Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
№ 2-1270/2021 по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 1 июня 2021 года, которым постановлено:

«исковые требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить в части;

обязать ФИО1 заключить с Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договор аренды земельного участка № <...> от 7 апреля 2020 года с кадастровым № <...>, площадью 1411 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в части нежилого помещения гаражного бокса № <...> с кадастровым номером № <...>, площадью 17 кв.м, с учетом положений протокола согласования разногласий от 16 июня 2020 года к протоколу согласования разногласий от 7 мая 2020 года к договору аренды земельного участка № <...> от 10 апреля 2020 года, а именно: дополнить договор подпунктом 3.2.4 в следующей редакции: «передать на государственную регистрацию договор в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; подпункт 4.2.2 договора исключить;

Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда в удовлетворении остальной части исковых требований к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – отказать;

взыскать с ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград в размере 6 000 рублей».

Заслушав доклад судьи Грымзиной Е.В., судебная коллегия по гражданским делам

установила:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № <...>, площадью 1 411 кв.м, находится в собственности администрации Волгограда.

Указанный земельный участок занят гаражным боксом № <...>, площадью 17 кв.м, кадастровый номер: № <...>, собственником которого с 22 февраля 2006 года является ФИО1

Ответчик уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, на котором располагается указанный гаражный бокс, предложенный ему для заключения договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 7 апреля 2020 года № <...> не подписывает, арендную плату за пользование земельным участком не вносит.

Просил суд возложить на ФИО1 обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка № <...> от 7 апреля 2020 года, кадастровый номер: № <...>, площадью 1 411 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Ворошиловским районным судом г. Волгограда постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения, просит его отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование жалобы указано на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в собственности администрации Волгограда находится земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № <...>, площадью 1 411 кв.м.

На указанном земельном участке находятся гаражные боксы и нежилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам, в том числе, ответчику, в собственности которого находится гаражный бокс № <...>, площадью 17 кв.м.

По обращению одного из собственников указанных нежилых помещений, истцом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 апреля 2020 года № <...> и направлен всем собственникам нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке, для подписания.

Согласно тексту договора аренды от 10 апреля 2020 года № <...>, Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда, именуемый в дальнейшем арендодатель предоставляет, а арендатор (в лице собственников объектов недвижимости) принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер № <...>, кадастровый номер № <...>, площадью 1411 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для целей использования крытого автопаркинга. На участке имеются нежилые помещения, гаражные боксы. Срок аренды составляет 49 лет, установлен с 13 марта 2020 года по 13 марта 2069 года. Договор распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2020 года (пункты 1.1. – 1.4., 2.1.) (л.д. 10-16).

Пунктом 2.4. Договора предусмотрена обязанность арендатора вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11. раздела 2 настоящего договора, которая начинает исчисляться с 1 января 2020 года (пункт 2.5. договора) и должна вноситься ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.6.).

По условиям пункта 2.8. договора арендаторы несут ответственность по уплате арендной платы за земельный участок согласно расчету арендной платы за земельный участок (при множественности лиц на стороне арендатора).

Согласно пункту 2.10. договора расчет арендной платы определен в приложении 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора аренды.

Размер арендной платы изменяется со дня вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а так же применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора начиная со дня вступления в законную силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в законную силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период (пункт 2.11. договора).

Договором предусмотрена ответственность арендатора за невнесение либо несвоевременное внесение арендной платы в установленный договором срок в виде уплаты неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.13. договора).

В разделе 3 договора содержатся права и обязанности арендодателя, в разделе 4 - права и обязанности арендатора.

Разделом 5 договора предусмотрено право арендатора на передачу используемого земельного участка в субаренду при соблюдении условий, изложенных в указанном разделе договора.

Раздел 6 договора предусматривает ответственность сторон за нарушение его условий.

Основания расторжения договора изложены в разделе 7 договора, раздел 8 предусматривает форс-мажорные обстоятельства. В разделе 9 договора предусмотрены его особые условия, 10-й раздел содержит указание о рассмотрение споров, 11-й раздел договора предусматривает его изменения, в разделе 12 – дополнительные условия договора, раздел 13 содержит адреса, реквизиты и подписи сторон.

Текст договора был разослан собственникам нежилых помещений и гаражных боксов 27 февраля 2020 года (л.д. 42-44).

Не согласившись с договором в части, касающейся распространения его условий с 13 марта 2020 года, даты начала исчисления арендной платы, срока внесения арендной платы за период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2020 года, расчета ответственности по уплате арендной платы, в части отсутствия обязанности арендодателя извещать арендатора о размере изменения арендной платы, размера и вида ответственности за просрочку внесения арендной платы, а так же в части условий, касающихся государственной регистрации договора и подсудности разрешения споров (пункты 2.1., 2.5., абзац 2 пункта 2.6., пункт 2.8., 2.11, 2.13., подпункт 4.2.2., пункт 10), ФИО1 составлен протокол разногласий от 7 мая 2020 года к договору аренды земельного участка № <...> от 10 апреля 2020 года (л.д. 45-46).

18 мая 2020 года указанный протокол направлен в адрес ДМИ администрации Волгограда для согласования.

16 июня 2020 года ДМИ администрации Волгограда подготовлен протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от 7 мая 2020 года к договору аренды земельного участка № <...> от 10 апреля 2020 года, согласно которому договор аренды дополнен подпунктом 3.2.4.: передать на государственную регистрацию договор в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; подпункт 4.2.2. договора исключен (л.д. 48-51).

17 июня 2020 года указанный прокол согласования разногласий направлен в адрес ФИО1

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).

По смыслу приведенной правовой нормы, если цена на товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Таким образом, стороны договора обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельном участке, находящемся в собственности субъекта РФ, муниципальной или государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договора подобных изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 2 указанной нормы предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Учитывая, что между сторонами фактически сложились правоотношения, вытекающие из пользования земельного участка, распространение действия договора аренды на период до его подписания сторонами не противоречит положениям статьи 425 ГК РФ.

Неустойка является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, предусмотренным положениями статьи 330 ГК РФ, её размер установлен и согласован с иными арендаторами земельного участка – собственниками нежилых помещений и гаражных боксов, расположенных на нем, заключивших договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а потому изменение отдельных условий договора аренды в отношении одного из собственников объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, создаст дискриминационные (неравные) условия посредством предоставления преимуществ ФИО1

По этим же обстоятельствам не имеется предусмотренных законом оснований для согласования договора аренды земельного участка в части пунктов 2.6., 2.8. и 2.11. на предложенных ответчиком условиях.

Пункт 10 договора, предусматривающий рассмотрение споров по договору в суде по месту нахождения арендодателя, не противоречит процессуальному законодательству Российской Федерации, доказательств нарушения прав ответчика указанным пунктом договора в материалы дела не представлено.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьи 426 и 429 ГК РФ регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9).

Таким образом, статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены два случая, когда уполномоченный орган может обратиться с иском к правообладателям зданий, сооружений или помещений в них о понуждении заключения договора аренды земельного участка.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Судом установлено и следует из материалов дела, что направленный истцом в адрес других собственников объектов недвижимости, расположенных на том же земельном участке, проект договора аренды этого участка был подписан несколькими правообладателями.

Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, подписан несколькими арендаторами, а протокол разногласий не был подписан сторонами, требования истца о понуждении ответчиков, как правообладателей здания, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае у них существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.

Доводы апелляционной жалобы, выражающие несогласие с размером неустойки, предусмотренной договором, а так же датой, определяющей начало срока договора – 13 марта 2020 года, отмены решения суда не влекут по вышеизложенным основаниям.

Поскольку правоотношения по пользованию земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ФИО1, являются длящимися, ответчик не прекратил использование земельного участка, доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока для обращения в суд с настоящим иском к отмене решения суда не состоятельны.

Одновременно судебная коллегия отмечает, что часть 7 статьи 39.20 ЗК РФ регламентирует порядок исполнения уполномоченным органом своей обязанности по обращению в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, и не является сроком исковой давности.

Ввиду того, что требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда являются неимущественными, порядок, установленный положениями статьи 98 ГПК РФ о пропорциональности распределения судебных издержек при частичном удовлетворении исковых требований к настоящим правоотношениям неприменим, что следует из абзаца 2 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в связи с чем доводы жалобы, выражающие несогласие с выводами суда о взыскании с ответчика в пользу истца расходов, связанных с оплатой государственной пошлины при обращении в суд с настоящим иском, к отмене либо изменению решения суда не состоятельны.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность судебного постановления, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло отражение в мотивировочной части решения, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 1 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: