Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО «ЭСКо» на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 15 сентября 2022 года, которым постановлено:

«Обязать ООО «ЭнергоСервисная Компания» передать ФИО1 по акту приема – передачи в собственность одно машино – место №, площадью 13,3 кв.м., кадастровый № на подземной автостоянке по адресу: <адрес> течение семи календарных дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с ООО «ЭнергоСервисная Компания» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6200 рублей 00 копеек».

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился с иском к ООО «ЭСКо» об обязании передать машино-место. В обоснование заявленных требований ссылался на заключение 05.12.2016 г. с ООО «СитиСтрой» предварительного договора купли-продажи, согласно которому ООО «СитиСтрой» обязалось в будущем передать в его собственность, а истец принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором парковочное место № на подземной автостоянке по адресу: <адрес>. Цена договора 300 000 руб. истцом оплачена. Определением Арбитражного суда Липецкой области от 20.07.2017 г. в отношении ООО «СитиСтрой» введена процедура банкротства – наблюдение. Решением Арбитражного суда Липецкой области от 10.07.2018 г. ООО «СитиСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство. 31.07.2017 г. между ООО «СитиСтрой» и ООО «ЭСКо» заключен договор купли-продажи незавершенного строительства нежилого здания с обременением залоговыми обязательствами в виде предварительных договоров купли-продажи машино-мест в жилом доме по <адрес>. 29.09.2021 г. истец обратился с письменным требованием к ответчику о необходимости передать по акту приема-передачи в собственность одно парковочное место № на подземной автостоянке по адресу: <адрес> по предварительному договору купли-продажи от 05.12.2016 г. Согласно ответу от 28.10.2021 г. ООО «ЭСКо» направило запрос в адрес конкурсного управляющего ООО «СитиСтрой» для получения подтверждения; по существу ответчик требование истца не рассмотрел. В настоящее время собственником машино-места № является ФИО2 Просил обязать ООО «ЭСКо» передать ему по акту приема-передачи в собственность одно машино-место № площадью 13,3 кв.м с КН № (далее КН…1062) на подземной автостоянке по адресу: <адрес>, по предварительному договору купли-продажи от 05.12.2016 г. в течение 7 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, взыскать с ООО «ЭСКо» расходы по уплате госпошлины в размере 6 200 руб.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 поддержали заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ООО «ЭСКо» в суд не явился, в письменных возражениях просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, отсутствие договорных отношений между ФИО1 и ООО «ЭСКо». Указал, что ФИО1 не подал заявление о вступлении в реестр требований кредиторов ООО «СитиСтрой», между ООО «СитиСтрой» и ФИО1 не заключен основной договор купли-продажи, как это предусмотрено предварительным договором купли-продажи от 05.12.2016 г. ООО «ЭСКо» при заключении договора купли-продажи незавершенного объекта строительства с ООО «СитиСтрой» не было известно о предварительном договоре купли-продажи, заключенном между истцом и ООО «СитиСтрой» 05.12.2016 г.

Третьи лица ФИО4, ФИО2, конкурсный управляющий ООО «СитиСтрой» ФИО5 в суд не явились.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого, изложена выше.

В апелляционной жалобе на решение суда ответчик ООО «ЭСКо» просит отменить решение суда, вынести новое - об отказе в удовлетворении иска. Ссылался на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 16.01.2023 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2023 г. апелляционное определение Липецкого областного суда от 16.01.2023 г. отменено, дело возвращено на новое апелляционное рассмотрение.

Вышестоящий суд указал на то, что судом в полном объеме не установлены юридически значимые обстоятельства по делу, нарушены нормы материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05.05.2016 г. департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО «СитиСтрой» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой по <адрес>, 2 этап строительства - подземная автостоянка в осях 0/3-7, А-Ж.

Согласно п. 2.1 договора, стоимость парковочного места составляет 300 000 руб. Указанная цена установлена по соглашению сторон настоящего договора и является фиксированной.

Оплата стоимости парковочного места производится путём зачисления денежных средств на расчётный счёт застройщика либо иным не запрещённым законодательством Российской Федерации способом по соглашению сторон следующим образом: сумма в размере 300 000 руб. должна быть оплачена при подписании настоящего договора. Датой выполнения условий по оплате стоимости парковочного места считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо принятия в кассу застройщика (п. 2.2).

Передача парковочного места продавцом и принятие его покупателем осуществляется не позднее 5-ти дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи (п. 2.3).

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 2 квартала 2017 г. (п. 3.1).

Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4.1).

К предварительному договору купли-продажи от 05.12.2016 г. приложена схема подземной автостоянки по адресу: <адрес>, - на которой указано машино-место №.

Оплата истцом предмета предварительного договора купли-продажи от 05.12.2016 г. подтверждается квитанцией ООО «СитиСтрой» к приходному кассовому ордеру от 05.12.2016 г. № 19.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 20.07.2017 г. по делу № А36-4966/2017 в отношении ООО «СитиСтрой» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден К.А.В.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 10.07.2018 г. ООО «СитиСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Указанный договор 09.08.2017 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области.

Согласно дополнительному соглашению от 31.07.2017 г. № 2 к договору купли-продажи незавершённого строительства нежилого здания от 31.07.2017 г., указанное в нём имущество обременено залоговыми обязательствами в виде предварительных договоров купли-продажи машино-мест согласно Приложению № 1; покупатель обязуется по предварительным договорам купли-продажи машино-мест в жилом доме <адрес> передать в собственность машино-места после завершения строительства парковки в указанном доме.

Из Приложения № 1 к дополнительному соглашению от 31.07.2017 г. № 2 следует, что предварительный договор, заключённый с ФИО1, в нём не указан, как и машино-место №.

Разрешения на строительство указанного объекта выдавались ответчику также 23.10.2019 г. и 14.01.2020 г.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.01.2021 г. (резолютивная часть объявлена 15.12.2020 г.) по заявлению конкурсного управляющего ООО «СитиСтрой» ФИО5 договор купли-продажи незавершённого строительства нежилого здания от 31.07.2017 г., заключённый между ООО «СитиСтрой» и ООО «ЭСКО», признан недействительным, применены последствия недействительности сделки.

Согласно сообщению конкурсного управляющего ООО «СитиСтрой» ФИО5 от 23.08.2022 г., документы ООО «СитиСтрой» бывшим руководителем общества ему переданы не были, сведениями о заключении предварительного договора купли-продажи на машино-место № он не обладает.

Из обращения ООО «ЭСКО» от 14.03.2022 г. в адрес Управления строительства и архитектуры Липецкой области следует, что ответчик выполнил работы по достройке проблемного объекта: «Многоквартирное жилое здание с подземной автостоянкой по <адрес>. 2 этап строительства - подземная автостоянка в осях 0/3-7, A-Ж с пунктом охраны», - за компанией ООО «СитиСтрой», находящейся в процедуре банкротства. Ссылаясь на то, что согласно договору купли-продажи от 31.07.2017 г., заключённому между ООО «СитиСтрой» и ООО «ЭСКО», ООО «ЭСКО» взяло на себя обязательства по достройке данного объекта и передаче машино-мест гражданам, которые приобрели их у предыдущего застройщика, ответчик просил рассмотреть возможность компенсировать затраты, понесённые им в процессе выполнения работ, передачей земельного участка в собственность.

Удовлетворяя исковые требования и возлагая на ООО «ЭСКО» обязанность передать ФИО1 по акту приёма-передачи в собственность одно машино-место №, площадью 13,3 кв.м, с КН…1062, на подземной автостоянке по адресу: <адрес>, - суды первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. 1, 9, 10, 12, 309, 310, 391, 392, 392.1, 398, 420, 421, 429, 431, 432, 455, 487, 554 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), исходил из того, что ООО «ЭСКО» приняло на себя обязательства ООО «СитиСтрой», в том числе и по передаче машино-места истцу ФИО1 согласно предварительному договору купли-продажи от 05.12.2016 г., который по своей сути имеет все признаки основного договора купли-продажи, поэтому истец имеет право заявить требование к ООО «ЭСКО» о передаче машино-места.

Установив, что машино-место № реализовано ФИО2, а, кроме того, в проектную документацию внесены изменения, суд возложил на ответчика обязанность передать истцу в собственность принадлежащее тому машино-место №, площадью 13,3 кв.м, на подземной автостоянке в том же многоквартирном доме.

При этом суд первой инстанции учел, что ООО «ЭСКО» передало в Управление строительства и архитектуры Липецкой области предварительный договор купли-продажи от 07.09.2016 г., заключённый между ООО «СитиСтрой» и ФИО4, согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить парковочное место № на подземной автостоянке по адресу: <адрес>, - однако от ФИО4 не представлено сведений об оплате цены договора от 07.09.2016 г. ООО «СитиСтрой», в связи с чем отверг данный предварительный договор купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРН машино-место №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО2

Из регистрационного дела на объект недвижимости – машино-место №, следует, что между ООО «СитиСтрой» и ФИО2 28.09.2016 г. заключён предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором 17 парковочных мест № № на подземной автостоянке по адресу: <адрес>.

Несмотря на то, что договор купли-продажи незавершённого строительства нежилого здания от 31.07.2017 г., заключённый между ООО «СитиСтрой» и ООО «ЭСКо», признан недействительным на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), последствия недействительности сделки в виде возвращения продавцу недвижимого имущества не применялись, т.к. на момент принятия арбитражным судом соответствующего определения объект был достроен, его стоимость значительно увеличилась за счёт вложений покупателя, при этом в пользу третьих лиц объект ООО «ЭСКо» не отчуждался, в связи с чем, суд посчитал, что ответчик, взяв на себя обязательства по достройке многоквартирного жилого дома, фактически принял и обязанность по передаче машино-мест гражданам, которые приобрели их у предыдущего застройщика.

Сторонами не оспаривалось, что фактически подземная автостоянка в многоквартирном жилом доме достроена ответчиком в виде, несоответствующем имевшейся на момент заключения договора от 05.12.2016 г. проектной документации как по количеству предусматривавшихся машино-мест и их нумерации, так и по их площади и внутреннему расположению.

Вместе с тем доказательств того, что истец как сторона договора уведомлялся другой стороной либо её правопреемником о внесении изменений в проектную документацию на многоквартирный жилой дом, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание, что индивидуально-определённая вещь - парковочное место № на подземной автостоянке истцу после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передана быть не может по не зависящим от потребителя причинам, - ввиду радикального изменения устройства подземной автостоянки застройщиком в одностороннем порядке, и машино-место №, формально отвечающее признакам определённой в договоре вещи по её нумерации (но не площади), зарегистрировано за третьим лицом, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что признание за ФИО1 права на получение в собственность другого машино-места (меньшей площади) из числа принадлежащих ответчику, фактически принявшему на себя обязательства по достройке многоквартирного дома, в полной мере отвечает обеспечению справедливого и разумного баланса интересов сторон спора, а избранный истцом способ защиты права с учётом того, что истец является собственником квартиры № в том же доме на основании заключённого с ООО «СитиСтрой» договора участия в долевом строительстве является надлежащим, способствующим восстановлению в должной мере нарушенных прав ФИО1 и достижению цели судебной защиты.

Поведение ответчика, вместе с обязательствами, по достройке многоквартирного жилого дома фактически принявшего и обязанность по передаче машино-мест гражданам, которые приобрели их у предыдущего застройщика ООО «СитиСтрой», суд счел недобросовестным, а его утверждения о том, что он не знал о наличии каких-либо договорных отношений между ООО «СитиСтрой» и ФИО1 и не должен был уведомлять истца о том, что является новым застройщиком спорного объекта недвижимости, - не освобождающими ответчика от исполнения обязательств перед истцом, являющимся покупателем по договору купли-продажи от 05.12.2016 г.

Возражения ответчика относительно того, что спорный договор не был зарегистрирован истцом в Управлении Росреестра по Липецкой области, судом отвернуты по основанию, что из материалов регистрационных дел на иные машино-места в многоквартирном доме следует, что ни один из аналогичных договоров, заключённых ООО «СитиСтрой» с гражданами, не регистрировался, что не явилось препятствием для дальнейшего оформления этими лицами машино-мест в собственность.

Анализируя заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции, принимая во внимание положения ст. 196, 200 ГК РФ, исходил из того, что течение срока, исковой давности для обращения в суд с требованием о передаче машино-места не могло начаться ранее того момента, когда ФИО1 стало достоверно известно о том, что надлежащим ответчиком по данному иску является новый застройщик ООО «ЭСКО», трёхлетний срок исковой давности для заявления требования о передаче вещи в натуре нельзя отсчитывать ранее момента, когда эта вещь была фактически создана, а многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 23.12.2021 г., в связи с чем срок исковой давности истцом не пропущен.

Вместе с тем с выводами судов первой инстанции об удовлетворении иска нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости(далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвёртый квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013 г.).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нём способами.

Частью 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

В соответствии с ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно ч. 4 ст. 4 названного Закона в редакции на 05.122016 г. договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже: строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Из установленных судом обстоятельств следует, что ООО «СитиСтрой» являлось застройщиком, ответчик после него осуществлял завершение строительства подземной автостоянки. Обязательством ООО «СитиСтрой» по предварительному договору купли-продажи от 05.12.2016 г. являлось обязанность передать в будущем в собственность ФИО1 парковочное место № на возводимой подземной автостоянке, которое выступало встречным обязательством по отношению к установленному означенным соглашением сторон обязательству ФИО1 по оплате стоимости парковочного места. Сторонами предварительного договора купли-продажи от 05.12.2016 г. согласованы сроки передачи парковочного места.

Суд квалифицировал предварительный договор купли-продажи от 05.12.2016 г. как договор купли-продажи будущей вещи, а также посчитал подлежащим распространению на него Закон об участии в долевом строительстве, ограничившись ссылкой на норму ч. 1 ст. 1 данного Закона об участии в долевом строительстве, оставив без внимания остальные его положения, регулирующие спорные правоотношения.

По смыслу положений § 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путём передачи объекта незавершённого строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта - статья 201.10); погашение требований участников строительства путём передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено - статья 201.11); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).

В последнем случае факт привлечения инвестора (нового; застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры и машино-места силами и средствами должника, что в конечном счёте существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершённого строительства- является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчёты с кредиторами третьей очереди, и после начала расчётов должник более не отвечает перед участниками строительства по основному обязательству, поскольку нашёл приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации, что согласуется с нормой пункта 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, закрепившей, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

В такой ситуации участник строительства, по общему правилу, вправе претендовать на получение жилого помещения, машино-места в натуре, заявив требование об обязании передать в собственность спорные квартиру, машино-место.

Данный способ защиты имущественных прав является обязательственным, основанным на договоре долевого участия.

Частью 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве установлено при урегулировании обязательств застройщика применение возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем, который в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с данной статьёй, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершённого строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Согласно ст. 201.1 Закона о банкротстве в редакции на момент заключения договора купли-продажи незавершённого строительства нежилого здания от 31.07.2017 г. реестр требований участников строительства - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу пунктов 5 и 6 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключённым с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве.

Положениями Закона о банкротстве не предусмотрено возложение на приобретателя имущества и обязательств застройщика обязанности по выплате участникам долевого строительства финансовых санкций за неисполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве.

Предусмотренный законом порядок реализации прав участников долевого строительства соответствует принципу защиты наиболее значимых прав и целям удовлетворения потребности в строящихся объектах максимального количества лиц, оплативших объекты долевого строительства в недостроенных домах.

Аналогичный механизм урегулирования интересов кредиторов по существу применён при заключении договора купли-продажи незавершённого строительства нежилого здания от 31.07.2017 г., который впоследствии признан определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.01.2021 г. недействительным с взысканием с ООО «ЭСКО» стоимости отчуждённого имущества на дату заключения такого договора.

Отсутствие регистрации договоров долевого участия (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего объект долевого участия, права требовать от застройщика, включая приобретателя в смысле ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, выполнения договора (п. 3 ст. 432, п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 433 ГК РФ), однако у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Регистрация названного вида договоров является необходимым условием для возникновения у участников строительства залога в отношении земельного участка, объекта незавершённого строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2, 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве). При отображении в публичном реестре записи о регистрации договора долевого участия в строительстве третьи лица становятся осведомлёнными о наличии у участника долевого строительства (покупателя будущей недвижимой вещи) правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства.

По смыслу ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, у застройщика на основании договора участия в долевом строительстве возникает обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, предусмотренный договором.

Статьёй 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и её передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

Если вещь ещё не передана, право отобрания её у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

По смыслу ст. 398 ГК РФ при отсутствии у должника индивидуально-определённой вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать её отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на объект долевого строительства претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом означенный объект передан одному из них, то преимуществом обладает тот, кому он передан во владение, а при отсутствии у должника, индивидуально-определённой вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать её отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.

Право собственности на машино-место за №, расположенное по адресу: <адрес>, 28.02.2022 г. зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2 на основании предварительного договора купли-продажи от 28.09.2016 г. между ООО «СитиСтрой» и ФИО2, заключённого в отношении парковочных мест № №.

У истца договор заключен в декабре 2016 г.

При этом в проектную документацию на подземную автостоянку в многоквартирном жилом доме были внесены изменения по количеству, местонахождению, площади машино-места, и в соответствии с изменённой проектной документацией ООО «ЭСКо» завершено строительство объекта.

О внесении изменений в проектную документацию истцу стало известно при признании потерпевшим по уголовному делу в сентябре 2019 г., и, кроме того, на сайте департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка также имела место публикация об изменениях проектной документации, что подтверждается скриншотом с сайта.

Согласно изменениям, внесённым в проектную документацию, машино-место, которое приобреталось истцом, перестало существовать.

Истцом заявлено о понуждении ответчика к передаче в собственность машино-места № в связи с тем, что спорное парковочное место № принадлежит на праве собственности ФИО2 и изменена нумерация парковочных мест.

Однако машино-место № непосредственно в предварительном договоре купли-продажи от 05.12.2016 г. не указано.

В такой ситуации юридически значимыми обстоятельствами являлись факты наличия у ответчика объекта, предусмотренного предварительным договором купли-продажи от 05.12.2016 г., является ли объект, предусмотренный предварительным договором купли-продажи от 05.12.2016 г., машино-местом №, на который претендует истец, или машиноместом №, принадлежащим ФИО2, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорное машино-место, передан ли объект, предусмотренный предварительным договором купли- продажи от 05.12.2016 г., во владение кому-либо, поскольку такая передача исключает возможность передачи машино-места другому лицу на основании ст. 398 ГК РФ.

Данные обстоятельства судом первой инстанции не выяснялись. Суд первой инстанции посчитал достаточным для удовлетворения требований истца сам по себе факт неисполнения обязательства по передаче объекта участия в долевом строительстве.

По общему правилу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Последствия неисполнения обязанности по передаче индивидуально-определённой вещи установлены статьёй 398 ГК РФ.

Статьёй 10 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причинённые убытки сверх неустойки. Последствия существенного изменения проектной документации неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок также регламентируются положениями статей 9, 7, 6 Закона об участии в долевом строительстве. При этом законодательством не предусмотрено понуждение застройщика к передаче другого объекта долевого строительства, не предусмотренного договором долевого участия, по требованию участника долевого строительства.

Статьёй 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В то же время установлен публичный характер информирования застройщиком о внесении изменений в проектную документацию посредством размещения застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Ответчик в ходе рассмотрения дела указывал, что в процессе строительства им были обнаружены ошибки в проектной документации, по результатам выполненного расчёта возникла необходимость по устройству дополнительных фундаментов и колон для осуществления работ по устройству перекрытия парковки, прежняя проектная документация не соответствовала действующим градостроительным требованиям, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» появились дополнительные требования к машино-местам (минимальные и максимальные габариты, ширина проезда, возможность разворота и выезда), в связи с чем на месте указанного парковочного места № в предварительном договоре купли-продажи от 05.12.2016 г., на которое претендовал истец, в настоящее время расположен проезд (места общего пользования).

При этом ответчик отмечал, что не был осведомлён о наличии притязаний истца на какое-либо машино-место. Предварительный договор купли-продажи от 05.12.2016 г. между ООО «СитиСтрой» и ФИО1 не был зарегистрирован, конкурсный управляющий ООО «СитиСтрой» и ООО «СитиСтрой» соответствующей информации ООО «ЭСКо» не передавало.

Судом не дано предусмотренной ст. 67 ГПК РФ оценки сообщению конкурсного управляющего ООО «СитиСтрой» ФИО6 от 23.08.2022 г. о том, что документы ООО «СитиСтрой» бывшим руководителем общества не передавались, сведениями о заключении предварительного договора купли-продажи в отношении купли-продажи машино-места № он не обладает, а также реестру требований кредиторов ООО «СитиСтрой», закрытому 30.08.2018 г., по требованиям граждан-участников строительства, в котором ФИО1 в отношении машино-места не указан.

При этом в объяснениях суду апелляционной инстанции представитель ООО «ЭСКо» указывал, что в постановке в реестр кредиторов ООО «СитиСтрой» в отношении машино-места ФИО1 было отказано. Истец подтвердил, что в реестр кредиторов в отношении машино-места включен не был, а факту изменения проектной документации при признании его потерпевшим по уголовному делу не придал значения.

Доводы ответчика подтверждены документально.

Указанные обстоятельства свидетельствует об отсутствии недобросовестного поведения ответчика.

Истцом заявлен обязательственный способ защиты имущественных прав, вытекающий из неисполнения предварительного договора купли-продажи от 05.12.2016 г., по передаче ему индивидуально-определённой вещи, а иных норм права, в том числе предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, допускающих понуждение ответчика к передаче участнику долевого строительства другого объекта долевого строительства в отсутствие соглашения сторон и при наличии возражений ответчика, судом не приведено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 15 сентября 2022 года отменить, постановить новое решение, которым ФИО1 в иске к ООО «ЭнергоСервиская Компания» (ООО «ЭСКо») о предоставлении машино-места отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: .

Судьи: .

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.09.2023 г.