Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым о расторжении договора аренды, взыскании убытков,

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 15 июня 2021 года,

заслушав доклад судьи Сыча М.Ю. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционной жалобы, судебная коллегия, -

У С Т А Н О В И Л А:

18.02.2021 ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым, в котором просил расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 90:12:150103:34515 площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>, взыскать с Администрации Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым арендую плату, уплаченную за земельный участок, в размере 219 621 рубля 60 копеек; государственную пошлину, уплаченную для государственной регистрации договора, в размере 2 000 рублей; расходы по оплате работ по топографической съемке земельного участка в размере 5 000 рублей; государственную пошлину, уплаченную при подаче в суд искового заявления, в размере 6 216 рублей 22 копеек.

В обоснование искового заявления ФИО4 указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым и ФИО4 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 980 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, в связи с расположением на земельном участка тепловых сетей с кадастровыми номерами 90:12150103:34543, 90:12:150103:34544, принадлежащих ответчику на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды и возврате уплаченных в качестве арендной платы денежных средств в размере 219 621 рубля 60 копеек. Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ Администрацией Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым в расторжении договора арены было отказано, что истец считает незаконным.

Полагает, что ответчик, зная о существенных обременениях земельного участка, действуя недобросовестно, скрыл данную информацию от истца.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО4 отказано.

Не согласившись с указанным судебным постановлением, ФИО4 принес апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковое заявление.

Апеллянт, в частности, указывает на то, что суд не учел то обстоятельство, что при наличии охранных зон тепловых сетей площадь арендуемого земельного участка с 392 кв.м. дополнительно уменьшается, за счет отступов на охранные зоны, также то, что в силу действующего законодательства в зоне расположения тепловых сетей запрещается производить какие-либо строительные и земельные работы. Полагает, что изложенные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора аренды, поскольку если бы истец знал о них, то не заключил бы договор аренды.

Представитель истца в судебном заседании коллегии судей доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым направил заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Иные лица, участвующие по делу, в судебное заседание коллегии судей не явились, будучи надлежащим образом уведомленными о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суд не уведомили.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 «О судебном решении» от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Родниковского поселения <адрес> Республики Крым объявлен аукцион на право на заключение договора аренды земельного участка лот № земельный участок находящейся в собственности муниципального образования Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым площадью 980 кв.м., кадастровый № расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>.

Из приложения № к постановлению Администрации Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении земельных участков в аренду путем проведения открытого аукциона» на указанный земельный участок ограничение прав на его использование не зарегистрировано, максимальный коэффициент застройки составляет 0,4 (л.д. 25-33, 229-235).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым и ФИО4 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (л.д. 44-48, 145-149, 242-247).

Согласно пункту 5.3 договора аренда № 13/20 от 30.10.2020 по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не предоставлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования предоставленного в аренду земельного участка по его целевому назначению, а также о существенном нарушении Администрацией Родниковского сельского поселения условий договора аренды.

С данным выводом не может согласиться судебная коллегия ввиду следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2020-26930077/2 было отказано в осуществлении государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:12:150103:34515, поскольку на указанном земельном участке расположены тепловые сети с кадастровыми номерами <данные изъяты>, принадлежащие арендодателю, которые необходимо включить в договор аренды (л.д. 134).

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 90:12:150103:34515 площадью 980 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию Родниковское сельское поселение <адрес> Республики Крым, ограничение прав и обременение на указанный объект недвижимости не зарегистрированы (л.д. 94-96, 180-182). По данным Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на земельном участке проходит тепловая сеть с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащие Муниципальному образованию Родниковское сельское поселение <адрес> Республики Крым, ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 97-104).

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 3, 4 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Согласно сведениям, содержащимся в аукционной документации, а также в условиях заключенного между сторонами договора аренды нет данных о том, что по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> проходят тепловые сети с кадастровыми номерами <данные изъяты>. Указанные обстоятельства стали известны истцу из уведомления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2020-26930077/2.

Следовательно суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца, о том, что при застройке спорного земельного участка ему необходимо будет соблюдать требования действующих градостроительных и охранных норм в отношении проходящих тепловых сетей и если бы указанные обстоятельства были ему известны на момент заключения договора аренды, то он бы его не заключил, что, по мнению судебной коллегии, является существенным нарушением договора аренды.

Ссылка суда первой инстанции на письмо от ДД.ММ.ГГГГ№ с приложением дополнительного соглашения № Администрация Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым где истцу ФИО4 и его представителю заключить дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, указав информацию о наличии на земельном участке тепловых сетей с кадастровыми номерами <данные изъяты> и то, что указанная корреспонденция возвратилась в адрес Администрации за истечением срока хранения (л.д. 250-256) не свидетельствует о том, что ФИО4 знал о наличии тепловых сетей на спорном земельном участке. Как следует из материалов дела, указанное письмо было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, уже после того как был заключен договор аренды и после получения уведомления из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о приостановлении государственной регистрации.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес> необходимо расторгнуть.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Право арендатора требовать возмещения понесенных им убытков причиненных расторжением договора аренды вследствие неправомерных действий арендодателя также предусмотрено ст. 612 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Убытками истца вследствие допущенных ответчиком нарушений при заключении договора аренды земельного участка, являются: задаток, уплаченный за земельный участок, в размере 140 184 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; арендная плата за земельный участок, в размере 79 437,60 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; оплата работ по топографической съемке земельного участка в размере 50 000 руб., что подтверждается договором № П-18 на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ, актом сдачи-приемки выполненных работ по договору № П-18 на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб.

Квитанция об оплате государственной пошлины в государственный комитет по государственной регистрации в суд, в т.ч. апелляционной ин станции не предоставлена.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

При этом, судебная коллегия не может не учитывать, что суд первой инстанции необоснованно возложил бремя доказывания возможности использования арендуемого земельного участка на истца при изложенных обстоятельствах наличия обременений в отношении земельного участка, ставших известным истцу уже после заключения договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая решение в части заявленных истцом ко взысканию судебных расходов по оплате государственной пошлины, суд учитывает положения ст.ст. 94, 98, 102 ГПК РФ, исходя из уплаченной государственной пошлины в размере 6 216,22 руб., приходит к выводу, что с Администрации Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 15 июня 2021 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск ФИО4 к Администрации Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым о расторжении договора аренды, взыскании убытков – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес> заключенный между Администрацией Родниковского сельского поселения <адрес> Республики Крым и ФИО4.

Взыскать с Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым в пользу ФИО4 убытки в виде: задатка, уплаченного за земельный участок, в размере 140 184 руб.; арендной платы за земельный участок, в размере 79 437,60 руб.; оплаты работ по топографической съемке земельного участка в размере 50 000 руб.; государственную пошлину в размере 6 216,22 руб., а всего 275 837,82 руб.

В удовлетворении остальной части иска ФИО4 - отказать.

Председательствующий судья:Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 12.11.2021