Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалишиной Галины Петровны к Овсепяну Арсену Зарзандовичу о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок по апелляционной жалобе Овсепяна Арсена Зарзандовича на решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 25 марта 2022 года. Заслушав доклад судьи Кушнаренко Н.В., судебная коллегия

установила:

Ковалишина Г.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Овсепяну А.З. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 января 2005 года и обязании возвратить данный земельный участок до 31 августа 2022 года, в обоснование иска указав на то, что 1 января 2005 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком до 1 декабря 2009 года, который зарегистрирован 1 сентября 2005 года в ЕГРН за номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, после, продление действия данного договора не оформлялось дополнительным соглашением и не регистрировалось, земельный участок был в аренде у ответчика до 2021 года. В октябре 2021 года истец приняла решение о расторжении указанного договора аренды, о чем уведомила ответчика, предложив заключить соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением его срока, что добровольно не удовлетворено. Учитывая, что Овсепян А.З. по истечению срока действия договора аренды продолжал пользоваться земельным участком истца с его согласия, полагает, что в силу ст. 610 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а значит каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону. Так как арендатор сообщил о производстве работ по посеву на спорном земельном участке озимой пшеницы, то истец считает, что уборка должна быть произведена до 31 августа 2022 года.

Решением Егорлыкского районного суда Ростовской области от 25 марта 2022 года исковые требования Ковалишиной Г.П. удовлетворены. Суд расторгнул заключенный между сторонами договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 88 000 кв.м, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участок находится примерно в 6 км по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Истребовал в пользу истца из незаконного владения ответчика выше указанный земельный участок.

Не согласившись с постановленным решением, Овсепян А.З. подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое судебное постановление отменить и принять по делу новое решение об отказе в заявленных исковых требованиях.

Апеллянт указывает, что по соглашению сторон срок договора аренды был продлен до 2030 года, о чем имеется надпись в самом договоре и подписано сторонами. Факт принадлежности подписи истец не отрицала.

Также, ссылается на то, что договор аренды зарегистрирован и повторной регистрации в связи с продлением срока не требуется, а потому договор считается действующим на тех же условиях, на которых был заключен.

На жалобу поступили возражения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в деле уведомлениями.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 24.05.2022, подтверждение чего приобщено к материалам настоящего гражданского дела.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения представителя ответчика по ордеру, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, 1 января 2005 года между сторонами по делу заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 88000 кв.м, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участок находится примерно в 6 км по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее по тексту - земельный участок) на срок до 1 декабря 2009 года для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства сторонами не отрицались, как и не оспаривалось нахождение земельного участка в аренде ответчика до 2021 г. по соглашению сторон.

15 октября 2021 г. в адрес ответчика поступило уведомление о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

26 октября 2021 г. (л.д. 13) ответчик ответил отказом в удовлетворении требований истца со ссылкой на продление действия договора аренды по соглашению между сторонами до 2030 г., о чем имеется соответствующая надпись в тексте договора (л.д. 57-58).

Отказ ответчика в возврате земельного участка послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 425 ГК РФ, ст. 3 ЗК РФ и исходил из не предоставления стороной ответчика доказательств продления срока действия договора от 1 января 2005 года.

Ссылка ответчика на имеющуюся в тексте его договора надпись о продлении срока действия договора до 2030 года судом во внимание не принята, поскольку в данном случае договор аренды земельного участка подлежал обязательной государственной регистрации.

Ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, суд указал о праве каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор был продлен на неопределенный срок по правилам ст. 610 ГК РФ, истец предупредила ответчика о расторжении договора аренды 15.10.2021 г., что выражено в письменном уведомлении, соответствующие требования ее иска были удовлетворены.

Руководствуясь ст.ст. 304, 610 ГК РФ, учитывая истечение срока для добровольного возврата земельного участка истцу и нахождение участка в пользовании ответчика до настоящего времени, суд пришел к выводу о незаконном владении ответчиком земельным участком и наличии законных оснований для его истребования в пользу истца.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Доказательств существенного нарушения договора аренды стороной ответчика материалы дела не содержат, суду апелляционной инстанции не представлено.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацами 2 и 6 подпункта 1 пункта 2 ст. 45 ЗК РФ такими основания являются: использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Доказательств, подтверждающих несоблюдение данных условий стороной ответчика, материалы дела также не содержат, суду апелляционной инстанции не предоставлено.

В связи с тем, что ответчик исполнил и продолжает исполнять существенные условия договора аренды, нарушений с его стороны существенных условий договора аренды не имеется, правовых оснований для удовлетворения исковых требований и расторжения спорного договора аренды по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ и пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса).

По смыслу указанных норм для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок кроме отсутствия возражений со стороны арендодателя необходимо также пользование арендатором имуществом после истечения срока договора.

Между тем, как следует из материалов дела, заключенный между сторонами 1 января 2005 года договор аренды земельного участка на срок до 1 декабря 2009 года для выращивания сельскохозяйственной продукции впоследствии, и это также не оспаривалось сторонами, неоднократно продлевался по соглашению сторон, изначально до декабря 2014 года, затем до декабря 2020 г. и до октября 2021 г., о чем свидетельствуют надписи в экземпляре договора аренды, представленного ответчиком (л.д. 57-58), оригинал которого обозревался судом первой инстанции.

При этом, коллегия отмечает, что в тексте договора аренды, находящегося у истца (л.д. 5-6), указанные выше надписи о продлении срока действия договора отсутствуют, тогда как истица данный факт в суде не отрицала. Это обстоятельство нашло свое подтверждение в поданном ею иске, где указано о нахождении земельного участка в аренде ответчика до 2021 г. (л.д.3-4), и в приложенном уведомлении о расторжении договора аренды и возврате земельного участка от 15.10.2021 г. (л.д. 11).

С учетом изложенного, согласие на продолжение арендных отношений подтверждено фактически многолетним исполнением договора каждой из сторон договора.

Решая вопрос о том, на какой срок был продлен договор аренды (на неопределенный или до 2030 г., как указано в экземпляре ответчика), от установления которого зависит правильное разрешение этого спора, коллегия исходит из следующего.

Согласно надписи в экземпляре ответчика, подписанной обеими сторонами, оригинал которого обозревался судом первой инстанции, договор аренды продлен до 2030 г. (л.д. 57-58).

Факт наличия подписи под надписью истец не отрицала, от проведения почерковедческой экспертизы отказалась, ходатайств о назначении по делу технической экспертизы на предмет установления давности выполнения надписи о продлении действия договора до 2030 г. не заявляла.

Доказательств обратному материалы дела не содержат, суду апелляционной инстанции не представила.

В связи с этим, коллегия находит заслуживающими внимания доводы апеллянта о том, что ранее заключенный между сторонами договор аренды продлен до 2030 г., в связи с чем суд пришел к неправильными выводам об отсутствии доказательств возобновления договора аренды на новый срок, по существу, заключения нового договора, и, как следствие, возникновение нового обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора до 2030 г.

Отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды на срок до 2030 г. не является основанием для его расторжения.

Согласно части 3 статьи 1 ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости" и пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, и только для третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, государственная регистрация долгосрочного договора аренды земельного участка является обязательным условием, чтобы считать его заключенным, только в отношениях сторон договора с третьими лицами. Для самих сторон договора достаточно достижения в письменной форме соглашения по всем его существенным условиям. То есть спорный договор нельзя считать незаключенным на срок до 2030 г. на том основании, что он не прошел новой государственной регистрации.

Сторонами при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности истца, были установлены все существенные условия данного договора, которые в нем указаны. В соответствии с вышеназванной нормой закона, государственная регистрация договора аренды не является существенным условием для признания данного договора заключенным для арендатора и арендодателя на срок.

Ссылка истца на п. 2 ст. 610 ГК РФ, в силу которого она вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом ответчика (при аренде недвижимого имущества) за три месяца, с которой согласился суд, несостоятельна. В рассматриваемом случае, договор аренды был продлен не на неопределенный срок, а до 2030 г.

Отсутствие такой надписи в тексте договора истца само по себе не опровергает выводы коллегии о продлении срока действия договора до 2030 г. и не подтверждает выводы суда о продление договора на неопределенный срок, что давало бы истцу право на расторжение договора по правилам ст. 610 ГК РФ.

Установив, что заключенный между сторонами 1 января 2005 г. на срок до декабря 2009 г. договор аренды земельного участка был продлен по соглашению сторон до 2030 г., оснований для его расторжения по инициативе арендодателя не установлено, коллегия приходит к выводу о том, что решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 25 марта 2022 года подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Ковалишиной Г.П., в том числе, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, как производных требований от требований о расторжении договора аренды, законных оснований для удовлетворения которых коллегией не установлено.

руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 25 марта 2022 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Ковалишиной Галины Петровны к Овсепяну Арсену Зарзандовичу о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 17.06.2022 г.