Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа «Город Калининград» на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 февраля 2020 года, которым суд постановил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительной стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, установленную п.5.1 и 6.1 договора № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, заключенного между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО1

Установить стоимость выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с рыночной стоимостью – в размере 760 000 рублей.

Признать недействительными п.4.6 и п.12.1 договора № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года и исключить их из договора.

Признать недействительным в части п. 4.7 договора № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, а именно формулировку «Договор субаренды подлежит обязательному согласованию с Арендодателем. При сдаче арендованного земельного участка (части) в субаренду ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем является Арендатор. Если Арендатор передает земельный участок или его часть в субаренду без разрешения Арендодателя, то земельный участок (часть) переданный в субаренду, считается неиспользуемым в соответствии с установленным разрешенным использованием по условиям договора», исключив данную формулировку из п. 4.7 договора.

Признать недействительным в части п. 8.3.1 договора № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, а именно формулировку: «Указанные действия по передаче прав и обязанностей по Договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения», исключив данную формулировку из п.8.3.1 договора.

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского округа «Город Калининград», которым оспаривала ряд положений проекта договора № земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес> в части размера стоимости права аренды, а также в части порядка и условий передачи участка в субаренду, передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Заявленные требования основаны на нормах статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 168,421,607,614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы несоответствием спорных пунктов проекта договора аренды земельного участка действующему законодательству в части необходимости испрашивания согласия арендодателя на субаренду земельного участка и уступку прав и обязанностей по договору третьему лицу.

В обоснование иска указано следующее. По обращению ФИО1 на предоставление земельного участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в целях реализации ее права на получение участка для индивидуального жилищного строительства согласно статье 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в РФ», администрацией городского округа «Город Калининград» в лице комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, был подготовлен и направлен ФИО1 для подписания проект договора №, датированный 14 мая 2019 года, аренды земельного участка с кадастровым №

Ознакомившись с проектом договора, ФИО1 в адрес администрации городского округа «Город Калининград» был составлен протокол разногласий к указанному выше договору аренды, в котором ФИО1 была предложена своя редакция проекта договора по следующим условиям: в части размера стоимости права аренды и в части порядка передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, передачи участка в субаренду. Полагая, что предлагаемая администрацией стоимость является завешенной, ФИО1 был представлен свой отчет рыночной стоимости права аренды, в размере 208 000 рублей. Кроме того, ФИО1 настаивала на исключении из проекта договора положений, предусматривающих получение от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, на сдачу участка в субаренду, указывая, что действующим законодательством при совершении указанных действий предусмотрено только уведомление арендодателя, без получения разрешений и заключения каких – либо дополнительных соглашений. Пункты проекта договора в редакции, предлагаемой администрацией, регулирующие данные правоотношения, ФИО1 просила признать недействительными с исключением соответствующих положений из договора.

Рассмотрев спор, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчиком администрацией городского округа «Город Калининград» ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона и принятии по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы, продолжая настаивать на своей позиции и доводах, изложенных в жалобе, а также на несогласии с вынесенным судом решением, полагает, что предусмотренных законом оснований к удовлетворению требований ФИО1 у суда не имелось.

Считает, что судом неправильно были применены нормы материального и процессуального права, не в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно дана оценка имеющимся доказательствам.

Оспаривает выводы суда о недействительности условий договора в части передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу только с согласия арендодателя путем заключения дополнительного соглашения.

Полагает, что при решении вопроса об обязанности получения согласия арендодателя при передаче прав и обязанностей третьему лицу, необходимо учитывать условия и порядок предоставления конкретного земельного участка, а также личность арендатора. Ссылается на то, что ФИО1 в рассматриваемом случае предварительно согласовано предоставление земельного участка для строительства индивидуального жилого дома в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов», без торгов и для нее такое предоставление является льготным. Право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов, и связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий. При такой ситуации, передача прав и обязанностей по договору в отношении предоставленного без торгов земельного участка третьему лицу, не обладающего такой льготой, направлено на получение новым арендатором (субарендатором) необоснованных преимуществ и фактически является предоставлением участка в обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, податель жалобы также ссылается на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что истцом ФИО1 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку договор аренды земельного участка, положения которого оспариваются истцом, а также протокол разногласий, направленный в адрес администрации, не содержит подписи ФИО1 Указывает, что в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, исковое заявление ФИО1 подлежало оставлению без рассмотрения.

В суд апелляционной инстанции явился представитель администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 28 апреля 2018 года № 1869/р-КМИ ФИО1 составом семьи 1 человек принята на учет нуждающихся в жилых помещениях, включена в список общегородской очереди.

26 ноября 2018 года ФИО1 было предварительно согласовано предоставление земельного участка с кадастровым № для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> без проведения торгов, в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в РФ», как гражданину, имеющему право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Основанием для принятия соответствующего постановления за № явилось обращение ФИО1, представленная справка об инвалидности и распоряжение комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации о принятии ФИО1 на учет нуждающихся в жилых помещениях.

Администрацией городского округа «Город Калининград» в адрес ФИО1 был направлен проект договора № от 14 мая 2019 года аренды указанного выше земельного участка, согласованный начальником управления земельных отношений, начальником управления учета и найма жилья, председателем юридического комитета и подписанный и.о. председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград». Указанный проект договора аренды предлагался ФИО1 для подписания.

Ознакомившись с текстом проекта договора, ФИО1 был составлен и подан в администрацию городского округа «Город Калининград» протокол разногласий к указанному договору, в котором ФИО1 была предложена своя редакция проекта договора по следующим условиям: в части размера стоимости права аренды и в части порядка передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, передачи участка в субаренду. Полагая, что предлагаемая администрацией стоимость является завешенной, ФИО1 был представлен свой отчет рыночной стоимости права аренды, составляющей 208 000 рублей. Кроме того, ФИО1 настаивала на исключении из проекта договора положений, предусматривающих получение от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, на сдачу участка в субаренду, указывая, что действующим законодательством при совершении указанных действий предусмотрено только уведомление арендодателя, без получения разрешений и заключения каких – либо дополнительных соглашений. Пункты проекта договора в редакции, предлагаемой администрацией, регулирующие данные правоотношения, ФИО1 просила признать недействительными с исключением соответствующих положений из договора.

Письмом от 12 августа 2019 года, направленным в адрес ФИО1, администрация городского округа «Город Калининград» в лице комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, отказалась от подписания протокола разногласий к договору аренды, что и послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с иском об оспаривании положений проекта договора в предлагаемой администрации редакции.

Из материалов дела следует, что администрация городского округа «Город Калининград» при определении стоимости права аренды земельного участка, предлагаемого ФИО1, руководствовалась отчетом от 13 марта 2019 года №, изготовленным ООО «НЦ Балтэкспертиза», согласно которому рыночная права аренды участка составила 973 400 рублей.

Из представленного ФИО1 отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленного ООО «Партнер – Контракт» по состоянию на 10 июля 2019 года, следует, что рыночная стоимость права аренды участка составляет 208 000 рублей.

Учитывая существенную разницу в отчетах, определяющих размер стоимости права аренды, судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Специализированная фирма «Оценка»».

Согласно заключения эксперта № об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым №, его стоимость по состоянию на 14 января 2020 года составила 760 000 рублей.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, проанализировав иные имеющие в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение подтверждает реальную рыночную стоимость права аренды земельного участка, предлагаемого ФИО1, в связи с чем, может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства.

Размер стоимости права аренды земельного участка, определенный по результатам проведения судебной экспертизы, сторонами не оспаривался, в указанной части решение суда подателем жалобы не обжалуется.

Разрешая требования иска ФИО1 о недействительности положений, предлагаемого администрацией к заключению договора аренды, регулирующих передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, передачу арендованного земельного участка в субаренду, суд пришел к выводу о том, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, передавать участок в субаренду только после получения на это согласия от арендодателя.

В этой связи, суд признал недействительными, противоречащими нормам гражданского законодательства, оспариваемые ФИО1 пункты проекта договора аренды земельного участка (п.4.6, п.4.7, п.8.3.1., п.12.1), исключив их полностью либо в части из предлагаемого к заключению договора аренды.

Удовлетворяя требования ФИО1 в указанной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Исходя из пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Иное установлено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Из материалов дела следует, что ФИО1 предлагается заключить договор аренды земельного участка с кадастровым № на 20 лет (пункт 3.1. проекта Договора).

Ограничений в применении данной нормы к рассматриваемым правоотношениям ни Земельный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ, ни иные федеральные законы, в том числе Федеральный закон от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов» не содержат.

Кроме того, указанная норма является императивной, а потому не допускает ее изменения по соглашению сторон, что следует из буквального содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ. Таким образом, в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия предлагаемого к заключению договора составляет 20 лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Таким образом, субаренда по такому договору, передача права и обязанностей по договору аренды третьим лицам, передача арендных прав на земельный участок в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Проанализировав проект договора № аренды земельного участка с кадастровым № в редакции, предлагаемой администраций, руководствуясь изложенными выше нормами материального права и разъяснениями, суд пришел к правильному выводу о несоответствии положений и условий спорных пунктов проекта договора аренды земельного участка действующему законодательству в части необходимости испрашивания согласия арендодателя на субаренду земельного участка, уступку прав и обязанностей по договору третьему лицу, передачу арендных прав на земельный участок в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. 4.6,4.7,8.3.1,12.1).

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в виду того, что договор аренды земельного участка, положения которого оспариваются истцом, а также протокол разногласий, направленный в адрес администрации, не содержат подписи ФИО1 и такой иск подлежал оставлению без рассмотрения на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия находит несостоятельными.

Как следует из материалов дела, протокол разногласий к договору аренды земельного участка был направлен сопроводительным письмом, датированным 11 июля 2019 года и содержащим подпись ФИО1 К протоколу разногласий также была приложена копия отчета об оценке рыночной стоимости, выполненная ООО «Партнер – Контакт».

Указанные выше документы были приняты администрацией городского округа «Город Калининград» к рассмотрению и 12 августа 2019 года в адрес ФИО1 направлен ответ, содержащий отказ в подписании протокола разногласий.

При заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

При таком положении, досудебный порядок урегулирования спора был соблюден, несмотря на отсутствие подписи ФИО1 в самом протоколе разногласий.

Доводы подателя жалобы о необходимости применения в рассматриваемом случае положений статьи 383,388 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих запрет без согласия должника на уступку другому лицу прав (требований) по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, где исполнение требований предназначено лично для кредитора – гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно п. 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Из содержания подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что категории граждан, имеющих право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в аренду, устанавливаются только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Одна из таких категорий граждан - инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, установлена Федеральным законом от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", в соответствии с абзацем 20 статьи 17 которого инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

При этом, действующим законодательством не установлены какие – либо ограничения при реализации такого права указанной категорией граждан, в том числе по распоряжению в дальнейшем предоставленным им имуществом (жилое помещение, земельный участок).

Право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов, и связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий. Целью государственной политики в области социальной защиты инвалидов в Российской Федерации является обеспечение инвалидам равных с другими гражданами возможностей в реализации гражданских, экономических, политических и других прав и свобод.

Учитывая, что предоставление земельного участка ФИО1 в аренду не является безвозмездным, участок предоставляется однократно, сроком на 20 лет для строительства индивидуального жилого дома, и такое предоставление обусловлено нуждаемостью ФИО1 в улучшении жилищных условий, связано с реализацией ее жилищных прав и получением установленной законом дополнительной гарантией один раз, установление ограничений в отношении предоставленного ей имущества приведет к нарушению ее прав как получателя соответствующей меры социальной защиты.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с принятыми судом первой инстанции судебным актом и направлены на оспаривание сделанных судом выводов об установленных им обстоятельствах.

При разрешении спора, суд верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства и оценил их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, правильно применил материальный закон. Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ответчика судебная коллегия не находит.

Вместе с тем, поскольку договор аренды земельного участка сторонами незаключен в виду несогласованности ряда его положений, судебная коллегия считает необходимым изложить резолютивную часть принятого по делу решения в редакции, определяющей условия такого договора с целью урегулирования возникших между сторонами разногласий.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 февраля 2020 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Установить стоимость права аренды земельного участка кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по <адрес> в размере 760 000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Положения проекта договора аренды указанного земельного участка от 14 мая 2019 года, регулирующие передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, передачу арендованного земельного участка в субаренду, передачу арендных прав на земельный участок в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, изложить в следующей редакции:

Пункт 4.6 проекта договора «Арендатор вправе передавать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 4.7 проекта договора «Право передачи арендованного земельного участка (части) в субаренду предусматривается договором аренды. Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. При сдаче арендованного земельного участка (части) в субаренду ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем является арендатор».

Пункт 8.3.1 проекта договора «Передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, а также отдать в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего Договора при уведомлении арендодателя».

Положения пункта 12.1 проекта договора исключить».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи