Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и возмещении ущерба и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды прекращенным.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 по тем основаниям, что она является собственником нежилого помещения - здания мастерской по ремонту мебели и магазина площадью (...) кв.м, расположенного по адресу: (.....). В период с (...) года до настоящего времени нежилое помещение находится в аренде у ФИО2, которая использовала помещение под магазин. Впервые договор аренды с ответчиком был заключен ХХ.ХХ.ХХ г. и был удостоверен нотариально нотариусом Лахденпохского нотариального округа, срок аренды (...) месяцев, ежемесячная арендная плата (...) руб. При заключении данного договора помещение было осмотрено ответчиком, претензий к помещению не было. Ни о каком ремонте пред началом эксплуатации стороны не договаривались. После окончания срока действия вышеуказанного договора ХХ.ХХ.ХХ г. между истцом и ответчиком был заключен следующий договор на аналогичных условиях и опять же был нотариально заверен. ХХ.ХХ.ХХ г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен очередной договор аренды нежилого помещения сроком на (...) месяцев, с ежемесячной арендной платой (...) руб. Данный договор был заключен до ХХ.ХХ.ХХ г. На момент подачи искового заявления нежилое помещение по акту приема-передачи истцу передано не было. Иных договоров или соглашений между сторонами не заключалось. Последний платеж за аренду в размере (...) рублей был получен истцом в (...) года. Таким образом, в период с ХХ.ХХ.ХХ года до ХХ.ХХ.ХХ года ФИО2 арендную плату истцу не оплачивает. В ХХ.ХХ.ХХ года истцу стало известно, что магазин закрыт, помещение не используется, ответчик с помещения съехала. Ответчик с истцом не связывалась, ни о чем не предупреждала, никаких соглашений о расторжении договора аренды подписано не было, помещение истцом по акту приема-передачи от ответчика не принималось. При выезде в п. (...) истцом было обнаружено, что ответчик действительно съехала с нежилого помещения, магазин не функционировал. Помещение было приведено в негодность: отсутствовал котел отопления, сняты и частично выломаны листы гипсокартона, которыми были обшиты стены, снята проводка, на полу отсутствует линолеум. Причиненный ущерб определен согласно отчету об определении стоимости восстановительного ремонта. Действиями ответчика в ходе использования помещения и дальнейшего переезда с вывозом принадлежащего истцу имущества истцу, как собственнику, причинен материальный ущерб в размере (...) руб., а также имеется задолженность по арендной плате за (...) месяцев в размере (...) руб.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу долг по арендной плате за период с (...) года до (...) года в размере (...) руб., а также причиненный имущественный ущерб в размере (...) руб.

Впоследствии ФИО1 исковые требования увеличила, просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за (...) месяцев за период с (...) года по (...) года в размере (...) руб., а также причиненный имущественный вред в размере (...) коп.

В ходе рассмотрения дела определением суда принят к производству встречный иск ФИО2, в котором она просила признать договор аренды нежилого помещения, расположенного в п(.....), прекращенным с ХХ.ХХ.ХХ г., указав в обоснование требований, что с ХХ.ХХ.ХХ г. договорные отношения по договору аренды между сторонами прекращены в связи с тем, что по распоряжению ФИО1 ключи от арендуемого ею здания были у нее изъяты, с этого времени она была лишена возможности пользоваться данным помещением. Данное решение ФИО1 она расценила, как волю последней расторгнуть договор аренды. Считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о принятом решении, направленном на прекращение договора аренды нежилого помещения.

Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды здания магазина, расположенного по адресу: (.....), за период с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г. в сумме (...) руб., материальный ущерб в размере (...) руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) коп.; обязал ФИО2 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить электрическое отопление в нежилом помещении, расположенном по адресу: (.....), в состояние на момент заключения договора аренды здания магазина от ХХ.ХХ.ХХ г.

Суд также удовлетворил частично встречный иск ФИО2, признав договор аренды здания магазина, расположенного по адресу: (.....), заключенный между ФИО2 и ФИО1, расторгнутым с ХХ.ХХ.ХХ г., в удовлетворении остальных требований ФИО1 и ФИО2 отказал.

С таким решением не согласна ФИО1, в апелляционной жалобе просит его отменить, приняв новое решение по делу. В обоснование доводов жалобы указывает, что у ответчика при передаче помещения никаких претензий не имелось. Полагает, что поскольку акт приема-передачи спорного помещения не был подписан, то ответчик несет обязанность по оплате арендной платы до (...) года. Не согласна с датой прекращения договорных арендных отношений, определенной судом. Считает, что ответчик умышленно не передавала помещения истцу надлежащим образом по акту. Обращает внимание, что суд не отразил в обжалуемом решении тот факт, что спорное помещение не было передано по акту приема-передачи. Не согласна с суммой ущерба, определенной судом. Настаивает на взыскании ущерба в полном объеме согласно представленному досудебному отчету об определении рыночной стоимости права требования возмещения затрат на восстановительный ремонт от ХХ.ХХ.ХХ г. Полагает, что сумма ущерба, определенная согласно судебной экспертизе, значительно занижена. Обращает внимание суда на то, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, обязав ответчика провести ремонт отопительной системы в помещении истца. Считает, что решение суда в данной части неисполнимо.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 выражает согласие с постановленным по делу решением, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям. ФИО1 пояснила, что ключи от здания магазина она получила в середине (...) года, с этого момента здание находилось в ее владении и не использовалось ответчиком; актов приема-передачи здания магазина между сторонами спора никогда не составлялось, техническое состояние помещений при передаче здания не фиксировалось; до передачи здания магазина в аренду ответчику в нем была установлена система отопления, включающая в себя котел на твердом и жидком топливе, а также (...) батарей водяного отопления; в период арендных отношений ФИО1 часто бывала в помещении магазина, ей было известно о том, что ФИО2 делает ремонт и перепланировку, она этому не препятствовала, выражала на это согласие, поскольку ФИО2 планировала в дальнейшем приобрести у нее здание магазина в собственность; спорное здание магазина впервые было передано ответчику по предварительному договору купли-продажи, заключенному между ними, после чего ответчик начала производить в здании ремонт; на момент передачи здания ответчику ФИО1 планировала производство ремонта в помещении магазина, в связи с чем ею были приобретены строительные материалы, которые вместе со зданием были переданы ФИО2 и использованы ею; ФИО1 планировала устройство в здании магазина санузла.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала относительно доводов апелляционной жалобы, пояснила, что решение суда не обжалует, согласна с выводами суда; пояснила также, что действительно при получении здания магазина по предварительному договору она начала производство ремонта, который шел с ХХ.ХХ.ХХ г. до ХХ.ХХ.ХХ г. С ХХ.ХХ.ХХ г. магазин начал свою работу. В ходе ремонта ею была демонтирована установленная в здании система отопления (котел и батареи) и установлена новая система, которую она, в свою очередь, демонтировала по окончании арендных отношений и забрала с собой. Также в ходе ремонта в (...) году она снесла перегородку длиной (...) м в помещении № в техпаспорте, между помещениями № был зашит дверной проем, устроен дверной проем и перегородка между помещениями №. Между помещениями № на момент передачи ей здания магазина не было перегородки. Также она поменяла заднюю дверь, был устроен санузел, проведена электропроводка, сделан текущий ремонт.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, допросив эксперта ООО «Фортуна плюс» ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, исследовав новые доказательства, принятые судом апелляционной инстанции в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

С учетом изложенного, рассматривая дело, судебная коллегия исходит из того, что решение суда первой инстанции обжалуется только одной стороной – ФИО1 Вторая сторона в судебном заседании суда апелляционной инстанции выразила согласие с решением суда, в том числе в части удовлетворения исковых требований ФИО1 Таким образом, правовых оснований для проверки состоявшегося решения суда в необжалуемой части не имеется. Решение суда проверяется судом апелляционной инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы ФИО1

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, данным судам в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г., плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Таким образом, юридически значимым для определения периода, за который подлежит внесению арендная плата при прекращении арендных отношений, является момент возврата имущества арендодателю.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 является собственником нежилого здания мастерской по ремонту мебели и магазина, с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (.....), площадью (...) кв.м (далее также – здание магазина).

ХХ.ХХ.ХХ г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного здания (л.д.(...)), который был удостоверен нотариусом Лахденпохского нотариального округа ФИО5 (№ в реестре нотариуса (...)). Условиями предварительного договора была предусмотрена передача здания магазина во владение и пользование ФИО2

Несмотря на то, что акт приема-передачи между сторонами не оформлялся, фактически здание было передано во владение и пользование ФИО2, что подтверждается пояснениями обеих сторон спора. С этого момента ФИО2 с согласия и ведома ФИО1 начала осуществление ремонта в помещении магазина, что также подтверждается пояснениями сторон. Факт осведомленности ФИО1 об осуществлении ФИО2 ремонтных работ ею не оспаривался, она пояснила, что знала о проведении ремонта, этому не препятствовала, никаких требований не заявляла, неоднократно бывала в помещении магазина, сама ранее планировала проведение ремонта, в том числе устройство санузла в здании магазина, для чего приобрела строительные материалы, которые оставила ФИО2 для производства ею ремонтных работ (л.д.(...)).

Пункты 13 и 14 обозначенного предварительного договора также содержат указание на обязанность ФИО1 компенсировать ФИО2 стоимость произведенного в здании ремонта в случае неисполнения ФИО1 своих обязательств по предварительному договору, что также подтверждает пояснения ФИО2 о том, что ремонт в здании ею начал производиться в (...) г.

В дальнейшем соглашение о заключении основного договора купли-продажи здания магазина сторонами достигнуто не было, и предварительный договор был ими расторгнут ХХ.ХХ.ХХ г. (соглашение удостоверено нотариусом ФИО5 за № в реестре (...)).

Согласно п.п.2 и 3 Соглашения о расторжении договора ФИО2 к моменту подписания настоящего Соглашения передает ФИО1 полученное по предварительному договору здание магазина, а ФИО1 указанное здание принимает (л.(...)).

В соответствии с п.5 указанного Соглашения заключением настоящего соглашения подтверждается отсутствие у сторон взаимных претензий.

Таким образом, относительно произведенного в здании ремонта и перепланировки, их обоснованности и компенсации произведенных затрат стороны по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ г. к друг другу претензий не имели.

Согласно пояснениям сторон, поскольку здание магазина с ХХ.ХХ.ХХ г. уже использовалось ФИО2 под магазин, в нем ею велась торговля, стороны, расторгая предварительный договор, одновременно достигли соглашение о заключении договора аренды этого здания. При этом здание из владения ФИО2 не выбывало, использовалось ею. На момент заключения договора аренды ремонт в здании был завершен.

Так, ХХ.ХХ.ХХ г. (в день расторжения предварительного договора) между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания магазина общей площадью (...) кв.м, с установленной ежемесячной платой - (...) руб., сроком на (...) месяцев до ХХ.ХХ.ХХ г., который был удостоверен нотариусом Лахденпохского нотариального округа ФИО5 (№ в реестре нотариуса (...)). Акт приема-передачи здания не оформлялся, его техническое состояние не фиксировалось ни в договоре, ни в акте, ни в ином документе.

Согласно пояснениям сторон, по истечении срока договора аренды здание ФИО1 не возвращалось, им продолжала пользоваться по назначению ФИО2, уплачивая ФИО1 арендную плату в установленном договором аренды размере.

В дальнейшем сторонами еще дважды заключались и нотариально удостоверялись договоры аренды спорного здания, а именно ХХ.ХХ.ХХ г. сроком на (...) г. (удостоверен нотариусом ФИО5 за №1-1956), и ХХ.ХХ.ХХ г. сроком на (...) г. (удостоверен нотариусом ФИО5 за №). Помещение магазина в период с апреля 2014 г. непрерывно находилось во владении и пользовании ФИО2 и арендодателю не возвращалось по истечении сроков договоров аренды.

Судом первой инстанции установлено, что не позднее ХХ.ХХ.ХХ г. ФИО2 освободила спорное помещение магазина, далее его не использовала, помещение поступило во владение ФИО1 Данное обстоятельство подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств, которым судом первой инстанции дана оценка, оснований не согласиться с которой не имеется. Данное обстоятельство подтверждено также пояснениями самой ФИО1, данными в судебном заседании суда апелляционной инстанции, о том, что спорное здание было возвращено ей и поступило в ее владение во второй (...) г.

По смыслу приведенных положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества арендатором. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя.

Материалами дела достоверно подтверждается, что с (...) г. арендатор прекратила использование арендованного имущества. По окончании этого срока здание выбыло из владения ФИО2 и поступило в распоряжение ФИО1 как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор могла пользоваться спорным зданием после передачи ключей ФИО1, не имеется; истцом об этом не заявляется.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание приведенные положения действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что период, за который с арендатора подлежит взысканию задолженность по арендной плате, ограничивается датами с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г., поскольку после ХХ.ХХ.ХХ г. здание безусловно было возвращено арендодателю.

При этом судебная коллегия учитывает пояснения ФИО1 и ее сына ФИО6, допрошенного в судебном заседании суда первой инстанции в качестве свидетеля (л.д.(...)), которого ФИО1 обозначает в качестве своего доверенного лица в договорных отношениях с ФИО2, согласно которым (...) г. ФИО2 сообщила им, что намерена освободить здание магазина, после чего (...) г. ФИО1 нашла покупателя на здание магазина.

После окончания ХХ.ХХ.ХХ г. срока аренды ФИО2 продолжала пользоваться нежилым помещением и оплачивать ФИО1 арендную плату на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Однако, указанные лица пояснили, что по окончании срока договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. сторонами велись переговоры об освобождении здания магазина арендатором, о возможном его приобретении арендатором в собственность, о продаже его третьему лицу. При этом арендодателю было известно о намерении арендатора освободить здание. Здание было выставлено на продажу и демонстрировалось доверенными лицами собственника потенциальным покупателям.

Изложенное, с учетом позиции сторон и их фактического поведения, не позволяет считать их договорные отношения по аренде здания возобновленными на неопределенный срок, имея в виду, что каждая из сторон предполагала лишь кратковременное продолжения использования здания арендатором на возмездной основе до момента его освобождения, что не позволяет применить к отношениям сторон положения п.2 ст.610 ГК РФ.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств, с учетом произведенной ФИО2 и документально подтвержденной оплаты в (...) г. в размере (...) рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 в части взыскания задолженности по арендной плате за обозначенный период в сумме (...) рублей. Расчет задолженности, произведенный судом первой инстанции, судебная коллегия полагает правильным. При этом суд апелляционной инстанции исходит также из того, что решение суда ФИО2 не обжалуется, а потому в части удовлетворения исковых требований не может являться предметом проверки суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в указанной части является правильным, основано на правильном применении норм материального права и установленных фактических обстоятельствах дела, и отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

По изложенным обстоятельствам не имеется оснований и для отмены или изменения решения суда в части удовлетворения встречного иска ФИО2 и признания прекращенным договора аренды здания магазина с (...) г.

ФИО1 также заявлялось требование о взыскании с ФИО2 стоимости восстановительного ремонта здания магазина, предполагающего в том числе приведение его в состояние, предусмотренное техническим паспортом на здание по материалам последней инвентаризации по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ г. (л.д.(...)).

Разрешая по существу исковые требования ФИО1 о взыскании с арендатора стоимости восстановительного ремонта здания магазина, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что на момент заключения последнего договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г., помещение уже было отремонтировано и переоборудовано и передавалось арендодателем арендатору в том виде, в котором оно было возвращено арендодателю за исключением необходимости проведения в нем текущего ремонта.

Действительно, в соответствии с п.п.1, 2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Учитывая приведенные выше пояснения сторон настоящего спора, в том числе ФИО1, данные ими в ходе судебного разбирательства, в том числе в суде апелляционной инстанции, об обстоятельствах возникновения и развития их отношений по использованию здания магазина, судебная коллегия полагает правильными выводы суда первой инстанции о необоснованности требований ФИО1 о необходимости возложения на ФИО2 расходов по приведению здания магазина в первоначальное состояние, предшествовавшее передаче здания магазина ФИО2 в (...) году по предварительному договору, а именно в соответствии с данными технического паспорта (последняя инвентаризация проведена в (...) году).

Действительно, на момент заключения предварительного договора купли-продажи и первого договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. техническое состояние здания сторонами в актах приема-передачи или в договорах не фиксировалось.

Однако собранными по делу доказательствами, в том числе пояснениями ФИО1 подтверждается, что в здании магазина на момент заключения первого договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. с ведома и согласия ФИО1 уже был произведен ремонт и перепланировка, о чем ФИО1 было достоверно известно. Именно в таком состоянии здание возвращалось ФИО1 в соответствии с приведенными выше п.п.2 и 3 соглашения о расторжении предварительного договора. В таком состоянии (после ремонта и перепланировки, как функционирующий магазин) спорное здание в тот же день (ХХ.ХХ.ХХ г.) было передано арендодателем ФИО1 арендатору ФИО2 в аренду по условиям договора аренды, а также передавалось арендодателем арендатору каждый раз при заключении последующих договоров аренды.

На момент заключения последнего договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. какие-либо ремонтные работы и работы по перепланировке здания магазина достоверно были завершены. Арендодатель передавал здание магазина арендатору в аренду в том состоянии, в котором оно было возвращено арендодателю при прекращении арендных отношений, с точки зрения его переустройства и перепланировки.

Принимая решение оформлять арендные отношения с ответчиком путем заключения нескольких последовательных договоров аренды сроком действия менее одного года, что в том числе освобождает стороны от необходимости осуществления государственной регистрации соответствующих сделок, ФИО1 приняла на себя бремя несения правовых последствий своих действий, заключающихся в частности в том, что с истечением срока действия договора аренды договорные отношения сторон прекращались, а к отношениям по вновь заключаемому договору подлежат применения положения действующего законодательства как к вновь возникшим договорным отношениям, в том числе положения ст.622 ГК РФ, предполагающие необходимость возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил на момент заключения договора аренды. В спорных правоотношениях таким юридически значимым моментом является ХХ.ХХ.ХХ г.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о необходимости возложения на ФИО2 расходов по демонтажу санузла и приведению здания магазина в состояние до возникновения первых договорных отношений сторон в (...) году (до заключения предварительного договора и договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ г.) не являются необоснованными.

Между тем, в соответствии с п.8 всех трех договоров аренды здания магазина от ХХ.ХХ.ХХ г. ФИО2 обязуется содержать здание магазина в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п.3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан также в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». По смыслу приведенных актов к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Таким образом, учитывая, что обязанность по осуществлению текущего ремонта здания магазина законом и договором аренды была возложена на ФИО2, здание магазина подлежало возвращению арендодателю с учетом необходимости исполнения этой обязанности, с учетом нормального износа здания после такого ремонта, а также в исправном состоянии.

Согласно экспертному заключению проведенной по настоящему делу по поручению суда первой инстанции ООО «(...)» судебной инженерно-строительной экспертизы, а также пояснениям эксперта КМВ., данным в судебном заседании суда апелляционной инстанции, здание магазина на момент его обследования нуждается в проведении текущего ремонта.

Действительно, материалами дела подтверждается и не оспаривалось ФИО2, что ею перед возвращением здания магазина арендодателю была демонтирована электропроводка и осветительные приборы, демонтирована система отопления, установленные на момент заключения договора аренды, а также повреждена внутренняя отделка помещений (поврежден гипсокартон, потолок, частично покрытие пола и т.п.).

Изложенное свидетельствует о неисполнении арендатором его обязанности, предусмотренной приведенными положениями закона и договора, о возвращении здания в исправном состоянии с учетом необходимости исполнения обязанности арендатора по текущему ремонту с учетом нормального износа здания.

Таким образом, требования истца в части взыскания с ответчика стоимости осуществления текущего ремонта здания магазина и стоимости расходов по приведению здания в исправное состояние (в частности, восстановления системы отопления и системы электроснабжения и освещения) являются обоснованными. Имея в виду, что использование здания магазина при отсутствии в нем системы отопления и электроосвещения невозможно и свидетельствует о неисправном состоянии здания.

В целях определения размера обозначенных расходов перед экспертами ООО «(...)» судом первой инстанции был поставлен вопрос №1 об определении стоимости материалов и работ по восстановительному ремонту, необходимых для устранения имеющихся повреждений текущего характера. Эксперт КМВ в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что при ответе на первый вопрос экспертом была определена стоимость работ по восстановительному ремонту здания магазина, охватываемых понятием текущего ремонта, включающего в себя работы по ремонту стен, пола, дверей, коммуникаций и систем инженерного оборудования, включая систему электроснабжения и электроосвещения, за исключением работ по восстановлению системы отопления, которые в указанный расчет не вошли.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1 при ответе на вопрос №1 экспертом были в общий расчет включена стоимость работ и материалов по восстановлению электропроводки того типа, который с учетом действующих строительных правил и норм предусмотрен для подобных зданий, а также предусмотрено устройство необходимого количества розеток, выключателей, осветительных приборов.

Кроме того, в противовес доводам апелляционной жалобы ФИО1 эксперт КМВ пояснила, что частичный ремонт гипсокартона возможен, когда вырезается лишь поврежденный участок; замена линолеума всего пола не требовалась, поэтому в расчет включена только замена его поврежденных частей; ремонт потолка предусмотрен в расчете исходя из необходимости замены листа ДВП на площади (...) м и подготовку и окраску всей площади потолка; расходы на осуществление ремонтных работ рассчитаны экспертом исходя из объема имеющихся повреждений.

Доводы ФИО1 о том, что конструкции пола в помещении магазина требуют капитального ремонта, и такая потребность возникла по вине ФИО2, положившей линолеум с нарушением правил, что привело к гниению пола, какими-либо собранными по делу доказательствами не подтверждены. Эксперт КМВ в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что обследование состояние конструкций пола и выявление причин текущего их технического состояния требует проведения специального инженерно-технического экспертного исследования, что находится за пределами компетенции данного эксперта.

Судебной коллегией ставился на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о необходимости проведения подобного исследования, ФИО1 предлагалось представить дополнительные доказательства обоснованности своих доводов, от чего она отказалась в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Дополнительным заключением эксперта ООО «Фортуна плюс» КМВ. от (...) г. с учетом выявленных и исправленных счетных и технических ошибок определена стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения имеющихся повреждений текущего характера, которая составила (...) рублей ((...) рублей стоимость материалов и (...) рублей стоимость работ).

Дополнительным экспертным заключением ООО «Фортуна плюс» также определена стоимость работ по восстановлению системы отопления в здании магазина, которая составила, исходя из необходимости устройства в здании системы с применением электрического котла, имея в виду, что именно такая система отопления была установлена в здании с ведома и согласия ФИО1 на момент заключения Договоров аренды здания между сторонами, в том числе последнего договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. Более того, доказательств существования в здании ранее системы отопления иного типа по делу не собрано, технический паспорт на здание такой информации не содержит. Стоимость обозначенных работ и материалов составила (...) рубля ((...) рубля стоимость материалов и (...) рублей стоимость работ).

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Фортуна плюс» у судебной коллеги оснований не имеется, эксперт КМВ. имеет соответствующую квалификацию, длительный стаж и опыт работы в данной области, предупреждена об уголовной ответственности, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Выводы эксперта мотивированы и подробно изложены в экспертном заключении, собранными по делу доказательствами не опровергнуты.

Отчет № от ХХ.ХХ.ХХ г. ООО «Северо-Западное аналитическое бюро оценки и экспертиз» об определении рыночной стоимости права требования возмещения затрат на восстановительный ремонт здания мастерской обоснованно не был принят во внимание судом первой инстанции и не может быть принят судом апелляционной инстанции для определения размера затрат на текущий ремонт и приведение здания в пригодное состояние, поскольку исходя из его содержания предусматривает проведение работ по приведению здания в состояние, описанное в техническом паспорте по состоянию на (...) год.

В соответствии с положениями ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При таких обстоятельствах стоимость восстановительного ремонта здания магазина, в результате которого оно будет приведено в исправное состояние с учетом осуществления обязанности по его текущему ремонту, подлежит взысканию с арендатора в пользу арендодателя в качестве возмещения причиненных убытков.

С выводами суда первой инстанции о необходимости возложения на ФИО2 обязанности по восстановлению электрического отопления в здании магазина судебная коллегия согласиться не может, поскольку таких требований истцом по делу не заявлялось, ФИО1 избран иной способ защиты права – в виде возмещения убытков, в связи с чем оснований для выхода за пределы заявленных требований в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ у суда первой инстанции не имелось. Необходимо учесть, что в настоящее время здание возвращено собственнику, находится в его владении и пользовании, в связи с чем осуществление в нем каких-либо действий, в частности, ремонтных работ, находится в пределах лишь волевой сферы собственника, при отсутствии у ответчика доступа в соответствующие помещения.

Доводы ФИО2 о возможном причинении повреждений зданию магазина третьими лицами после передачи ею здания ФИО1 не могут быть приняты во внимание, поскольку по акту приема-передачи здание арендатором арендодателю не передавалось, его техническое состояние не фиксировалось, в том числе по волеизъявлению арендатора.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым на основании положений п.п.1, 3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права решение суда первой инстанции отменить в части возложения на ФИО2 обязанности в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить электрическое отопление в нежилом помещении, расположенном по адресу: (.....), путем приведения его в состояние на момент заключения договора аренды здания магазина от ХХ.ХХ.ХХ г., а также изменить в части размера денежных сумм, подлежащих взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения убытков, увеличив взысканную судом сумму с (...) рублей до (...) копеек, включающих в себя расходы по текущему ремонту в сумме (...) рублей и расходы по восстановлению системы отопления в сумме (...) рубля.

Имея в виду положения ст.98 ГПК РФ о пропорциональном возмещении судебных расходов, также подлежит изменению и распределение по настоящему делу судебных расходов, в частности расходов по уплате государственной пошлины, которые в пользу ФИО1 подлежат взысканию в размере (...) копеек пропорционально удовлетворенной части исковых требований ((...) руб. взысканных от (...) руб. (...) коп. заявленных ко взысканию) от (...) коп. понесенных расходов по государственной пошлине).

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает необходимым изложить абзац второй резолютивной части решения суда в иной редакции, а именно: «Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды здания магазина, расположенного по адресу: (.....), за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в сумме (...) рублей, в счет возмещения материального ущерба (...) копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) копеек».

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. по настоящему делу отменить в части возложения на ФИО2 обязанности в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить электрическое отопление в нежилом помещении, расположенном по адресу: (.....), путем приведения его в состояние на момент заключения договора аренды здания магазина от 22 сентября 2016 г.

Решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. по настоящему делу изменить в части размера денежных сумм, подлежащих взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов, изложив абзац второй резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды здания магазина, расположенного по адресу: (.....), за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в сумме (...) рублей, в счет возмещения материального ущерба (...) копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) рубля (...) копеек».

В остальной части решение суда по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи