Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе акционерного общества «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от <дата>, которым постановлено:

исковое заявление Мироновой И. А. к акционерному обществу «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворить.

Обязать акционерное общество «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» заключить с Мироновой И. А. договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, <адрес> на условиях, предусмотренных договором о намерениях от <дата> с учетом дополнительного соглашения <№> от <дата>, указав в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от <дата>, обязанность которых предусмотрена пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно проектной декларации от <дата> следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Квартира, назначение – жилое помещение, количество комнат – 2 (две), общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) – 51,92 кв.м, предварительный номер квартиры – 2, расположенная в первом подъезде на первом этаже многоквартирного дома, по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>.

Квартира передается в строительной отделке, высота потолков 2,7 м, санузел раздельный, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение – по проекту, окна – по проекту.

Общая стоимость квартиры составляет 2024880 (два миллиона двадцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, исходя из цены 39000 (тридцать девять тысяч) рублей за 1 (один) квадратный метр общей приведенной площади.

Стоимость квартиры подлежит уплате в срок до момента окончания строительства, путем внесения денежных средств на эскроу счет, открытый участником долевого строительства в банке, указанном застройщиком.

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – до <дата>.

Гарантийный срок – 5 (пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2.Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>.

Разрешение на строительство <№>-RU12316000 от <дата>, выдано администрацией городского округа «<адрес>» Республики Марий Эл.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: <№>

Количество этажей – 3 этажа, с учетом техподполья – 4 этажа.

Материал стен – кирпичные; материал перекрытий – сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

<адрес> многоквартирного <адрес>,78 кв.м.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв.м.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв.м.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв.м.

Лифтов нет.

Срок строительства – 4 квартал 2021 года.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» в пользу Мироновой И. А. 2300 рублей возврат госпошлины.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Протасовой Е.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Миронова И.А. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» (далее – АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ») о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, <адрес> на условиях, предусмотренных договором о намерениях от <дата> с учетом дополнительного соглашения <№>от <дата>, указав в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от <дата>, обязанность которых предусмотрена пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно проектной декларации от <дата> следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – до <дата>.

Гарантийный срок – 5 (пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2.Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: 12:16:0501004:437.

Количество этажей – 3 этажа, с учетом техподполья – 4 этажа.

Материал стен – кирпичные; материал перекрытий – сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

<адрес> многоквартирного <адрес>,78 кв.м.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв.м.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв.м.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв.м.

Лифтов нет.

Срок строительства – 4 квартал 2021 года.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией. Взыскать с АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» в пользу Мироновой И.А. расходы по уплате государственной пошлины.

В иске указано, что между Мироновой И.А. и АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» заключен договор о намерениях от <дата>, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) 51,92 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, определив стоимость 1 кв.м 39000 рублей. <дата> стороны заключили дополнительное соглашение <№> к договору о намерениях, которым установили срок заключения основного договора до <дата>. В обеспечение своих обязательств по заключению основного договора истец оплатила ответчику задаток в сумме 30000 рублей. <дата> истец направила ответчику предложение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Однако до настоящего времени ответа от ответчика не поступило, договор между сторонами не заключен.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе АО СЗ «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерениях не содержит всех обязательных условий договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. В связи с этим договор о намерениях ошибочно квалифицирован судом как предварительный договор. Проектная декларация в отношении многоквартирного дома была размещена на портале ЕИЖ <дата>, в связи с этим при заключении договора о намерениях не могли быть определены все существенные условия предварительного договора, которые должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Изменив мерную величину общей площади квартиры с 57,53 кв.м на 51,92 кв.м, суд допустил нарушение норм материального права, в том числе Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений». Истец, отказавшись от поддержания требований о взыскании 30000 рублей, признала, что их уплата не является доказательством заключения предварительного договора и частью платежа по договору долевого участия в строительстве. По стоянию на <дата> застройщик не может заключить договор долевого участия в строительстве, так как осуществлен государственный кадастровый учет недвижимости. В связи с окончанием строительства на имя истца не может быть открыт эскроу счет для целей размещения средств по договору долевого участия в строительстве. <дата> АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» возместило истцу 60000 рублей, то есть реальный ущерб в виде возврата уплаченных 30000 рублей и упущенную выгоду в виде неполученных истцом процентов, если бы она разместила 30000 рублей в банке на депозитном счете.

В возражениях на апелляционную жалобу Миронова И.А. просит решение суда оставить без изменения, поскольку судом сделан обоснованный вывод о признании договора о намерениях заключенным предварительным договором.

Выслушав объяснения генерального директора АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» Климова А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей Мироновой И.А. – Гараева М.А., Миронова А.В., просивших решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений судебная коллегия приходит к следующему.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Как установлено судом первой инстанции, <дата> АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» и Миронова И.А. заключили договор о намерениях, по условиям которого они обязались заключить в срок до <дата> договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>. Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве являлась квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире – две, двухкомнатная квартира, расположена в первом подъезде на первом этаже, общая площадь квартиры (с учетом площади лоджии, с коэффициентом 0,5) – 51,92 кв.м, жилая площадь квартиры – 25,6 кв.м, площадь кухни – 9,87 кв.м, предварительный номер <адрес>, стоимость 1 кв.м общей площади квартиры (с учетом площади лоджии / балкона, с коэффициентом 0,5) 39000 рублей.

Дополнительным соглашением <№> от <дата> к договору о намерениях от <дата> стороны установили, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, должен быть заключен до <дата>.

<дата>Миронова И.А. направила АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» предложение заключить с ней договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, в соответствии с условиями, предусмотренными договором о намерениях от <дата> и дополнительным соглашением <№> от <дата>. Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, до настоящего времени не заключен.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата><№> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В части 4 статьи 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, в том числе об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Принимая во внимание буквальное значение условий заключенного договора о намерениях и дополнительного соглашения к нему, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанные соглашения по своей правовой природе являются предварительным договором, так как в них содержатся условия, позволяющие определить предмет основного договора.

Таким образом, воля сторон при заключении договора о намерениях была направлена на возникновение в будущем встречных обязательств: со стороны АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» по строительству и передаче Мироновой И.А. двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, со стороны Мироновой И.А. по принятию объекта долевого строительства и оплате двухкомнатной квартиры из расчета 39000 рублей за один кв.м.

Размещение проектной декларации в отношении многоквартирного дома <дата>, то есть после заключения договора о намерениях и дополнения к нему, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет, поскольку квалифицированное судом соглашение, как предварительный договор, позволяет установить индивидуально-определенную вещь, подлежащую передаче застройщиком участнику долевого строительства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, у судебной коллегии не имеется оснований полагать, что судом при принятии решения нарушен Федеральный закон от <дата> № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

В пункте 2 статьи 1 указанного Федерального закона предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при выполнении измерений, установлении и соблюдении требований к измерениям, единицам величин, эталонам единиц величин, стандартным образцам, средствам измерений, применении стандартных образцов, средств измерений, методик (методов) измерений, а также при осуществлении деятельности по обеспечению единства измерений, предусмотренной законодательством Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в том числе при выполнении работ и оказании услуг по обеспечению единства измерений.

Таким образом, исходя из предмета и основания иска, обстоятельств, имеющих юридическое значение, указанный Федеральный закон не подлежит применению к спорным правоотношениям.

В апелляционной жалобе АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» ссылается на письмо Минстроя России от <дата><№>-ИФ/07 «О применении Приказа Минстроя России от <дата> N 631/пр», однако данный акт принят в соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей, что форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При этом в части 1 статьи 19 данного Федерального закона предусмотрено, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Поскольку обязанность по соблюдению требований, предъявляемых к проектной декларации, установлена только для застройщика, невыполнение этих правил, не может повлечь негативные последствия для участника долевого строительства.

Часть 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусматривает право истца отказаться от исковых требований. Это право истца вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от <дата><№>-О).

Следовательно, отказ Мироновой И.А. от части исковых требований о взыскании 30000 рублей, является реализацией предоставленного ей права, как лицу, участвующему в деле. Доказательств того, что принятие судом заявления истца об отказе от части иска нарушает права других лиц, в том числе АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ», в материалах дела нет.

Кроме того, отказ от части иска не может расцениваться как признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, поскольку по своему смыслу он направлен на достижение иных правовых последствий.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» договора долевого участия, оплаты Мироновой И.А. стоимости квартиры, в связи с тем, что получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, являются необоснованными.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата><№> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

С учетом приведенных разъяснений договор между АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» и Мироновой И.А. считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 860.10 ГК РФ если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 настоящего Кодекса, не применяются к отношениям по счету эскроу.

В апелляционной жалобе АО «СЗ «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» не приведены правовые основания, исключающие возможность внесения Мироновой И.А. денежных средств в счет оплаты стоимости жилого помещения на счет эскроу.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней, выводы суда не опровергают, аналогичны позиции ответчика в суде первой инстанции, получившей надлежащую правовую оценку.

Таким образом, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 11 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Е. Соснин

Судьи О.В. Клюкина

Е.М. Протасова

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 марта 2022 года.

Определение27.04.2022