Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы председателя Комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска Войтова М.М., представителя администрации г. Кисловодска по доверенности Цехиной А.А. на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09.10.2020 и дополнительное решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 04.03.2021 по гражданскому делу по исковому заявлению Кузнецова И.Н. к администрации г. Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации г. Кисловодска о признании решений незаконными, устранении допущенных нарушений.

Заслушав доклад судьи Калоевой З.А., судебная коллегия

установила:

Кузнецов И.Н. обратился с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, к администрации г. Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации г. Кисловодска о признании решений незаконными, устранении допущенных нарушений (т. 1 л.д. 6-9, 110).

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09.10.2020 исковые требования Кузнецова И.Н. удовлетворены.

Суд признал незаконным выраженное в письме Комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска с исх. № 01-15/5484 от 29.11.2019, решение об отказе в предоставлении Кузнецову И.Н. без торгов земельного участка по адресу: <…> с кадастровым номером <…>, площадью 7017 кв.м. с разрешенным использованием под блокированную жилую застройку для целей завершения строительства, расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства.

Суд обязал администрацию г. Кисловодска, Комитет имущественных отношений администрации г. Кисловодска восстановить нарушенное незаконным отказом право Кузнецова И.Н. на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, путем принятия законного решения по его заявлению, поступившему в комитет имущественных отношений 29.10.2019, и для исполнения решения в этой части установить срок – один месяц со дня вступления решения в законную силу (т. 1 л.д. 151-159).

Дополнительным решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 04.03.2021 суд признал за Кузнецовым И.Н. право на заключение с уполномоченным органом - Комитетом имущественных отношений администрации г. Кисловодска, договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <…>, кадастровый номер <…> площадью 7017 кв.м. на новый срок для завершения строительства без проведения торгов (т. 2 л.д. 1-7).

В апелляционной жалобе председатель Комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска Войтов М.М. просит отменить решение суда как незаконное, поскольку судом неправильно применены нормы материального права. Ссылается на то, что Кузнецову И.Н. не выдавалось в установленном законом порядке разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером <…>. Истцом за весь период аренды, с 12.12.2014 по 11.12.2019, не было совершено действий, направленных на получение разрешения на строительство объекта, земельный участок по целевому назначению не использовался (т. 1 л.д. 166-172). В апелляционной жалобе на дополнительное решение от 04.03.2021 указывает на нарушение судом норм процессуального права, поскольку судом не оглашена резолютивная часть решения от 09.10.2020. По выходу из совещательной комнаты судом не велось аудиопротоколирование (т. 2 л.д. 11-13).

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Кисловодска по доверенности Цехина А.А. также просит отменить вышеуказанное решение суда, как незаконное и необоснованное, поскольку не завершение Кузнецовы И.Н. строительства в течение срока аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства, не является основанием для предоставления в аренду истцу данного земельного участка без проведение торгов. Представление спорного земельного участка вновь для завершении строительства противоречит правовым нормам (т. 1 л.д. 179-182).

В апелляционной жалобе на дополнительное решение от 04.03.2021 приводит доводы, аналогичные изложенным выше. Ссылается на то, что резолютивная часть дополнительного решения от 04.03.2021 противоречит резолютивной части решение от 09.10.2020. Указывает на нарушение судом норм процессуального права, поскольку судом не оглашена резолютивная часть дополнительного решения от 04.03.2021. По выходу из совещательной комнаты судом не велось аудиопротоколироваия, в то время как действующим законодательством не предусмотрено частичное ведение протокола (т. 2 л.д. 20-24).

Возражения на апелляционные жалобы не поступали.

Истец Кузнецов И.Н., представитель ответчика администрации г. Кисловодска в суд апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещались судом апелляционной инстанции своевременно и надлежащим образом, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией (отчеты об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором, об извещении с помощью СМС-сообщения). Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не предоставил и не просил об отложении дела слушанием. Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Выслушав председателя Комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска Сажневу Т.Н., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую отменить решение суда, как незаконное и необоснованное; представителя истца Кузнецова И.Н. по доверенности Железнякову А.В., не признавшую доводы апелляционных жалоб и просившую решение суда первой инстанции оставить без изменения. Обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 25.12.2013 за Кузнецовым И.Н. признано право собственности на незаконченный строительством объект на земельном участке с кадастровым номером <…>, находящийся по адресу: <…>, нежилое строение литер «А», площадь застройки 849,9 кв.м., процент готовности – 8% (т. 1 л.д. 52-58).

Право собственности Кузнецова И.Н. на вышеуказанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 18.04.2014 (т. 1 л.д. 65).

06.11.2014 Кузнецов И.Н. обратился в администрацию города-курорта Кисловодска заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <…>, площадью 7017 кв.м. под проектирование и строительство когенерационной станции (т. 1 л.д. 64).

Постановлением главы администрации города-курорта Кисловодска от 12.12.2014 № 1196 Кузнецову И.Н., в соответствии со ст.ст. 22, 35, 36 ЗК РФ, в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <…>, находящийся во второй зоне округа горно-санитарной охраны, площадью 7 017 кв.м., с разрешенным использованием: проектирование и строительство когенерационной станции по адресу: <…>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства нежилым зданием с кадастровым номером <…> с площадью застройки 849,9 кв.м., сроком на 5 лет.

12.12.2014 между администрацией города-курорта Кисловодска и Кузнецовым И.Н. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <…>, для использования в целях: проектирования и строительства когенерационной станции, сроком с 12.12.2014 по 11.12.2019.

03.10.2017 постановлением администрации города-курорта Кисловодска № 973 изменен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером <…> под «блокированная жилая застройка» (т. 1 л.д. 25-26).

22.10.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 252, согласно которому арендодатель предоставил арендатору вышеуказанные земельный участок с кадастровым номером <…> и разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, сроком по 11.12.2019 (т. 1 л.д. 27-31).

29.10.2019 Кузнецов И.Н. обратился в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о заключении (продлении) договора аренды на новый срок (т. 1 л.д. 35-36).

29.11.2019 Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска направил в адрес Кузнецова И.Н. письмо № 01-15/5484 об отказе в продлении договора аренды, поскольку заявитель не имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка без проведения торгов (т. 1 л.д. 37-38).

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 39.6, 39.16, 39.17 ЗК РФ, исходил из того, что Кузнецов И.Н. является собственником объекта незавершенного строительства, в связи с чем, он имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов. Кузнецов И.Н. с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратился 29.10.2019, будучи действующим до 11.12.2019 арендатором испрашиваемого на новый срок земельного участка, следовательно, п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, как основание к отказу в предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов, на него не распространяется. С учетом изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием. Решение суда первой инстанции основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ста. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен Кузнецову И.Н. в аренду до 01.03.2015 для использования в целях «проектирование и строительство когенерационной станции» без торгов, право собственности истца на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015, в период действия договора аренды вид разрешенного использования земельного участка изменен на «блокированная жилая застройка», дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды в части указанного вида разрешенного использования участка заключено с истцом 22.10.2018, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок истцу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с арендатором договора не установлено.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, истец имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом при разрешении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционных жалоб с дополнениями о нарушения норм процессуального права о том, что на аудиозаписи протокола судебного заседания отсутствует запись об оглашении резолютивной части решения, не является основанием для отмены обжалуемого решения суда.

В материалах данного дела содержится протокол судебного заседания от 07.10.2020, согласно которому в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 09.10.2020 (т. 1 л.д. 146-148).

Согласно указанному протоколу после перерыва судебное заседание продолжено, суд перешел к заслушиванию судебных прений, после чего удалился в совещательную комнату. По выходу из совещательной комнаты, в связи с отсутствием сторон, аудиопротоколирование не велось (т. 1 л.д. 148).

Как следует из протокола судебного заседания от 04.03.2021, по выходу из совещательной комнаты, в связи с отсутствием сторон, аудиопротоколирование не велось (т. 1 л.д. 247).

Таким образом, указанные доводы при наличии письменного протокола не являются безусловным основанием к отмене судебного акта.

Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции мотивированы, сделаны при правильном определении юридически значимых обстоятельств, надлежащей оценке представленных доказательств и основаны на нормах материального права. Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе и не могут быть признаны как необъективный подход к рассмотрению дела. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не усматривается.

В соответствии с п. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционных жалоб не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09.10.2020, дополнительное решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 04.03.2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: