Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ишимовой Екатерины Геннадьевны на решение Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 10 июня 2022 года по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Ишимовой Екатерине Геннадьевне, Ишимову Сергею Алексеевичу, Кулешовой Татьяне Сергеевне, Хасановой Ольге Васильевне о расторжении договора стабилизационного займа, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) к Ишимовой Екатерине Геннадьевне, Ишимову Сергею Алексеевичу, Кулешовой Татьяне Сергеевне, Хасановой Ольге Васильевне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Благаря В.А. об обстоятельствах дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту – АО «ДОМ.РФ», общество) обратилось в суд с иском к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В.: о расторжении договора стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года, взыскании задолженности по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года по состоянию на 25 января 2022 года 820524,33 руб., в том числе: задолженность по основному долгу 471660,87 руб., задолженность по процентам 297981,92 руб., пени 50881,54 руб.; об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с определение способа реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены квартиры 2100000 руб. Также просило взыскать в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 23406 руб. (т.1 л.д.3-7).

В обоснование указало, что 11 июня 2010 года между Открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее по тексту – ОАО «АРИЖК») и Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Петренко (после смены фамилии – Хасановой) О.В. заключён договор стабилизационного займа №<данные изъяты> по условиям которого последним предоставлен заём 522722,74 руб., на срок по 31 мая 2028 года, для погашения просроченной задолженности. В обеспечение исполнения обязательств с Ишимовой Е.Г. заключён последующий договор об ипотеке №<данные изъяты> Ответчиками допущены неоднократные нарушения условий договора по возврату заёмных денежных средств и процентов, в связи с имеющейся просрочкой заёмщикам выставлены требования о досрочном возврате задолженности, которые не были исполнены.

Определением судьи Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 23 мая 2022 года к участию в деле по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. о расторжении договора стабилизационного займа, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество в качестве третьего лица с правом заявлять самостоятельные исковые требования относительно предмета спора привлечён Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (публичное акционерное общество) (далее по тексту – ПАО «АК БАРС» БАНК, банк); принято к производству заявление ПАО «АК БАРС» БАНК к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. о взыскании задолженности по договору, об обращении взыскания на заложенное имущество.

В исковом заявлении ПАО «АК БАРС» БАНК просило: расторгнуть кредитный договор №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года с заёмщиками Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Петренко (Хасановой) О.В.; взыскать солидарно с указанных лиц в свою пользу задолженность по кредитному договору 591910,24 руб., в том числе: 589410,49 руб. – остаток основного долга, 2499,75 руб. – проценты за пользование кредитом по состоянию на 12 апреля 2022 года; взыскать проценты за пользование кредитом, начисляемые на сумму остатка основного долга с 13 апреля 2022 года по дату вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу по ставке 12,9% годовых; возместить расходы на уплату государственной пошлины 21120 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – принадлежащую Ишимовой Е.Г. квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с определение способа реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, установленной независимым оценщиком, а также возместить расходы банка на проведение оценки, почтовые расходы.

В обоснование иска банк указал, что 27 июня 2008 года с заёмщиками был заключён кредитный договор №<данные изъяты>, согласно которому последним представлен кредит 1000000 руб. под 12,9% годовых, на срок до 26 июня 2028 года, для приобретения в собственность Ишимовой Е.Г. вышеуказанной квартиры. Указанная квартира предоставлена в залог банку в обеспечение исполнения обязательств заёмщиков по кредитному договору, между банком и указанным заёмщиком составлена закладная. В связи с обращением общества в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа и обращении взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, банк вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество.

Истец АО «ДОМ.РФ», ответчики Ишимова Е.Г., Ишимов С.А., Кулешова Т.С., Хасанова О.В., представитель третьего лица ПАО «АК БАРС» БАНК в судебном заседании в суде первой инстанции участия не приняли.

Решением Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 10 июня 2022 года исковые требования АО «ДОМ.РФ» к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. удовлетворены частично.

Расторгнут договор стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года, заключённый между АО «ДОМ.РФ» и Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В.

Взыскана солидарно с Ишимовой Е.Г., Ишимова С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года за период с 31 января 2019 года по 25 января 2022 года 272931,75 руб., в том числе: просроченный основой долг 111536,19 руб., просроченные проценты, начисленные на плановый остаток основного долга 73995,68 руб., просроченные проценты, начисленные на просроченный остаток основного долга 36518,34 руб., пени 50881,54 руб., а также взыскано в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 11929,32 руб. пропорционально удовлетворённым требованиям по 2982,33 руб. с каждого.

Также солидарно с Ишимовой Е.Г., Ишимова С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. в пользу АО «ДОМ.РФ» взысканы проценты по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года из расчёта 7,75% годовых на сумму основного долга 111536,19 руб. начиная с 26 января 2022 года с учётом его погашения по день вступления решения суда в законную силу.

Требования ПАО «АК БАРС» БАНК к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.

Расторгнут кредитный договор №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года, заключённый между ПАО «АК БАРС» БАНК и Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В.

Солидарно с Ишимовой Е.Г., Ишимова С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. в пользу ПАО «АК БАРС» БАНК взыскана задолженность по кредитному договору №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года по состоянию на 08 июня 2022 года 580369,11 руб., в том числе: сумма основного долга 578732,80 руб., проценты 1636,31 руб., а также взыскано в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 21120 руб., по 5280 руб. с каждого.

Взысканы солидарно с Ишимовой Е.Г., Ишимова С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. в пользу ПАО «АК БАРС» БАНК проценты по кредитному договору №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года из расчёта 12,9% годовых на сумму основного долга 578732,80 руб., начиная с 08 июня 2022 года с учётом его погашения по день вступления решения суда в законную силу.

Обращено взыскание на квартиру общей площадью 61 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенную по адресу: <данные изъяты>, принадлежащую на праве собственности Ишимовой Е.Г., в целях удовлетворения требований первоначального залогодержателя ПАО «АК БАРС» БАНК по закладной от 10 июля 2008 года и АО «ДОМ.РФ» по последующей ипотеке, установлена начальная продажная цена квартиры 2100000 руб., определён способ реализации залога путём продажи с публичных торгов.

Установлено, что вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства необходимо направить на погашение задолженности перед первоначальным залогодержателем ПАО «АК БАРС» БАНК по кредитному договору №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года и погашение задолженности перед последующим залогодержателем АО «ДОМ.РФ» по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года.

В остальной части исковых требований АО «ДОМ.РФ» к Ишимовой Е.Г., Ишимову С.А., Кулешовой Т.С., Хасановой О.В. о взыскании задолженности по договору, отказано.

В апелляционной жалобе Ишимова Е.Г. просит решение суда отменить. Указывает, что на момент обращения с требованиями ПАО «АК БАРС» БАНК у заёмщика отсутствовала текущая просрочка по внесению сумм ежемесячных платежей. Фактически исковые требования банка включали в себя сумму 2499,75 руб., что является суммой ежемесячных процентов, уплачиваемых согласно графику и предполагаемые к оплате в текущем месяце, срок оплаты по которым на момент заявления требований ещё не наступил. Указанная сумма не могла быть предметом заявленных требований, равно как и не могло быть заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога. Истцами не представлен в материалы дела отчёт об определении рыночной стоимости спорного имущества. «АК БАРС» БАНК в просительной части заявлено ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости предмета залога, указана организация, которой он просит поручить проведение экспертизы. Несмотря на это, указанное ходатайство судом не рассмотрено и вопрос не решён, рыночная стоимость предмета залога не определена. Нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

АО «ДОМ.РФ», Ишимова Е.Г., Ишимов С.А., Кулешова Т.С., Хасанова О.В., ПАО «АК БАРС» БАНК о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены. Представитель истца, ответчики, представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в суд не явились, что не препятствует рассмотрению дела по существу судом апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах судебная коллегия, в соответствии с положениями ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном гл.39 ГПК РФ, с учётом положений ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав на основании абз.2 ч.1 ст.327.1 ГПК РФ приобщённый к материалам дела в качестве дополнительного доказательства по ходатайству представителя Ишимовой Е.А. – Сотниковой Е.В. отчёт №2022 340 от 30 сентября 2022 года об определении рыночной стоимости права собственности на жилую недвижимость, выполненный оценщиком ООО «Дом Оценки» Жигаревым М.В., судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим изменению в части установления размера начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушения норм материального права (п.п.3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

В силу ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Заёмщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа (п.1 ст.810 ГК РФ). Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определённых договором.

Положениями п.2 ст.811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Положениями п.1 ст.330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.334 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, 27 июня 2008 года между ПАО «АК БАРС» БАНК и Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Петренко (Хасановой) О.В. заключён кредитный договор №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года по условиям которого последним предоставлен кредит в размере 1000000 руб. на срок 240 месяцев по ставке 12,9% годовых

Кредит предоставлен для целевого использования – приобретения в собственность Ишимовой Е.Г. жилого помещения – трёхкомнатной квартиры, общей площадью 61 кв.м., расположенной по адресу: Челябинская <данные изъяты>, стоимостью 2100000 руб. Исполнение обязательств по договору займа обеспечено залогом указанной квартиры (т.1 л.д.227-245).

ПАО «АК БАРС» БАНК свои обязательства по предоставлению ответчикам денежных средств 1000000 руб. выполнил надлежащим образом.

Права ПАО «АК БАРС» БАНК как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству были удостоверены закладной, зарегистрированной 10 июля 2008 года (т.1 л.д.237-245).

Кроме того, 11 июня 2010 года между ОАО «АРИЖК» и Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Петренко (Хасановой) О.В. заключён договор стабилизационного займа №<данные изъяты>, по условиям которого заёмщикам предоставлен заём 522722,74 руб., на срок по 31 мая 2028 года, под 7,75% годовых, для погашения просроченной задолженности. В обеспечение исполнения обязательств с Ишимовой Е.Г. заключён последующий договор об ипотеке № <данные изъяты> (т.1 л.д.33-55).

Из пункта 1.4 последующего договора об ипотеке №74002-0-00122-ПИ от 11 июня 2010 года, также закладной от 10 июля 2008 года следует, что залоговая стоимость жилого помещения составляет 2100000 руб. (т.1 л.д.50-55).

27 июня 2013 года между ОАО «АРИЖК» и ОАО «АИЖК» заключён договор уступки прав (требования) №18-13/5, в том числе и по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года (т.1 л.д.58-217). 02 марта 2018 года ОАО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

В адрес Ишимовой Е.Г., Ишимовым С.А., Кулешовой Т.С., Петренко (Хасановой) О.В. направлены требования, в соответствии с которыми АО «ДОМ.РФ» потребовало от ответчиков досрочного исполнения обязательств по кредитному договору (т.1 л.д.128-135), которые исполнены не были.

Как следует из расчёта, представленного АО «ДОМ.РФ», задолженность ответчиков по договору стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года по состоянию на 25 января 2022 года составляет 820524,33 руб., в том числе: просроченный основой долг 471660,87 руб., просроченные проценты за пользование кредитом 297981,92 руб., пени 50881,54 руб. (т.1 л.д.8-19).

Положениями п.4 ст.342 ГК РФ (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обременённого предшествующим залогом.

В связи с нарушением заёмщиками принятых на себя обязательств и обращением последующего залогодержателя АО «ДОМ.РФ» с исковыми требованиями к заёмщикам и залогодателю о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа, ПАО «АК БАРС» БАНК предъявлен иск к ответчикам о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Из представленного банком расчёта следует, что задолженность заёмщиков по кредитному договору №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года по состоянию на 08 июня 2022 года составила 580369,11 руб., в том числе: сумма основного долга 578732,80 руб., проценты 1636,31 руб.

Разрешая заявленные требования, оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в связи с ненадлежащим исполнением заёмщиками обязательств по договору стабилизационного займа, требования АО «ДОМ.РФ», а также требования ПАО «АК БАРС» БАНК о взыскании задолженности, а также об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Установив факт существенного нарушения условий договора стабилизационного займа, в связи с длительным неисполнением обязательств, руководствуясь ст.450 ГК РФ, суд первой инстанции расторг договор стабилизационного займа №<данные изъяты> от 11 июня 2010 года, а также кредитный договор №<данные изъяты> от 27 июня 2008 года.

Обращая взыскание на заложенное имущество – принадлежащую на праве собственности Ишимовой Е.Г. квартиру, суд первой инстанции в целях удовлетворения требований первоначального залогодержателя ПАО «АК БАРС» БАНК по закладной от 10 июля 2008 года и АО «ДОМ.РФ» по последующей ипотеке, установил начальную продажную цену квартиры 2100000 руб., определил способ реализации залога путём продажи с публичных торгов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для досрочного взыскания с ответчика задолженности по договору стабилизационного займа и кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договоров.

Вместе с тем, вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать правильным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п.1 ст.350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции на дату возникновения залога).

В частности, в соответствии с п.4 ч.2 ст.54 указанного Закона (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Из материалов дела усматривается, что начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, определена исходя из её залоговой стоимости, установленной в закладной от 10 июля 2008 года, а также в п.1.4 последующего договора об ипотеке от 11 июня 2010 года в размере 2100000 руб. При этом суд первой инстанции исходил из того, что доказательств иной рыночной стоимости заложенного имущества ответчиками не представлено.

Однако суд не учёл, что при подаче иска ПАО «АК БАРС» БАНК просил установить начальную продажную цену заложенного имущества 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, установленной независимым оценщиком.

При этом банком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной оценки предмета залога – квартиры общей площадью 61 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> (т.2 л.д.173-173), которое судом первой инстанции разрешено не было, на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы поставлен не был.

С учётом установленной в закладной в 2008 году и в договоре последующей ипотеки в 2010 года залоговой стоимостью квартиры 2100000 руб., установленная начальная продажная цена не соответствует её действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на неё взыскания судом, что впоследствии может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в закладной и в договоре последующей ипотеки квартиры, не учёл значительный промежуток времени до момента обращения взыскания на квартиру, а также положения п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании абз.2 ч.1 ст.327.1 ГПК РФ судебной коллегией приобщён к материалам дела в качестве дополнительного доказательства по ходатайству представителя Ишимовой Е.А. – <данные изъяты> отчёт №<данные изъяты> от 30 сентября 2022 года об определении рыночной стоимости права собственности на жилую недвижимость, выполненный оценщиком ООО «Дом Оценки» <данные изъяты>, по состоянию на 26 сентября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость предмета ипотеки на дату его оценки составила 3000000 руб. Копии отчёта направлены стороной ответчика лицам, участвующим в деле. Каких-либо возражений против произведённой оценки предмета ипотеки, а также доказательств иной рыночной стоимости, в суд апелляционной инстанции не поступило, указанный отчёт сторонами не оспорен.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части установления размера начальной продажной цены заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта №<данные изъяты> от 30 сентября 2022 года об определении рыночной стоимости права собственности на жилую недвижимость, выполненного оценщиком ООО «Дом Оценки» <данные изъяты> При этом, судебная коллегия полагает необходимым, исходя из заявленных банком требований о размере установления начальной продажной цены заложенного имущества, а также руководствуясь положениями п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действующей редакции), согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчёте оценщика, установить такую начальную продажную цену предмета залога в размере 2400000 руб. (3000000 руб. х 80% / 100%).

Таким образом, доводы жалобы в части не представления истцами отчёта о рыночной стоимости квартиры, не разрешении судом первой инстанции ходатайства банка о назначении по делу судебной оценочной экспертизы и не установлении рыночной стоимости предмета залога следует признать состоятельными.

Ссылки в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для удовлетворения требований ПАО «АК БАРС» БАНК ввиду отсутствия задолженности на момент обращения с требованиями банка у заёмщиков текущей просрочки по кредитному договору №<данные изъяты> от 27 июня 2007 года отклоняются судебной коллегией, как основанные на неправильном толковании закона.

Как установлено п.1 ст.342 ГК РФ (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Положениями п.2 ст.46 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию ещё не наступил.

При таких обстоятельствах у АО «ДОМ.РФ» и ПАО «АК БАРС» БАНК имелись законные основания для обращения в суд с соответствующими требованиями о расторжении кредитного договора и договора стабилизационного займа, взыскании задолженности по ним и об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Ишимовой Екатерины Геннадьевны удовлетворить частично.

Решение Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 10 июня 2022 года изменить в части установления размера начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

Обратить взыскание на квартиру общей площадью 61 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, принадлежащую на праве собственности Ишимовой Екатерине Геннадьевне, в целях удовлетворения требований первоначального залогодержателя Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) по закладной от 10 июля 2008 года и Акционерного общества «ДОМ.РФ» по последующей ипотеке, установить начальную продажную цену квартиры 2400000 руб., определить способ реализации залога путём продажи с публичных торгов.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Ишимовой Екатерины Геннадьевны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 октября 2022 года.