Гражданский кодекс часть 1

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре от <...> отказать в полном объеме».

Заслушав доклад судьи областного суда Гапоненко Л.В., судебная коллегия

Установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре от <...>.

В обоснование требований указали, что <...> между ними и ответчиком был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости: подъездные железнодорожные пути общей протяженностью 380 м, расположенные по адресу: г. Омск, <...>. Истцы обязались оплатить стоимость объекта недвижимости в сумме 5 700 000 рублей путем перечисления на счет ответчика или иным способом, не запрещенным законом, а ответчик обязалась заключить основной договор и совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности, в том числе в согласованный сторонами срок представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, все необходимые документы и уведомить сособственника ФИО4 о предстоящей продаже доли.

Основной договор должен был быть заключен между сторонами в течение 10 дней после прекращения производства по делу о банкротстве № <...> возбужденному в отношении ФИО3

<...> с расчетного счета ООО «Азовская угольная компания» на счет ФИО3 платежными поручениями № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> было перечислено 5 700 000 рублей.

<...> Арбитражным судом Омской области принято определение о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, вступившее в законную силу <...>.

ФИО3 и ФИО4 трижды были уведомлены о необходимости явке к нотариусу для составления и заключения основного договора, однако в назначенное время не явились и о причинах неявки не сообщили. Также ФИО4 был уведомлен о предстоящем заключении договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности объекта недвижимости и ему, как сособственнику, были предложено реализовать свое право преимущественной покупки, однако до настоящего времени никакой информации от него не поступило.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи, просили возложить на ФИО3 обязанность заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре от <...>, а именно: передать в собственность ФИО1 и ФИО2 1/2 долю в праве собственности на объект недвижимости - подъездные железнодорожные пути общей протяженностью З80 м по адресу: г. Омск, <...> расположенный на земельном участке, с кадастровым номером 55:36:190102:0087, площадью 42963 кв.м., находящемся в пользовании ФИО3 на основании договора аренды № ДГУ-К-13- 532, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, считая их необоснованными.

Третье лицо ФИО4, в судебном заседании с иском не согласился.

Представитель третьего лица ООО «Азовская угольная компания» - ФИО6 с иском согласился.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение отменить. Указывают, что согласно определению Арбитражного суда Омской области о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) от <...>, которое подлежит немедленному исполнению, ФИО3 уже не являлась банкротом и вправе была самостоятельно заключать предварительный договор. Полагают, что факт не уведомления ответчиком второго сособственника ФИО7 о предстоящей сделке является злоупотреблением права ФИО3 Отмечают также, что ФИО7 ими был осведомлен об условиях сделки и об обстоятельствах заключения как предварительного, так и основного договора. Кроме этого, указывают, что несоблюдение предусмотренных ст. 250 ГК РФ условий об уведомлении второго собственника, является основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателей, однако такие требования не заявлены. Также в решении неверно отражена позиция третьего лица ООО «Азовская угольная компания», представитель которого согласился с предъявленными требованиями.

В дополнениях к жалобе ФИО1 указывает, что воля сторон на заключение основного договора после завершения процедуры банкротства исключает несоответствие заявленных требований закону. Не оспаривая факт перечисления ответчику 5700000 рублей по другой сделке в период рассмотрения дела о банкротстве, отмечает, что после прекращения дела о банкротстве стороны договорились об отнесении указанных денежных средств в счет оплаты по спорной сделке, что законом не запрещено. Ссылается на недобросовестное поведение ФИО3 как участника гражданских правоотношений.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий ФИО7 – ФИО8 и ФИО3 просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела в суд апелляционной инстанции не поступало.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ФИО1ФИО9, представителя ООО «Азовская угольная компания» ФИО6, финансового управляющего ФИО10, представителей ФИО3ФИО5 и ФИО11, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <...> между ФИО1, ФИО2 (покупатели) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателей 1/2 доли в праве собственности на объект - подъездные железнодорожные пути, общей протяженностью 380 м по адресу местонахождения: г. Омск, <...>3, а покупатели обязуются принять по 1/4 доли каждый и уплатить за него цену, предусмотренную договором.

Цена объекта недвижимости составила 5 700 000 рублей, которая была установлена соглашением сторон и изменению не подлежала (пункт 2.2 договора). При этом цена подлежит уплате покупателями безналичным путем на счет продавца, открытый в АО «Альфа-Банк», или иным способом не запрещенным законом, в том числе путем зачета денежных требований по возврату ФИО3 денежных средств в размере 5 700 000 рублей в пользу ООО «Азовская угольная компания» по заключенному договору займа от <...>, а также путем зачета требований по возврату денежных средств в размере 2 850 000 рублей по заключенному <...> договору займа между ФИО1 и ООО «Азовская угольная компания» и договору займа от <...> на сумму 2 850 000 рублей, заключенному между ФИО2 и ООО «Азовская угольная компания» (пункт 2.3 договора).

Согласно пунктам 1.8, 2.3.1 предварительного договора покупатели осведомлены, что другая 1/2 доля принадлежит на праве собственности ФИО4 Продавец обязан совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на объект недвижимости по основному договору к покупателям, в том числе в согласованный сторонами срок представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, все документы и уведомить сособственника (ФИО4) о предстоящей продаже доли.

В пункте 1.6 договора стороны указали, что основной договор должен быть заключен между сторонами в течение 10 дней после наступления следующего условия: прекращения производства по банкротному делу № <...>, находящемуся в производстве Арбитражного суда Омской области в отношении ФИО3, путем вынесения и вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Определением Арбитражного суда г. Омска от <...> производство по делу № <...> о несостоятельности (банкротстве) в отношении ФИО3 прекращено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на <...> подъездной железнодорожный путь, назначение: железнодорожные пути, протяженностью: 380м, год строительства - 1994 год, расположенные по адресу: г. Омск, <...>, принадлежат на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому ФИО7 и ФИО3, на основании договора купли-продажи от <...> и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...>.

В адрес ФИО3<...> истцами было направлено уведомление о необходимости явиться к нотариусу для заключения основного договора. Также истцами было направлено уведомление ФИО7, как сособственнику предмета договора купли-продажи, о необходимости сообщить о своем желании или отсутствии такового на приобретение 1/2 доли в праве собственности на подъездные пути.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ФИО3 ссылалась на то, что не могла заключать предварительный договор, поскольку по состоянию на <...> определение о прекращении производства по возбужденному в отношению нее делу о банкротстве еще не вступило в законную силу. Кроме этого, ФИО7, сособственник спорного объекта недвижимости не был надлежащим образом уведомлен о предстоящем заключении договора и не имел возможности реализовать свое преимущественное право покупки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходил из ничтожности предварительного договора купли-продажи, поскольку на момент заключения предварительного договора (<...>) производство в отношении ФИО3 в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» прекращено не было, ее финансовый управляющий стороной сделки не являлся, о ее совершении уведомлен не был. Кроме этого, суд указал, что ФИО7, как собственник 1/2 доли в праве собственности на подъездные пути, и его финансовый управляющий не были уведомлены о намерении ФИО3 продать принадлежащую ей долю.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, иных выводов, вопреки доводам жалобы истцов, не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 4 ст. 429 ГК РФ определено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 5, 6 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО3 решением Арбитражного суда Омской области от <...> признана несостоятельной (банкротом), в отношение нее открыта процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО12, которая определением от <...> освобождена от исполнения обязанностей, финансовым управляющим утвержден ФИО10

Определением Арбитражного суда Омской области от <...> производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 прекращено. Основанием прекращения производства по делу явилось погашение в полном объеме требований кредиторов, включенных в реестр.

Не соглашаясь с решением суда, податели жалобы указывают, что поскольку определение Арбитражного суда Омской области подлежало немедленному исполнению, оснований для участия финансового управляющего ФИО3 в предварительном договоре купли-продажи не имелось.

Отклоняя указанные доводы, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны (абз. 2 п. 5 ст. 213.25 ФЗ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с ч. 6 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина распоряжается средствами гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях; осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определение арбитражного суда может быть обжаловано отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, жалоба на определение арбитражного суда первой инстанции может быть подана в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий месяца со дня вынесения определения, если иные порядок и срок не установлены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Порядок и срок обжалования определений, которые выносятся арбитражным судом при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве), предусмотрены частью 3 статьи 223 АПК РФ, согласно которой указанные определения могут быть обжалованы в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня их вынесения.

Согласно части 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Таким образом, определение арбитражного суда в деле о банкротстве не вступает в законную силу с момента его вынесения, а лишь подлежит немедленному исполнению. Такое определение вступает в законную силу после истечения срока на обжалование, а при обжаловании – вынесения арбитражным судом апелляционной инстанции постановления.

В связи с указанным, вывод об отсутствии у финансового управляющего прав, предусмотренных ст. 213.25 Федерального закона о несостоятельности можно сделать только после вступления определения Арбитражного суда Омской области от <...> о прекращении производства по делу о банкротстве ФИО3 в законную силу.

В такой ситуации до даты вступления в законную силу определения от <...> правом на распоряжение имуществом ФИО3 обладал ее финансовый управляющий ФИО10, утверждённый определением Арбитражного суда Омской области от <...>.

На дату заключения <...> предварительного договора купли-продажи определение Арбитражного суда Омской области от <...> в законную силу не вступило.

Использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429 ГК РФ, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях.

Принимая во внимание, что предметом предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, решение о продаже этого объекта недвижимости, которое применительно к положениям ч. 1 ст. 213.25 Федерального закона о несостоятельности составляло конкурсную массу ФИО3, могло приниматься в силу изложенных выше норм права только финансовым управляющим ФИО3 и не могло осуществляться ею лично.

В данной связи суд пришел к правильному выводу о том, что ФИО3 права на заключение предварительного договора не имела, что исключает действительность сделки и удовлетворение предъявленных истцами требований о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Ссылка подателей жалобы на то, что согласно ст. 187 АПК РФ определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом, не указывает на наличие у ФИО3 по состоянию на <...> права на заключение сделок в отношении принадлежащего ей имущества, поскольку существовала возможность изменения статуса ФИО3 ввиду наличия права на обжалование не вступивших в законную силу судебных актов в вышестоящие судебные инстанции.

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что заключение предварительного договора от <...> состоялось в нарушение положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В ходе рассмотрения дела установлено, что до заключения предварительного договора купли-продажи, который, как указано выше, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем, ФИО4, второй сособственник спорного объекта недвижимости, о намерении ФИО3 продать принадлежащую ей долю не уведомлялся.

Согласно материалам дела уведомление о предстоящей продаже было направлено ФИО7 истцами (не собственником) уже после заключения предварительного договора. Кроме этого, на истцов такая обязанность в силу ст. 250 ГК РФ не возложена, тем самым данное уведомление не может быть надлежащим и свидетельствовать об осведомленности ФИО7 о намерениях и действиях ответчика.

Кроме этого, решением Арбитражного суда Омской области от <...>ФИО7 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО8 Однако, доказательств того, что в адрес финансового управляющего поступали уведомления от финансового управляющего ФИО3 или от самой ФИО3 о предстоящей реализации имущества, материалы дела не содержат.

Исходя из вышеизложенного следует, что второй участник общей долевой собственности не был в установленном порядке уведомлен о намерении ФИО3 продать принадлежащую ей долю, что исключало возможность заключения в последующем основного договора купли-продажи объектов недвижимости между истцами и ответчиком.

Ссылка апеллянтов на недобросовестное поведение ФИО3 при изложенном выше о неправильности выводов суда не свидетельствует.

Коллегия отмечает, что истцы, а также ООО «Азовская угольная компания» не лишены возможности обратиться в суд с иными требованиями, а также обратиться за защитой нарушенного права в ином порядке.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда. Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.

Ссылка в жалобе на то, что в решении неверно отражена позиция третьего лица ООО «Азовская угольная компания» относительно заявленного иска, представитель которого в ходе рассмотрения дел по существу согласился с предъявленными требованиями, на правильность постановленного решения суда не влияет.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Кировского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: