Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Кочневой В.В., судей Подгорной С.Ю., Страшковой В.А при ведении протокола помощником судьи Козловой Н.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по гражданскому делу по иску ФИО1 ( / / )13, ФИО1 ( / / )14 к обществу с ограниченной ответственностью «Ботанический сад» о возложении обязанности снизить стоимость квартир, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов

по апелляционной жалобе истцов на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 23.05.2022.

Заслушав доклад судьи Подгорной С.Ю., объяснения представителя ответчика ФИО2, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

Истцы ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указали, что 11.09.2019 между ФИО3 и ООО «Ботанический Сад» заключен договор № <№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, между ФИО4 и ООО «Ботанический Сад» 11.09.2019 заключен договор № <№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1.1. Договоров Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить Односекционный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже (№ 1 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), - 1 этап строительства, распложённый по адресу: Свердловская область, участок находится примерно в 7 метрах по направлению на восток от ориентира: здание кафе, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> <№>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность Объект долевого строительства, определенный Договором.

Согласно п. 2.1. Договора объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику долевого строительства: жилое помещение, этаж - <адрес>

П. 1.6. Договора регламентирует Основные характеристики многоэтажного дома, к которым, в том числе, относит класс энергоэффективности «А++».

Указанный класс является самым высоким из существующих. В случае соответствия многоквартирного дома указанному классу энергоэффективности величина отклонения расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания от нормируемого составляет -60%.

Однако, согласно выставляемым истцам квитанциям на оплату коммунальных услуг энергопотребление отклоняется от нормируемого не в меньшую, а в большую сторону, что свидетельствует о том, что построенный ООО «Ботанический сад» многоквартирный дом не соответствует заявленному в договоре долевого участия в строительстве классу энергоэффективности.

Таким образом, поскольку построенный ООО «Ботанический сад» многоквартирный дом не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, постольку истцы вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены переданных им квартир.

24.04.2021 истцы обратились с соответствующими претензиями к ответчику с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии уменьшить стоимость приобретенных истцами квартир № <№>, расположенных в многоквартирном доме № 202/4 по ул. 8 Марта на 10% от покупной цены:

- квартира ФИО3 с 8196500 рублей до суммы 7376850 руб. Соответствующую разницу в стоимости квартиры в сумме 819 650 руб. перечислить по предоставленным банковским реквизитам.

- квартира ФИО4 с 7593160 рублей до суммы 6833844 руб. Соответствующую разницу в стоимости квартиры в сумме 759316 руб. перечислить по предоставленным банковским реквизитам.

Претензии истцов оставлены ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного просили обязать ответчика понизить стоимость квартиры № 44, приобретенной ФИО3 с 8196500 рублей до суммы 7376850 рублей, взыскать с ответчика в пользу ФИО3 разницу в стоимости квартиры в сумме 819650 рублей, пени в сумме 122947,50 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей, штраф; обязать ответчика понизить стоимость квартиры № 20, приобретенной ФИО4 с 7593160 рублей до суммы 6833844 рубля, взыскать с ответчика в пользу ФИО4 разницу в стоимости квартиры в сумме 759316 рублей, пени в сумме 113 897,4 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей, штраф в сумме 461606,70 рублей.

Истец ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признали в полном объеме. Полагали, что истцами выбран неверной способ защиты права, поскольку класс энергоэффективности дома относится к общему имуществу МКД. При этом класс энергоэффективности определяется Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Представитель третьего лица ООО «УК «ТЭН-Сервис» исковые требования не признала, полагала, что истцом избран неверный способа защиты права, подержала доводы ответчика и возражений на иск. Полагала, что представленное Заключение ООО «Главэкспертиза» является недопустимым и недостоверным доказательством.

Специалист ФИО5 суду указал, что класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется на основании положений Приказа Минстроя РФ № 399/пр от 06.06.2016 «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов». Спорный МКД был принят в эксплуатацию в 2020 году, поэтому его класс энергетической эффективности определен в «Заключении о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства учета используемых энергетических ресурсов», которое утверждается Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. Отметил, что указанное Заключение составляется не только на основании данных проектной документации, в которой расчетами определен класс энергетической эффективности многоквартирного дома, но и по результатам проверки законченного строительством объекта капитального строительства, которую выполняют специалисты государственного строительного надзора за объектами жилья. При этом без обследования общего имущества дома и его частичного разбора невозможно определить фактический класс энергоэффективности дома.

Специалист ФИО6 суду пояснил, что при осмотре общего имущества было установлено, что датчики освещения имеются и работоспособны.

Решением суда от 23.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

С таким решением истцы не согласились, подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении их исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд счел установленными. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают, что суд необоснованно положил в основу принятого решения представленное ответчиком заключение негосударственной экспертизы № 66-2-1-2-009364-18, при том, что выводы данного заключения по классу энергоэффективности дома опровергаются иными доказательствами. Указывают, что судом не дана оценка представленным истцами доказательствам, таким как претензия жителей МКД, направленной в ООО «Ботанический сад», акт осмотра общего имущества собственников многоквартирного дома от 11.04.2022, письмо Роспотребнадзора от 18.01.2022 № 66-15-15/14-2685-2022, договор № БС-1.1.08.25. Также суд, оценивая представленное истцами заключение экспертизы, не принял его в качестве доказательства по делу, при этом отказал истцам в назначении судебной экспертизы. На основании изложенного просят решение суда отменить, назначить по делу судебную экспертизу, поставив перед экспертом следующий вопрос: определить класс энергоэффективности многоквартирного расположенного по адресу: <...> на момент получения заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации № 227-CH от 29.05.2020.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика по доверенности просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов без удовлетворения.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы письменных возражений на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истцов без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность судебного решения в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что 11.09.2019 между ООО «Ботанический Сад» и ФИО3, ФИО4 заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <№> соответственно (т. 1 л.д. 30-47).

По условиям договоров застройщик обязался в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить односекционный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже (№ 1 по ПЗУ), трансформаторной подстанцией (№ 4 по ПЗУ), -1 этап строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, участок находится примерно в 7 метрах по направлению на восток от ориентира: здание кафе, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

П. 1.6. Договоров регламентирует Основные характеристики многоэтажного дома, к которым, в том числе, относит класс энергоэффективности «А++».

В соответствии с п. 5.1 договора № БС-1.1.02.06 стоимость объекта составляет 8196500 руб., договора № БС-1.1.02.06 – 7593160 руб.

Обязательства по оплате истцами выполнены в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

24.04.2021 истцы обратились к ответчику с требованием уменьшить стоимость приобретенных ими квартир № 20 и № 44, расположенных в многоквартирном доме № 202/4 по ул. 8 Марта на 10% от покупной цены в связи с тем, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора о классе энергоэффективности (т. 1 л.д. 28-29).

Претензии истцов оставлены ответчиком без удовлетворения.

Разрешая заявленные в настоящем деле исковые требования, суд первой инстанции, оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагая их основанным на установленных по делу фактических обстоятельствах при правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при вынесении решения суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал неверную оценку доказательствам по делу, в том числе Отчету по результатам строительно-технической экспертизы № 42/05/2022-ЭЗ, носят субъективный характер и несостоятельны, опровергаются материалами дела, из которых следует, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, верно применил закон, подлежащий применению и должным образом дал оценку представленным суду доказательствам, в том числе заключению судебной экспертизы, отвечающую требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется. Все выводы суда мотивированы, подтверждаются материалами дела. Доказательств обратного не представлено и в материалах дела не имеется. Проанализировав материалы дела, объяснения сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены объекта.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически они выражают несогласие ответчика с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы апеллянтов о нарушении прав потребителей и наличии оснований требовать изменения покупной цены подлежат отклонению.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В силу п. 1 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 261-ФЗ, класс энергетической эффективности - это характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность. Под энергетической эффективностью понимаются характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам этих ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (пункт 4 ст. 2 Закона N 261-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 261-ФЗ класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

В соответствии с ч. 6 ст. 11 Федерального закона N 261-ФЗ не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора (ч. 8 ст. 11 Федерального закона N 261-ФЗ).

Таким образом, из вышеуказанных правовых актов следует, что класс энергоэффективности присваивается объекту в момент введения его в эксплуатацию, класс энергоэффективности присваивается органом государственного строительного надзора, при этом проверяется соответствие вводимого здания требованиям энергоэффективности.

Многоквартирный дом № 202/4 по ул. 8 Марта в г.Екатеринбурге был введен в эксплуатацию, при введении в эксплуатацию дом был признан соответствующим требованиям энергоэффективности, класс энергоэффективности «А++» был присвоен дому органом государственного строительного надзора в момент введения его в эксплуатацию.

Данное обстоятельство подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома №RU 66302000-588-217 от 08.06.2020 (т.1 л.д. 79-81), Заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации №29-16-01/397-17 от 29.05.2020 (т. 1 л.д. 78), Заключением экспертизы № 66-2-1-2-009364-18 (т. 1 л.д. 70-76).

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный многоквартирный жилой дом на момент ввода его в эксплуатацию соответствовал классу энергоэффективности, указанному в договорах № <№>.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный стороной истцов в материалы дела отчет по результатам строительно-технической экспертизы № 42/05/2022-ЭЗ, ввиду того, что данное исследование было выполнено только на основании данных проектной документации раздела П. Представленные истцами претензия жителей МКД, акт осмотра общего имущества собственников многоквартирного дома от 11.04.2022, письмо Роспотребнадзора от 18.01.2022 № 66-15-15/14-2685-2022 также не могут служить доказательствами несоответствия построенного ответчиком многоквартирного дома условиям договоров и проектной документации, в частности, классу энергоэффективности объекта.

Довод истцов о незаконности и необоснованности отказа судом в назначении по делу судебной экспертизы о существенном нарушении норм процессуального права не подтверждает, поскольку установленных статьями 85 и 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условий к тому не имелось, судебная коллегия также не нашла оснований для назначения судебной экспертизы.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Сторонами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома согласованы все существенные условия, в том числе сведения о многоквартирном доме с отражением общей площади многоквартирного дома и передаваемого жилого помещения, класса энергоэффективности, определена цена объекта долевого строительства.

Таким образом, стороны согласовали цену объектов долевого строительства.

Принимая во внимание, что класс энергоэффективаности определен при вводе дома в эксплуатацию, при этом сторонами согласована цена объекта с учетом класса энергоэффективности дома, оснований для снижения стоимости договоров не имеется.

При разрешении спора, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела. Судом тщательно исследованы доказательства по делу, выводы суда подробно мотивированы, всем приведенным обстоятельствам, на которых истцы основывали исковые требования, ответчик возражал против иска, и представленным по делу доказательствам в их совокупности, судом дана правовая оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 23.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Кочнева

Судьи С.Ю. Подгорная

ФИО7