Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело № 2-125/2022 по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Лавис Инвест» о взыскании убытков по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 21 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лавис Инвест» (далее – ООО «Лавис Инвест») о взыскании в пользу каждого из истцов убытков в размере по 1 753 690 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере по 12 869 руб. в пользу каждого.

В обоснование иска указали, что 10 января 2013 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодателем) и ООО «Лавис Инвест» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений: нежилого помещения первого этажа №, общей площадью 144,3 кв.м, помещения подвала, общей площадью 5 кв. м и помещения подвала, общей площадью 352,2 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные помещения переданы ответчику для использования под организацию общественного питания. Срок договора сторонами определен до 10 января 2023 года. В последующем в связи с приобретением права собственности на нежилые помещения истцами, в договор аренды на основании дополнительного соглашения от 1 июля 2016 года были внесены соответствующие изменения. 8 октября 2018 года ответчик зафиксировал подтопление части арендованных помещений (цокольного этажа). На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2020 года по делу № А05-2327/2019 договор аренды расторгнут. В соответствии с экспертным заключением, подготовленным по инициативе истцов, стоимость восстановительного ремонта помещений составляет 3 507 380 руб. Поскольку в соответствии с условиями договора именно на арендаторе лежит обязанность по содержанию помещения и его инженерно-технического оборудования в полной исправности, истцы обратились в суд с заявленным иском о взыскании причиненных убытков.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представитель истцов в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем основаниям. Считал, что нашел свое подтверждение факт затоплений помещений и возникновения убытков вследствие именно действий ответчика, не обеспечившего надлежащее их состояние по причине недостатков ремонтных работ и нормальное функционирование дренажной системы.

Представители ответчика в судебном заседании против иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 21 января 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

С решением суда не согласились истцы ФИО1, ФИО2, в апелляционной жалобе просят его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают, что вывод суда об отсутствии вины ответчика в причинении ущерба арендованным помещениям противоречит материалам дела. Решение суда о расторжении договора аренды принято 11 февраля 2020 года, поэтому именно с данного момента можно говорить о прекращении обязанностей, существовавших в рамках договора аренды. Обстоятельства того, что арендатор съехал из арендованных помещений, действия договора не прекращает, в связи с чем с ноября 2018 года по 11 февраля 2020 года ответчик был обязан исполнять обязанности по договору аренды. Полагают, что ответчик намеренно способствовал ухудшению полезных свойств и качеств помещений, которые привели к неконтролируемому поднятию уровня грунтовых вод и большему затоплению арендованных помещений. Вывод суда о том, что арендодатели были заблаговременно уведомлены об освобождении ответчиком занимаемых помещений, противоречит представленной в материалы дела переписке между сторонами. Доказательств того, что насосы являются собственностью ответчика в материалы дела не представлено. Считают, что пояснения представителя ответчика, данные в ходе рассмотрения спора в Арбитражном суда Архангельской области, о том, что на 23 апреля 2019 года инженер периодически выезжает в арендованные помещения и производит работы по откачке воды, свидетельствуют о том, что ответчик считал себя арендатором и продолжал эксплуатировать помещения. Причины затопления были установлены вступившим в законную силу решением суда от 11 февраля 2020 года по делу №А05-2327/2019, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО «Лавис Инвест» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика ФИО4, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 статьи 614 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622).

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 2 указанной статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пунктом 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Судом установлено, что 10 января 2013 года между ИП ФИО3 (арендодателем) и ООО «Лавис Инвест» (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения: - нежилое помещение первого этажа №№ общей площадью 144,3 кв.м, кадастровый (или условный) №, по адресу: <адрес>; - нежилое помещение подвала общей площадью 5 кв.м, номер на поэтажном плане 11-Н, кадастровый (или условный) №, по адресу: <адрес>; - нежилое помещение подвала общей площадью 352,2 кв.м, номер на поэтажном плане 9-Н, кадастровый (или условный) №, по адресу: <адрес> помещений составляет 501,5 кв.м. Помещения передаются для использования под организацию общественного питания (тип пункта общественного питания — кафе, с продажей алкогольных напитков, режим работы - с 00 часов до 24 часов, без выходных) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора срок настоящего договора устанавливается до 10 января 2023 года с момента подписания.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязуется содержать помещения и его инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке; соблюдать меры и правила пожарной безопасности, техники безопасности, требования органов санитарного надзора; соблюдать требования Роспотребнадзора.

В этот же день 10 января 2013 года сторонами был подписан акт приема-передачи имущества к договору аренды.

Договор аренды заключен сторонами в установленной законом форме, зарегистрирован в Росреестре 1 февраля 2013 года, стороны приступили к его исполнению. 10 января 2013 года между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение, согласно которому арендодатель обязуется компенсировать в размере 50% от общей стоимости затраты, связанные с устранением пожарных рисков (расширение проемов по пути эвакуации, изготовление 2-х приямков из подвала на <адрес>, строительство 2-х парадно-эвакуационных выходов из подвала - 1 шт. и с 1-го этажа - 1 шт., реконструкция второго служебного пожарно-эвакуационного входа (существующего). Данное условие вступает в силу с 1 января 2014 года. Стоимость аренды с 1 января 2014 года будет определена отдельным соглашением сторон. Арендатор обязуется согласовывать с арендодателем виды работ, стоимость работ по устранению пожарных рисков. Также арендатор обязуется компенсировать 50% от стоимости содержания помещений (расходы на обслуживание помещений, на основании счетов, выставленных управляющей компанией) путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия один раз в квартал.

Согласно дополнительному соглашению от 31 октября 2013 года №3 арендатор выполнил следующие непредвиденные ремонтные работы, без которых объект невозможно эксплуатировать: 1) внутренние работы: замена и усиление балок перекрытия; 2) наружные работы: гидроизоляция; 3) устройство колодца для снижения давления грунтовых вод, а также арендатором выполнены работы, связанные с устранением пожарных рисков.

В связи с тем, что арендатором понесены дополнительные расходы на выполнение ремонтных работ, арендодателем как частично компенсированы были данные расходы, так и снижена арендная плата, что никем не оспаривалось.

20 апреля 2016 года по договору купли-продажи ИП ФИО3 продал в общую долевую собственность ФИО2 и ФИО1 (каждому по ? доле) спорные нежилые помещения с соответствующим обременением в виде аренды. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре.

ФИО1 и ФИО2 направили в адрес ответчика дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в условия договора аренды от 10 января 2013 года.

Согласно заключению эксперта №ИП-20/ОУ от 16 апреля 2021 года, подготовленному ИП ФИО16 («Архоблэкспертиза») по заказу истцов, стоимость затрат на восстановительный ремонт помещений цокольного этажа, поврежденных в результате подтопления и действий третьих лиц, на дату осмотра – 14 сентября 2020 года без учета износа составляет 3 507 380 руб., с учетом износа – 1 471 862 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Обращаясь в суд с иском, истцы ссылаются на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств в части надлежащего содержания арендуемых помещений, повлекших возникновение убытков в виде расходов на восстановительный ремонт.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцами не представлено доказательств причинения убытков ответчиком.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласна, так как он соответствует требованиям закона и установленным обстоятельствам по делу.

При этом суд исходил из того, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2020 года по делу №А05-2327/2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 года, договор аренды нежилых помещений, заключенный между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Лавис Инвест», расторгнут.

Указанным решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2020 года, а также вступившим в законную силу решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 9 июня 2021 года по делу № 2-1089/2021, с учетом выводов апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 сентября 2021 года, установлено, что арендодателями не обеспечено надлежащее состояние сдаваемых в аренду помещений, что повлекло досрочное расторжение договора аренды, освобождение помещений арендатором в ноябре 2018 года и, как следствие, освобождение его от уплаты арендной платы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно указал, что обстоятельства, установленные указанными судебными акта с позиций ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

В рамках дела № А05-2327/2019, рассмотренного Арбитражным судом Архангельской области, была проведена судебная экспертиза в ООО «Архангельский Областной Центр Экспертизы», по результатам которой представлено экспертное заключение №-СД от 9 ноября 2019 года, где эксперт указал, что, действительно, на момент осмотра 22 августа 2019 года нежилые помещения были в подтопленном состоянии: зафиксирован уровень стоячей воды 70-110 мм, во всех помещениях в зависимости от отметок полов, которые имеют разный высотный уровень, например, помещения №№,31, а выше зафиксированного уровня – следы от воздействия влаги (от стоячей воды), выраженные в ореолах разводов разной цветности с усилением колористической гаммы по границе следа, находящиеся на уровне 400-500 мм. При этом, эксперт пришел к выводу, что причиной подтопления является повышение уровня грунтовых вод в помещении в результате: - ненадлежащего обслуживания в процессе эксплуатации средств защиты типа: системы внутреннего дренажа приямков в результате сбоев в работе насосного оборудования в виду отсутствия насосов погружного типа в приямках, выполненных с целью понижения уровня грунтовых вод; - отсутствия электропитания объекта (как следствие невозможность подключить дренажный насос) без дополнительных мероприятий: отсоединен (обрезан) силовой кабель, демонтирована проводка «открытого типа» структурированной кабельной системы в помещениях подвала. Кроме этого, эксперт в заключении указал, что на момент осмотра сети внутренних инженерных коммуникаций (дренажной системы и электрических инженерных систем) в помещениях находятся в неработоспособном состоянии, так как: - отсутствует присоединение питающей линии электросети (силовой кабель отрезан); демонтирована распределительная арматура (автоматические выключатели, рубильники) в металлическом боксе (шкафе) помещение № по плану 1 этажа; - отсутствует проводка «открытого типа» структурированной кабельной системы в подвальных помещениях, также отсутствует кабель в гофртрубе скрытой прокладки в подвесных потолках в части помещений подвала (в частности помещения №); -демонтировано осветительное оборудование, щитки, сплит-система. - отсутствуют дренажные насосы, однако имеются следы их установки в зоне приямков (для удаления воды из приямка подвала устанавливался дренажный погружной насос с последующим сбросом данной воды в дренажный колодец); - отсутствие электропитания объекта вызывает невозможность подключения насосов и функционирования дренажной системы. Также, при исследовании внутренних стен экспертом зафиксировано: - отсутствие внутреннего слоя гидроизоляции в виде неразрывного замкнутого контура с заведением на высоту не менее 30 см относительно уровня земли; - разрушение защитного слоя бетона с обнажением арматурного каркаса, ржавление, истончение, с левой стороны вымывание бетона в помещении № по плану технического паспорта (вдоль стены 2,69 м); - гидроизоляция на стене с заведением с уровня поля не идентифицирована.

Однако, данное состояние нежилых помещений было зафиксировано на момент его осмотра 22 августа 2019 года, то есть после освобождения арендатором помещений, когда сети внутренних инженерных коммуникаций находились в неработоспособном состоянии, а дренажные насосы отсутствовали.

Таким образом, как следует из указанного заключения экспертизы, первопричиной подтопления помещений и, соответственно, возникновения ущерба, является повышение уровня грунтовых вод, при этом доказательств ненадлежащей эксплуатации помещений со стороны арендатора в материалы дела не представлено. Напротив, имеющиеся материалы свидетельствуют о неоднократных просьбах арендатора устранить подтопление помещений.

Как следует из материалов дела, в течение всего срока действия договора аренды при наличии дренажных насосов, подтопление помещений не прекращалось, что и привело к их ненадлежащему состоянию и освобождению впоследствии арендатора от уплаты аренды.

Несмотря на неоднократные уведомления как первоначального арендодателя, так и истцов о необходимости выполнения работ капитального характера для устранения подтопления арендуемых помещений, обязанность проведения которых лежит на арендодателе, соответствующих работ истцами проведено не было.

Отсутствие письменного уведомления истцов об освобождении арендуемых помещений ответчиком, не свидетельствует о том, что арендатор продолжает пользоваться спорным имуществом.

Напротив, вышеуказанными судебными актами установлено, что ответчик выехал из арендованных помещений в ноябре 2018 года, при этом им были расторгнуты договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, без которых невозможно использовать арендуемые помещения.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что действиями ответчика истцам причинены убытки, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Каких-либо новых данных, которые не были предметом исследования и оценки судом первой инстанции при рассмотрении дела и не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда достаточно аргументированы, доказательства, представленные сторонами, подробно проанализированы, судом дана надлежащая оценка всем представленным доказательствам в совокупности и их взаимосвязи с позиций ст. 67 ГПК РФ, давать иную оценку изложенным обстоятельствам судебная коллегия оснований не находит.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют позицию истцов, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 21 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Н.П. Рассошенко

Н.В. Романова