Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия в долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра КБР обязанности аннулировать записи в ЕГPH, признании прав собственности на квартиры,

по апелляционным жалобам Управления Федеральной налоговой службы по <адрес> и ООО «Строительная компания «Союз» на решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Строительная компания «Союз», в котором просили:

1.Признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г., заключённые между Истцами и Ответчиком договорами участия в долевом строительстве.

2.Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.06.2018г. №, от 28.06.2018г. №, от 28.06.2018г. №, от 28.06.2018г. № и от 28.06.2018г. №.

3.Признать право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 46,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 42,9 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 70,7 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 73,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО1, на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 88,9 кв.м. назначение – жилое.

В обоснование иска истцы указали, что между ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1,, и ООО Строительная компания «Союз» и были заключены договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г. от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г.

Согласно п. 1.1. вышеперечисленных договоров каждый из них передал ответчику денежные средства в размере, указанном в данных договорах. Так, ФИО4 и ФИО5 были переданы денежные средства в размере по 1 000 000 руб. каждым, ФИО2 в общей сложности - 3050000 руб. и ФИО1 - 1 800 000 руб. с целью строительства спорных квартир.

Ответчик осуществил строительство квартир, исполнил свою обязанность по предоставлению доступа к внутренним отделочным работам, передал ключи от входных дверей квартир. Согласно требованиям пункта 2.2. указанных договоров ответчик передал квартиры для проведения отделочных работ по акту приема передачи квартир.

После чего ими для проведения отделочных работ в указанных квартирах были заключены договоры подряда с ООО «Вектор», цена договора соответственно составила: ФИО4- 422 279 рублей 52 копейки, ФИО5- 434 059 рублей 46 копеек, ФИО1- 775 206 рублей 90 копеек и с ООО «ЦЕНТРОКОМ» цена договора составила ФИО2- 502 518 рублей 37 копеек и ФИО2- 502 518 рублей, 37 копеек.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ответчик обязан был предоставить весь комплект необходимых документов для регистрации права собственности на указанные квартиры. Однако, ответчик в нарушение условий договора, осуществил за собой регистрацию права собственности на указанные квартиры на свое имя.

На сегодняшний день, вышеуказанные квартиры фактически находятся в их собственности и распоряжении, что также подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг.

Между сторонами был заключен договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего ответчик зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры нарушил условия заключенных с ними договоров.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцами и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания). Сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры. Они полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а ответчик уклоняется от оформления прав на квартиры и передачи их в собственность, что нарушает права и законные интересы истцов.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены АО КБ «ЕВРОСИТИБАНК» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ПАО Московский индустриальный банк», ООО «А-СТРОЙ», ООО «Топаз-Сервис», ООО «Газпром Межрегионгаз Нальчик», ООО «Лакшимголд», ООО «Уралспецстрой» в лице КУ С.М.В., ООО «СТК Система», ИФНС по г Пятигорску, АО «Энергосбытовая компания «Восток», ФГАОУВ «Северо- Кавказский Федеральный Университет», ООО «ОТИС ЛИФТ», ФГУП «Северо- Кавказское Строительное Управление», ФГУП «Кавказский военно-строительный отдел» ФСБ РФ, Управление Росреестра по КБР.

В возражении на исковое заявление конкурсный управляющий ООО «СК «Союз» ФИО6 просила в удовлетворении иска отказать, указав, что отношения, сложившиеся между ООО «СК «Союз» и истцами, следует квалифицировать как заемные. Ввиду отсутствия в договорах займа указаний на срок возврата заемных денежных средств, следует исходить из того, что возврат денежных средств ООО «СК «Союз» должен осуществляться в течение тридцати дней с момента предъявления требования истцами о возврате займа по каждому из договоров. Указание на ненадлежащее исполнение договоров займа ООО «СК «Союз» по возврату суммы займа в исковом заявлении отсутствует.

Ни в одном из договоров целевого займа, заключенных между истцами и ООО «СК «Союз» не предусмотрено обязательство ООО «СК «Союз» по передаче построенных объектов недвижимости в собственность истцов.

У истцов имеется право на обращение в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - ООО «СК «Союз», в случае установления факта ненадлежащего исполнения обязательств по возврату заёмных денежных средств Ответчиком, в порядке предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ и ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

У конкурсного управляющего отсутствуют сведения о государственной регистрации договоров целевого займа, истцами подтверждение указанного факта также не представлено. Ни одно из указанных в законе требований к договору долевого строительства в договорах целевого займа, заключенных с истцами не содержится. Таким образом, можно сделать вывод, что доводы истцов о том, что договоры целевого займа являются договорами долевого участия в строительстве ошибочны. Кроме того, в бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «СК «Союз» на 2015 год отсутствуют сведения о получении ответчиком заемных денежных средств. Таким образом, факт внесения денежных средств в кассу должника на суммы, указанные истцами, бухгалтерской отчетностью ООО «СК «Союз» не подтвержден. Доказательства внесения спорных денежных средств на расчетный счет должника, их расходования на цели, связанные с постройкой квартир в жилом доме по адресу: КБР, <адрес>, в материалах дела отсутствуют.

Ссылка истцов на то, что денежные средства по договорам целевого займа на самом деле были уплачены в 2015 году, также не подтверждается материалами дела. Так как в кассовых книгах ООО «СК «Союз» за 2015г. отсутствуют какие-либо записи, указывающие на истцов. Также отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие по состоянию на 2014 год у истцов денежных средств в размере достаточном для выдачи целевого займа ООО «СК «Союз».

Решением Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года постановлено:

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра КБР аннулировать записи в ЕГРH, признании права собственности на квартиры удовлетворить частично.

Признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г., заключённые между ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, и ООО «Строительная компания «Союз» договорами участия в долевом строительстве.

Признать право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 46,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 42,9 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 70,7 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 73,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО1, на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 88,9 кв.м. назначение – жилое.

Не согласившись с данным решением, Управление Федеральной налоговой службы по <адрес> подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что о том, что в Нальчикском городском суде КБР рассматривается настоящий спор, УФНС России по <адрес> стало известно от представителя ООО «Топаз-сервис» накануне судебного заседания, назначенного на 18.03.2021г. Ранее, 09.03.2021г. в ИФНС России по <адрес> поступил запрос судьи о предоставлении в суд до 16.03.2021г. бухгалтерского баланса ООО «СК «Союз» за 2013, 2014, 2016. При этом определение суда, согласно которому было назначено заседание суда, в котором ИФНС России по <адрес> является лицом, участвующим в деле, последнему направлено не было.

Уполномоченным органом 17.03.2021г. и 18.03.2021г. по факсу и электронной почте были направлены в суд ходатайство об отложении рассмотрения иска и предоставления возможности Управлению предоставить письменную позицию по рассматриваемому спору. Однако данные ходатайства были проигнорированы судом, в решении суда отсутствуют сведения об их рассмотрении, что свидетельствует о грубом нарушении норм действующего законодательства, повлекшем, в свою очередь, нарушение прав и законных интересов стороны спора.

Из смысла норм Закона следует, что договор займа является реальней сделкой и считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Вместе с тем, в бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2015 год по ООО «СК «Союз» в разделе V «Краткосрочные обязательства» в графе «Заемные средства» отсутствует какая- либо информация о получении займов как на 2015 год, так и на предыдущий отчетный период, то есть 2014 год, аналогичная информация содержится в бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2016 год. Таким образом, факт внесения истцами денежных средств в кассу должника бухгалтерской отчетностью ООО «СК «Союз» не подтвержден. Доказательства внесения денежных средств на расчетный счет должника, их расходования на цели, связанные с постройкой квартир в жилом доме по адресу: КБР, <адрес>, отсутствуют.

Кроме того, истцами не представлены сведения о том, что на момент передачи заемных средств должнику, у них имелась финансовая возможность для предоставления займа.

Также, в оспариваемом решении суд признал указанные выше договоры целевых займов договорами участия в долевом строительстве, при этом им не учтено, что по смыслу Закона № 214-ФЗ, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Тексты договоров целевых займов не содержат обязательных условий, а именно условий относительно срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и сведений о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Единственным доказательством реальности заемных отношений истцами представлены копии квитанций к приходно-кассовым ордерам. О наличии притязаний на спорный объект недвижимости уполномоченному органу стало известно только в 2021 году. Ранее, с учетом того, что спорные квартиры сданы в эксплуатацию в 2018 году, в котором и было зарегистрировано право собственности за должником, заявления о признании права собственности объект недвижимости или требование о включении в реестр требований кредиторов ООО «СК «Союз» в суд не поступали. Одно лишь обстоятельство, что физическое лицо не является профессиональным участником в сфере рассматриваемых правоотношений, не может быть основанием для признания его доводов обоснованными, поскольку это не освобождает его от необходимости проявлять достаточную осмотрительность и заботу, в том числе в части надлежащего оформления документов.

В нарушение норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации Нальчикским городским судом рассмотрен спор в отношении прав и обязанностей лица, не уведомленного о наличии спора в суде. Решение суда вынесено при неполном исследовании обстоятельств дела.

Не согласившись с данным решением, ООО «Строительная компания «Союз» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2021 года и принять по делу новое решение, мотивируя доводами аналогичными, изложенными в возражении на исковое заявление, также указывает, что судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика и третьих лиц, что ремонтные работы в спорных квартирах истцами не проводились.

Ответчиком и третьими лицами указывалось, что в 2014 году ООО «СК «Союз» не производило наличных расчетов через кассу общества.

Государственный орган по контролю и надзору за деятельностью налогоплательщиков - ИФНС РФ по <адрес> края - в рамках мероприятий налогового контроля, при проведении выездной налоговой проверки по правильности ведения бухгалтерского и налогового учета ООО СК «Союз» и корректной уплаты исчисляемых сумм налога установил, что кассовые операции в периоде времени с 01.01.2013г. по 31.12.2014г. ООО СК «Союз» не осуществляло.

Утверждение о том, что физические лица не являются профессиональными участниками делового оборота, не освобождает их от проявления в достаточной мере осмотрительности по вопросу оформления документов. Наличие договора о выдаче займа при отсутствии доказательств его реальности, отсутствия удовлетворительных сведений, подтверждающих финансовую возможность предоставить денежные средства в рамках договора займа, заключенного с должником, а также сведений о том, как полученная сумма была отражена в бухгалтерском учете и отчетности должника и использована им в хозяйственной деятельности не может служить бесспорным доводом о признании права собственности на спорные квартиры, находящиеся по адресу: <адрес>.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции истцы ФИО4, ФИО5, ответчик и третьи лица в суд не явились.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т., обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав возражения истцов ФИО1, ФИО2 и их представителя ФИО3, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. № «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно частям 1 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Решение суда первой инстанции приведенным требованиям не отвечает.

Судом по делу установлено, что между ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1,, и ООО Строительная компания «Союз» и были заключены договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г.

Согласно п. 1.1. вышеперечисленных договоров каждый из Истцов передал Ответчику денежные средства в размере, указанном в данных договорах.

Так, ФИО4 и ФИО5 были переданы денежные средства в размере по 1 000 000 руб. каждым, ФИО2 в общей сложности – 3050000 руб. и ФИО1 - 1 800 000 руб. с целью строительства спорных квартир.

В целях исполнения условий договора каждый из Истцов передал Ответчику сумму, указанную в п. 1.1. данных договоров наличными средствами, посредством внесения в кассу Ответчика, вследствие чего обязанность Истцов по настоящему договору была исполнена в полном объёме. Ответчик осуществил строительство квартир, исполнил свою обязанность по предоставлению доступа к внутренним отделочным работам, передал ключи от входных дверей квартир Истцам.

Согласно требованиям пункта 2.2. указанных договоров Ответчик передал Истцам квартиры для проведения отделочных работ по акту приёма передачи квартир соответственно: ФИО4 по акту от 17.09.2016г., ФИО5 и ФИО2 по акту от 30.09.2016г., ФИО1 по акту от 23.09.2016г.

Также судом установлено, что ответчик в нарушение условий договора, регистрацию права собственности на указанные квартиры осуществил за собой.

Право собственности на квартиры:

1) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> площадью 46,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N №

2) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> площадью 42,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N №

3) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> площадью 70,7 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N №

4) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> площадью 73,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N №

5) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> площадью 88,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N №

Решением Арбитражного суда <адрес> от 31.01.2019г. по делу № № ООО «Строительная компания «Союз» (ИНН №, ОГРН №, <адрес>) признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 29.08.2019г. (резолютивная часть от 22.08.2019г.) суд освободил ФИО7 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником. Определением Арбитражного суда <адрес> от 09.10.2019г. конкурсным управляющим утверждена ФИО6 (член Союза арбитражных управляющих «Возрождение»).

Частично удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции исходил из того, что на сегодняшний день, вышеуказанные квартиры фактически находятся во владении и распоряжении истцов, что подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг и последние лишены правовой возможности осуществить регистрацию права собственности на указанные квартиры по вине Ответчика.

Также суд посчитал, что между сторонами был заключён договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по его сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего ответчик, передав истцам квартиры по акту приема-передачи, а в последствии, зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры нарушил условия заключенных с истцами договоров.

С таким выводом суда первой инстанции Судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцами доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО Строительная компания «Союз», как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства истцов и при этом обязательства ООО Строительная компания «Союз», в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истцов квартир.

Между тем, Судебная коллегия находит, что заключение между сторонами договоров займа доказательством внесения истцами денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данных договоров не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность истцов.

Кроме того, ни одно из указанных в законе требований к договору долевого строительства в договорах целевого займа, заключенных с истцами не содержится.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также Судебная коллегия считает необходимым отметить, что судом первой инстанции не учтено, что в бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2015 год по ООО Строительная компания «Союз» в разделе V «Краткосрочные обязательства» в графе «Заемные средства» отсутствует какая-либо информация о получении займов как на 2015 год, так и на предыдущий отчетный период, то есть 2014 год, аналогичная информация содержится в бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2016 год. Таким образом, факт внесения истцами денежных средств в кассу должника бухгалтерской отчетностью ООО Строительная компания «Союз» отсутствует, как и доказательства внесения денежных средств на расчетный счет должника, их расходования на цели, связанные с постройкой квартир в жилом доме по адресу: КБР, <адрес>.

Более того, в отношении ООО Строительная компания «Союз» в 2018 году проводилась выездная налоговая проверка, по итогам которой вынесен Акт налоговой проверки № от 19.02.2018г., в пункте 1.7.6., которого указано, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных расчетов и (или) с использованием платежных карт» ООО Строительная компания «Союз» в проверяемом периоде наличные денежные расчеты не применяло, контрольно-кассовые аппараты, оснащенные фискальной памятью не приобретало, в ИФНС России по <адрес> края не регистрировало. Таким образом, ИФНС РФ по <адрес> края - в рамках мероприятий налогового контроля, при проведении выездной налоговой проверки по правильности ведения бухгалтерского и налогового учета ООО Строительная компания «Союз» и корректной уплаты исчисляемых сумм налога установила, что кассовые операции в периоде времени с 01.01.2013г. по 31.12.2014г. ООО Строительная компания «Союз» не осуществляло.

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия считает, что оснований для признания договоров займа договорами участия в долевом строительстве, не имеется, так как договора займа не содержат всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В связи с тем, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, Судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение в части удовлетворенных требований истцов подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1 требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР,

о п р е д е л и л а:

Решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворенных требований ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия в долевом строительстве и признании права собственности ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, на квартиры отменить и принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, о признании договоров целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г., заключенные между ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО1, и ООО «Строительная компания «Союз» договорами участия в долевом строительстве, признании право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 46,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 42,9 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 70,7 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 73,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО1, на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, площадью 88,9 кв.м. назначение – жилое, отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 июля 2021 года.

Председательствующий А.З.Бейтуганов

Судьи М.Б.Мисхожев

З.Т.Тхагалегов