено.

Более того, в силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ч.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом из представленных документов следует, что ФИО3 оплатила более половины цены товара.

Оснований считать договор расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе ответчицы по представленным в материалы дела доказательствам не имеется.

При этом отказ от договора субаренды земельного участка не является самостоятельным основанием для отказа от договора купли-продажи и его расторжения.

Также судебная коллегия не соглашается с выводами суда о том, что задолженность по соглашению о реструктуризации от 8.08.2019г. определена на дату расторжения договора октябрь 2017г., поскольку из буквального толкования в силу ст.431 ГК РФ условий данного соглашения, сумма задолженности определяется на момент заключения Соглашения.

Указанная сумма задолженности определена по соглашению сторон, не исключает расчет за период аренды до 8.08.2019г.

Кроме того, из материалов дела следует, что ранее стороны, помимо арендных платежей, производили зачет однородных взаимных требований.

Таким образом, судебная коллегия находит установленным, что, несмотря на обращение к истцу с заявлением о расторжении договора аренды, ответчица обязанности по освобождению земельного участка не исполнила, арендованный земельный участок не возвратила. На нем продолжает находиться имущество в виде юрточного комплекса, соответственно, ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом.

При этом прекращение статуса индивидуального предпринимателя не прекращает принятые на себя обязательства по договору субаренды.

Кроме того, выводы суда о том, что само по себе не составление сторонами акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования ответчиком земельного участка не подтверждает возобновление договора субаренды и не может служить основанием для взыскания арендной платы за неиспользуемый земельный участок при том, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям материального права..

Таким образом, поскольку задолженность по арендным платежам по состоянию на 8.08.2019г. исполнена, за период с 9.08.2019г. по октябрь 2019г. сумма задолженности по арендной плате составляет в силу ст.622 ГК РФ 20 000 х 15 мес = 300 000руб.

В случае несвоевременной оплаты аренды арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.3).

Согласно представленному расчету задолженности по пени, задолженность составляет 66 800руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным в п.п.69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая, что ответчик не является индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом, с учетом периода просрочки исполнения обязательств, размера неисполненных обязательств, а также положений ч.6 ст.395 ГК РФ, судебная коллегия полагает возможным определить ко взысканию сумму задолженности по неустойке в размере 40 000руб., находит ее разумной с учетом конкретных обстоятельств по делу.

Согласно разъяснениям, данным в п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

С учетом изложенного, ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче иска, 6 868руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Жигулевского городского суда Самарской области от 26.02.2021г. отменить. Постановить новое решение, которым исковые требования ООО «ПЛК «Тольяттинский» удовлетворить частично. Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ПЛК «Тольяттинский» задолженность по арендным платежам 300 000руб., неустойку 40 000руб., госпошлину 6 868руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: