Гражданский кодекс часть 1

«Исковые требования Керимовой З.С. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и на жилой дом – оставить без удовлетворения.

По вступлению в законную силу решения суда отменить принятые по гражданскому делу, следующие обеспечительные меры, наложенные определением Центрального районного суда г. Твери от 24 августа 2020 года, в виде запрета производить какие-либо действия, совершение сделок купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение 1/3 доли в праве долевой собственности жилого дома с кадастровым номером № и 1/3 доли земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию г. Тверь»,

Судебная коллегия

установила:

Керимова З.С. обратилась в суд с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, в котором просила обязать последнего заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, исходя из его кадастровой стоимости, а также 1/3 доли расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № в соответствии со стоимостью, определенной отчетом № об оценке рыночной стоимости от 07 апреля 2020 г. ООО «Андреев Капиталь».

В обоснование требований указала, что истец является собственником 1/12 доли в праве долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимости на основании решения Центрального районного суда г. Твери по делу № 2-3449/2014 от 25 декабря 2014 г. и соглашения об определении долей в праве общей собственности на земельный участок от 27 января 2020 г. Сособственниками остальных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок являются Муниципальное образование город Тверь (1/3 доля в праве); Абдулов А.С. (1/12 доля в праве); Абдулова Н.И. (1/6 доли в праве); Гусев А.О. (1/3 доли в праве).

27 мая 2020 г. в адрес истца от ответчика поступило предложение о выкупе 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по цене, определенной в отчете № об оценке рыночной стоимости от 07 апреля 2020 г. ООО «Андреев Капиталь». Письмом от 26 июня 2020 г. истец сообщила о согласии приобрести долю жилого дома по предложенной цене, а также о готовности приобрести 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не по оценке ответчика, а по кадастровой стоимости, определенной в порядке ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Ответчик расценил указанное письмо истца как отказ от приобретения 1/3 доли в праве общей долевой собственности, как на жилой дом, так и на земельный участок, что, по мнению заявителя, является неправомерным.

Согласно рецензии эксперта-оценщика ФИО1 отчет № от 07 апреля 2020 г. ООО «Андреев Капиталь» составлен с нарушением действующего законодательства, а данные отчета не являются объективными, полными, всесторонними, следовательно, выводы оценщика не обоснованы и вызывают сомнение в верности и точности. Учитывая грубые нарушения при составлении отчета №, а также то, что оценка проводилась в отсутствие истца и третьих лиц, заявитель полагает, что данный отчет не может быть положен в основу определения рыночной цены 1/3 доли в праве долевой собственности земельного участка. Стоимость 1/3 жилого дома в размере 73 000 руб. соответствует ее рыночной стоимости, что подтверждено также справкой Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» №.

Ввиду нарушения ответчиком положений законодательства о праве преимущественной покупки доли жилого дома и земельного участка, выраженное в отказе от заключения с заявителем договора купли-продажи спорных долей в объектах недвижимого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определениями суда от 24 августа 2020 г., от 20 октября 2020 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Тверской области, ООО «Андреев Капиталь», администрация города Твери, Департамент финансов администрации города Твери, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

В судебном заседании истец Керимова З.С. и ее представитель Михайлова А.С. поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и письменных дополнениях.

Представитель ответчика Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Пиунова Н.Г., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебное заседание третьи лица Абдулов А.С., Абдулова Н.И., Гусев А.О., представители третьих лиц Управления Росреестра по Тверской области, ООО «Андреев Капиталь», администрации города Твери, Департамента финансов администрации города Твери, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области при надлежащем извещении не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, отзыв на иск суду не представили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Керимова З.С. выражает несогласие с решением суда, просит о его отмене и удовлетворении заявленных требований. Полагает, что судом первой инстанции не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Жалоба мотивирована тем, что стоимость для продажи доли в праве на земельный участок определена ответчиком неправомерно, так как его верная рыночная (кадастровая) стоимость установлена в соответствии с отчетом №, утвержденным Министерством земельных и имущественных отношений Тверской области 25.12.2014 № 13-нп на срок 5 лет (с 01.01.2015 по 31.12.2020). Вывод суда об отсутствии требований истца о признании результатов оценки недостоверными не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в опровержение отчета ответчика заявителем было представлено рецензионное заключение эксперта ФИО1, а также отчет о рыночной стоимости №, который не оспаривался ответчиком и имеет большую юридическую силу по сравнению с отчетом об оценке ООО «Андреев Капиталь». Критикуя отчет об оценке, апеллянт ссылается также на то, что таковая проводилась на основании представленных ответчиком контракта, протоколов, заявки, которые имеют грубые неустранимые нарушения, так как оценка стоимости проводилась для иных целей, доказательств технической ошибки в неверно указанной цели исследования в материалы дела не представлено. Учитывая, что данная стоимость определялась для предоставления объекта в аренду, а не для продажи земельного участка в соответствии с положениями Решения Тверской городской Думы № 285 от 29 сентября 2016 г., апеллянт полагает, что отчет об оценке ООО «Андреев Капиталъ» является недопустимым доказательством определения рыночной стоимости земельного участка.

Помимо прочего, судом, по мнению истца, не установлены обстоятельства права собственности в отношении 1/3 доли в праве на жилой дом, поскольку сложившееся пользование долями в доме, расположенном по вышеуказанному адресу, прекратилось за ответчиком в связи с разрушением части дома, которым фактически пользовалась гражданка, после смерти которой спорная доля имущества в качестве выморочного имущества перешла в собственность ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Керимова З.С., ее представитель Михайлова А.С. доводы жалобы поддержали в полном объеме. Представитель истца дополнительно пояснила, что спор о праве собственности на 1/3 долю в жилом доме имел место быть, что следует из письменных пояснений и дополнительных доказательств, представленных в материалы дела. Сложившееся пользование долями в доме прекратилось за ответчиком в связи с разрушением части дома, а стоимость 1/3 доли земельного участка является завышенной. В силу ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость равна рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, в связи с чем продажная цена должна была быть установлена согласно оценке, утвержденной Министерством, которая имеет большую юридическую силу и соответствует федеральным стандартам.

Представитель ответчика Департамента по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери и третьего лица Администрации г.Твери – Пиунова Н.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы, дополнительно пояснив, что целью кадастровой оценки являлось определение стоимости в целом объектов недвижимости, тогда как в рассматриваемом случае Департаментом была организована оценка доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости. Отчет об определении рыночной стоимости доли в праве общей долевой стоимости, представленный в материалы дела, не оспорен, недостоверным не признан, поэтому не доверять ему правовых оснований не имеется. Также отметила, что никаких нарушений в муниципальном контракте, протоколах и заявке допущено не было. Право муниципальной собственности на долю жилого дома зарегистрировано в ЕГРН. Вопреки доводам истца, право собственности ответчика на долю жилого дома не оспорено.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

В соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено данными Единого государственного реестра недвижимости, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Керимовой З.С. (доля в праве 1/12), Абдулову А.С. (доля в праве 1/12), Абдуловой Н.И. (доля в праве 1/6), Гусеву А.О. (доля в праве 1/3) и муниципальному образованию город Тверь (доля в праве 1/3).

На вышеуказанном земельном участке расположен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащий на праве общей долевой собственности Керимовой З.С. (доля в праве 1/12). Абдулову А.С. (доля в праве 1/12), Абдуловой Н.И. (доля в праве 1/6). Гусеву А.О. (доля в праве 1/3) и муниципальному образованию город Тверь (доля в праве 1/3).

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из толкования ч. 1 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки подразумевает право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с иным лицом, собственник, изъявивший желание продать свою долю в праве общей долевой собственности, обязан уведомить остальных участников долевой собственности о продаже с целью установить их намерение о приобретении продаваемой доли.

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось сторонами, что 27 мая 2020 г. ответчик известил иных сособственников жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> о намерении реализовать принадлежащую муниципальному образованию долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

25 июня 2020 г. от истца Керимовой З.С. и третьих лиц Гусева О.А., Абдулова А.С., Абдулова Н.И. в Департамент поступило заявление, в соответствии с которым они выразили согласие на приобретение долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, однако в отношении стоимости доли земельного участка предложили сформировать иное ценовое предложение.

15 июля 2020 г. ответчик направил ответ на совместное заявление о несогласии с предложенной ценой, в котором указал на то, что требование об установлении цены сделки на основании кадастровой стоимости нормативно не обосновано, а заключение сделки для продавца не является обязательным, в связи с чем поданное заявление было расценено как отказ от приобретения объектов долевой собственности.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении ответчиком применительно к положениям ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установленной законом обязанности по извещению в письменной форме сособственников жилого дома и земельного участка, в том числе истца Керимову З.С. о намерении продать свою долю.

Решением Тверской городской Думы № 285 от 29 сентября 2016 г. утвержден Порядок продажи доли в праве собственности на жилое помещение, находящейся в муниципальной собственности города Твери.

В силу положений п. 1.3 Порядка стоимость доли в праве собственности на жилое помещение определяется на основании отчета независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением установленных данным пунктом случаев.

С учетом принципа неразрывности судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, ответчик при продаже доли земельного участка и доли расположенного на нем жилого дома обоснованно руководствовался Порядком, утвержденным Решением Тверской городской Думы № 285 от 29 сентября 2016 г., применительно к обоим объектам недвижимости.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании решения заседания контрактной службы Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 26 февраля 2020 г. и во исполнение п. 1.3 Порядка продажи доли в праве собственности на жилое помещение, находящейся в муниципальной собственности города Твери ответчик заключил муниципальный контракт № от 03 марта 2020 г. на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами муниципального имущества с ООО «Андреев Капиталъ». Также была оформлена заявка № от 25 марта 2020 г., в соответствии с которой в перечень объектов, подлежащих оценке, входит жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. (доля в праве 1/3) и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (доля в праве 1/3) по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 177-179, 188-200, 201-202).

Согласно отчету № от 07 апреля 2020 г., составленному ООО «Андреев Капиталъ», рыночная стоимость спорной 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № составила 1 300 000 руб.; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № - 73 000 руб.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установив, что выводы оценщика не допускают двусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, аргументированы и не содержат в себе недочетов, суд отклонил доводы стороны истца о недостоверности результатов отчета об оценке, составленного ООО «Андреев Капитал».

Исходя из толкования ст.ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1.3 Порядка продажи стоимости доли в праве собственности на жилое помещение, суд также пришел к выводу, что спорные правоотношения не относятся к тем, которые порождают у ответчика обязанность к заключению договора с собственниками имущества по отчуждению недвижимого имущества по цене, не установленной на основании отчета независимого оценщика.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка.

Исходя из требований ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Отклоняя доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции учитывает особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которые выражаются в том, что стоимость муниципального имущества является существенным условием договора купли-продажи и подлежит определению путем рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Следовательно, истец не вправе требовать понуждения в заключении с ним договора купли-продажи доли муниципального имущества по заявленной им цене.

Истец отказался выкупить долю по предложенной продавцом цене, следовательно, фактически он отказался от заключения договора купли-продажи и утратил преимущественное право покупки.

Как отмечалось выше, закон возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её, а заключение договора купли-продажи зависит от воли обеих сторон.

В данной ситуации закон не обязывает продавца согласовывать с участником долевой собственности условия сделки, в том числе по цене.

С учетом вида собственности продаваемого имущества, истец не вправе самостоятельно определять её стоимость и произвольно оспаривать достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной собственником продаваемой доли имущества в порядке, предусмотренном нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Представленный в материалы дела отчет об оценке содержит подробное описание проведенных исследований, описание избранного метода оценки, выводы эксперта и ответы на поставленные вопросы, а также все необходимые сведения доказательственного значения, соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Результаты указанного отчета в установленном порядке приняты заключением комиссии от 15.04.2020, назначенной приказом Департамента управления имуществом и земельными отношениями администрации города Твери № от 11.03.2020.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного отчета об оценке, суду представлено не было.

Судебная коллегия считает несостоятельными доводы апеллянта о цели проведения оценки, не соответствующей характеру сделки, поскольку ООО «Андреев Капитал» в рамках муниципального контракта были оказаны услуги не только по определению рыночной стоимости арендной платы, но произведена оценка рыночной стоимости объектов муниципальной собственности для целей совершения сделок.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные сторонами доказательства оценены судом в соответствии с указанными положениями, мотивы, по которым заключение оценщика принято в качестве достоверного доказательства, подробно изложены в обжалуемом решении.

Вопреки доводам апелляционной жалобы рецензия оценщика ФИО1 не опровергает выводов заключения специалиста-оценщика ООО «Андреев Капитал» ФИО2 от 7 апреля 2020 г. № и не может быть принята в качестве достоверного и объективного доказательства, опровергающего результаты оценки.

Требований об оспаривании отчета об оценке ООО «Андреев Капитал» от 7 апреля 2020 г. № в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", истец Керимова З.С. не заявляла. О назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовала.

Доводы истца о возможности применения в заявленном споре результатов кадастровой оценки спорного имущества основаны на ошибочном толковании норм закона без учета положений ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судебная коллегия соглашается с оценкой, данной судом первой инстанции доводам истца в части прекращения права собственности ответчика на 1/3 жилого дома, поскольку таковые опровергаются данными Единого государственного реестра недвижимости. Указанная позиция истца сформирована без учета особенностей режима собственности на указанный объект недвижимости, раздел которого не осуществлялся.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, они являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подробно изложена в мотивировочной части решения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Твери от 20 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Керимовой З.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи