Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску Сойко И.В. к Шахмаевой А.Г., третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о понуждении к заключению договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Президент отель "Таврида" на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.06.2017г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя апеллянта, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителей истца, возражавших против доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым,

УСТАНОВИЛА:

Сойко И.В в иске от 10.03.2017г. просила обязать Шахмаеву А.Г. заключить с ней договор купли-продажи помещений №№ в лит."<данные изъяты>", общей площадью 19.9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на условиях заключенного между ними 18.07.2016г. предварительного договора купли-продажи по цене 1 900 000 рублей с учетом уплаченных 1 218 500 рублей.

В обоснование иска указано на то, что по условиям предварительного договора купли-продажи между ней и Шахмаевой А.Г. достигнуто соглашение о заключении в срок до 01.02.2017г. договора купли-продажи вышеуказанных помещений по цене 1 900 000 рублей, из которых 95 000 рублей уплачены при заключении предварительного договора в качестве обеспечительного платежа, а затем - 285 000 рублей и 838 500 руб. Вместе с тем, не смотря на направленные ею 26.12.2016г. и 13.01.2017г. в адрес ответчика предложения, договор купли-продажи не заключен. Таким образом, считая нарушенными свои права, Сойко И.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.06.2017г. иск Сойко И.В. удовлетворен.

На Шахмаеву А.Г. возложена обязанность заключить с Сойко И.В. договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий указанные в решении суда условия, согласно которым продавец Шахмаева А.Г. передала в собственность покупателя Сойко И.В., а Сойко И.В. приняла нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещения №№ в литере «<данные изъяты>», с кадастровым номером №, и уплатила в соответствии с условиями настоящего договора его цену;

- указанное нежилое помещение находится в собственности продавца на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного 27.09.2011г. исполнительным комитетом Ялтинского городского совета, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2014г. (серии <данные изъяты> № №), о чем сделала запись в ЕГРН 24.11.2014г. №;

- цена указанного нежилого помещения по соглашению сторон установлена в размере 1 900 000 рублей. Расчет между сторонами произведен частично до подписания настоящего договора. В рамках заключенного предварительного договора купли-продажи нежилого помещения 82 АА 0564764, заключенного между Шахмаевой А.Г. и Сойко И.В. 18.07.2016г., были произведены следующие платежи:

1) платеж наличными в размере 95 000 рублей получен продавцом в момент заключения вышеуказанного предварительного договора;

2) платеж в размере 285 000 рублей произведен покупателем путем перечисления на банковскую карту продавца Шахмаевой А.Г. и получен продавцом;

3) платеж в размере 838 500 рублей произведен покупателем путем перечисления на счет продавца Шахмаевой А.Г. и получен продавцом.

Остаток цены нежилого помещения в размере 681 500 рублей внесен в депозит суда и подлежит перечислению Управлением Судебного департамента в Республике Крым на счет продавца Шахмаевой А.Г.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

Сторонами спора указанное решение суда не обжаловано, исполнено, 19.11.2018г. в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности Сойко И.В. на указанные помещения (л.д. 82-84 т. 3).

24.07.2019г. на решение суда апелляционную жалобу подало ООО "Президент отель "Таврида", указав в том числе на то, что данным решением суда разрешены, в том числе, вопросы о правах и обязанностях Общества, которое не было привлечено к участию в деле. В частности, как указывает апеллянт, ООО "Президент отель "Таврида" является управляющей организацией здания по <адрес>, а также собственником более 51% площадей этого здания, правоустанавливающие и технические документы на которое не содержат сведений о помещениях, являющиеся предметом настоящего спора.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обозрев материалы инвентаризационного дела на здание по <адрес>, судебная коллегия считает необходимым оставить апелляционную жалобу ООО "Президент отель "Таврида" без рассмотрения по существу по следующим основаниям.

Гарантируя право на обращение в суд с иском, судебную защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов, в том числе право лиц, не участвовавших в рассмотрении дела, обжаловать решение суда, если этим решением суда разрешен вопрос об их правах обязанностях (ст. ст. 2, 3, ч. 3 ст. 320 ГПК РФ), законом на каждую сторону гражданского процесса возложена обязанность доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).

Разрешая заявленные в рамках настоящего спора требования, суд первой инстанции исходил из того, что Шахмаева А.Г., будучи на основании свидетельства о праве собственности, выданного исполнительным комитетом Ялтинского городского совета 27.09.2011г., свидетельства о государственной регистрации права (бланк серии <данные изъяты>№), выданного 24.11.2014г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, собственником нежилых помещений №№ в лит.<данные изъяты>, общей площадью 19,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключила 18.07.2016г. с Сойко И.В. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны взяли на себя обязательства в срок до 01.02.2017г. заключить договор купли-продажи этих помещений по цене 1 900 000 рублей, из которых 95 000 рублей переданы Покупателем Продавцу в обеспечение исполнения обязательств по этому договору, а 285 000 рублей должны быть уплачены в срок до 01.09.2016г. (л.д. 12). 28.11.2016г. на счет Шахмаевой А.Г. перечислено 838 500 рублей (л.д. 22). Направленные 26.12.2016г. и 13.01.2017г. Сойко И.В. предложения о заключении договора купли-продажи с приложенным к ним проектом договора Шахмаева А.Г. оставила без ответа. При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения ст. ст. 429, 445, 454, 554, 555 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии правовых оснований обязать Шахмаеву А.Г. заключить с Сойко И.В. основной договор купли-продажи спорных объектов.

Заявляя о том, что указанным решением суда разрешены вопросы о правах и обязанностях ООО "Президент отель "Таврида", Общество указало на то, что является управляющей компанией здания, в котором находятся спорные помещения, а также собственником 51% площади этого здания, в котором по правоустанавливающим документам спорные объекты отсутствуют.

Между тем, управляющая организация является лишь организацией, уполномоченной собственниками на осуществление управления домом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами; и объем полномочий управляющей компании, равно как и объем полномочий собственника иных помещений, независимо от их площади и процентного соотношения к площади помещений иных сособственником, не распространяются на реализацию собственниками помещений в этом доме своих прав по распоряжению своей собственностью.

Как следует из материалов дела, в частности из информации, предоставленной ГУП РК "БТИ г. Ялта" от 18.07.2019г. по материалам инвентаризационного дела по состоянию на 31.12.2012г., нежилые помещения 4-го этажа лит.<данные изъяты> здания по адресу: <адрес> площадью 19,9 кв.м., в том числе №№, зарегистрированы на праве собственности за Шахмаевой А.Г. на основании решения исполнительного комитета Ялтинского городского совета № 1037 от 22.09.2011г. "Об оформлении права собственности на нежилые помещения по <адрес> и выдаче свидетельства о праве собственности", а 27.09.2011г. Ялтинским горисполкомом Шахмаевой А.Г. выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Дополнительно указано на то, что на основании договора о совместной деятельности между ООО фирма "<данные изъяты>" и ООО "Президент отель "Таврида" № 1790/239-50 от 18.09.2002г., договора о совместной деятельности по долевому участию в строительстве № 1235/332-156 от 25.08.2004г., акта об исполнении Договора по строительству объекта "Таврида" от 23.11.2009г. ООО фирма "<данные изъяты>" передала в собственность Шахмаевой А.Г. нежилые помещения 4-го этажа общей площадью 19,9 кв.м., в том числе: № площадью 4,4 кв.м., № площадью 5,8 кв.м., № площадью 4,7 кв.м., № площадью 5,0 кв.м. в лит.<данные изъяты> по <адрес>. Указанные помещения по материалам инвентаризационного дела апартаментами № не значатся (л.д. 154 т. 1).

Документы, на основании которых предоставлена указанная информация, приобщены к материалам инвентаризационного дела, исследованного в рамках пересмотра дела по апелляционной жалобе ООО "Президент отель "Таврида".

При этом, суду вопреки требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено и материалы дела не содержат допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что право собственности Шахмаевой А.Г. признано незаконно приобретенным, а выданные на ее имя правоустанавливающие документы – недействительными.

По запросу суда администрацией города Ялта предоставлены документы, послужившие основанием для принятия 22.09.2011г. решения № 1037 об оформлении за Шахмаевой А.Г. права собственности на спорные помещения, в том числе: - копия заключенного 25.08.2004г. между ООО фирма "<данные изъяты>" и Шахмаевой А.Г. договора № 135/332-156 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве здания и сооружений исторического отельного комплекса в форме простого товарищества, предметом которого являлись помещения на 4-м этаже общей площадью 20 кв.м.; - подписанный 23.11.2009г. сторонами акт об исполнении договора 135/332-156 и передаче Шахмаевой А.Г. помещений № площадью 4,4 кв.м., № площадью 5,8 кв.м., № площадью 4,7 кв.м., № площадью 5,0 кв.м. с приложенным к акту поэтажным планом-схемой; - копия акта Государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта – "Реконструкция гостиницы "Таврида" по <адрес>; - копия решения исполнительного комитета Ялтинского городского совета № 1893 от 21.12.2005г. "Об утверждении акта Государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта – "Реконструкция гостиницы "Таврида" по <адрес>" и заключение КП Ялтинского городского совета "БТИ" о возможности оформления за Шахмаевой А.Г. права собственности на указанные помещения.

При этом из материалов инвентарного дела следует, что ООО фирма "<данные изъяты>" заключала договоры о совместной деятельности по долевому участию в строительстве здания и сооружений исторического отельного комплекса в форме простого товарищества, исходя из положений заключенного 18.09.2002г. с ООО "Президент отель "Таврида" договора № 1790/239-50 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве и реставрации здания и сооружений гостиницы "Таврида" и распределении между участниками договора общей сдаваемой площади.

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества и, как следует из разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, обжалуя постановленное Ялтинским городским судом решение, апеллянтом не доказано и судом не установлено то, что этим решением разрешены вопросы о его правах и обязанностях, а потому, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012г. № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия считает необходимым оставить апелляционную жалобу ООО "Президент отель "Таврида" без рассмотрения по существу.

Доводы апеллянта относительно обслуживания спорных апартаментов, необходимости заключения соответствующих договоров, а также претензии относительно самозахвата Сайко И.В. мест общего пользования, прилегающих к принадлежащим ей помещениям, выходят за рамки рассматриваемого спора, не имеют правового значения при его разрешении и не свидетельствуют о том, что обжалуемым решением разрешены вопросы о правах и обязанностях Общества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Президент отель "Таврида" на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.06.2017г. оставить без рассмотрения по существу.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Председательствующий судья: Кузнецова Е.А.

Судьи: Панина П.Е.

Сыч М.Ю.