Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия в долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра Кабардино-Балкарской Республики обязанности аннулировать записи в ЕГРН, признании прав собственности на квартиры,

по апелляционным жалобам ООО «Топаз-Сервис», Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю, ООО «Строительная компания «Союз» на решение Нальчикского городского суда КБР от 23 ноября 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Строительная компания «Союз», в котором просили:

- признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014 г., от 05.03.2014 г., от 28.03.2014 г., от 28.03.2014 г. и от 01.03.2014 г., заключенные между истцами и ответчиком договорами участия в долевом строительстве;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№;

- признать право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 46,8 кв.м., назначение - жилое, ФИО3 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 42,9 кв.м., назначение - жилое, ФИО1 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 70,7 кв.м., назначение - жилое, ФИО1 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 73,8 кв.м., назначение - жилое, ФИО4 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 88,9 кв.м., назначение - жилое.

В обоснование иска истцы указали, что между ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4, и ООО Строительная компания «Союз» и были заключены договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014 г. от 05.03.2014 г., от 28.03.2014 г., от 28.03.2014 г. и от 01.03.2014 г.

Согласно п. 1.1. вышеперечисленных договоров каждый из них передал ответчику денежные средства в размере, указанном в данных договорах. Так, ФИО2 и ФИО3 были переданы денежные средства в размере по 1 000 000 руб. каждым, ФИО1 в общей сложности – 3 050 000 руб. и ФИО4 - 1 800 000 руб. с целью строительства спорных квартир.

Ответчик осуществил строительство квартир, исполнил свою обязанность по предоставлению доступа к внутренним отделочным работам, передал ключи от входных дверей квартир. Согласно требованиям пункта 2.2. указанных договоров ответчик передал квартиры для проведения отделочных работ по акту приема передачи квартир.

После чего ими для проведения отделочных работ в указанных квартирах были заключены договоры подряда с ООО «Вектор», цена договора соответственно составила: ФИО2 - 422 279 рублей 52 копейки, ФИО3 - 434 059 рублей 46 копеек, ФИО4 - 775 206 рублей 90 копеек и с ООО «ЦЕНТРОКОМ» цена договора составила ФИО1 - 502 518 рублей 37 копеек и ФИО1 - 502 518 рублей, 37 копеек.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ответчик обязан был предоставить весь комплект необходимых документов для регистрации права собственности на указанные квартиры. Однако, ответчик в нарушение условий договора, осуществил за собой регистрацию права собственности на указанные квартиры на свое имя.

На сегодняшний день, вышеуказанные квартиры фактически находятся в их собственности и распоряжении, что также подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг.

Между сторонами был заключен договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего ответчик зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры нарушил условия заключенных с ними договоров.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцами и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания). Сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры. Они полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а ответчик уклоняется от оформления прав на квартиры и передачи их в собственность, что нарушает права и законные интересы истцов.

Конкурсный управляющий ООО «СК «Союз» ФИО5 подала возражение, в котором просила в удовлетворении иска отказать.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года постановлено: исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра КБР аннулировать записи в ЕГРН, признании права собственности на квартиры удовлетворить частично.

Признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014 г., от 28.03.2014 г., от 28.03.2014 г. и от 01.03.2014 г., заключенные между ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 и ООО «Строительная компания «Союз» договорами участия в долевом строительстве.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 46,8 кв.м., назначение - жилое, ФИО3 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 42,9 кв.м., назначение - жилое, ФИО1 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 70,7 кв.м., назначение - жилое, ФИО1 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 73,8 кв.м., назначение - жилое, ФИО4 на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 88,9 кв.м., назначение - жилое.

Не согласившись с данным решением, Управление Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению автора жалобы, суд неправомерно отклонил ходатайства от 17.03.2021 года и от 18.03.2021 года об отложении рассмотрения иска и предоставления возможности Управлению предоставить письменную позицию по рассматриваемому спору.

Также указывается, что в бухгалтерской (финансовой) отчетности по ООО «СК «Союз» отсутствует какая-либо информация о получении займов, факт внесения истцами денежных средств в кассу должника бухгалтерской отчетностью ООО «СК «Союз» не подтвержден, истцами не представлены сведения о том, что на момент передачи заемных средств должнику, у них имелась финансовая возможность для предоставления займа.

Судом не учтены требования Закона № 214-ФЗ о необходимости государственной регистрации договоров, тексты договоров целевых займов не содержат обязательных условий, о наличии притязаний на спорный объект недвижимости уполномоченному органу стало известно только в 2021 году.

Не согласившись с данным решением, ООО «Строительная компания «Союз» также подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение.

В апелляционной жалобе указывается, что ремонтные работы в спорных квартирах истцами не проводились. В 2014 году ООО «СК «Союз» не производило наличных расчетов через кассу общества. ИФНС РФ по г. Пятигорску Ставропольского края в рамках мероприятий налогового контроля, при проведении выездной налоговой проверки по правильности ведения бухгалтерского и налогового учета ООО СК «Союз» и корректной уплаты исчисляемых сумм налога установил, что кассовые операции в периоде времени с 01.01.2013 г. по 31.12.2014 г. ООО СК «Союз» не осуществляло.

Утверждение о том, что физические лица не являются профессиональными участниками делового оборота, не освобождает их от проявления в достаточной мере осмотрительности по вопросу оформления документов. Наличие договора о выдаче займа при отсутствии доказательств его реальности, отсутствия удовлетворительных сведений, подтверждающих финансовую возможность предоставить денежные средства в рамках договора займа, заключенного с должником, а также сведений о том, как полученная сумма была отражена в бухгалтерском учете и отчетности должника и использована им в хозяйственной деятельности, не может служить бесспорным доводом о признании права собственности на спорные квартиры, находящиеся по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 21 июля 2021 года решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года в части удовлетворенных требований отменено и в этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 года постановлено: апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 июля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб представителя истцов ФИО12 и истца ФИО1, Судебная коллегия приходит к следующему.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выводы, на основании которых суд первой инстанции частично удовлетворил исковых требований, изложены в решении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на сегодняшний день, вышеуказанные спорные квартиры фактически находятся во владении и распоряжении истцов, что подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг и последние лишены правовой возможности осуществить регистрацию права собственности на указанные квартиры по вине ответчика. Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по его сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего ответчик, передав истцам квартиры по акту приема-передачи, а в последствии, зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры, нарушил условия заключенных с истцами договоров.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как отмечается в указанном Обзоре, в п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, приводимые в исковом заявлении обстоятельства в обоснование требований истцов согласуются с указанной правовой позицией и основаны на приведенных в Обзоре нормах действующего законодательства.

Вышеприведенные доводы апелляционных жалоб не могут служить основанием для отмены решения суда с принятием нового – об отказе в удовлетворении иска.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе путем заключения договоров займа.

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

Таким образом, то обстоятельство, что между истцами и ООО «Строительная компания «Союз» были совершены сделки, именованные договорами целевого займа, которые не прошла государственную регистрацию, не может служить основанием для отказа в защите прав участников долевого строительства.

Судебная коллегия, пользуясь правом оценивать доказательства, предоставленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исходя из буквального толкования содержания договоров целевого займа, по их сути и содержанию, они являются договорами долевого строительства, вследствие чего ответчик, передав истцам квартиры по акту приема-передачи, а в последствии, зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры, нарушил условия заключенных с истцами договоров.

При этом, вопреки доводам апелляционных жалоб, условиями пунктов 1.4, 2.1 и 2.2 договора прямо установлены параметры строящихся квартир, целевое значение платежа и срок передачи квартир.

Стороной истца представлены оригиналы квитанций к приходным кассовым ордерам с подписью директора общества и печатью организации, подтверждающих внесение оговоренных договорами денежных средств.

Приводимые в жалобе обстоятельства относительно не отражения юридическим лицом этих операций в бухгалтерской отчетности, также не могут служить основанием для отмены решения суда, как ошибочно считают авторы жалоб.

С учетом изложенного, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционные жалобы не содержат.

Все значимые по делу обстоятельства установлены.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционных жалоб.

Они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 23 ноября 2021 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю и ООО «Строительная компания «Союз» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 4 марта 2022 года.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи О.М. Кучуков

Р.Х. Шомахов