Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Осиповой А.А., судей Местниковой С.А., Матвеевой М.К., при секретаре Захаровой А.Е., рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года, которым

по гражданскому делу по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройкон» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа,

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройкон» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, взыскании неустойки, штрафа, – удовлетворить частично.

Признать расторжение в одностороннем порядке ответчиком договора участия в долевом строительстве № ... от 04 февраля 2019 г. заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройкон» - недействительным. Признать договор участия в долевом строительстве № ... от 04 февраля 2019 г. действующим.

Восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ... от 04 февраля 2019 г. заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройкон».

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройкон» об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа, – отказать.

Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., выслушав пояснения истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) с указанным иском, мотивируя тем, 14 мая 2020 года она получила уведомление ООО «Стройкон» от 30 апреля 2020 года № ... о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года № .... Как видно из указанного уведомления, истица не исполнила претензию ООО «Стройкон» от 13 февраля 2020 года и не оплатила сумму .......... руб., которую она должна была внести по договору участия в долевом строительстве в декабре 2019 года. Между тем, стороны помимо заключения договора участия в долевом строительстве заключили также соглашение № ... от 04 февраля 2019 г., по условиям которого оплата указанной суммы по договору участия в долевом строительстве должна производиться путем взаимозачета стоимости жилого помещения истицы по адресу: .........., подлежащего сносу ООО «Стройкон». При этом ответчик нарушил свои обязательства, установленные условиями соглашения и договора участия в долевом строительстве, по передаче истице квартиры после завершения строительства с зачетом в цену договора стоимости квартиры истицы по адресу: ........... С учетом указанного соглашения истица не имеет перед ООО «Стройкон» обязательств по внесению денежных средств, в связи с чем расторжение договора является необоснованным. Просила с учетом уточнения признать недействительным расторжение застройщиком договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года в одностороннем порядке, восстановить запись о государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также возложить на ответчика обязанность передать по акту приема-передачи жилое помещение, взыскать с него неустойку и штраф.

Определением суда от 23 декабря 2020 года по ходатайству стороны истца произведена замена ненадлежащего ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) на надлежащего ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Стройкон».

Определением суда от 23 декабря 2020 года привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Департамент жилищных отношений Окружной администрации г. Якутска.

Определением суда от 19 января 2021 года привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Окружная администрации г. Якутска.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым ответчик ООО «Стройкон» не согласился.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО4 просит отменить решение суда как не соответствующее обстоятельствам дела. Указывает, что п. 3.1 и 3.2 заключенного с ФИО1 договора участия в долевом строительстве № ? от 04 февраля 2019 г. предусматривалось, что его цена должна быть оплачена единовременно в срок до 19 декабря 2019 г. путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет. Ответчиком в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием об уплате образовавшейся задолженности и разъяснением последствий ее непогашения в виде расторжения договора в одностороннем порядке. Считает, что ООО «Стройкон» выполнило все предъявляемые требования по одностороннему отказу от исполнения заключенного с ФИО1 договора. Также указывает, что еще до окончания строительства, то есть до наступления возможности реализации приводимых в обжалуемом решении пунктов 2.1.1 и 2.1.2 Соглашения от 04 февраля 2019 г.о фактическом переселении собственника из принадлежащей ей квартиры с ее последующей продажей, истец обратился в Якутский городской суд РС (Я) с иском о понуждении ответчика заключению этой сделки. Однако иск был оставлен без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Далее в короткий промежуток времени сторона истца адресовала ответчику предложение заключить договор мены своей и построенной квартиры и обратилась в суд о внесении изменений в договор участия долевого строительства. Считает, что демонстрируемое истцом поведение является крайне непоследовательным и противоречивым. Также указывает, что в оспариваемом решении судом фактически подтверждено наличие оснований для одностороннего отказа застройщиком от исполнения обязательств по договору и соблюдение процедуры расторжения договора, и не имеется оснований для признания действий ответчика недобросовестными. Ранее вынесенными судебными актами, имеющими преюдициальное значение, установлено, что предусмотренный соглашением договор купли-продажи квартиры ФИО1 заключен не был.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года решение суда первой инстанции в части признания расторжения договора недействительным, признания договора действующим и восстановления записи о госрегистрации договора отменено. В этой части принято новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании расторжения ООО «Стройкон» в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № № от 04 февраля 2019 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Стройкон», недействительным, признании договора участия в долевом строительстве № № от 04 февраля 2019 года действующим, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № № от 04 февраля 2019 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Стройкон», отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 сентября 2021 года апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в суд апелляционной инстанции не явились извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела представитель Окружной администрации г. Якутска, представитель «ДЖО» ГО «г. Якутск» о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Кроме того, информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в порядке, установленном пунктом 2 части 1 статьи 14, статьи 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), и принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участников процесса.

Представитель ответчика ФИО3, в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав сторон, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 3 статьи 9 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 5 данного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 4 статьи 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Исполнение обязательств может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств, в том числе исполнением другой стороной своих обязательств (ст. 327-1, ст.328 ГК РФ).

Обязательство может быть прекращено исполнением. Обязательство может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст.408, ст.410 ГК РФ).

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21 октября 2013 года между Окружной администрацией г. Якутска и ООО «********» заключен договор о развитии застроенной территории смежных кварталов № ... и № ... г. Якутска.

В соответствии с условиями договора, ООО «********» обязалось в установленный договором срок своим силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7). В перечне иных объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции, содержится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ...........

23 октября 2013 года между ООО «********» и ООО «Стройкон» заключен договор на развитии застроенной территории квартал № ... г. Якутска. В соответствии с условиями договора, ООО «Стройкон» обязалось осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7).

При этом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: .........., в установленном порядке не признан аварийным и подлежащим сносу.

04 февраля 2019 года между ООО «Стройкон» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ..., согласно условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с теплыми автостоянками по ул. .......... в квартале № ... г. Якутска и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности - ***-комнатную квартиру (студийного типа), этаж -***, подъезд (секция) – ***, номер на площадке -***, общая проектная площадь *** кв.м.

Согласно пункту 2.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства дольщику – 31 января 2020 года.

Пунктами 3.1, 3.2 указанного договора оговорено, что цена объекта долевого строительства составляет .......... руб. и оплачивается дольщиком до 29 декабря 2019 года с момента государственной регистрации настоящего договора. Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 9.5. Договор зарегистрирован государством 25 февраля 2019 г.

В этот же день, 04 февраля 2019 года между ФИО1 и ООО «Стройкон» заключено соглашение № .... Согласно п.1.2 данного соглашения его предметом является заключение между застройщиком и собственником сделок направленных на предоставление собственнику квартиры по адресу: .......... иного жилого помещения в многоквартирном жилом доме с теплыми автостоянками, расположенном по адресу: ...........

В силу пунктов 2.1.1, 2.1.1.2. застройщик и собственник обязуются заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Цена договора участия составляет .......... руб.

Пунктом 2.1.2 оговорено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи после фактического переселения собственника. Размер выкупной цены, являющейся ценой договора купли-продажи помещения, определен сторонами в размере .......... руб.

Из пункта 2.1.2.2. следует, что выкупная цена подлежит оплате застройщиком путем взаимозачета по договору участия в долевом строительстве. Цена объекта долевого строительства подлежит оплате собственником путем взаимозачета по договору купли-продажи.

Согласно пункту 3.2 соглашения в случае уклонения или отказа от заключения сделок, указанных в пунктах 2.1.1 и 2.1.2, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить указанные сделок, то есть договора участия в долевом строительстве жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .........., либо договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ...........

При этом в пункте 4.4 соглашения указано, что собственники предупреждены, что застройщик имеет право отказаться от исполнения условий настоящего соглашения в случае отказа от переселения хотя бы одного из собственников или нанимателей 16-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...........

Соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до заключения вышеуказанных сделок (5.3 Соглашения). Данное соглашение в органах Росреестра не регистрировалось.

Далее, 13 февраля 2020 года ответчик направил ФИО1 по адресу: .........., требование о погашении задолженности перед обществом в течении 10 дней с момента получения претензии, в противном случае, общество будет вынуждено расторгнуть с ней в одностороннем порядке соглашение № ... от 04 февраля 2019 года, договор № ... участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года. Данная претензия получена адресатом 21 февраля 2020 года.

02 марта 2020 года решением Якутского городского суда РС (Я), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 19 августа 2020 года, частично удовлетворены исковые требования ФИО1 к ООО «Стройкон». Судом постановлено признать недействительным и исключить пункт 4.4 из соглашения № ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Стройкон». Исковые требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи оставлены без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Из вступившего в законную силу решения суда следует, что пункт 4.4 соглашения от 04 февраля 2019 г. содержит условия, ущемляющие права истца, как потребителя услуг ответчика по сравнению с правилами, установленными специальным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

18 марта 2020 года ООО «Стройкон» направило ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неуплатой цены договора. Данное уведомление направлено истцу по почте заказным письмом с описью возложения, получено адресатом 24 апреля 2020 года.

Обращаясь с настоящим иском, истец исходила из того, что стороны помимо заключения договора участия в долевом строительстве также заключили Соглашение № ... от 04 февраля 2019 г., по условиям которого сумма в размере .......... руб. является зачетом по договору участия в долевом строительстве, а именно за жилье истца по адресу: .........., подлежащее сносу ООО «Стройкон». ООО «Стройкон» нарушил свои обязательства, установленные условием Соглашения и договора участия в долевом строительстве по передаче истцу квартиры, установленное договором после завершения строительства и зачетом стоимости квартиры истца.

Разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по вопросу о порядке оплаты объекта долевого строительства путем зачета продажной цены принадлежащей ФИО1 квартиры в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, причем оснований не принимать во внимание это соглашение (в том числе, связи с отсутствием госрегистрации), не имеется, так как оно подписано и признается обеими сторонами, исполнялось ими, ответчиком не оспаривалось, законность отдельных пунктов соглашения являлась предметом разбирательства в суде, при этом суд признал недействительным одно из условий соглашения.

Установив, что названное соглашение является действующим, в том числе, в части порядка оплаты объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве по причине невнесения ФИО1 стоимости объекта, поскольку указанным соглашением предусмотрен иной порядок расчета за спорный объект.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на нормах права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и обстоятельствах дела.

Из представленных суду доказательств усматривается, что по условиям договора участия в долевом строительстве № ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между ООО «Стройкон» и ФИО1, дольщик обязуется оплатить застройщику цену по договору в размере ******** руб. в срок с момента государственной регистрации настоящего договора до 29 декабря 2019 года. При этом, в этот же день – 04 февраля 2019 года стороны заключили соглашение № ... на предоставление собственнику квартиры по адресу: .......... иного жилого помещения в многоквартирном жилом доме с теплыми автостоянками, расположенном по адресу: ........... Цена договора участия составляет .......... руб. Пунктом 2.1.2 оговорено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи после фактического переселения собственника. Размер выкупной цены, являющейся ценой договора купли-продажи помещения, определен сторонами в размере .......... руб. Из пункта 2.1.2.2. следует, что выкупная цена подлежит оплате застройщиком путем взаимозачета по договору участия в долевом строительстве. Цена объекта долевого строительства подлежит оплате собственником путем взаимозачета по договору купли-продажи. Данное соглашение подписано сторонами.

В ходе судебного заседании суда первой и апелляционной инстанции представитель ответчика настаивает на том, что истцом ФИО1 оплата по договору участия долевого строительства не произведена в установленный договором срок, полагает, что соглашение не является основным договором.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и пояснением сторон ответчик ООО «Стройкон» условия Соглашения № ... от 04 февраля 2019 года не исполнил. Из ст. 5.3 Соглашения следует, что Соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до заключения сделок, указанных в п.2.1.1, 2.1.2 Соглашения и подписаны между сторонами. Ответчиком не предоставлено истцу иное жилое помещение в многоквартирном жилом доме, не состоялось фактическое переселение, а вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры истца, по ул. .........., д.№ ..., кв. № ... до настоящего времени не решен. Кроме того, условия Соглашения № ... ответчиком не оспаривались, в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Как правильно указал суд первой инстанции, указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, но исполнялось сторонами, что свидетельствовало о сложившемся между сторонами обычае заключать дополнительные соглашения в простой письменной форме без государственной регистрации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, установленные в суде первой инстанции, не опровергнуты истцом в суде апелляционной инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по указанным доводам жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом проверки суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не содержат фактов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены постановленного решения, отвечающего нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи