Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» к ФИО1 о признании недействительным выдела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, снятии с кадастрового учета, признания обременения в виде аренды отсутствующим, по апелляционной жалобе ООО «АСБ-Калитва» на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 6 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным выдела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, снятии с кадастрового учета, признания обременения в виде аренды отсутствующим, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды от 18.08.2007 ООО «РЗК «Ресурс» в результате реорганизации в форме присоединения к нему ООО «Березовка», является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения (единое землепользование) с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В отношении указанного участка в ЕГРН имеется актуальное обременение в виде аренды в пользу ООО «Березовка» от 26.12.2007 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

16.07.2019 ООО «Березовка» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией путем присоединения к ООО «РЗК «Ресурс». До реорганизации ООО «Березовка», ООО «РЗК «Ресурс» использовало часть исходного земельного участка на основании договора субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.05.2016. ООО «Березовка» приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды от 18.08.2007 на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 29.03.2011, заключенного с ООО «Агро-Прогресс» (после аналогичной уступки арендных прав от ООО «Прогресс-маркетинг» по договору от 10.02.2010).

23.07.2019 Управлением Россреестра по РО произведена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и зарегистрировано право собственности на него за ФИО1 Данный земельный участок образован путем выдела в счет земельной доли, принадлежащей ФИО1 из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

После окончания срока по договору аренды от 18.08.2007 года земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН арендатор продолжал использовать земельный участок, возражений со стороны участников долевой собственности не поступало, ответчику выплачивалась арендная плата. До 25.12.2016 включительно со стороны арендодателя не поступило уведомления о расторжении договора.

Участники долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не принимали на общем собрании решений о прекращении действия аренды, расторжении договора аренды или отказе от него ни за 12 месяцев до окончания установленного договором срока, ни позже. В настоящее время договор аренды от 18.08.2007 года продлен на неопределенный на срок.

Истец считает, что выдел ответчиком земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нарушает права истца как арендатора исходного земельного участка, поскольку произведен в отсутствие на то письменного согласия арендатора. Право ответчика на его земельную долю в составе земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было прекращено в результате произведенного выдела с возникновением права собственности на образованный земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В своих дополнениях к исковому заявлению истец указал, земельный участок (единое землепользование) с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из земель сельскохозяйственного назначения (исходный) принадлежит более чем пяти физическим и юридическим лицам на праве общей долевой собственности. В отношении определенных и обозначенных частей указанного земельного участка его собственниками были заключены договоры аренды с различными субъектами экономической деятельности на основании протокола НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общего собрания от 11.12.2006. Данным протоколом, в том числе оформлены решения о передаче в аренду на 10 лет ООО «Прогресс Маркетинг» (правопредшественник Общества), ИП ШАИ, ИП ПАА (правопредшественник ООО «Велес»), ИП БВН частей вышеуказанного земельного участка, определении им конкретного местоположения.

Впоследствии, 23.05.2017 на общем собрании участников долевой собственности спорного земельного участка в числе прочих обсуждались условия аренды земельного участка от 18.08.2007. В указанный период земельная доля, унаследованная впоследствии ответчиком, принадлежала ТВМ На собрании из 278 участников общей долевой собственности присутствовали представители 85 (среди которых не было ТВМ или ее представителя), которые выразили согласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 18.08.2007 о продлении срока аренды. По результатам голосования принято решения не заключать и не подписывать дополнительное соглашение о продлении срока аренды. В связи с наличием нарушений законодательства при проведении 23.05.2017 общего собрания, участниками общей долевой собственности на исходный земельный участок 01.11.2017 проведено новое собрание с аналогичной повесткой дня.

На собрании 1.11.2017 присутствовали представители 53 участников общей долевой собственности. 30 из них (среди которых не было ТВМ или ее представителя) выразили несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 18.08.2007 о продлении срока аренды. По результатам голосования принято решение не заключать и не подписывать дополнительное соглашение о продлении срока аренды. Часть участников долевой собственности, проголосовавших против продления срока аренды, реализовали свое право на выдел земельных участков в счет своих земельных долей без согласия арендатора – ООО «Березовка». С момента постановки образованных земельных участков на государственный кадастровый учет аренда на основании договора от 18.08.2007 в их отношении была прекращена. При этом исходный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, индивидуально-определенная часть которого осталась в аренде у ООО «Березовка», сохранен в измененных границах и до настоящего времени существует под этим номером.

Как указывает истец, после истечении срока аренды (27.12.2017) ООО «Березовка» продолжало использование данного земельного участка, осуществляя сельскохозяйственную деятельность, в отсутствие каких-либо возражения соарендодателей, в том числе ТВМ и впоследствии ФИО1, получавших арендную плату и не препятствующих использованию арендуемой части земельного участка. Несогласие с условиями дополнительного соглашения о продлении срока аренды, выраженное отдельными участниками долевой собственности на общих собраниях, повлекло право на выделение земельных участков в счет принадлежащих таким участникам земельных долей. При этом, по мнению истца, вопрос о прекращении арендных отношений в отношении части исходного земельного участка не решался, о чем свидетельствуют повестки дня общих собраний и соответствующие протоколы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.05.2017 и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.11.2017. После окончания зарегистрированного срока аренды (27.12.2017), общих собраний участников долевой собственности по вопросу отказа от договора аренды от 18.08.2007 в соответствии с пунктом 2 ст.610 ГК РФ не проводилось. Договор аренды от 18.08.2007 в настоящий момент является действующим (а в ЕГРН имеется актуальная запись об обременении части земельного участка в пользу ООО «РЗК «Ресурс»).

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать недействительным выдел земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, образованного ФИО1 в счет принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; прекратить право собственности ФИО1 на данный земельный участок; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; восстановить сведения о конфигурации и площади исходного земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, существовавшие до выдела земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН восстановить право общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; и признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН обременение земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде аренды в пользу ООО «АСБ-Калитва».

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО АСБ «Калитва», арендатор земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий ответчику.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 06 ноября 2019 года исковые требования ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» удовлетворены.

Суд признал недействительным выдел земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, образованного ФИО1 в счет принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 123023 кв.м, адрес (местонахождение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; снял с государственного кадастрового учета земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 123023 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; восстановил в ЕГРН сведения о праве общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и сведения о конфигурации земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН существовавшие до выдела земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; прекратил обременение земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в виде аренды в пользу ООО «АСБ-Калитва», зарегистрированное в ЕГРН 08.08.2019, номер государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Не согласившись с таким решением суда, представитель третьего лица ООО «АСБ-Калитва» подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

Апеллянт не согласен с суждениями суда о том, что договор аренды исходного земельного участка после истечения его срока был возобновлен на неопределенный срок и являлся действующим на момент выдела ответчиком в счет принадлежащей ему земельной доли земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, указывая, что согласно записей ЕГРН в отношении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрирована аренда части земельного участка в пользу ООО «Березовка» на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2007, заключенного сроком на 10 лет с даты регистрации. По договору субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.05.2016 ООО «Березовка» передало часть земельного участка ООО «РЗК «Ресурс» в субаренду. 23.05.2017 по инициативе ООО «Березовка» было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по результатам голосования принято решение не заключать и не подписывать с ООО «Березовка» дополнительное соглашение о продлении срока аренды. Впоследствии 01.11.2017 повторно выразили свое несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 18.08.2007 о продлении срока аренды.

Считает, что суд, делая вывод об отсутствии возражений со стороны арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором земельного участка, не принял во внимание, что общее собрание участников общей долевой собственности дважды принимало решение не продлевать с ООО «Березовка» договор аренды.

Находит несоответствующими положениям абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенным в п. 20 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.02.2002 выводы суда относительно правомерности использования ООО «РЗК «Ресурс» земельного участка после истечения срока договора от 18.08.2007.

Апеллянт считает, что истцом не доказан факт использования земельного участка после 26.12.2017.

Кроме того, полагает, что судом не принято во внимание, что по договору аренды от 18.08.2007 ООО «Березовка» арендовало лишь часть земельного участка, как и то обстоятельство, что образованный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании третьего лица ООО «АСБ-Калитва» на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды от 01.08.2019.

На апелляционную жалобу, представителем ООО «РЗК «Ресурс» поданы возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель ООО «АСБ-Калитва» - ФИО2, представитель ООО «РЗК «Ресурс» - ФИО3

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, признав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда.

Судом установлено, что 18.08.2007 между собственниками земельного участка, расположенного по адресу установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в кадастровом квартале НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 57132000 кв.м. и ООО «Прогресс Маркетинг» был заключен договор аренды земельного участка находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателя (т.1 л.д.10-14). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 26.12.2007. Срок действия договора аренды 10лет с момента государственной регистрации. По истечении срока действия договора он может быть продлен на новый срок. О своем нежелании продлить срок действия договора сторона должна уведомить в письменной форме другую сторону не мене чем за 12 месяцев до истечения срока его действия. В случае если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пп.4.2-4.3 договора аренды от 18.08.2007).

По договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателя права и обязанности по договору аренды от 18.08.2007 были переданы ООО «Березовка». ООО «Березовка» 01.05.2016 г. передала в субаренду земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ООО «Березовка» 16.07.2019 прекратило деятельность, в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Договор аренды от 18.08.2007 с ООО «Прогресс Маркетинг» (ООО «Березовка») не был прекращен в связи с истечением срока действия, суду представлены доказательства, подтверждающие, что истец ООО «РЗК Ресурс» после истечения срока действия договора аренды 26.12.2017 продолжал пользоваться земельным участком, что повлекло его заключение на неопределенный срок. Так, в материалы дела представлена ведомость на выплату денежной компенсации за сельхозпродукцию в 2018 году (т.1 л.д.60). На 19.09.2019 в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об обременении в виде аренды в пользу ООО «РЗК Ресурс» на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Судом установлено, что ФИО1 приобрел право собственности на 5/2322 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании решения Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 30.10.2018 в порядке наследования после смерти сестры ТВМ Право собственности на доли в праве ФИО1 зарегистрировал в ЕГРН 11.12.2018.

13.05.2019 по заказу ФИО1 кадастровым инженером подготовлен проект межевания земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в счет принадлежащей ФИО1 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В реестровое дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для регистрации права на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 предоставил уведомление МЛС, СЕП и ТВМ о расторжении договора аренды от 18.08.2007 адресованное ООО «Березовка» и датированное 11.09.2017. Право собственности ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 123023 кв.м, адрес (местонахождение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было зарегистрировано в ЕГРН 23.07.2019 г. 01.08.2019 ФИО1 заключил с ООО «АСБ-Калитва» договор аренды земельного участка, зарегистрировав его в ЕГРН 08.08.2019.

В обоснование законности осуществленного выдела земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из единого земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН без согласия арендатора, ответчик ссылается на уведомление МЛС, СЕП и ТВН о расторжении договора аренды от 18.08.2007, адресованное ООО «Березовка» и датированное 11.09.2017.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 ЗК РФ, положениями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что правом на выдел земельной доли без согласия арендатора обладает только тот участник долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду, во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Решения о расторжении договора аренды с ООО «РЗК «Ресурс» не принималось, договор с истцом пролонгирован на неопределенный срок, ФИО1 на общем собрании участников долевой собственности не голосовал против предоставления земельного участка в аренду, таким образом, для выдела земельного участка ФИО1 в счет долей, было необходимо согласие арендатора ООО «РЗК «Ресурс».

Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о признании незаконным выдела из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с наличием нарушения прав и законных интересов истца ООО «РЗК «Ресурс», как арендатора общей долевой собственности на исходный земельный участок, при совершении ответчиком действий по выделу земельного участка в счет принадлежащей ему доли. Предусмотренные законодательством меры для выдела земельного участка ответчиком не соблюдены, процедура выдела, предусмотренная положениями Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нарушена. Следовательно, все последующие после выдела спорного земельного участка действия ответчика, включая заключение договора аренды с ООО «АСБ-Калитва», также нельзя признать правомерными.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, при этом, отклоняет доводы жалобы по следующим основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции было установлено, что земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из земель сельскохозяйственного назначения (исходный) принадлежит более чем пяти физическим и юридическим лицам на праве общей долевой собственности.

В отношении определенных и обозначенных частей указанного земельного участка его собственниками были заключены договоры аренды с различными субъектами экономической деятельности на основании протокола НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общего собрания от 11.12.2006.

Данным протоколом, в том числе, оформлены решения о передаче в аренду на 10 лет ООО «Прогресс Маркетинг» (правопредшественник Общества), ИП ШАИ, ИП ПАА (правопредшественник ООО «Велес»), ИП БВН частей вышеуказанного земельного участка, определении их конкретного местоположения.

В указанный период земельная доля, унаследованная впоследствии ответчиком, принадлежала ТВМ

На собрании из 278 участников общей долевой собственности присутствовали представители 85 (среди которых не было ТВМ или ее представителя), которые выразили несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 18.08.2007 о продлении срока аренды.

По результатам голосования принято решение не заключать и не подписывать дополнительное соглашение о продлении срока аренды.

В дальнейшем, в связи с наличием нарушений законодательства при проведении 23.05.2017 общего собрания, участниками общей долевой собственности на исходный земельный участок 01.11.2017 проведено новое собрание с аналогичной повесткой дня.

На собрании присутствовали представители 53 участников общей долевой собственности, 30 из них (среди которых не было ТВМ или ее представителя) выразили несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 18.08.2007 о продлении срока аренды, 22 голосовали за продление срока аренды и заключение дополнительного соглашения, 1 воздержался. По результатам голосования принято решение не заключать и не подписывать дополнительное соглашение о продлении срока аренды.

В результате изложенного, часть участников долевой собственности, голосовавших на общих собраниях против продления срока аренды, реализовали предусмотренные частью 4 статьи 13 и частью 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» права на выдел земельных участков в счет своих земельных долей без согласия арендатора - ООО «Березовка».

С момента постановки образованных земельных участков на государственный кадастровый учет аренда на основании договора от 18.08.2007 в их отношении была прекращена.

При этом исходный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, индивидуально-определенная часть которого осталась в аренде у ООО «Березовка», сохранен в измененных границах и до настоящего времени существует под этим номером.

После истечения срока аренды (27.12.2017) ООО «Березовка» продолжало использование данного земельного участка, осуществляя сельскохозяйственную деятельность, в отсутствие каких-либо возражений со стороны других арендодателей, в том числе ТВМ и впоследствии ФИО1, получавших арендную плату и не препятствующих использованию Обществом арендуемой части земельного участка.

Таким образом, несогласие с условиями дополнительного соглашения о продлении срока аренды, выраженное отдельными участниками долевой собственности на общих собраниях, повлекло (право на) выделение земельных участков в счет принадлежащих таким участникам земельных долей. При этом вопрос о прекращении арендных отношений в отношении части исходного земельного участка не решался, о чем свидетельствует повестки дня общих собраний и соответствующие протоколы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.05.2017 и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.11.2017.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ при продолжении арендатором пользования имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на определенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

После окончания зарегистрированного срока аренды (27.12.2017), общих собраний участников долевой собственности по вопросу отказа от договора аренды от 18.08.2007 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не проводилось.

Таким образом, договор аренды от 18.08.2007 в настоящий момент является действующим (в ЕГРН имеется актуальная запись об обременении части земельного участка в пользу ООО «РЗК «Ресурс»).

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта об обоснованности законности осуществленного выдела ответчик со ссылкой на уведомление МЛС, СЕП и ТВН о расторжении договора аренды от 18.08.2007, адресованное ООО «Березовка» и датированное 11.09.2017.

Данное уведомление было представлено ответчиком на государственную регистрацию после принятия 08.07.2019 Управлением Росреестра по Ростовской области решения о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий по заявлению представителя ФИО1 в связи с отсутствием согласия на выдел арендатора ООО «Березовка».

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, вышеуказанным уведомлением оформлена односторонняя сделка ответчика по распоряжению земельной долей и земельным участком, находящимся в общей долевой собственности более 5 лиц.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 12 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, применяются правила РФ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину -члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вышеуказанный перечень полномочий участника общей долевой собственности в отношении сделок со своей земельной долей является исчерпывающим.

Вместе с тем уведомление МЛС, СЕПД ТВМ от 11.09.2017 о расторжении договора аренды представляет собой одностороннюю сделку по распоряжению земельным участком и земельными долями, совершенную до выделения данными лицами земельных участков в их счет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (часть 1 статьи 14 Закона об обороте).

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3 статьи 14 Закона об обороте).

Согласно части 5 статьи 14 Закона об обороте участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

МЛС, СЕП, ТВМ не участвовали и не голосовали на общих собраниях, проведенных 23.05.2017 и 01.11.2017, против заключения дополнительных соглашений о продлении срока аренды с ООО «Березовка». При этом арендатор не выдавал данным лицам согласий на осуществление выдела земельных участков.

В свою очередь уведомление ТВМ о расторжении договора аренды не соответствует специальным положениям статей 12 и 14 Закона об обороте, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, в связи с чем исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не влекущей соответствующих юридических последствий, и не может расцениваться как документ, заменяющий согласие арендатора.

Кроме того, ссылка апеллянта на односторонний отказ ответчика от договора, заключенного на неопределенный срок, с применением соответствующих положений статей 610 и 621 ГК РФ путем направления уведомления от 11.09.2017 несостоятельна, поскольку на указанную в уведомлении дату первоначальный срок договора аренды не истек и в любом случае был определен.

Также, из пункта 4.3 договора аренды от 18.08.2007 следует, что по истечении срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон на новый срок. При этом о своем нежелании продлить срок действия договора сторона должна в письменной форме уведомить другую сторону не позднее, чем за двенадцать месяцев до истечения срока его действия. В случае если ни одна из сторон не заявила о своем нежелании, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

За 12 месяцев до окончания срока договора, а именно до 27.12.2016 включительно, сторона арендодателя ни в какой форме не уведомляла арендатора о нежелании продления срока договора, общих собраний с соответствующей повесткой дня, по которой было бы принято соответствующее решение, участниками общей долевой собственности не проводилось.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 в соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Пункт 3 статьи 433 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

В свою очередь, для сторон договора момент его заключения определяется в соответствии с частями 1 или 2 указанной статьи (в отношении договора аренды в соответствии с частью 1 - в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта).

Таким образом, по смыслу статей 433 ГК РФ и исходя из пункта 4.3 договора аренды, с 28.12.2017 договор аренды от 18.08.2007 был продлен для его сторон на тот же определенный срок (10 лет).

Соответственно, правом на односторонний отказ от договора в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, ни арендатор, ни арендодатели не обладали.

Довод о прекращении договора аренды по истечении двенадцати месяцев после даты, указанной в уведомлении (то есть с 12.09.2018), несостоятелен по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Изложенная в уведомлении воля ТВМ, направлена на прекращение договора именно после 26.12.2017.

В этой связи, дальнейшие действия данного лица, а также ФИО1, направленные на сохранение арендных отношений - в том числе документально подтвержденное получение арендной платы за весь период 2018 года - свидетельствуют об изменении воли арендодателей и отказе от своего уведомления.

Иная оценка соответствующих обстоятельств позволяла бы арендодателю непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для общества, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон

Утверждение апеллянта о возможности защиты Обществом своих прав только посредством подачи искового заявления к арендатору выделенного земельного участка (ООО «АСБ-Калитв») о признании (восстановлении) права аренды является ошибочным и противоречит действующим нормам закона.

Наличие у ООО «РЗК «Ресурс» права аренды связано с фактом заключения соответствующего договора от 18.08.2007 (последующей уступки по нему и реорганизации ООО «Березовка» посредством присоединения к истцу), который прошел государственную регистрацию и до настоящего времени никем не оспорен и не был признан недействительным.

ООО «АСБ-Калитва» не является и не являлось как стороной вышеуказанного договора, так и нарушителем прав и законных интересов ООО «РЗК «Ресурс». Оснований для предъявления к третьему лицу названных требований у Общества не имеется.

Фактически, поскольку земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован из земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося во владении и пользовании ООО «РЗК «Ресурс», истец в настоящее время является законным арендатором, в том числе, выделенного земельного участка ФИО1

Так, исходя из части 4 статьи 11.8 ЗК РФ и части 5 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» само по себе выделение данного участка из исходного не влечет прекращения аренды Общества.

В свою очередь к правоотношениям, связанным с заключением в отношении одного и того же имущества в целом двух разных договоров аренды с разными лицами, применимы положения статьи 398 ГК РФ, что предполагает спорные правоотношения не между двумя арендаторами, а между одним из арендаторов и арендодателем.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Возможный спор о праве между ответчиком и третьим лицом по поводу передачи (невозможности передачи) индивидуально-определенной вещи (земельных участков) на основании договоров аренды (по правилам статьи 398 ГК РФ), напрямую не связан со спорным правоотношением и не имеет прямого отношения к ООО «РЗК «Ресурс».

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, приняты необходимые меры для выяснения прав и обязанностей сторон, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и ошибочному толкованию законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены законного и обоснованного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 6 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «АСБ-Калитва» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 февраля 2020 года.