Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 марта 2022 г. в г.Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства по апелляционной жалобе представителя публичного акционерного общества «ПИК-Специализированный застройщик» ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Скипальской Л.И., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» (далее - ПАО «ПИК СЗ») о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

В обоснование иска указали, что 25 августа 2018 г. между ними и ПАО «Группа Компаний Пик» заключен договор №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) участия в долевом строительстве. Согласно условиям договора застройщик обязался построить жилое помещение, назначение: квартира, условный номер <адрес>. Стоимость квартиры 5 905 284 рубля оплачена ими полностью. На основании пункта 5.1. договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период: начало периода: 30 октября 2020 г.; окончание периода: не позднее 30 декабря 2020 г. В указанный срок объект долевого строительства передан не был. 12 января 2021 г. пришло сообщение от ПАО «Группа Компаний Пик» о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства. 18 января 2021 г. составлен и подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в котором указаны дефекты и недостатки строительно-отделочных работ. Согласно пункту 5.8. договора участия в долевом строительстве, в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней. 3 марта 2021 г. ФИО1 в адрес ПАО «Группа Компаний Пик» направлено уведомление о просьбе явиться 10 марта 2021 г. в 13 час. 00 мин. на экспертный осмотр квартиры. 10 марта 2021 г. ФИО1 и экспертом ООО «Титул» Г.Д.А. был повторно осмотрен объект долевого строительства. Осмотром установлено, что ранее выявленные недостатки, отражённые в акте осмотра от 18 января 2021 г., застройщиком не устранены. 16 марта 2021 г. ими отправлена претензия по недостаткам в квартире, которая получена 22 марта 2021 г., однако ответ на неё не поступил. Отказ принять объект вызван нарушением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, то есть ненадлежащего качества. 7 апреля 2021 г. ответчиком в их адрес направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. В адрес ответчика 2 июня 2021 г. ими направлена претензия с просьбой отменить односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. до полного устранения или возмещения недостатков в квартире, ответа на неё не поступило.

Просили суд признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. недействительным.

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 13 октября 2021 г., занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТехСтрой» (далее - ООО «ТехСтрой») (т. 2 л.д. 149).

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 октября 2021 г. иск ФИО1, ФИО2 к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства удовлетворён.

Признан незаконным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 7 апреля 2021 г. к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г.

С публичного акционерного общества «ПИК-Специализированный застройщик» в доход бюджета городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «ПИК СЗ» ФИО3 просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Ссылается на то, что: истцы неоднократно уклонялись от приёма квартиры, не принимали объект недвижимости при наличии недостатков, которые не препятствовали проживанию в квартире; с ответчика в пользу истцов были взысканы денежные средства в счёт устранения недостатков (решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 августа 2021 г. по делу №2-968/2021); сумма устранения недостатков составляет 414 067 рублей, стоимость квартиры - 5 905 284 рубля, исходя из соотношения сумм, недостатки не препятствовали проживанию в квартире; в соответствии с частью 6 статьи 8 ФЗ 214-ФЗ ответчик подписал односторонний акт приёма-передачи квартиры; истцы реализовали своё право на восстановление/возмещение нарушенных прав; суд обладал информацией о том, что с ответчика в пользу истца были взысканы денежные средства в счёт неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости по дату передачи объекта недвижимости (подписания акта приёма-передачи) (решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 мая 2021 г. по делу №2-903/2021); в связи с признанием одностороннего акта приёма-передачи квартиры недействительным ответчик понесёт дополнительные меры ответственности в виде дополнительной неустойки по дату передачи объекта недвижимости.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 представитель ответчика ПАО «ПИК СЗ», представитель третьего лица ООО «ТехСтрой» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежаще (т. 2 л.д. 107, 108, 109, 110-112, 113, 115-117, 118, 119-121), о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство по делу не просили; истцами представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (т. 2 л.д. 123, 124).

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснение представителя истцов ФИО1, ФИО2 ФИО4, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы, рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 25 августа 2018 г. между ФИО1, ФИО2 и ПАО «Группа Компаний Пик» заключен договор участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК). Согласно условиям договора застройщик обязался построить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 9-17).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: <адрес>. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении №2 к договору участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 4.1. договора стоимость квартиры составляет 5 905 284 рубля, которая оплачена истцами в полном объёме, что не оспаривается ответчиком.

На основании пункта 5.1. договора участия в долевом строительстве передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период: начало периода - 30 октября 2020 г. (пункт 5.1.1.); окончание периода - не позднее 30 декабря 2020 г. (пункт 5.1.2.).

В указанный срок объект долевого строительства передан не был.

12 января 2021 г. истцам поступило сообщение от ПАО «Группа Компаний Пик» о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 26).

18 января 2021 г. ФИО1, ФИО2 и ПАО «Группа Компаний ПИК» в лице ФИО5, действующей на основании доверенности, был составлен и подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в котором указаны дефекты и недостатки строительно-отделочных работ (т. 1 л.д. 27-28).

Согласно пункту 5.8. договора участия в долевом строительстве, в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

3 марта 2021 г. ФИО1 в адрес ПАО «Группа Компаний Пик» направлено уведомление о просьбе явиться 10 марта 2021 г. в 13 час. 00 мин. на экспертный осмотр квартиры. 10 марта 2021 г. ФИО1 и экспертом ООО «Титул» Г.Д.А. был повторно осмотрен объект долевого строительства. Осмотром установлено, что ранее выявленные дефекты и недостатки, отражённые в акте осмотра от 18 января 2021 г., застройщиком не устранены.

Указанные обстоятельства установлены решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 августа 2021 г., вступившим в законную силу 27 сентября 2021 г., по гражданскому делу №2-968/2021 по иску ФИО1, ФИО2 к ПАО «ПИК СЗ» о взыскании денежной суммы в счёт возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры, компенсации морального вреда и штрафа.

17 марта 2021 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения об изменении наименования публичного акционерного общества «Группа Компаний ПИК». Новое полное фирменное наименование стало: публичное акционерное общество «ПИК-Специализированный застройщик», сокращённое наименование - ПАО «ПИК СЗ».

16 марта 2021 г. истцами в адрес ответчика отправлена претензия по недостаткам, обнаруженным в квартире. 22 марта 2021 г. претензия получена (т. 1 л.д. 29-33), ответа на претензию не поступило.

7 апреля 2021 г. ПАО «ПИК СЗ» в адрес ФИО1 направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. (т. 1 л.д. 36-37).

2 июня 2021 г. ФИО1, ФИО2 в адрес ответчика направлена претензия с просьбой отменить односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. до полного устранения или возмещения недостатков в квартире, ответа на неё также не поступило.

Согласно заключению эксперта №44/21 от 16 сентября 2021 г. в объекте долевого строительства (<адрес>) выявлены несоответствия выполненных строительно-монтажных работ необходимым для соблюдения при их производстве строительным нормам, правилам и обязательным требованиям.

Причиной возникновения выявленных строительных недостатков и дефектов являются нарушение технологии производства строительно-монтажных работ и применение некачественных строительных конструкций, изделий и материалов. Следовательно, все выявленные строительные недостатки и дефекты имеют производственный характер. Все выявленные экспертом несоответствия (недостатки) выполненных строительно-монтажных работ необходимым для соблюдения при их производстве строительным нормам, правилам и обязательным требованиям указаны истцами в претензии от 15 марта 2021 г. Поскольку выявленные недостатки имелись на дату составления претензии (15 марта 2021 г.) и не устранены на дату экспертного осмотра (20 августа 2021 г.), следовательно, они имелись и по состоянию на 7 апреля 2021 г. - день составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Проектно-сметная документация не была представлена на исследование эксперту, поэтому определить соответствие выполненных строительно-монтажных работ в объекте долевого строительства (<адрес>) проектно-сметной документации не представляется возможным.

Согласно проведённым исследованиям и подробному анализу в объекте долевого строительства (<адрес>) выявлены несоответствия выполненных строительно-монтажных работ условиям договора участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г. Установлено, что все выявленные экспертом в объекте долевого строительства (<адрес>) несоответствия (недостатки) выполненных строительно-монтажных работ носят существенный характер и, следовательно, препятствуют принятию объекта долевого строительства для использования его по назначению, поскольку отрицательно влияют на эксплуатационные характеристики объекта исследования и создают неблагоприятные условия для проживания в исследуемой квартире (т.д. 1 л.д. 118-154).

Экспертное заключение №44/21 от 16 сентября 2021 г., подготовленное экспертом ООО «Оценка в праве», суд считает достоверным и обоснованным. Оно подробно мотивировано, содержит ссылки на перечень специальной нормативной базы и литературы, не оспорено ответчиком, согласуется с установленными по делу обстоятельствами, не содержит в себе противоречий, не опровергается другими доказательствами по делу, выполнено в соответствии с требованиями закона. Не доверять указанному экспертному заключению у суда нет оснований. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт Б.Л.А. заключение №44/21 от 16 сентября 2021 г. поддержала и пояснила, что проектно-сметная документация при проведении исследования ей не была нужна, поскольку выявленные недостатки выполненных строительно-монтажных работ в квартире не отражены в ней. Проектно-сметную документацию можно исследовать только на соответствие инженерно-технических коммуникаций, архитектурно-планировочных решений.

Истцы указали, что их отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учётом положений части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве пришёл к правильному выводу об отсутствии вины истцов в нарушении сроков приёма объекта долевого строительства или уклонении от такового. Данное нарушение вызвано наличием выявленных и указанных в акте осмотра квартиры и оборудования в квартире от 18 января 2021 г. недостатков, подтверждённых также заключением судебной строительно-технической экспертизы, повлекших несоответствие объекта долевого строительства необходимым для соблюдения при их производстве строительно-монтажных работ строительным нормам, правилам и обязательным требованиям. В связи с чем, ФИО1, ФИО2 воспользовались правом требования устранения выявленных недостатков и отказались от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствует о злоупотреблении правом с их стороны; обращения (претензии) истцов относительно выявленных недостатков оставлены ответчиком без ответа. Поскольку факт необоснованного уклонения истцов от принятия квартиры надлежащего качества не установлен, суд правомерно признал незаконным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 7 апреля 2021 г. к договору участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 г.

Доводы апелляционной жалобы представителя ПАО «ПИК СЗ» ФИО3 о том, что в связи с неоднократным уклонением истцов от приёма квартиры, взысканием с ответчика в пользу истцов денежных средств, ответчик подписал односторонний акт приёма-передачи квартиры, на правильность выводов суда первой инстанции не влияют, сводятся лишь к несогласию с выводами суда и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения.

Довод апелляционной жалобы о том, что в связи с признанием одностороннего акта приёма-передачи квартиры недействительным ответчик понесёт дополнительные меры ответственности в виде дополнительной неустойки по дату передачи объекта недвижимости, правового значения, с учётом установленных обстоятельств, не имеет.

Таким образом, постановленное судом решение отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя публичного акционерного общества «ПИК-Специализированный застройщик» ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий И.С. Леснова

Судьи Е.Г. Козина

Л.И. Скипальская

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 марта 2022г.

Судья Л.И. Скипальская