Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1463/2021 по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Обществу с ограниченной ответственностью «Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании договоров недействительными, права собственности на объекты недвижимости отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на общее имущество здания паркинга

по апелляционной жалобе истцов на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 30.06.2021, по апелляционной жалобе ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 30.06.2021, дополнительное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 28.07.2021.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

установила:

истцы и ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10 являются собственниками помещений в здании наземно-подземной автостоянки с кадастровым номером <№>:1596, расположенном по адресу: <адрес>.

Истцы, ссылаясь на то, что нежилые помещения, принадлежащие указанным ответчикам, относятся к местам общего пользования, приобретение ими таких помещений осуществлено в отсутствие согласия всех сособственников здания, обратились со следующими требованиями:

о признании недействительным договора инвестирования в строительство паркинга от 15.08.2017 № 2/К, заключенного между ООО «Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга» (далее ООО «ЦТРВ Екатеринбурга») и ИП ФИО3, и признании отсутствующим права собственности ФИО3 на нежилые помещения № 76, 78-82, 84-87 на минус 1 уровне и № 77, 83, 160-164 на минус 2 уровне в здании;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 02.07.2019, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО5, и признании отсутствующим права собственности ФИО5 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1832 (далее КН 1832), расположенный в здании;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2019, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО8, и признании отсутствующим права собственности ФИО8 на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№>:1833, <№>:1825 (КН 1833, 1825), расположенные в здании;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2019, заключенного между ФИО3 и ФИО4, и признании отсутствующим права собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1846 (КН 1846), расположенный в здании;

о признании недействительным договора мены от 25.11.2019, заключенного между ФИО3 и Р., и признании отсутствующим права собственности ФИО6 (наследника Р.) на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1845, права собственности ФИО7 (наследника Р.) на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1851, права общей долевой собственности ФИО6, ФИО7 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1840 (КН 1845, 1851, 1840), расположенные в здании;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 14.06.2019, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО10, и признании отсутствующим право собственности ФИО10 на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№>:1822, <№>:1823, <№>:1835 (КН 1822, 1823, 1835), расположенные в здании;

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 06.12.2019, заключенного между ФИО3 и ФИО9, и признании отсутствующим права собственности ФИО9 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№>:1841 (КН 1841), расположенный в здании;

об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности на общее имущество в нежилых помещениях № 76, 78-82, 84-87 на минус 1 уровне и № 77, 83, 160-164 на минус 2 уровне здания.

Ответчики ИП ФИО3, ФИО8, ФИО10, ФИО6, Управление Росреестра по Свердловской области, третье лицо ООО «Агроторг» требования истцов не признали. Третье лицо ФИО11 поддержала исковые требования истцов. Ответчики ООО «ЦТРВ Екатеринбурга», ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, третьи лица ООО «Ключавто автомобили с пробегом», ООО «Строительный двор», ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 30.06.2021 и дополнительным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 28.07.2021 требования истцов удовлетворены частично. Признаны недействительными сделки по приобретению помещений ответчиками, признаны отсутствующими права ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10 на объекты КН 1832, 1833, 1846, 1851, 1845, 1840, 1822, 1823, 1835, 1841, 1825. В остальной части иска отказано.

С решением суда в части отказа в иске об истребовании имущества и признании права общей долевой собственности на помещения № 76, 78-82, 84-87 на минус 1 уровне и № 77, 83, 160-164 на минус 2 уровне здания не согласились истцы, которые в своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней просят их требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

С решением и дополнительным решением не согласился ответчик ФИО3, который в своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит судебные акты отменить, в иске истцам отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Сторонами поданы возражения на апелляционные жалобы друг друга. В своем отзыве третье лицо ООО «Агроторг» просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалоб извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2, представители истца ФИО1 - ФИО15, действующий на основании доверенности от 08.08.2020, ФИО16, действующий на основании доверенности от 08.08.2020, на доводах своей жалобы настаивали, возражали по доводам жалобы ответчика. Представители ответчика ФИО3 - ФИО17, действующая на основании доверенности от 26.01.2022, ФИО18, действующая на основании доверенности от 26.01.2022, на доводах своей жалобы настаивали, возражали по доводам жалобы истцов. Представитель ответчика Управления Росреестра по Свердловской области ФИО19, действующий на основании доверенности от 09.12.2019, полагал решение законным и обоснованным. Представитель третьего лица ООО «Агроторг» ФИО20, действующий на основании доверенности от 21.09.2020, поддержал позицию ответчика ФИО3 Третьи лица ФИО14, ФИО11, ФИО21, ФИО13 поддержали позицию истцов. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, гражданского дела №2-5/2021, дополнительно запрошенные доказательства в соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", выслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании разрешений на строительство от 09.11.2015 №RU66302000-5411-2015, от 29.08.2017 №RU66302000-690-2017 и от 15.09.2017 №RU66302000-724-2017 застройщиком ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» на земельном участке с кадастровым номером <№>:48 было осуществлено строительство нежилого здания надземно-подземной автостоянки.

Проектная документация объекта капитального строительства разработана ООО «УралПроектКомплекс», положительное заключение экспертизы проектной документации выдано ООО «ЭкспертСтрой».

Строительство осуществлялось с привлечением средств граждан и юридических лиц по договорам инвестирования.

06.10.2017 ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» выдано разрешение № RU66302000-724-2017 на ввод в эксплуатацию объекта – надземно-подземной автостоянки с эксплуатируемой кровлей и помещением охраны на кровле по адресу: <адрес>.

Здание автостоянки поставлено на кадастровый учет 19.01.2018 на основании технического плана от 27.09.2017 кадастрового инженера А., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.10.2017.

До введения объекта в эксплуатацию, на стадии строительства, а именно, 15.08.2017, между ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (застройщиком) и ИП ФИО3 (инвестором) заключен договор инвестирования в строительстве № 2/К, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости – надземно-подземная автостоянку (паркинг) и передать инвестору объект строительства, а инвестор обязался оплатить обусловленную договором цену (30000 рублей) и принять объект строительства по акту приема-передачи.

Из пункта 1.1 указанного договора усматривается, что объектом строительства по вышеуказанному договору выступают нежилые помещения, расположенные в паркинге: № 76, 78-82, 84-87 (на минус 1 (верхнем) уровне, отметка -4,430), № 160-164, 77, 83 (на минус 2 (нижнем) уровне, отметка -7,750).

Местоположение объектов и их нумерация на поэтажных планах определялись приложением №2 к договору.

Данные помещения были определены в техническом плане от 27.09.2017 как нежилое помещение площадью 1406, 1 кв.м на минус 1 (верхнем) уровне, отметка -4,430 и нежилое помещение площадью 1113, 5 кв.м на минус 2 (нижнем) уровне, отметка -7,750.

При первичном кадастровом учете здания помещениям присвоены кадастровые номера <№>:1802 и <№>:1803 (далее КН 1802, 1803) соответственно (дата постановки на кадастровый учет 19.01.2018). Фактически в состав КН 1802 входили помещения № 76, 78-82, 84-87 (на минус 1 (верхнем) уровне), в состав КН 1803 - № 160-164, 77, 83 (на минус 2 (нижнем) уровне).

На данные помещения зарегистрировано право собственности ФИО3 с 05.03.2019.

В дальнейшем, ФИО3, будучи собственником данных помещений и ряда машино-мест в здании, принял решение о преобразовании своих объектов недвижимости.

Так, на основании технического плана кадастрового инженера М. от 08.05.2019 из помещений КН 1803, 1802 и 17 машино-мест было образовано 9 помещений и 7 машино-мест.

Кадастровый учет данного преобразования осуществлен 16.05.2019.

Помещения КН 1803 и 1802 сняты с кадастрового учета 16.05.2019, однако, помещения № 76, 78-82, 84-87 и № 160-164, 77, 83, которые их составляли, фактически вошли в состав вновь образованных помещений КН 1826 (площадью 1588,9 кв.м) и 1829 (площадью 1096,9 кв.м).

Далее, на основании технического плана кадастрового инженера М. от 11.11.2019 из двух помещений (а именно КН 1826 и 1829) и 61 машино-места было образовано 10 помещений и 4 машино-места.

Кадастровый учет данного преобразования осуществлен 18.11.2019 и более не менялся.

Последнее преобразование объектов значительно изменило местоположение нежилых помещений внутри здания, их площадь и конфигурацию.

Преобразование также реализовано физически: ответчиком ФИО3 на основании проектной документации ООО «Росинтеграция» от 01.02.2019 № 177.02/2019-АР, заключения ООО «Росинтеграция» от 28.02.2019 № 177.02/2019 осуществлены строительные работы по возведению стен и перегородок, обустройству входных групп и дверей, др.

Часть образованных машино-мест и помещений были отчуждены ФИО3 иным ответчикам по делу, часть - осталась в его собственности, ряд помещений переданы в длительную аренду (ООО «Агроторг», ООО «Ключавто автомобили с пробегом», ООО «Строительный двор»).

В частности, у ФИО3 по договору купли-продажи недвижимости от 14.06.2019 ФИО10 приобрела помещения КН 1822 (площадью 22,3 кв.м), КН 1823 (площадью 14,2 кв.м), КН 1835 (площадью 22,3 кв.м.), по договору купли-продажи недвижимости от 02.07.2019 ФИО5 приобрел помещение КН 1832 (площадью 17,7 кв.м), по договору купли-продажи недвижимости от 12.07.2019 ФИО8 приобрел помещение КН 1825 (площадью 7,5 кв.м), КН 1833 (площадью 17,7 кв.м), по договору мены от 25.11.2019 Р. приобрел помещения КН 1840 (площадью 5 кв.м), КН 1845 (площадью 17,2 кв.м), КН 1851 (площадью 16,1 кв.м) (в настоящее время помещения принадлежат его наследникам ФИО6 и ФИО7), по договору купли-продажи недвижимости от 06.12.2019 ФИО9 приобрел помещение КН 1841 (площадью 3 кв.м), по договору купли-продажи недвижимости от 12.12.2019 ФИО4 приобрел помещение КН 1846 (площадью 483,1 кв.м).

Между сторонами возник спор об отнесении помещений № 76, 78-82, 84-87 (на минус 1 (верхнем) уровне, отметка -4,430), № 160-164, 77, 83 (на минус 2 (нижнем) уровне, отметка -7,750), приобретенных ФИО3 по договору инвестирования от 15.08.2017, к имуществу общего пользования собственников нежилого здания паркинга, недействительности сделок с данным имуществом в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании, восстановлении вещных прав этих лиц на исходные помещения.

Суд первой инстанции, сославшись на поэтажный план, являющийся приложением к договору инвестирования, пришел к выводу, что исходные помещения №76, 78-82, 84-87 и № 160-164, 77, 83 относятся к общим помещениям здания, представляют собой проезды, проходы, выходы на лестничную клетку; поскольку согласие собственников помещений в здании на отчуждение исходных помещений, а в впоследствии преобразованных объектов КН 1822, 1825, 1832, 1833, 1835, 1840, 1841, 1845, 1851, 1823, 1846, получено не было, последующего одобрения данные сделки не получили, то такие сделки признаны судом ничтожными, а право собственности ответчиков на помещения КН 1822, 1825, 1832, 1833, 1835, 1840, 1841, 1845, 1851, 1823, 1846 признано отсутствующим. Суд не нашел оснований применить последствия пропуска срока исковой давности, поскольку о договорах истцы, не являвшиеся стороной сделок, узнали при рассмотрении гражданского дела № 2-5/2021 и обратились в суд в течение трехлетнего срока после этого. Требования истцов об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании за истцами право общей долевой собственности на общее имущество - нежилые помещения № 76, 78-82, 84-87 на минус 1 уровне и № 77, 83, 160-164 на минус 2 уровне здания оставлены судом без удовлетворения, поскольку таких объектов недвижимости в настоящее время не существует, указанные объекты недвижимости с присвоенными ими ранее КН 1802, 1803 сняты с кадастрового учета 16.05.2019.

Оценивая правильность принятого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Действительно, в нежилых зданиях (по аналогии с многоквартирными домами) имеется имущество общего пользования, право собственности на которое принадлежит собственникам всех помещений, пропорционально размеру общей площади принадлежащих им помещений (пункт 1 статьи 6, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведен перечень объектов, относящихся к общему имуществу здания - это помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 9 данного Постановления споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, рассматриваются в судебном порядке.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

При этом, в силу пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52).

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав лишь поэтажные планы здания, являющиеся приложением к договору инвестирования, не в должной мере мотивировал выводы об отнесении всех исходных помещений к местам общего пользования. Кроме того, не принимая во внимание вышеприведенные разъяснения, суд первой инстанции удовлетворил требования о недействительности сделок, заявленные лицами, не являющимися участниками сделок. Более того, суд признал отсутствующими права ответчиков на помещения, при том, что такой способ защиты прав является исключительным и не применим к случаям, когда у истца отсутствует владение спорным имуществом. Стороны не оспаривали то обстоятельство, что помещения КН 1822, 1825, 1832, 1833, 1835, 1840, 1841, 1845, 1851, 1823, 1846, относящиеся к нежилому торговому помещению (КН 1846), кладовкам (КН 1823, 1825, 1840, 1841) и машино-местам (все остальные), находятся во владении ответчиков-собственников этих помещений, используются ими по назначению. При этом, суд фактически не разрешил требования о виндикации имущества и (или) о признании права общей долевой собственности, тогда как такой способ защиты права в данном случае являлся верным, сославшись лишь на то, что помещения, входящие в состав КН 1802, 1803, сняты с кадастрового учета. Сохранены ли эти помещения физически, какие объекты кадастрового учета они составляют в настоящее время судом не установлено. С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по существу.

В число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, является ли помещение, в отношении которого истцом заявлены требования, помещением, имеющим самостоятельное назначение, или помещением, предназначенным исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения (при проектировании, застройке), каким образом они введены в эксплуатацию, как они в связи с этим использовались в дальнейшем. Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от запроектированного назначения, технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования.

Спорными являются помещения № 76, 78, 79, 80, 81, 82, 84, 85, 86, 87 (на минус 1 (верхнем) уровне, отметка – 4, 430) и помещения № 160, 161, 162, 163, 164, 77, 83 (на минус 2 (нижнем) уровне, отметка – 7, 750).

Эти помещения были расположены на двух этажах паркинга, представляли собой помещения венткамер (№76, 78 уровень -4,430), помещение насосной (№160, уровень -7,750), санузлы (№80, 81 уровень -4,430), пандус-въезд в паркинг (№164, уровень -7,750), помещения для хранения (№84, 85, уровень -4,430), электрощитовую (№82, уровень -4,430), лестничные площадки (помещения №77, 83, 86, 87, 161, 163 на обоих уровнях). Помещения № 79 на уровне -4,430 и №162 на уровне -7,750 включают в себя всю оставшуюся площадь каждого из уровней, не занятую машино-местами и изолированными помещениями.

В соответствии с проектной документацией ООО «УралПроектКомплекс» (л.д. 147-154 том 8 гражданского дела 2-5/2021) планируемая общая площадь автостоянки - 5244 кв.м, из них площадь помещений автостоянки – 4833, 93 кв.м (нижний уровень – 2198, 3 кв.м, верхний уровень – 2635, 63 кв.м). В площадь встроенных помещений нижнего уровня включено помещение насосной пожаротушения (помещение №160 по договору инвестирования), иных помещений на данном уровне не обозначено, оставшаяся площадь этажа отнесена к площади помещений автостоянки. В площадь встроенных помещений верхнего уровня включены: помещение приточной венткамеры (помещение №76), помещение вытяжной венткамеры (помещение №78), помещение электрощитовой (помещение №82), санузел (помещения №80, 81), помещение для уборочной техники (помещение №84), помещение для хранения люминесцентных ламп (помещение №85), иных помещений на данном уровне не обозначено, оставшаяся площадь отнесена к площади помещений автостоянки. На плане верхнего и нижнего уровня также обозначены лестничные площадки (помещения №77, 83, 86, 87, 161, 163).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь здания составила 6709, 5 кв.м, из которых: 1583, 3 кв.м - эксплуатируемая кровля, 2784, 5 кв.м – этаж на отметке -4,430, 2341,7 кв.м –этаж на отметке -7,750, площадь нежилых помещений – 0, площадь встроено-пристроенных помещений – 0, вместимость автопарковки 204 места (3341, 9 кв.м), площадь вспомогательных помещений – 3367, 6 кв.м (л.д. 39-42 том 1).

Из технического плана от 27.09.2017, послужившего первичному кадастровому учету в связи с созданием здания, следует, что из спорных исходных помещений были сформированы: нежилое помещение площадью 1406, 1 кв.м на минус 1 (верхнем) уровне, отметка -4,430 и нежилое помещение площадью 1113, 5 кв.м на минус 2 (нижнем) уровне, отметка -7,750. В соответствии с заключением кадастрового инженера А. к данному техническому плану данные нежилые помещения отнесены к площади вспомогательных помещений (л.д. 2-39 том 2 гражданского дела 2-5/2021).

Кадастровый учет здания, помещений в нем, в том числе, спорных, произведен 19.01.2018.

Помещения по договору инвестирования № 76, 78-82, 84-87 (на минус 1 (верхнем) уровне) в составе нежилого помещения КН 1802, помещения № 160-164, 77, 83 (на минус 2 (нижнем) уровне) в составе нежилого помещения КН 1803 учтены в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости («нежилые помещения»), на них зарегистрировано единоличное право собственности ФИО3

Действительно, распоряжение общим имуществом здания требует согласия всех собственников помещений в здании (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, юридически значимым является факт включения спорных помещений в состав общего имущества не в период проектирования дома, а на момент ввода его в эксплуатацию, поскольку право общей собственности на них могло возникнуть не ранее возникновения права собственности на помещения в доме (аналогичная правовая позиция изложена в определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2022 №88-3773/2022).

На момент заключения договора инвестирования с ФИО3 здание не было введено в эксплуатацию, ничьи права на помещения в нем зарегистрированы не были, у всех инвесторов на тот момент существовали обязательственные отношения с застройщиком, а не вещные права на конкретное имущество; к моменту возникновения вещных прав истцов сделка с ФИО3 уже была заключена, при этом заключена застройщиком как лицом, уполномоченным на привлечение инвестиционных средств.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» технический план здания должен содержать полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе, составляющих общее имущество).

При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений (пункт 3 статьи 40 данного Закона в редакции, действовавшей на момент кадастрового учета).

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 данного Закона при государственной регистрации права собственности на первое помещение в доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Ссылки истцов на иной момент возникновения права собственности на общее имущество (а именно, с момента подписания акта приемки-передачи инвестированных объектов в 2017 году) несостоятельны, поскольку противоречат вышеизложенным императивным нормам, а также положениям статей 8.1, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента регистрации права собственности в Едином государственной реестре недвижимости. При этом, все права собственников помещений вновь построенного здания, в том числе на общее имущество, не могли возникнуть ранее кадастрового учета и первичной регистрации прав.

На этапе проектирования лишь часть спорных помещений, а именно помещения №160, 76, 78, 82, 80, 81, 84, 85, была отнесена к встроенным помещениям, площадь же других помещений была отнесена к площади помещений автостоянки.

На момент первичного кадастрового учета и возникновения вещных прав спорные помещения не были отнесены к местам общего пользования, были учтены как самостоятельные нежилые помещения, на которые в последствии оформлено единоличное право собственности ФИО3

Таким образом, при регистрации прав на первые помещения в здании у собственников в безусловном, презюмируемом порядке права собственности на спорные помещения, зарегистрированные как самостоятельные объекты, не возникло. Статус этих помещений как мест общего пользования подлежит установлению на текущий момент с учетом сохранения функционального назначения этих помещений и их реального использования для общих нужд собственников, соответствия их требованиям и характеристикам мест общего пользования, зафиксированным в законе (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В этой связи судебная коллегия не находит оснований считать, что помещения №84 и 85 на уровне -4,430 относятся по своему назначению к местам общего пользования.

Действительно, данные помещения были запроектированы для хранения уборочной техники и люминесцентных ламп. Вместе с тем, данное запроектированное назначение фактически реализовано не было. С момента ввода объекта в эксплуатацию данные помещения для общих нужд не использовались, что не оспаривалось сторонами, следует из письма управляющей компании ООО «Лига ЖКХ Запад» от 18.05.2022. В соответствии с актами осмотра от 17.05.2022 и фотографиями помещения №84 (поставленного на кадастровый учет под КН 1823) и №85 (поставленного на кадастровый учет под КН 1836) представляют собой самостоятельные изолированные помещения с закрытым контуром стен и дверями, запираемыми на замок, в помещениях отсутствует инженерно-техническое оборудование, необходимое для обслуживания здания. С учетом изложенного, данные помещения являются самостоятельными, не относятся к общему имуществу.

Что касается помещения №76 на уровне -4,430, оно по данным проектной документации является помещением приточной венткамеры площадью 53,9 кв.м.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 305-ЭС18-24601 по делу N А40-174214/2017, само по себе расположение в помещении инженерных коммуникаций, относящихся к внутридомовым инженерным системам здания, не является бесспорным и достаточным основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу собственников помещений в здании, в случае, если оно может быть использовано для самостоятельных целей.

Из представленных планов, актов осмотра и фотографий следует, что помещение №76 имеет значительную площадь и сложную конфигурацию (обратная буква «Г»), при этом вентиляционное оборудование расположено компактно в одной части помещения, занимает примерно 30 кв.м, при том, что другая часть помещения свободна от оборудования и может быть использована самостоятельно. При таких обстоятельствах, помещение №76 в целом не может быть признано исключительно помещением для размещения общедомового оборудования, а значит, общим имуществом.

С учетом изложенного, произведенное ответчиком ФИО3 преобразование данного помещения на нежилое помещение КН 1839 площадью 31,5 кв.м (где расположено исключительно оборудование приточной вентиляции) и помещение №4 (где размещено офисное помещение) в составе помещения КН 1842 (торговое помещение) с возведением перегородки, обустройством двух входов являлось допустимым.

При этом, после преобразования помещения №76 вновь сформированное нежилое помещение КН 1839 предназначено исключительно для размещения общего вентиляционного оборудования, утратило возможность самостоятельного использования, находится в пользовании всех собственников здания, поскольку ключи от данного помещения и доступ к нему имеется у управляющей компании, что подтверждено письмом ООО «Лига ЖКХ Запад» от 18.05.2022, актом осмотра и фотографиями. Учитывая это, а также признание ответчиком общего назначения данного помещения, отсутствие у него возражений против требований истцов в этой части, на помещение КН 1839 признается право общей долевой собственности собственников помещений здания паркинга с прекращением регистрации прав ФИО3 на данное помещение в ЕГРН.

Помещение № 79 на уровне -4,430 и помещение №162 на уровне -7,750 включали в себя всю оставшуюся площадь каждого из уровней, не занятую машино-местами и изолированными помещениями.

Судебная коллегия не соглашается с позицией истцов о том, что вся площадь этих помещений составляла проезды и проходы между машино-местами каждого уровня и использовалась для этих целей.

Из первичных поэтажных планов, проектной документации следует, что в площадь, предназначенную для организации движения по парковке (обозначена стрелками), входила не вся площадь этих помещений, отчасти эти помещения для этих целей не предназначались и не были необходимы (в частности, у внешних стен за парковочными местами, в тупиках и т.д., где в настоящее время сформированы огороженные кладовки и нежилые помещения).

Судебная коллегия критично оценивает выводы эксперта СОВ в заключении №ЭК-2021-58/РН об отнесении помещений №79 и №162 в полном объеме к местам общего пользования (проездам), поскольку проектная документация в части организации движения по парковке экспертом не анализировалась, заключение мотивированных выводов в этой части не содержит.

Таким образом, площадь помещений №79 и №162 относится к местам общего пользования только в той части, которая необходима и достаточна для проезда к парковочным местам и помещениям на каждом уровне, и не может признаваться таковой в остальной части.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что помещения КН 1828, 1827, 1825, 1840, 1821, 1848, 1850, 1841, 1834,сформированные из площади помещений №79 и 162 неиспользовавшейся в общих целях, не могут быть предметом притязаний истцов.

Ответчик признал факт отнесения к общему имуществу следующих помещений на уровне -7,750: №160 (насосная), №164 (пандус въезд в паркинг), лестничных площадок №161, 163; на уровне -4, 430: №78 (помещение вытяжной венткамеры), №80, 81 (санузлы), №82 (электрощитовая), лестничных площадок №77, 83, 86, 87.

После произведенных преобразований помещение №160 учтено как самостоятельное помещение КН 1847 площадью 38,4 кв.м; помещение №164, лестница №163, лестница №83 и значительная часть помещения №162, используемая для проезда, составляют собой помещение КН 1852 площадью 835, 9 кв.м; помещения №78, 80, 81, 82, лестница №86 и часть помещения №79, используемая для проезда, составляют собой помещение КН 1844 площадью 610, 7 кв.м.

Из пояснений сторон, справки управляющей компании, фотографий и видеозаписей следует, что помещения КН 1847, 1852, 1844 представляют собой используемые всеми места общего пользования (въезд в паркинг, проезды и проходы между парковочными местами, помещения для общего электрического, вытяжного оборудования, санузлы, лестницы), которые находятся во владении всех собственников здания и на управлении и обслуживании ООО «Лига ЖКХ Запад», доступ к ним не ограничен, либо осуществляется через управляющую организацию.

Ответчик ФИО3, которому принадлежат данные помещения, не возражал против требований истцов о признании права общей долевой собственности на данные помещения, более того, пытался передать данные помещения в общую собственность во внесудебном порядке путем проведения общих собраний собственников, что, однако, не было реализовано.

С учетом того, что данные помещения сохранились физически, не выбывали из владения собственников здания, используются для общих нужд, однако, право собственности на них зарегистрировано единолично за ответчиком ФИО3, судебная коллегия с учетом положений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 приходит к выводу об обоснованности требований истцов о признании общей долевой собственности на помещения №160, 164, 163, 83, 78, 80, 81, 82, 86, часть помещений 162 и 79 (по договору инвестирования), входящие в настоящее время в состав помещений КН 1847, 1852, 1844, и прекращении регистрации права собственности ФИО3 на данные помещения в ЕГРН.

Что касается иных помещений, являвшихся предметом договора инвестирования от 15.08.2017, и их частей, с учетом произошедших юридических преобразований и строительных работ, отчуждения владение ими истцами утрачено.

Так, на уровне -4,430 из части площади помещения №79 (помимо ранее исследованных судебной коллегией объектов) были образованы машино-места и помещения ФИО8, ФИО5, Р-вых, ФИО9; из части помещения №79 и нескольких машино-мест – помещения и машино-места ФИО10; из части помещения № 79 и нескольких машино-мест – нежилое помещение КН 1843 площадью 714, 3 кв.м. принадлежащее ФИО3; из части помещения №79, части помещения №76, помещения №87 и нескольких машино-мест – нежилое помещение КН 1842 площадью 838 кв.м, принадлежащее ФИО3 На уровне -7,750 из части помещения №162, помещений №161, 77 и нескольких машино-мест было образовано нежилое помещение КН 1846 площадью 483, 1 кв.м, принадлежащее ФИО4 Машино-места и помещения используются ответчиками по назначению, доступ в огороженные помещения собственникам здания прекращен, в ряде помещений осуществляется торговая деятельность арендаторов.

Таким образом, требования истцов в этой части подлежат разрешению по правилам статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данной нормой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации. Объектом виндикации может быть только сохранившееся в натуре имущество, то есть имущество с теми же индивидуальными признаками, которые были при его передаче ответчику.

В связи с этим без проверки и оценки доводов ответчика о капитальной перестройке спорных помещений, ставших новой недвижимой вещью, вопрос об обоснованности виндикационного иска не может быть решен (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.1996 N 8351/95).

Возможность виндикации уже не существующего в натуре имущественного комплекса невозможна (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2008 N 5-В08-107). В данной ситуации собственник вправе предъявить иск о возмещении убытков (Пункт 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1998 N 1529/98 по делу N 12-148).

Из обстоятельств дела следует, что изначальные помещения №162, 79 в составе объектов КН 1802, 1803 неоднократно преобразовывались, в настоящее время ни юридически, ни фактически не существуют. Помещения разделялись, объединялись с иными объектами недвижимости, что юридически закреплено в сведениях кадастрового учета ЕГРН, а физически – строительными работами в рамках капитального ремонта, в ходе которого была выполнена масштабная перепланировка, возведены перегородки, входные группы, переустроены инженерные системы, выполнены отделочные и другие строительные работы.

Данные помещения юридически и физически входят в состав значительного числа объектов недвижимости разной площади и видов использования, поставленных на кадастровый учет и реализованных добросовестным приобретателям, данные объекты приобрели самостоятельное функциональное назначение, для общих нужд не используются.

Ссылки истцов на заключение эксперта СОВ №ЭК-2021-58/РН в той части, которая указывает на возможность приведения истребуемых помещений в прежнее состояние, вывода об утрате истребуемой вещи в натуре не опровергают.

Вопрос о стоимости приведения помещений в прежнее состояние, экономической целесообразности этих работ перед экспертом не ставился. Вместе с тем, в соответствии с заключением специалиста З. от 20.05.2022 №1-528 стоимость восстановления изначальной планировки помещений подземного паркинга составит 24038503 рубля, что с учетом кадастровый стоимости исходных помещений КН 1802 (28864 561, 41 рубль) и КН 1803 (22 858039, 35 рублей), за вычетом кадастровой стоимости помещений, на которые признано право общей долевой собственности в рамках данного дела – КН 1852 (26311 641,02 рубль), КН 1844 (19223016, 11 рублей), КН 1847 (1208717, 57 рублей), КН 1839 (991526, 13 рублей), указывает на значительное, несоразмерное превышение стоимости восстановительных работ над остаточной стоимостью площадей МОП в составе помещений, выбывших из владения собственников – примерно в 6 раз (28864 561, 41 рубль +22 858039, 35 рублей) - 26311 641,02 рубль - 19223016, 11 рублей - 1208717, 57 рублей - 991526, 13 рублей = 3987699, 93 рублей). Поскольку помещения в натуре не существуют, приведение помещений в соответствие исходным параметрам экономически нецелесообразно, это указывает на утрату вещи и возможности ее виндикации. При этом собственники вправе защитить свои права иным способом, в том числе, взыскать убытки в размере стоимости утраченных прав на общее имущество.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в соответствии с заключением специалиста Г. от 18.12.2020 №02-12-2020 (л.д. 3-32 том 8 гражданского дела №2-5/2021) текущая конфигурация помещений (с учетом предназначения помещений КН 1852, 1844 для общего пользования) обеспечивает беспрепятственный доступ, использование и обслуживание всех отдельных нежилых помещений и машино-мест, а также доступ к местам, обслуживающим более одного помещения в здании. Нежилые помещения в существующей конфигурации соответствуют всем обязательным требованиям (строительным, санитарным, противопожарным, инженерно-техническим и др.).

Данное заключение в совокупности с представленными схемами новой организации движения по проездам, входящим в состав помещений КН 1852, 1844, фотографиями, видеозаписью подтверждает наличие свободного доступа к оставшимся машино-местам в паркинге, в том числе, объектам истцов, беспрепятственной возможности разъезда, выезда, заезда на парковку, пользования парковочными местами, кладовками и нежилыми помещениями, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав истцов в этой части.

Доводы о существовании противопожарных нарушений с учетом вышеизложенных обстоятельств не свидетельствуют о возможности виндикации отсутствующих в натуре помещений. С учетом невозможности виндикации, такие нарушения (при их наличии) подлежат устранению путем использования иных способов защиты права.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает, что все запроектированные эвакуационные выходы после капитального ремонта сохранились, часть из них предназначены для эвакуации людей из торговых помещений, часть – из помещения автостоянки. Так, для автостоянки с уровня -4,430 существует 1 самостоятельный эвакуационный выход, ведущий непосредственно наружу через тамбур и 1 выход по тротуару въездной рампы, для автостоянки с уровня -7,750 – 2 эвакуационных выхода, ведущих через лестничную клетку непосредственно наружу, 1 выход по тротуару въездной рампы. Также после ремонта сохранились все дополнительные противопожарные системы – охранно-пожарная сигнализация, система оповещения, пожарные гидранты, к которым имеется свободный подъезд.

Судебная коллегия принимает во внимание, что доступ к тем лестницам, которые вошли в состав нежилых торговых помещений, обеспечивается также и со стороны помещения автостоянки. Право пользования этими эвакуационными выходами в случае чрезвычайной ситуации никем не оспаривается и обеспечивается автоматической разблокировкой электронного замка со стороны помещения автостоянки при срабатывании пожарной сигнализации для прохода к лестницам. Доводы о том, что эта система фактически не работает, ничем не подтверждены. В соответствии с актом проверки работоспособности системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системы автоматического дымоудаления и системы автоматического пожаротушения от 17.12.2020, на который ссылаются истцы, техническое обслуживание данных систем осуществляет ООО «Идеал Безопасности», при этом, система пожарной сигнализации (СПС), активизирующая данный механизм эвакуации, исправна (л.д. 90 том 13 гражданского дела №2-5/2021).

В соответствии с отчетами специализированной организации ООО «ДПО Уралец» по расчету пожарного риска от 19.02.2021 в помещениях КН 1852 и 1844 достаточно имеющихся выходов для эвакуации с учетом объемно-планировочных решений, пожарно-технических характеристик здания, категории помещений и количества эвакуирующихся людей. Величина пожарного риска менее нормируемой, пожарная безопасность объекта считается обеспеченной, требования пожарной безопасности выполнены в полном объеме, пожарный риск не превышает допустимых значений.

При этом судебная коллегия критично оценивает заключение эксперта СГА №035птэ/2021 от 18.06.2021 о несоответствии здания требованиям пожарной безопасности, поскольку в нем либо указываются на нарушения при вводе объекта в эксплуатацию и при организации управления зданием ООО «Лига ЖКХ Запад», что не связано с произведенными переустройством и перепланировкой, либо указано на нарушения, связанные с организацией торговли и оказания услуг в ряде помещений, то есть нарушения обусловлены деятельностью арендаторов, а не самим фактом капитального ремонта, перепланировок помещений в здании, то есть также не связаны со спорными обстоятельствами.

В соответствии со статьей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающими принципами при осуществлении и защите гражданских прав являются принципы добросовестности, равенства участников гражданских отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу названной нормы собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Такой же подход применяется и при решении вопроса о восстановлении права на долю в праве общей долевой собственности (пункты 39, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судебная коллегия учитывает, что первичное отчуждение помещений произведено на стадии строительства в отсутствие вещных прав истцов на здание и помещения в нем по сделке, заключенной застройщиком. При этом, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10 являются добросовестными приобретателями помещений. Данные помещения ими были приобретены после их последнего кадастрового учета и произведенных строительных работ у лица, которое было зарегистрировано в публичном реестре как единоличный собственник, на основании возмездных договоров с равноценным встречным представлением. Каких-либо оснований полагать о приобретении помещений, сформированных полностью или в части за счет мест общего пользования, у ответчиков не имелось. Добросовестность, разумная осмотрительность данных лиц истцами не опровергнута.

Учитывая баланс интересов сторон, утрату истцами части мест общего пользования, с одной стороны, однако, сохранение достаточного объема общих площадей для обеспечения беспрепятственного владения своим личным имуществом, отсутствие безусловной необходимости в возврате этих помещений в натуре, возможность восстановления истцами утраченных прав иным способом, и при этом, угрозу лишения добросовестных приобретателей принадлежащей им личной собственности, которая по свои параметрам относится к дорогостоящей и значимой, с другой стороны, судебная коллегия полагает, что истцами в части требований к добросовестным ответчикам избран несоразмерный способ защиты права, применение которого при изложенных обстоятельствах повлечет нарушение вышеприведенных гражданско-правовых принципов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 30.06.2021 отменить, принять по делу новое решение.

Признать за собственниками помещений в здании с кадастровым номером <№>:1596 право общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами <№>:1852, <№>:1844, <№>:1847, <№>:1839.

Решение суда является основанием для прекращения регистрации права собственности ФИО3 на эти помещения в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Председательствующий: А.С. Некрасова

Судьи: В.А. Зайцева

М.О. Торжевская