Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ковалева Е.А. и Ковалевой Л.Б. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 24 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Смыковой Ю.А., объяснения Ковалева Е.А., его представителя по доверенности Копосова Е.А., представителя администрации Вологодского муниципального района по доверенности Агафонвой Ю.С., судебная коллегия

установила:

Ковалев Е.А. и Ковалева Л.Б. обратились в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Вологодского муниципального района, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просили возложить на ответчика обязанность заключить с ними договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 11 месяцев.

Требования мотивировали тем, что 18 мая 2018 года они заключили с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района договор о предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства на нем индивидуального жилого дома. На момент заключения договора аренды объект незавершенного строительства имел степень готовности 35 %, условиями договора предусмотрено завершение строительства в срок до 17 мая 2021 года. Строительные работы в установленный срок не были завершены в связи с затоплением территории коттеджного поселка в ноябре 2019 года и введенными на территории Вологодской области коронавирусными ограничениями. В заключении нового договора аренды земельного участка было отказано.

В ходе разрешения спора к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Вологодского муниципального района; Управление имущественных отношений администрации Вологодского муниципального района исключено из числа ответчиков.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Ковалева Е.А. и Ковалевой Л.Б. отказано.

В апелляционной жалобе Ковалев Е.А. и Ковалева Л.Б. по мотиву неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, просят отменить решение суда с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска. Указывают, что строительные работы не были завершены в предусмотренный договором срок по независящим от них обстоятельствам (затопление территории, коронавирусная инфекция). Ссылаются на наличие выданного в отношении спорного земельного участка и действующего в настоящее время разрешения на строительство индивидуального жилого дома, исполнение обязанности по внесению арендной платы. Полагают, что судом не учтена степень готовности объекта незавершенного строительства, которая составляет 80 %. Ссылаются на возобновление договора аренды на новый срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании Ковалев Е.А. и его представитель по доверенности Копосов Е.А. поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации Вологодского муниципального района по доверенности Агафонова Ю.С. просила оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции извещены надлежаще.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приходит к следующим выводам.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 621 ГК РФ, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», части 3 статьи 196 ГПК РФ, исходил из того, что истцы ранее реализовали право на однократное предоставление спорного земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта, в связи с чем, пришел к выводу, что правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду без проведения торгов истцы в силу норм земельного законодательства не обладают.

Как следует из материалов дела, по договору от 19 июля 2013 года Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района предоставил обществу с ограниченной ответственностью «ТеплоДом. Строительное управление 4» в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании дополнительных соглашений к договору аренды от 19 июля 2013 года и от 01 июля 2014 года, договора об уступке права требования от 08 июля 2014 года Ковалев Е.А. и Ковалева Л.Б. приняли на себя права и обязанности арендаторов по договору аренды от 19 июля 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

04 мая 2016 года Ковалеву Е.А. и Ковалевой Л.Б выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером №....

18 мая 2018 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района и истцами заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №... на срок по 17 мая 2021 года включительно по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

04 мая 2018 года зарегистрировано право общей долевой собственности Ковалева Е.А. и Ковалевой Л.Б. (по ? доле за каждым) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, степень готовности объекта – 35 %, расположенного по адресу: <адрес>

13 мая 2021 года Ковалевы обратились в администрацию Вологодского муниципального района с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 18 мая 2018 года и договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... на новый срок.

В ответе от 17 мая 2021 года администрация Вологодского муниципального района отказала истцам в заключении дополнительного соглашения к договору аренды со ссылкой на пропуск предусмотренного пунктом 6 статьи 19-ФЗ от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срока подачи заявления о заключении дополнительного соглашения (не позднее 01 марта 2021 года) и в заключении нового договора аренды земельного участка на том основании, что предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства осуществляется однократно.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 приведенного Федерального закона с 01 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований для заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства таких объектов и только их собственникам (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 22 июля 2020 года, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Сторонами не оспаривается факт однократного предоставления истцам в аренду земельного участка для завершения строительства.

Таким образом, у истцов отсутствует право на предоставление земельного участка путем заключения с ними договора аренды без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, учитывая, что требования истцов направлены, по сути, на продление срока действия договора аренды в целях завершения строительства расположенного на спорном земельном участке объекта, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Частью 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в срок до 01 марта 2021 года потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 данной статьи установлен срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, который определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8).

Согласно представленному в суд апелляционной инстанции техническому плану объекта незавершенного строительства от 17 января 2022 года степень его готовности составляет 96 %.

Ранее выданное Ковалеву Е.А. и Ковалевой Л.Б разрешение на строительство индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером №... ответчиком не отменено и не оспорено.

Решение об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ, не принималось.

Договор аренды земельного участка заключен сторонами до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности на территории Вологодской области, на дату обращения истцов с заявлением о заключении дополнительного соглашения либо нового договора аренды срок его действия не истек.

Требование о расторжении договора аренды арендодателем не предъявлялось, сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка у уполномоченного органа отсутствовали.

Единственным основанием для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды послужило лишь то формальное обстоятельство, что с соответствующим заявлением истцы обратились после 01 марта 2021 года.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что арендованный земельный участок в ноябре 2019 года подвергся затоплению, а в 2020 году был введен режим самоизоляции в связи с распространением коронавирусной инфекции. Данные обстоятельства объективно препятствовали истцам закончить строительство объекта до истечения срока действия договора аренды.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта с принятием по делу нового решения о возложении на ответчика обязанности без проведения торгов заключить с истцами дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на одиннадцать месяцев

При этом судебная коллегия учитывает, что истечение срока действия договора аренды является существенным препятствием в осуществлении истцами прав собственника в отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, а отказ в предоставлении земельного участка приведет к нарушению закрепленного в пункте 5 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 24 сентября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Ковалева Е.А. и Ковалевой Л.Б. удовлетворить частично.

Возложить на администрацию Вологодского муниципального района обязанность без проведения торгов заключить с Ковалевым Е.А. и Ковалевой Л.Б. дополнительное соглашение о продлении срока действия договора № 100 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №... от 18 мая 2018 года на одиннадцать месяцев в течение пяти рабочих дней со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований Ковалеву Е.А. и Ковалевой Л.Б. отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 февраля 2022 года.